事故物件を売りたいと思っても、「本当に売れるのか」「どれくらい値下がりするのか」「トラブルなく手放せるのか」と不安を感じていませんか？
事故物件を売却するためには、通常の物件とは違う注意点やコツがあり、正しい知識と準備がとても大切です。
今回は、事故物件を売りたい方のために、告知義務や相場、早く高く売る方法、よくある疑問への答えまで、分かりやすく解説します。
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事故物件を売りたいとき最初に知っておくべきこと
事故物件を売りたいと考えるとき、まず「事故物件とは何か？」「どんな問題があるのか？」を押さえることが重要です。
売却は本当にできるのか、どのような現実があるのか、不安に感じる方も多いでしょう。
また、なぜ一般の物件よりも売却が難しいのか、その背景も理解しておく必要があります。
この章では、事故物件売却を検討する際に知っておくべき基本事項と注意点をわかりやすく解説します。
事故物件の定義と「心理的瑕疵」とは？
まずは、基礎の基礎から行ってみましょう。
事故物件とは、物理的な損傷や欠陥だけでなく、心理的瑕疵（しんりてきかし）があるとされる物件のことです。
心理的瑕疵とは、過去に自殺・殺人・孤独死・事故死などがあったために、買主や借主が心理的な抵抗を感じてしまう要素を指します。
国土交通省のガイドラインでは、こうした事実を知ることで多くの人が住みたくないと思う場合、事故物件として扱われます。
また、病死や自然死でも「特殊清掃」が必要な場合には事故物件に該当するケースもあります。
このように、事故物件の定義には物理的だけでなく心理的な要素が大きく関わっている点を理解しておきましょう。
事故物件は本当に売れる？売却の現実
結論から言うと、事故物件でも売却は十分可能です。
実際、事故物件専門の不動産会社や買取業者が数多く存在し、さまざまな事情の物件を買い取っています。
ただし、その業者にもよりますが、通常の物件より1割～5割ほど価格が下がることが一般的で、売却までの期間も長引きやすい現実があります。
また、売主には買主への告知義務があり、隠して売ることはできません。
売却方法としては、仲介による一般的な売却と、買取業者による直接買取があります。
急いで現金化したい場合は買取業者が向いており、納得いく条件で売りたい場合は、複数の業者に査定を依頼することも考えておくと良いでしょう。
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一般的な物件より売りづらい理由
事故物件が一般の物件より売りづらい主な理由は、心理的な抵抗感が強いからです。
買主は過去に事件や事故があったことを知ると、住むことに不安を感じるケースが多く、購入をためらいがちです。
また、不動産会社側もトラブル回避のため慎重になり、取り扱い自体を断られることもあります。
売主には告知義務があり、隠して売却することは法律上認められていません。
そのため買い手が限定されやすく、価格も大幅に下がりやすいのが現状です。
こうした事情から、事故物件はどうしても売却が難しくなる傾向があるのです。
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事故物件の売却価格と下落相場
事故物件を売りたいと考えたとき、やはり最も気になるのは、
- 「いくらで売れるのか」
- 「通常の物件と比べてどれだけ価格が下がるのか」
という点ではないでしょうか。
事故物件は、内容や状態によって価格の下落幅が大きく変わるため、相場を知っておくことがとても重要です。
ここでは、事故物件と通常物件の価格差、事故の内容ごとの下落率、さらに売却価格に影響を与える要素について解説します。
事故物件と通常物件の価格差はどれくらい？
事故物件は、通常の物件と比べて10～50％程度価格が下がることが一般的です。
これは買主が心理的な抵抗を持ちやすいためで、特に「自殺」や「事件」があった物件は敬遠されやすい傾向があります。
一方で、立地や建物自体の状態が良い場合や、需要の高いエリアでは下落幅が比較的小さく済むケースもあります。
売却方法によっても差があり、不動産会社による仲介では時間がかかることが多く、どれだけ値を下げても売れないケースも珍しくありません。
事故物件の価格はケースバイケースだけど、通常物件と比べて大きく値下がりすることだけは間違いなさそうね。
事故の種類別｜どれだけ下がる？
事故物件の価格は、事故の種類によっても下落幅が大きく異なります。
一般的に、孤独死や病死の場合は1～2割ほどの値下がりで済むことが多いです。
自殺があった場合は2～3割程度、殺人や事件性が高い場合は3～5割と、社会的なインパクトが強いほど下落幅が大きくなります。
また、火災による死亡事故や「特殊清掃」が必要な場合も、買主の抵抗感が強まるため価格が下がりやすいです。
事故の種類や状況によって下落幅は異なるため、自分の物件がどの程度の影響を受けるのか、専門業者に査定を依頼して正確な相場を知ることが大切です。
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売却価格に影響する要素
事故物件の売却価格には、さまざまな要素が影響します。
まず、事故の種類や発生した時期はとても大きなポイントです。
最近の事故ほど買主の抵抗感が強く、価格が下がりやすくなります。
また、物件の立地や築年数、間取り、日当たりの良さなど、通常の物件同様に評価される点も重要です。
特殊清掃やリフォームを行っているか、物件の状態がどれだけ改善されているかも査定に影響します。
さらに、地域の需要や市場動向、売却方法（仲介・買取）によっても価格は変動します。
このように、さまざまな要因が重なって事故物件の売却価格は決まるため、事前にしっかり確認しておくことが重要です。
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事故物件を売却する際の告知義務とは？
事故物件を売却するうえで、避けて通れないのが「告知義務」です。
この義務を正しく理解しておかないと、後々のトラブルや損害賠償のリスクが高まります。
ここでは、事故物件を売却するときに発生する「告知義務」の内容や範囲、その伝え方などについて、わかりやすく解説します。
事故物件売却時の告知義務の内容と範囲
事故物件を売却する際、売主は「心理的瑕疵」の事実を買主に必ず伝える義務があります。
告知義務とは、過去に自殺や殺人、孤独死、事故死などが起きたことを正直に説明する責任のことです。
この義務は、物理的な欠陥だけでなく「心理的なマイナス要因」も対象になります。
売主は、自分で知っている事実はもちろん、不動産会社から伝えられた内容も含めて買主に開示しなければなりません。
万が一、事故物件であることを隠して売却すると、契約解除や損害賠償請求の対象になる恐れがあるため、必ず事実を正しく伝えることが大切です。
どのように買主へ告知する？
買主への告知は、基本的に書面（重要事項説明書や告知書）で行うのが一般的です。
契約前に説明する段階で、買主に対して事故物件である旨をしっかり説明します。
その際、事故が発生した時期や内容、現場の状況など、できるだけ具体的に伝えることが重要です。
万が一、言葉だけの説明では買主に十分伝わらない場合もあるため、書面で記録を残しておくことで後のトラブルを予防できます。
誠実かつ具体的に説明することで、買主からの信頼を得やすくなり、スムーズな売却につながります。
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告知義務違反のリスクとトラブル事例
告知義務を怠ると、重大なトラブルにつながることがあります。
例えば、事故物件であることを隠して売却した場合、契約後に買主が事実を知り、「契約解除」や「損害賠償請求」を求めてくる事例はたくさん報告されています。
実際の判例でも、売主が過去の事件や事故を隠していたことで、多額の賠償金や裁判沙汰になった事例があります。
また、仲介の場合は不動産会社の信用も損なわれ、今後の取引にも悪影響を及ぼすことになります。
このようなトラブルを防ぐためにも、事故物件である事実は必ず告知し、誠実な対応を心がけることが何より大切です。
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事故物件を早く・高く売却する方法
事故物件をできるだけ早く、しかも高く売りたいと考える方は多いでしょう。
そのためには、物件の状態や売却方法によって最適な戦略を選ぶことが大切です。
ここでは、売却を成功させるための具体的な方法を詳しく解説します。
そのまま売るvs清掃・リフォーム後に売る
事故物件を売却する際、
- そのまま売るか？
- 清掃・リフォームを行ってから売るか？
は悩みどころです。
そのまま売る場合、余計な費用や手間がかからず、早期に現金化できるメリットがあります。
ただし、見た目や印象が悪いと買い手がさらに限定され、価格も大きく下がる傾向があります。
一方、特殊清掃やリフォームで室内をきれいに整えると、買い手の心理的抵抗が和らぎ、売却価格が上がるケースもあります。
しかし、リフォーム費用がかさむと利益が出にくくなるため、投資額と見込める売却価格のバランスを事前に確認することが大切です。
状況に応じて最適な方法を選びましょう。
更地にして売却するメリット・デメリット
事故物件を更地にして売却する方法もあります。
更地にすることで、建物にまつわる心理的なイメージを払拭できるため、買い手の抵抗感が和らぎやすいのが大きなメリットです。
また、建物の老朽化や損傷が激しい場合、土地として再活用しやすくなるのも利点です。
一方、解体費用が高額になるほか、更地にすることで固定資産税が6倍に跳ね上がるデメリットもあります。
また、更地にしても「過去に事故があった土地」であることは基本的に告知義務が続くため、売却価格が大幅に回復するとは限りません。
費用対効果や売却までの流れをしっかりシミュレーションしましょう。
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仲介と買取の違いと選び方
事故物件の売却方法には「仲介」と「買取」の2つがあります。
仲介は、不動産会社に買い手を探してもらう方法で、相場に近い価格で売れる可能性がありますが、売却までに時間がかかることも多いです。
一方、買取は不動産会社や買取業者が直接買い取る方法で、即現金化できるスピード感が魅力です。
ただし、仲介で高く売れた場合（確率はかなり低いですが）よりも、価格が下がりやすい点は注意が必要です。
「とにかく早く手放したい」「売却後のトラブルを避けたい」場合は買取、「少しでも高く売りたい」場合は仲介と、ご自身の状況に合った方法を選ぶことがポイントです。
事故物件専門の買取業者に相談するメリット
事故物件専門の買取業者に相談することで、多くのメリットがあります。
まず、「事故物件」の特有の事情を熟知しているため、トラブルを未然に防ぎながらスムーズに売却できる点が挙げられます。
また、「特殊清掃」や「リフォーム」の必要がなく、そのままの状態でも買い取ってもらえる場合が多いため、その費用分を浮かせることができます。
売却後の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）も免責となるため、売主にとって売却後の精神的負担も軽減されることもうれしいポイントです。
- 「すぐに現金化したい」
- 「手間なく売りたい」
- 「売却後のトラブルを避けたい」
このように考えている方にとって、専門業者の利用は非常に有効な選択肢です。
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【ケース別】事故物件の売り方と注意点
事故物件と一口に言っても、その内容や発生した経緯によって売却時の注意点は大きく異なります。
自然死や孤独死、病死の場合と、自殺や他殺など事件性があるケース、さらにマンション・戸建て・土地といった物件種別ごとにもポイントがあります。
ここでは、それぞれのケース別に注意すべき点や、売却をスムーズに進めるためのコツを解説します。
自然死・孤独死・病死の場合
自然死や病死、孤独死の場合は、事故物件の中でも比較的買い手の抵抗感が少ないといえます。
しかし、室内で長期間発見されなかった場合や「特殊清掃」が必要だった場合は、心理的瑕疵物件とみなされ、告知義務が発生します。
このような場合、売却時には必ず状況を説明し、買主が納得できる情報提供を心がけることが大切です。
また、部屋の清掃やリフォームを行い、できる限り印象を良くすることで、価格の下落幅を抑えやすくなります。
仲介の場合は、事前に不動産会社へ状況を詳しく伝え、適切な売却方法を相談することも成功のポイントです。
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自殺・他殺など事件性がある場合
自殺や他殺といった事件性の高い事故物件は、最も敬遠されやすい傾向があります。
そのため、通常よりも価格が大きく下がったり、売却までの期間が長引きやすいのが現実です。
このようなケースでは、事故の詳細や時期、発生場所などを正確に告知することが法律上必須となります。
場合によっては、特殊清掃やリフォーム、更地化によるイメージ払拭も検討しましょう。
ただ、その場合も「専門の買取業者」に相談すれば、特殊清掃やリフォームが不要なのはもちろん、トラブルを避けながらスピーディーに現金化できます。
マンション・戸建て・土地で異なる注意点
事故物件は、マンション・戸建て・土地など物件の種類によっても注意点が異なります。
マンションの場合は、事故が発生した部屋だけでなく、建物全体のイメージに影響を及ぼすことがあり、管理組合との連携や他住戸への配慮も重要です。
戸建ての場合は、建物だけでなく「敷地全体」が心理的瑕疵の対象となるため、過去の事故をしっかり伝える必要があります。
土地の場合は、建物を解体しても「事故があった土地」として告知義務が残るケースが多いです。
それぞれの特性を理解し、適切な売却戦略を選びましょう。
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事故物件売却に関するよくある質問
事故物件を売却する際には、誰もが気になるさまざまな疑問や不安があります。
- 「本当に事故物件は売れるのか」
- 「過去の事故をどこまで伝えるべきか」
- 「早く手放すにはどうしたらいいか」
など、多くの方が感じるポイントをまとめました。
ここでは、事故物件売却でよくある質問に対して、わかりやすくお答えします。
事故物件だと隠してもバレる？
事故物件の事実を隠して売却しようとするのは絶対に避けるべきです。
なぜなら、取引後に近隣住民や関係者、ネットの書き込みなどから事故の情報が買主に伝わるケースが多く、後からトラブルになるリスクが高いからです。
実際に、過去の事故を隠していたことが発覚し、売買契約が解除されたり、損害賠償請求を受けたりした事例はたくさんあります。
事故物件の場合は、必ず正直に告知することが売主の義務です。
誠実な対応を心がけることで、無用なトラブルを避け、信頼できる取引が実現します。
10年以上前の事故は伝える必要がある？
10年以上前に発生した事故でも、基本的には買主が心理的な抵抗を感じる可能性がある場合は、告知することが望ましいとされています。
法律上、明確な時効はありませんが、事故からかなりの年月が経過し、地域での噂や関心が薄れていれば、必ずしも告知義務があるとは限らない場合もあります。
ただし、トラブルを避けるためにも、事故の事実を知っている場合はできるだけ正直に伝えるのが安全です。
判断に迷うときは、不動産会社や法律の専門家に相談することをおすすめします。
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事故物件を早く売るコツは？
事故物件をできるだけ早く売りたい場合、いくつかのポイントがあります。
まずは、「事故の内容」や「物件の状態」を正直に告知し、買主の信頼を得ることが大切です。
また、清掃やリフォームで印象を良くする、価格設定を市場よりやや安くする、事故物件専門の買取業者に相談するなども効果的です。
複数の業者に査定を依頼して比較検討し、売却までの期間や条件をしっかり確認しましょう。
早期売却のためには、誠実な情報開示と積極的な行動が欠かせません。
専門の買取業者はどんな物件でも買い取ってくれる？
基本的に、当サイトで紹介している専門の買取業者なら、どのような種類の「事故物件」でも買い取りが可能です。
自殺や他殺、孤独死、事件性の高い物件、老朽化した建物や訳あり物件でも、専門業者は豊富な経験を持っています。
ただし、立地や物件の状態、周辺環境によっては買取価格が大きく下がったり、場合によっては買取を断られることもあります。
自分が所有している事故物件にどんな値段が付くのかは「無料査定」を受けてみないと分かりません。
なので、まずは複数の買取業者に相談し、査定を受けてみることが重要です。
売主があきらめずに情報を集めることで、希望に近い条件での売却が実現しやすくなります。
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まとめ｜事故物件の売却は早めの行動と専門家への相談が成功のカギ
事故物件は、通常の不動産と比べて売却が難しいと感じるかもしれませんが、ポイントを押さえれば十分売却は可能です。
心理的瑕疵や告知義務といった特有のルールを正しく理解し、状況に合わせた売却方法を選ぶことが重要です。
また、清掃やリフォーム、更地化、仲介と買取の違いなどを比較検討し、自分に合った選択を心がけましょう。
費用や税金、告知義務の期間、そしてケース別の注意点も事前にチェックしておくと安心です。
まずは信頼できる専門の不動産会社や買取業者に相談し、複数の査定を取ることで、納得のいく売却を目指してください。
悩んでいる時間がもったいないので、早めの行動が後悔しない第一歩です。
今すぐ「無料査定」を申し込んで、あなたの事故物件の悩みを解決しましょう。
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【プロ直伝】訳あり物件を最高値で売却するための最強売却術
「私の訳あり物件を、できるだけ高く買い取って欲しい！」
あなたもそう思いますよね？
誰だって、所有している不動産を少しでも高く売却したいのは、当たり前です。
しかし、街角の不動産業者に頼んだところで、訳あり物件は断られるか、買い叩かれるのが関の山・・・
そこで、専門の買取業者の出番となるわけですが、「一番高く買ってくれる業者」は外からでは分かりません。
では、どうしたらいいのか・・・？
それは、ズバリ！
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ステップ2：「無料査定」を依頼する
ステップ3：「買取価格」を比較して、一番高いところに売却する
ステップ1：訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップ
まずは、訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。
訳あり物件に強い専門の買取業者を選ぶときは、「訳あり」の買取実績がどれだけ豊富なのかに着目して選びます。
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単純に無料査定の査定額を比較し、一番高い会社を選ぶことをおすすめします。
ちなみに、価格差がそれほど大きくない時は、交渉するのもアリですが、その場合は営業マンが誠実かどうかをしっかり見て決めましょう。
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