はじめまして。サイト管理人のタカトリです。
不動産を高く売りたい！
相続した物件、今住んでいる家など「不動産」を持っている人なら、誰でも一度は考えることですよね。
しかし今、物件に何かしらの「問題」や「トラブル」があるために、高く売るどころか安く買い叩かれたり、査定すらしてもらえない人が急増しています。
- 再建築不可
- 空き家
- 事故物件
- ゴミ屋敷
- 共有持分
等々・・・
このような不動産を「訳あり物件」と言います。
実際、訳あり物件は、街角にある不動産会社では二束三文の査定しか付かなかったり、断られたりする可能性が極めて高いのです。
そこで管理人がおすすめしたいのが、訳あり物件に特化した「専門の買取業者」に高額買取してもらうことです。
当サイトで紹介する買取専門業者なら、他社で断られた訳あり物件でも、驚くような高値で買い取ってもらえますよ！
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訳あり物件を高く売る方法！それは仲介より「買取」を選ぶこと
数ある売却方法の中で、管理人が特におすすめしたいのが、訳あり物件を専門に扱う「買取業者」に売却することです。
なぜなら、専門の業者はふつうの不動産会社や一般人が知らないノウハウをたくさん持っているため、驚くような「高額買取」が可能になるからです。
「訳あり不動産（物件）」を高く買い取ってもらえるか、それとも安く買い叩かれて二束三文になるかは、選ぶ業者によってまったく違います。
相談する業者にノウハウがない場合、訳あり物件は最初から「売れない」と決めつけているケースが多いです。
それは、訳あり物件に特化した販売ルートや、物件の活用ノウハウを持っていない業者だからです。
そのため、何も考えず近所の不動産会社にふらりと立ち寄って相談を持ちかけても、断られたり、安く買い叩かれたりしてしまうのです。
しかし、現実は「タダ同然」と思うような物件が、再生方法によって「お宝」になるケースもたくさん存在します。
それを見極められる業者か、そうでない業者かによって、買取価格には「天と地ほどの差」が生まれることが多々あるのです。
「お宝」の訳あり物件が、知らないうちに「タダ同然」の価格で買い叩かれるなんて、想像しただけでもぞっとしますよね。
あなたが所有している「訳あり物件」も、もしかするとすごい高値が付くかもしれませんよ！
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仲介と買取の違い
タカトリさん、専門の買取業者ってなに？
不動産会社とはちがうの？
不動産の売却は、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。
どちらも不動産会社ではありますが、業務内容がちがうんですよね。
それぞれの違いをわかりやすく図解で説明します。
仲介
「仲介」とは、不動産業者に依頼して「買いたい人」を見つけてもらうことを指します。
依頼を受けてから買いたい人を探すため、売れるまでに時間がかかるケースが多く、訳あり物件の場合、何年も見つからないこともザラにあります。
売却に要する時間はさまざまですが、最低４～７か月ほどは覚悟しておいた方がいいでしょう。
①相談→②査定→③販売価格の決定→④販売活動→⑤見込み客を案内→⑥申込→⑦契約→⑧ローン審査→⑨引き渡し （※時間がかかり、売れない可能性もあり）
なるほど。
仲介の不動産会社は、買ってくれるお客さんを探すのが仕事なのね。
買取
「買取」とは、不動産業者が直接「買主」となるため、顧客を探す必要がなく取引のスピードが圧倒的に早いです。
①相談→②査定→③買取価格の提示→④契約→⑤引き渡し（※圧倒的なスピード売却）
不動産業者は買い取った物件を、そのまま、あるいはリフォーム等をして転売する活用方法を持っているため、仲介では考えられないような「高額買取」が可能になります。
また、仲介手数料が一切かからないため、その分さらに高値で買ってもらえるわけですね。
しかも、買取は現金化までのスピードが圧倒的に早いため、「今すぐ現金化したい！」という方にとっては特にありがたいサービスなのです。
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訳あり物件が「仲介」の不動産会社で売れない理由
それでは、なぜ「訳あり物件の売却」は、仲介の不動産会社だと難しいのでしょうか？
代表的な「訳あり物件」を５タイプご紹介しながら、それぞれの売れない原因を説明しますので、あなたの物件と照らし合わせてみてくださいね。
1、再建築不可
2、空き家
3、共有持分
4、事故物件
5、ゴミ屋敷
1、再建築不可
再建築不可物件とは、一度更地にすると二度と建物を建てられない物件のことです。
建てられない理由は、基本的に建築基準法第43条の「接道義務」を果たしていないケースが多いです。（※自治体ごとに若干ちがいます）
接道義務とは、建築物を建てる際に「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という決まりのこと。
「接道義務が果たせない」→「現在の建築基準法が守られていない」→「建築確認申請が通らない」となり、建築が不可なのです。※再建築不可物件には、②のような旗竿地（はたざおち）も含む
「仲介」の不動産会社の中心顧客はマイホームを探しているため、長く住み続けることを前提にしている人が多いです。
将来の建て替えも視野に入れていますから、自由に建てたり壊したりできない再建築不可物件は避けられやすくなり、「利益が出ない」という判断になります。
そのため、街角の不動産会社に相談に行っても「値が付かない」と言われたり、安く買い叩かれたり、査定を断られたりしてしまいます。
しかし、専門の買取業者なら、「物件再生ノウハウ」や「販売ルート」を独自に持っているため、再建築不可物件でも「高値」で買い取ることができるのです。
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2、空き家
今や社会問題にもなっている空き家は、「固定資産税」や「維持費」だけがドンドン持って行かれるため、売りたい人は増え続けています。
また「空家等対策特別措置法」の改訂によって、適切に管理されてない空き家は、最悪「強制解体」され、その費用はすべて持ち主に請求されてしまいます。
しかも、そうすると住宅用地の特例が外れ固定資産税が最大6倍に増額されるケースもあります。
これはよく知ってるわ。私の知り合いも不動産を相続したけど、空き家で使わないから売りたいって言ってもん。
しかし、今「空き家」は最も売れない訳あり物件の１つです。
メディア等にもたびたび出ますが、あまりにも売れないからと、タダであげますという人が急増しているほど。
空き家が売れない理由は大きく分けて３つあります。
【１】エリアの問題
【２】建物の問題
【３】土地の問題
【１】エリアの問題
物件のあるエリアが「地方」や「田舎」の場合、交通や生活が不便なことが多く、需要が少ないために売れづらくなります。
しかも、今は若者が都市に集中しており、田舎へ行くほど高齢化が進む傾向にあります。
不動産の購入意欲の高い３０～４０代くらいの年齢層の人たちが激減しているため、益々売れづらい状況になっています。
【２】建物の問題
空き家は、長く放置されるケースが多いため、建物が古すぎたり老朽化が激しくなっていることが、売れない原因になります。
最近は、まるで幽霊屋敷のように荒れ果てている放置物件も多いですからね。
快適に住めるマイホームを探しているお客様には、見向きもされないことがほとんどです。
また、購入後にリフォーム代が高額になったり、予期せぬリスクを心配する方も多いため、それも購入に踏み切れない原因の１つと言えます。
【３】土地の問題
「土地が広すぎる」ことが空き家が売れない原因になると聞くと、意外に思うかもしれませんね。
地方は都会に比べて広い土地が多く、その分「固定資産税」が高くなるため、売れづらくなる傾向にあるのです。
しかも、広すぎるということは除草など庭の手入れが大変ですし、雪国なら雪かきの労力も相当なものになります。
マイホームを探している人には、これらのリスクも売れない原因になるため、仲介の不動産会社には嫌がられるのです。
しかし、専門の買取業者なら、仲介の不動産会社に断られたような空き家でも、驚くような「高値」で買いとってもらえることも珍しくありません。
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3、共有持分
共有持分とは、ひとつの不動産を２人以上で所有し、各々が持つ「所有権割合」のことを指します。
例えば、親が亡くなって相続した物件を3人兄弟で平等に所有した場合、それぞれ1/3の共有持分となります。
共有物件は自分が売却したいと思っても、所有している全員の同意が必要なため難航することが多く、仲介の不動産会社から断られやすいです。
人がたくさん絡んでくると、人間関係が複雑でめんどくさくなるってことね。
権利の一種である「共有持分」は売買可能ですが、マイホームを探している一般人がそれだけを欲しがることは滅多にありません。
当然、お客さんが付かなければ仲介は仕事になりませんし、共有持分は利用方法も限定されるため、仲介の不動産会社の場合、断られる可能性が高いのです。
専門の買取業者なら、本人の「共有持分」だけを買い取ってくれるため、すぐに現金化することが可能です。
4、ゴミ屋敷
ゴミ屋敷も、空き家と同様に最近メディアで取り上げられることが多いですよね。
「片付けられない症候群」の人や「認知症」の方が増え続けた結果、ゴミ屋敷になるケースが増えていると言われています。
ゴミ屋敷も売れづらい「訳あり物件」の一つなので、仲介の不動産会社は嫌がります。
ゴミ屋敷は、聞いただけで私はダメだわ。。
ゴミ屋敷は、まずそのままの状態では売れませんし、仮に売れても市場価格よりも大幅に安価となるため、収益も少なくなります。
また、ゴミが散乱しているだけならまだしも、腐敗して物件に臭いや汚れが染み付いてしまえば、資産価値も大きく下がり、売れ残りのリスクも高まります。
近隣住民からの苦情や訴訟に発展したり、どこまでも悩みが尽きないのがゴミ屋敷。
ですが、自分で掃除をするのは大変すぎますし、業者に依頼すれば費用もかかるため、放置状態になっているケースも少なくありません。
その点、専門の買取業者なら、現状のまま買い取ってくれるため清掃費用は「０円」です。
しかも、買主が個人ではなく会社ということで「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」も免責されるため、売却後の心配もなくスッキリと手放すことが出来るのです。
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5、事故物件
「事故物件」とは、一般的に事故や火事、犯罪、自殺や孤独死などにより人が亡くなったことがある物件のことを指します。
言うまでもなく、事故物件に住みたいという人は少なく一般ユーザーに敬遠されやすいため、売れづらい「訳あり物件」となります。
シロウト考えだと「売却する時に黙っておけば問題ないのでは？」なんて思うけど、どうなのかな？
実は、人の死亡による事故物件には「告知義務」があるため、隠ぺいして売却することはできません。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に告知義務が明記されているのです。
部屋で自殺や殺人があった場合などはもちろん、火事によって焼死者が出た際に「更地」を売却する場合にも、その告知は必ずしなければなりません。
ちなみに、都市伝説の一つにもなっている「事故物件は一度誰かを住まわせれば、告知義務はなくなる」というのは、決まりがあやふやだった頃にどこかの不動産会社が勝手に決めた独自ルール。
令和３年にガイドラインが定められてからは全く通用しない話で、完全にアウトとなります。
事故物件であることが明記されていると、マイホームを探している人には極端に避けられやすくなります。
仲介に頼んで相場価格の30％～50％という話もありますが、それはまだ良い方。
実際は、売れずに何年も残り続けている物件の方が圧倒的に多いのです。
「専門の買取業者」なら、そんな何年も売れ残るような事故物件であっても、現況渡し（そのままの状態）で丸ごと買い取ってくれます。
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その他の「訳あり物件」
また、以下のような不動産も、仲介では売れづらい「訳あり物件」になります。
| 不整形地 | 正方形、または長方形ではない（三角地や台形地など）土地のこと。デッドスペースが生まれやすく土地を活用しづらいため売れにくい。 |
| 狭小地 | 一言で表すなら狭い土地のこと。一般的に15～20坪以下。土地面積が小さく不整形地も多いため、活用しづらく売れにくい。 |
| 借地権 | 借地権付きの建物は、土地が自分のものにならないデメリットが大きく、人気がないため売れにくい。 |
| 底地 | 「借地権」が設定された土地のこと。第三者が購入しても新たな家を建てるなどの活用は一切できないため売れにくい。借地契約の解除も難しい。 |
| 違法物件 | 法律で定められた建築基準に違反した建物のこと。住宅ローンが組めないことと、将来建て替えたくても建てられない可能性があり売れにくい。 |
どの「訳あり物件」にも、それぞれ特有の問題点があるのですが、複数の問題が重なり合ったりすることも多いので、そうなるとさらに厄介です。
そんな時も、専門の買取業者ならあらゆる「訳あり」に対するノウハウがあるため、仲介で売れなかった物件でも、高値で買い取ってもらえるのです。
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訳あり物件の売却は「買取」がおすすめ！５つの理由とは？
「訳あり物件」を高く売却するためには「専門の買取業者」がおすすめです。
その理由は、大きく分けると以下の５つです。
１、訳あり物件の専門だから「高値買取」が可能
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
３、現金化がスピーディー
４、契約不適合責任を負わなくて良い
５、近隣に知られずに売却できる
１、訳あり物件の専門だから「高値買取」が可能
専門の買取業者は、文字通り「訳あり物件の専門家」です。
「訳あり」の不動産に特化した独自販売ルートがあることはもちろん、物件に応じた再生ノウハウも持っており、スムーズな買取が可能になります。
一見「無価値」に見える訳あり物件でも、あらゆる再生ノウハウを駆使して有効活用することができるため、物件の本当の価値を見抜いて買い取ってくれるのです。
また、仲介の不動産会社で断られたり、値段が付かなかった物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら問題ありません。
相談する業者にノウハウがない場合、訳あり物件は最初から「売れない」と決めつけているため断られるケースが多いです。
しかし、専門の買取業者なら、再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件、共有持分、どんな物件でも査定してもらえます。
仲介では断られた物件に驚くほどの「高値」が付くケースも多いので、まずは「無料査定」から気軽に始めてみると良いでしょう。
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２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
専門の買取業者は、不動産会社が直接買い取ってくれるサービスなので、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は、「物件価格の3％＋6万円＋税」が一般的です。
仮に物件価格が1000万円だった場合・・・
仲介なら、およそ40万円ほどの手数料を取られてしまうということ。
専門の買取業者なら、仲介手数料は一切かからないため、その分さらに上乗せした金額提示をすることが可能になるのです。
３、現金化がスピーディー
不動産会社が直接買い取ってくれる「専門の買取業者」は、現金化がとてもスピーディーです。
なぜなら、わざわざ買いたい人を探す手間や時間が必要なく、目の前の不動産会社がすぐに買い取ってくれるからです。
仲介の不動産会社に依頼すると、【相談】→【査定】→【販売価格の決定】→【販売活動の開始】→【買主への案内→】→【買付】→【契約】→【ローン審査】→【引き渡し】という流れを踏む必要があるため、最低でも数カ月もの期間を要します。
販売活動中も、何人もの見込み客に物件を見てもらうのが一般的。
しかも、やっとのことで契約までこぎ着けたとしても、ローン審査が通らないなんてことも、ザラにあります。
専門の買取業者なら【相談】→【査定】→【契約】と３ステップで完了。
しかも、資金が豊富な不動産会社が買い取ってくれるため、ローンを通す必要もなく、すぐに現金化できるのです。
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４、契約不適合責任を負わなくて良い
契約不適合責任ってなに？
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは、カンタンに言うと不動産売買の際に「契約書した内容と物件の数量や品質が一致していない時に、売主が負うべき責任」のことです。
つまり、引き渡した物件が契約書に書かれた内容と違っている（契約不適合）場合、買った人が困るため、売主は責任を負う義務があるわけです。
例えば、雨漏りやシロアリが発生している物件なのにもかかわらず、それが後で発覚して契約書に書かれていなければ、売主は責任を負わなければなりません。
また、事故物件であることを告知せずに販売した場合にも、契約不適合責任は適用されます。
なお、仲介で売却した物件に不具合があった場合は、以下のような「契約不適合責任」を負わされる可能性があります。
・不具合箇所の修理
・売却金額の減額
・損害賠償請求
その点、訳あり物件の買取専門業者は会社が直接買い取ってくれるため、このような請求がされることは一切なく、すべての「契約不適合責任」が回避されます。
５、近隣に知られずに売却できる
訳あり物件の売却をご近所に知られたくないという売主さんは、けっこう多いです。
- 「訳あり物件であることを知られたくない」
- 「近所で変な噂を立てられたくない」
- 「売れなかった時に恥ずかしい」
など、いろいろなご心配をされるわけですね。
仲介の場合、買主を探すためにインターネット広告やチラシなどを使いますし、物件を見たい人の出入りもあるため目立つことが多く、近隣にバレやすいと言えます。
しかし、買取の場合は、直接「不動産会社」が物件を査定し、そのまま買い取るため、そもそも買いたい人を探す必要がありません。
もちろん、広告で人目に晒されることもありませんし、不特定多数の人の出入りもないです。
売買のスピードも速いため、ほとんど近隣住民に気づかれず、こっそり売却することが可能となります。
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【プロ直伝】訳あり物件を最高値で売却するための最強売却術
訳あり物件を売却するために「専門の買取業者」が良いのは分かったけど、「一番高く買い取ってくれるのはどこの会社？」という疑問をお持ちの方は多いと思います。
また「一つの会社の査定だけだと、イマイチ信用できない！」という方も、少なからずいらっしゃるでしょう。
では、どうしたらいいのか・・・？
それは、ズバリ！
複数の業者から見積もりを取る方法が一番です！しかもスマホからカンタンに。
これから、当サイトが推奨する「最強・訳あり物件売却術」をお教えします！
実際にこの通りに行動を起こせば、あなたの訳あり物件が、最高額に近い価格で売却できる可能性が高まります！
３ステップで終わるので、とてもカンタンですよ。
複数の買取店から見積りを取るのが、高値売却の最大のコツ！
・スマホを使って、自宅にいながら誰でもカンタンにできますよ！
選ぶ買取業者によって、買ってくれる価格に差がつくことは本当によくあるんです！
なぜなら、それぞれの業者ごとに得意・不得意があるからです。
だからこそ、複数の「専門買取業者」の中から見積りを取得して比較することが大切です。
あなたは見積り金額を比較して、もっとも高値をつけた業者に売却すればいいだけです！
自宅にいながらスマホ（又はPC）１つで無料査定を依頼してみましょう！
実際の査定額を公開！
専門の買取業者なら高く売れる！
訳あり物件を最高値で売る！最強３ステップを公開！
「訳あり物件」を最高価格で売却するには、以下の３ステップでOKです。
ステップ2：「無料査定」を依頼する
ステップ3：「買取価格」を比較して、一番高いところに売却する
ステップ1：訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップ
まずは、訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。
訳あり物件に強い専門の買取業者を選ぶときは、「訳あり」の買取実績がどれだけ豊富なのかに着目して選びます。
「訳あり」もいろいろありますが、分かりやすい目安として「事故物件」の実績が豊富な業者なら、しっかりとしたノウハウを持っていると考えてまちがいないです。
さらに、弁護士や司法書士、土地家屋調査士等のパイプがしっかりしていれば法的処理もスムーズで、スピーディーかつ高額買取の可能性が高いです。
当サイトでは、以下３社の「無料査定」を使います。
ステップ2：「無料査定」を依頼する
上記サイトで、無料査定を依頼します。
どのサイトも30秒～１分くらいで入力は完了します。カンタンですよ。
ステップ３：買取価格を比較して、一番高いところに売却する
複数の業者から見積りを取得したら買取価格を比較しましょう！
単純に見積額の高い業者を見つければOKです。
なお、もしも交渉するのなら、他のサイトの価格は一切言わないことが重要です。
単純に無料査定の査定額を比較し、一番高い会社を選ぶことをおすすめします。
ちなみに、価格差がそれほど大きくない時は、交渉するのもアリですが、その場合は営業マンが誠実かどうかをしっかり見て決めましょう。