「事故物件の告知義務って、どこまで伝えればいいの？」
自殺や孤独死などがあった物件を売却・賃貸しようとしたとき、多くの人がぶつかるのがこの疑問です。
2021年にガイドラインが制定されたものの、告知が必要な範囲や期間にはケースごとの判断が必要な部分もあります。
今回は、事故物件の告知義務がどこまで必要なのか明確になるよう、告知が必要なケース・不要なケース・トラブル事例まで詳しく解説します。
なお、事故物件をどうすべきが迷っている場合は、専門の買取業者への売却が一番おすすめです。
査定は「完全無料」ですし、驚くような高値が付くことも多いので、もしも売却が視野にある方は気軽に相談してみるといいですよ。
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告知義務は「どこまで」伝えればいいのか？
事故物件の告知義務では「どの情報まで開示するか」が契約トラブルを避ける重要なポイントです。
新しいガイドラインに基づき、判断の目安となる具体例を整理しておきましょう。
死因・場所・時期・特殊清掃の有無までが基本
事故物件の告知では、死因・発生場所・時期・特殊清掃の有無までを伝えるのが基本です。
これは、買主や借主がその物件に対して心理的な不安を感じるかどうかを判断する材料になるからです。
たとえば、
- 「リビングでの自殺」
- 「発見までに数日かかり異臭が発生」
- 「死亡から2年経過」
- 「特殊清掃を実施済み」
など、具体的な状況を正確に伝えることで、相手は納得したうえで契約できます。
これらの4項目はガイドラインでも明記されており、最低限押さえておくべき情報といえるでしょう。
買主・借主から質問された場合の対応は？
買主や借主から事故物件に関する質問を受けた場合は、正確かつ誠実に答える必要があります。
なぜなら、質問があった時点で告知義務が明確に発生すると考えられるからです。
たとえば「過去に死亡事故はありますか？」「特殊清掃は行いましたか？」といった問いに対し、あいまいに答えると後日トラブルになる可能性があります。
逆に正確に答えれば、相手が納得しやすく、信頼関係も築きやすくなります。
質問に対しては事実ベースで丁寧に対応することが、安心できる取引の基本姿勢です。
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口頭だけでは不十分？書面に残すべき理由
事故物件の告知内容は、できる限り書面に残すべきです。
その理由は、将来的な「言った・言わない」のトラブルを避けるためです。
たとえば口頭で説明しただけでは、聞いていないと主張される可能性があり、証拠として残りません。
特に重要な内容ほど、「契約書」や「重要事項説明書」などの文書で明記しておくべきです。
書面化しておけば、売主・貸主としての責任を果たした証明にもなります。
文書による説明は、後のトラブル回避と安心を生む最も確実な手段といえるでしょう。
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【ケース別】告知が必要なパターンとその範囲
事故物件の告知義務は、「どんな場合に必要なのか？」をケースごとに確認することが重要です。
ここでは、代表的な告知義務の発生事例を3つ取り上げ、それぞれどこまで伝えるべきかを解説します。
1. 自殺・他殺・事故死があった場合
自殺・他殺・事故死が物件内で発生した場合は、基本的に告知義務が発生します。
これらの死亡は心理的瑕疵（かし）の代表例であり、買主や借主にとって大きな影響を与えると考えられているためです。
たとえば「過去に室内で自殺があった」「近隣住民による殺人事件が発生した」「浴室で転倒し亡くなった事故があった」などのケースは、ガイドラインでも明確に告知が必要とされています。
死因や場所、発生時期などの詳細を把握している限り、誠実に開示することが求められます。
このようなケースでは、買主・借主の判断材料となる情報提供が必須です。
2. 事件が近隣で大きく報道された場合
物件内やその周辺で事件が発生し、メディアにより広く報道された場合も、告知が必要となることがあります。
その理由は、社会的に注目を集めた事件は広く知られることとなり、それを見た買主・借主が「知らされなかった」と感じやすいためです。
たとえば「テレビで取り上げられた殺人事件がすぐ隣の部屋で起きた」「ニュースで報道された強盗事件が共用部で起きた」などが該当します。
また、たとえ事件現場が物件の外であっても、心理的影響が強いと判断されれば、説明が求められることもあります。
報道事例の有無も、告知判断の材料として慎重に扱いましょう。
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3. 特殊清掃やリフォームを行った場合
「特殊清掃」や心理的瑕疵への対応としての「リフォーム」を行った場合は、その事実も含めて告知することが適切です。
これは、外見がきれいに整っていても「何か隠しているのではないか」と疑念を抱かれやすくなるからです。
たとえば「異臭や体液の処理で専門業者に依頼した」「心理的印象を和らげるため室内を全面リフォームした」などのケースは、心理的瑕疵が残る可能性があるため、情報開示が望まれます。
ガイドラインでは、清掃やリフォームの有無も重要な判断材料のひとつとされています。
物件の状態が改善されていても、発生経緯を正しく説明することが信頼につながります。
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【注意】自然死や不慮の事故でも告知が必要になるケースは？
自然死や不慮の事故死は、原則として告知義務の対象外とされています。
しかし状況によっては、ガイドライン上でも「例外的に告知が必要」とされるケースが存在します
ここでは、告知が必要となる3つの注意すべきパターンを紹介します。
1. 孤独死や長期間の放置で特殊清掃が必要だった場合
自然死であっても、発見が遅れたことで特殊清掃が必要になった場合は、告知義務が発生します。
これは、心理的瑕疵が残るほどの異臭や腐敗、汚損があると、物件に対する印象が大きく損なわれるためです。
たとえば、
- 「数週間、誰にも発見されず遺体が腐敗していた」
- 「室内の臭気除去やクリーニングに専門業者を要した」
などのケースでは、たとえ死因が病死であっても、借主・買主が強い抵抗感を抱く可能性があります。
清掃の有無や内容も含めて、開示することでトラブル防止につながります。
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2. 周辺住民の間で事実が広く知られている場合
物件内で発生した死亡事故が、近隣住民の間でよく知られている場合は、告知義務が必要とされることがあります。
後から事実を知った買主・借主が「知らされていなかった」と感じ、心理的ショックを受ける可能性が高いためです。
たとえば「町内でうわさになっている孤独死」「自治会でも話題になった事故死」などは、告知されなかったことによって信頼を損ね、クレームや契約解除の原因になり得ます。
地域内での認知度も、告知判断の重要な要素となります。
3. 心理的影響が強く残る特殊事例
たとえ自然死や不慮の事故であっても、現場の状況や死の経緯によって心理的影響が極めて強い場合は、告知すべきと判断されることがあります。
これは、借主・買主がその物件に強い嫌悪感や恐怖感を抱く可能性があるためです。
たとえば、
- 「自室での焼死」
- 「室内に大量の血痕が残されたケース」
- 「事件性はないが状況が過激であった場合」
などは、ガイドライン上でも「個別判断が必要」とされています。
物件の印象に大きく関わる特殊な事例では、透明性ある対応が求められます。
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【告知不要になるケース】はどこまで？ガイドラインの基準
事故物件の告知義務は、すべての死亡事例に適用されるわけではありません。
ガイドラインでは一定の条件を満たす場合に限り「告知不要」とされる明確な基準が示されています。
ここでは、代表的な3つのケースをご紹介します。
1. 自然死・病死・日常生活での不慮の事故
原則として、自然死・病死・日常生活での不慮の事故による死亡は、告知義務の対象外とされています。
これらは通常の生活の延長線上にある出来事であり、心理的瑕疵として受け取られにくいためです。
たとえば「高齢者の老衰による死亡」「持病による突然死」「入浴中の転倒による事故死」などが該当します。
これらのケースでは、買主や借主が大きな抵抗感を持たないことが多く、心理的影響が比較的小さいと判断されます。
ただし、発見の遅れや異臭、特殊清掃が必要な場合などは例外となることもあるため、慎重な対応が求められます。
2. 死亡から概ね3年が経過した賃貸住宅
賃貸物件においては、死亡事故から概ね3年が経過している場合、告知義務が不要と判断されることがあります。
これは、一定の時間が経つことで心理的影響が薄れたと見なされるためです。
たとえば「3年以上前に自殺があった物件」「事件から4年が経過し、トラブルもなかった場合」などがこれに該当します。
ただし「概ね3年」という表現のとおり、機械的に判断せず、地域性や事件の内容、社会的な注目度などを考慮する必要があります。
迷った場合は、専門家に相談してリスクを最小限に抑えることが重要です。
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3. 一度入居があった物件はどう扱われる？
死亡事故があった賃貸物件でも、その後に一度でも入居実績がある場合、次の入居者への告知義務は不要とされることがあります。
賃貸の場合、すでに誰かが住んだという事実が、心理的影響の薄れを示すひとつの判断材料となるからです。
たとえば「事故から2年後に入居者が6か月間住んでいた」「問題なく賃貸契約が継続された」などの事例では、次回募集時の告知は不要と判断されることもあります。
ただし、短期間で退去したり、再び空室となった事情によっては、逆に告知が必要とされる場合もあるため、状況をよく確認することが大切です。
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売買と賃貸で異なる「告知義務の期間と範囲」
事故物件の告知義務には、「売買」と「賃貸」で異なる基準があります。
ガイドラインではそれぞれの契約形態に応じた目安が示されており、取引トラブルを防ぐためにも正しい理解が不可欠です。
以下でその違いを具体的に解説します。
賃貸：死亡から概ね3年が告知目安
賃貸物件では、死亡事故から「概ね3年」を経過していれば、原則として告知義務は不要とされています。
これは、一定期間が過ぎることで心理的な影響が薄れると考えられているためです。
たとえば「3年以上前に孤独死が発生したが、その後特に問題はなかった」「以前に住んでいた入居者が1年住んで退去している」などのケースでは、次の入居者への告知は必要ないと判断されます。
ただし、3年という期間はあくまで目安であり、事故の内容や社会的影響によっては継続的に告知が必要な場合もあります。
売買：心理的瑕疵がある限り時効なし
売買契約の場合、死亡事故から何年経っていても、心理的瑕疵が残る限り告知義務は消えないとされています。
その理由は、購入者が「所有」することへの不安や抵抗感が強く、賃貸よりも長期的な影響が生じやすいためです。
たとえば、
- 「10年前に自殺があったが、そのことを知っていたら買わなかった」
- 「事故後に入居者がいないまま売りに出された」
などのケースでは、告知されなかったことで契約解除や損害賠償を求められるリスクがあります。
売買では、「時間の経過」よりも「心理的影響の大きさ」が優先される点に注意が必要です。
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共有部分や隣接住戸の事故も対象に？
事故が発生した場所が専有部分ではなく、共有部分や隣接住戸だった場合でも、告知が必要と判断されることがあります。
その理由は、買主や借主が「物件全体」に対して不安や嫌悪感を抱く可能性があるためです。
たとえば、
- 「マンションの共用廊下で転落死があった」
- 「隣室で殺人事件が発生した」
などのケースは、たとえ直接の対象住戸でなくても、心理的な影響が大きければ告知の必要性が生じます。
共有スペースや近隣で起きた事故も、状況次第では範囲に含まれるため、軽視せずに確認と判断を行うことが大切です。
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事故物件の「告知義務違反」で起こるトラブルにご注意！
事故物件での告知義務を怠ると、さまざまなトラブルにつながる恐れがあります。
金銭的な損失だけでなく、不動産取引における信用を失う重大な結果にもなりかねません。
以下に具体的なリスクと判例を紹介します。
損害賠償・契約解除・信頼失墜のリスク
事故物件で告知義務を果たさなかった場合、損害賠償や契約解除といった法的リスクが生じます。
これは、買主・借主が「重要な事実を知らされていなかった」と感じ、心理的瑕疵による損害を主張することがあるためです。
たとえば「入居後に過去の事件を知り、精神的苦痛を受けた」「死亡事故の事実を告げられず購入し、転売できなくなった」といった事例では、訴訟や高額な賠償請求に発展する可能性があります。
告知義務の軽視は、結果として大きな信頼喪失につながるため、十分な注意が必要です。
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過去の判例に学ぶ告知義務違反の代償
実際に告知義務を怠ったことで、法的責任を問われた判例は複数存在します。
これらは、告知内容の不備が原因でトラブルに発展する可能性が高いことを示しています。
たとえば、
- 「入居直後に過去の事件が報道され、借主が契約解除を要求したケース」
- 「売買後に告知されていなかった死亡事故が発覚し、損害賠償が認められた事例」
などがあります。
裁判所は「心理的影響の程度」や「売主・貸主が知っていたかどうか」などを判断材料とし、告知義務違反を厳しく判断しています。
過去の判例は、適切な対応の重要性を教えてくれる有益な参考資料となるため確認しておくと良いでしょう。
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事故物件の売却は「買取」がおすすめ！５つの理由とは？
「事故物件」を高く売却するためには「専門の買取業者」がおすすめです。
その理由は、大きく分けると以下の５つです。
１、事故物件の専門家だから「高値買取」が可能
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
３、現金化がスピーディー
４、契約不適合責任を負わなくて良い
５、近隣に知られずに売却できる
１、事故物件の専門家だから「高値買取」が可能
専門の買取業者は、文字通り事故物件のような「訳あり物件の専門家」です。
「訳あり」の不動産に特化した独自販売ルートがあることはもちろん、物件に応じた再生ノウハウも持っており、スムーズな買取が可能になります。
一見「無価値」に見える訳あり物件でも、あらゆる再生ノウハウを駆使して有効活用することができるため、物件の本当の価値を見抜いて買い取ってくれるのです。
また、仲介の不動産会社で断られたり、値段が付かなかった物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら問題ありません。
相談する業者にノウハウがない場合、訳あり物件は最初から「売れない」と決めつけているため、断られるケースが多いです。
しかし、専門の買取業者は、再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件、共有持分、どんな物件でも査定してもらえます。
他社で断られたからと言って諦めなくても大丈夫です。
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
専門の買取業者は、不動産会社が直接買い取ってくれるサービスなので、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は、「物件価格の3％＋6万円＋税」が一般的です。
仮に物件価格が1000万円だった場合・・・
仲介なら、およそ40万円ほどの手数料を取られてしまうということ。
専門の買取業者なら、仲介手数料は一切かからないため、その分さらに上乗せした金額提示をすることが可能になるのです。
３、現金化がスピーディー
不動産会社が直接買い取ってくれる「専門の買取業者」は、現金化がとてもスピーディーです。
なぜなら、わざわざ買いたい人を探す手間や時間が必要なく、目の前の不動産会社がすぐに買い取ってくれるからです。
仲介の不動産会社に依頼すると、【相談】→【査定】→【販売価格の決定】→【販売活動】という流れを踏む必要があるため、まずは着手するまでにかなりな時間を要します。
実際に販売活動がスタートしても、何人もの見込み客に物件を見てもらうのが一般的。
しかも、やっとのことで契約までこぎ着けたとしても、ローン審査が通らないなんてことも、ザラにあります。
専門の買取業者なら【相談】→【査定】→【契約】と３ステップで完了。
しかも、資金が豊富な不動産会社が買い取ってくれるため、ローンを通す必要もなく、すぐに現金化できるのです。
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４、契約不適合責任を負わなくて良い
契約不適合責任ってなに？
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは、カンタンに言うと不動産売買の際に「契約書した内容と物件の数量や品質が一致していない時に、売主が負うべき責任」のことです。
つまり、引き渡した物件が契約書に書かれた内容と違っている（契約不適合）場合、買った人が困るため、売主は責任を負う義務があるわけです。
例えば、雨漏りやシロアリが発生している物件なのにもかかわらず、それが後で発覚して契約書に書かれていなければ、売主は責任を負わなければなりません。
また、事故物件であることを告知せずに販売した場合にも、契約不適合責任は適用されます。
なお、仲介で売却した物件に不具合があった場合は、以下のような「契約不適合責任」を負わされる可能性があります。
・不具合箇所の修理
・売却金額の減額
・損害賠償請求
その点、訳あり物件の買取専門業者は会社が直接買い取ってくれるため、このような請求がされることは一切なく、すべての「契約不適合責任」が回避されます。
５、近隣に知られずに売却できる
事故物件の売却をご近所に知られたくない売主さんは、とても多いです。
- 「事故物件であることを知られたくない」
- 「近所で変な噂を立てられたくない」
- 「これ以上マイナスな要因を作りたくない」
など、いろいろなご心配をされるわけですね。
仲介の場合、買主を探すためにインターネット広告やチラシなどを使いますし、物件を見たい人の出入りもあるため目立つことが多く、近隣にバレやすいと言えます。
しかし、買取の場合は、直接「会社」が物件を査定し、そのまま買い取るため、そもそも買いたい人を探す必要がありません。
もちろん、広告で人目に晒されることもありませんし、不特定多数の人の出入りもないです。
売買のスピードも速いため、ほとんど近隣住民に気づかれず、こっそり売却することが可能となります。
査定は「完全無料」ですし、入力も１分で終わるので、まずは気軽に「無料査定」を試してみるといいですよ！
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まとめ｜事故物件の告知義務は「どこまで」が明確ならトラブルは防げる
事故物件における告知義務は、「どこまで伝えるべきか」をガイドラインに基づいて正しく理解することが、契約トラブルを防ぐ最大のポイントです。
自殺・他殺・特殊清掃の有無などは基本的に告知が必要であり、自然死でも状況次第では例外となることがあります。
また、賃貸と売買では告知義務の期間や重みも異なるため、自分の物件がどのケースに該当するのかを見極めることが重要です。
万が一、判断に迷う場合や自力での対応が難しいと感じたら、事故物件に詳しい「専門の買取業者」に相談することで、告知義務のことなどに悩むことなくスムーズに売却できます。
当サイトで紹介している業者なら査定は「完全無料」ですし、しつこい営業なども一切ないので、まずは気軽に相談してみるといいですよ。
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