「相続した不動産が、違法建築（違反建築物）だから売れない」
「何年も売りに出しているのに売れない違法建築を、買い取ってくれる業者はあるの？」
…という悩みや疑問を持っている方は多いかもしれません。
結論から言えば、違法建築でも、専門の買取業者に依頼すればスムーズに売却できます。
多くの人が「違法建築＝売れない」と思い込んでしまいますが、現実には再販や再利用のノウハウを持つ専門会社が存在するのです。
仲介では住宅ローンが通らず、買い手が見つからないケースも少なくありません。
しかし、買取なら修繕や解体をせずに現状のまま現金化できる可能性があります。
今回は、違法建築が売れにくい理由と、専門業者による買取で安全に解決する方法をわかりやすく解説します。
ではまず、「違法建築」とは具体的にどんな建物を指すのかを確認しておきましょう。
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違法建築とは？カンタンに言うとこんな建物です
違法建築とは、「建築基準法」や関連する「条例」に違反して建てられた建物のことを指します。
一見すると普通の住宅でも、実は法的に基準を満たしておらず、「違法建築」と判断されるケースも少なくありません。
ここでは、代表的な5つのタイプを紹介しながら、どのような建物が該当するのかを見ていきましょう。
1. 建築基準法を守らずに建てられた建物
建築基準法の規定を守らずに建てられた建物は、典型的な「違法建築」にあたります。
建築基準法は、建物の安全性・耐震性・防火性を確保するための最低限のルールであり、これを無視すると大きな危険を招きます。
たとえば、耐震基準を満たしていない住宅や、基礎構造に必要な強度を確保していない建物などが該当します。
また、「建築確認申請時」の設計図と異なる構造で建てられた場合や、無許可の増築・改築を行った場合も違法とみなされます。
つまり、「建てたもの勝ち」ではなく、安全性や法令を無視した建物は、売却時にも大きなリスクを伴うのです。
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2. 接道義務を満たしていない家（違法建築とみなされる場合もある）
接道義務を満たしていない家は、状況によって「違法建築」と判断される場合があります。
建築基準法第43条では、建物の敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ、新たに建築できないと定められています。
この規定を無視して建てられた場合は、明確に建築基準法違反＝違法建築となります。
しかし、建築当時は合法だったが、法改正や道路指定の変更によって接道条件を外れてしまった場合は「既存不適格建築物」として扱われ、違法ではありません。
つまり、「建築した時点で接道義務に違反していたかどうか」が、違法か否かを分ける重要なポイントになります。
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3. 無許可で増改築された住宅
無許可で増改築を行った住宅も、違法建築にあたる可能性があります。
たとえば、建築確認を取らずに2階を増築したり、ベランダを部屋に改造したりするケースが該当します。
一見すると小規模な工事でも、「構造強度」や「防火区画の変更」に関わる場合は、法的に「建築行為」とみなされるため注意が必要です。
また、増築部分が登記されていないまま放置されていると、売却時に「未登記部分あり」として取引価格が下がる原因にもなります。
無許可の増改築は、査定額の低下や是正命令のリスクを伴う点を理解しておきましょう。
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4. 建築確認や完了検査を受けていない建物
建築確認や完了検査を受けていない建物も、法律上は「違反建築物」に分類されることがあります。
本来、建物を新築・増改築する際には「建築確認申請」を行い、工事完了後に「完了検査」を受けることが義務づけられています。
この手続きを経ずに建てられた建物は、耐震・防火・構造の安全性が確認されていないため、行政から是正指導を受ける可能性があります。
また、検査済証が交付されていないと、住宅ローンの審査や売買契約時に不利になることもあります。
建築確認や検査の有無は、登記や役所の台帳で必ず確認しておきましょう。
5. 用途地域や高さ制限に違反している物件
「用途地域」や「高さ制限」に違反している建物も、違法建築と判断されることがあります。
都市計画法や建築基準法では、地域ごとに建物の用途や高さ、建ぺい率・容積率などが細かく定められています。
たとえば、「第一種低層住居専用地域」に高さのある店舗や集合住宅を建てた場合は、用途違反として行政指導の対象になります。
また、建築確認時の計画よりも大きく建てた場合も容積率オーバーとして違法扱いになることがあります。
土地の特性や地域指定を無視して建てた建物は、売却時にもトラブルを招くリスクが高いのです。
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違法建築が一般市場で売れにくい４つの理由
違法建築物件は、一般の不動産市場では売れにくい傾向があります。
その理由は、以下の４つの要素が関係しているからです。
- 法的リスク
- 資金調達の難しさ
- 活用制限
- 売主側の責任リスク
では、それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
1. 買主に「違法建築」であることを告知する義務がある
違法建築を売却する際には、買主に対して「違法建築であること」を正直に告知しなければなりません。
これは「宅地建物取引業法」に基づく告知義務で、事実を隠して売却すると後に契約トラブルや損害賠償を請求される可能性があるためです。
たとえば、「建ぺい率を超過している」「接道義務を満たしていない」などの事実を伝えずに売却した場合、発覚後に契約解除となるケースもあります。
つまり、違法建築を売却する場合には、その事実を隠すことができず、購入希望者が不安を感じやすいため、一般の市場では売れにくくなるのです。
「違法建築」って、聞いただけでも私なら敬遠しちゃうかもしれない。
2. 住宅ローンが利用できず、購入希望者が限られる
違法建築の多くは、金融機関の住宅ローン審査に通りません。
これは、建築基準法に適合していない建物は「担保価値が低い」と判断されるからです。
つまり、ローンが使えないということは、現金で購入できる一部の人しか、買主としての対象にならないことを意味します。
たとえば、サラリーマンや若い世帯など、一般的な購入層はローン利用を前提としているため、買い手の母数が一気に減少します。
その結果、違法建築物件は市場に出しても反響が少なく、長期間売れ残る傾向があるのです。
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3. 建て替えやリフォームに制限があるため需要が低い
違法建築は、建て替えやリフォームの自由度が低いため、購入後の活用が難しい物件です。
建築基準法に違反している建物は、再建築や増改築を行う際に行政の許可が下りないケースが多く、建物を新しくして価値を上げることができません。
たとえば、接道義務を満たしていない家や、容積率オーバーの住宅などは、再建築不可物件として扱われることもあります。
そのため、買い手から見ると「手を加えても価値が上がらない」と判断され、需要が大きく下がってしまうのです。
このような制約が多いため、一般市場では人気が低く、売却が長期化する原因になります。
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4. 契約不適合責任など、売主のリスクが大きい
違法建築物件を個人間で売買する場合、売主にとってのリスクが大きい点も見逃せません。
特に、買主が購入後に違法性を理由に「修繕費」や「損害賠償」を請求するケースがあり、売主が責任を負うことになります。
また、行政からの「是正指導」や「解体命令」が出た場合でも、引き渡し後に買主とトラブルになることが少なくありません。
このように、一般市場で売却しようとすると「売主負担のリスク」「価格の下落」「買主の不安」などが重なり、取引成立までに時間がかかったり、酷い場合には何年経っても売却できなかったりすることも珍しくないのです。
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なぜ、違法建築の売却は専門の買取業者がおすすめなのか？
違法建築は、一般の仲介では買い手がつかず、売却までに長期間を要することが多いです。
しかし、専門業者による買取なら、法的リスクを理解した上で柔軟に対応してくれるため、早期解決が可能です。
ここでは、専門業者を選ぶべき４つの理由を紹介します。
1. 法的リスクを引き受けてくれる安心の取引ができる
違法建築物件の最大の不安は、売却後にトラブルが発生するリスクです。
しかし、訳あり物件や違法建築に特化した専門業者なら、そうした法的リスクを理解したうえで取引に応じてくれます。
たとえば、「接道義務違反」や「建ぺい率オーバー」など、通常の不動産会社では敬遠される物件でも、法令上の制限を踏まえて安全に買い取ってくれるのです。
そのため、行政から是正命令が出る前に安全に手放せるほか、売主が法的トラブルに巻き込まれるリスクを大幅に軽減できます。
法律面の知識が豊富な専門業者に任せれば、安心して売却を進められるということです。
2. 修繕や解体をせず現状のまま売却できる
専門業者に依頼する最大のメリットのひとつが、修繕や解体を行わずに「現状のまま」売却できることです。
通常の仲介では、買主が住むことを前提にするため、修理や是正工事を求められるケースが多く、費用負担が発生します。
しかし、専門業者は再販・再利用を前提としているため、違法部分を含めた状態のまま引き取ってくれるのです。
たとえば、未登記の増築部分や老朽化した構造でも、査定額を提示してすぐに契約へ進むことが可能です。
手間もコストもかけずに売却できるため、負担を最小限に抑えたい方には最適な方法と言えます。
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3. 契約不適合責任を免除してもらえるケースも多い
買取業者への売却では、「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」が免除されることが多いのも大きなメリットです。
一般の個人間売買では、売主が建物の欠陥や違法部分について責任を問われることがあります。
しかし、買取業者はプロとしてリスクを理解した上で購入するため、契約書に「責任免除」の特約を設けることが一般的です。
これにより、売却後に買主（＝業者）から損害賠償を請求される心配がなく、安心して手放すことができます。
4. 最短数日で現金化できるスピーディーな対応
専門の買取業者は、独自の審査・資金力を持っているため、最短で即日～1週間ほどで現金化できるケースもあります。
一般の仲介売却のように「買主が見つかるまで待つ」必要がないため、査定から契約・入金までの流れが、非常にスピーディーです。
また、書類手続きや残置物処理もワンストップで対応してくれるため、高齢の所有者や相続人にとって大きな負担軽減になります。
急いで資金化したい場合や、行政指導が入る前に手放したい場合でも、専門業者なら確実かつ早期に解決できるでしょう。
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信頼できる「違法建築」の買取業者の選び方４選
違法建築を安全かつスムーズに売却するためには、業者選びが最も重要です。
実績や対応のスピード、説明の丁寧さによって、最終的な買取価格やトラブル回避の可能性が大きく変わります。
ここでは、信頼できる買取業者を見極める４つのポイントを紹介します。
1. 違法建築の買取実績が豊富な業者を選ぶ
違法建築を安心して売却するには、買取実績が豊富な専門業者を選ぶことが重要です。
なぜなら、違法建築の取り扱いには法律や行政対応の知識が必要で、経験の浅い業者ではトラブルを防ぎきれないからです。
たとえば、建ぺい率超過や接道義務違反など、状況によっては「是正方法」や「売却時の書類対応」が異なります。
実績のある業者なら、過去のケースを踏まえて適切な手順で買取を進めてくれるため、売却までの流れがスムーズです。
公式サイトや口コミで「違法建築買取実績あり」と明示されている会社を選ぶことが、安心取引の第一歩です。
2. 現地調査や査定が無料でスピーディーな会社を選ぶ
信頼できる買取業者は、現地調査や査定を無料で行い、対応もスピーディーです。
違法建築のように特殊な条件をもつ物件は、現地の確認や資料の精査が早ければ早いほど、正確な査定ができます。
たとえば、問い合わせから最短1日で現地確認を行い、即日査定結果を提示する業者もあります。
このような迅速な対応は、急ぎで売却したい人や遠方の物件を手放したい人にとって大きなメリットです。
スピード感と丁寧さを両立できる業者こそ、信頼できるパートナーと言えます。
3. 契約内容やリスク説明が明確な業者を選ぶ
違法建築物件を安心して売却するためには、「契約内容」や「リスク」の説明を明確に行う業者を選ぶことも大切です。
なぜなら、買取では業者が直接買主となるため、契約条件の説明や免責特約の扱いが不十分だと、後のトラブルに発展しかねないからです。
信頼できる業者は、契約不適合責任の範囲や免責の有無、引き渡し条件などを事前に丁寧に説明してくれます。
たとえば、「建物の現況をどう扱うか」「瑕疵が判明した際の対応方法」などを明文化して提示してくれる会社は安心です。
つまり、取引条件をあいまいにせず、契約リスクを誠実に説明する業者こそ、信頼できるパートナーといえるでしょう。
4. 複数の専門業者に査定を依頼して比較するのが安心
最後に、複数の専門業者に査定を依頼して比較することが、最も確実な方法です。
理由は、業者によって査定基準や重視するポイントが異なり、得意不得意もあるため、提示金額に大きな差が出る場合があるからです。
たとえば、同じ物件でも「再販目的で高額買取する業者」と「土地利用を重視して低めに査定する業者」では、数十万円〜数百万円の違いが生じることもあります。
また、複数社の対応を比較することで、信頼できる担当者かどうかも判断できます。
比較を怠らず、納得のいく業者を選ぶことが、後悔しない売却への近道です。
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違法建築を買い取ってくれるおすすめ業者3選
違法建築の売却を成功させるには、実績と信頼のある専門業者を選ぶことが大切です。
ここでは、全国対応・訳あり物件に強い３社を厳選して紹介します。
いずれも違法建築や再建築不可物件を含む「売りにくい不動産」を数多く取り扱い、迅速で安全な買取を実現しています。
1. 株式会社AlbaLink（アルバリンク）｜全国対応・訳あり物件専門
アルバリンクは、全国対応の「訳あり物件買取専門業者」として高い実績を持つ会社です。
再建築不可・事故物件・空き家・共有持分・違法建築など、一般の不動産会社が取り扱いを避ける物件も積極的に買い取っています。
自社で再販や再利用のノウハウを持っているため、仲介を通さずスピーディーな現金化が可能です。
最短３日で買取が成立した事例もあり、現状のまま手放せる点が大きな強みです。
契約不適合責任を免除してもらえるケースも多く、売主のリスクが少ない安心の取引ができます。
全国どこからでも無料査定に対応しており、初めてでも相談しやすい優良業者です。
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2. 成仏不動産（マークスライフ）｜事故物件・空き家・違法建築にも柔軟対応
成仏不動産（運営：マークスライフ株式会社）は、事故物件や空き家など、訳あり不動産の買取・再生を得意とする専門業者です。
心理的瑕疵や法的リスクを理解したうえで柔軟に対応してくれるため、他社で断られた物件でも相談可能です。
再販やリノベーションまで自社で一貫対応しており、中間コストが発生しないため高額買取が期待できます。
また、「郵送契約」や「現地立ち会い不要査定」にも対応しており、遠方の物件でもスムーズに手続きが進められます。
事故物件を中心に、違法建築を含む複雑なケースにも豊富な経験を活かして対応してくれる信頼度の高い会社です。
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3. 株式会社WISH（空き家買取くん）｜再建築不可・違法建築のスピード買取に特化
株式会社WISHが運営する「空き家買取くん」は、再建築不可や違法建築をはじめ、老朽化・空き家などの難物件を専門に扱う買取サービスです。
最短48時間で査定結果を提示するスピーディーな対応が特徴で、急ぎの売却にも柔軟に応じてくれます。
現地立ち会い不要、残置物そのままでも対応可能なため、解体費や片付けの負担をかけずに手放せます。
また、全国対応・オンライン査定にも力を入れており、遠方の物件でもすぐに相談が可能です。
契約不適合責任の免除にも対応しており、リスクを最小限に抑えて売却できる点も高く評価されています。
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違法建築を放置すると起こるリスク
違法建築を「そのままにしておこう」と放置すると、思わぬトラブルや金銭的な負担につながる可能性があります。
ここでは、特に注意すべき３つのリスクを解説します。
1. 行政指導や使用制限を受ける可能性がある
違法建築を放置すると、自治体や建築指導課などから「是正勧告」や「使用制限」を受けることがあります。
たとえば、建ぺい率・容積率の超過や接道義務違反がある場合、建築基準法に基づいて「使用禁止」や「増改築の制限」がかかるケースもあります。
さらに、改善命令に従わないと罰金や行政代執行の対象となる可能性もあり、所有者の責任が問われることになります。
早めに専門業者へ相談して現状を確認すれば、法的トラブルを回避し、円満に手放すことが可能です。
2. 固定資産税や管理費などの負担が続く
違法建築であっても、所有している限り「固定資産税」や「維持費」の支払い義務はなくなりません。
特に、老朽化が進んだ建物では、修繕費や草木の管理、雨漏り・倒壊防止などの維持コストが年々増大します。
また、使用していない家屋でも「特定空き家」に認定されると固定資産税の軽減措置が外され、税額が最大６倍に跳ね上がるケースもあります。
長期的に見ると、放置は資産どころか「負動産」になってしまいます。
早期に買取を検討することで、負担を最小限に抑えられます。
3. 相続や名義変更時にトラブルへ発展するリスクがある
違法建築は、相続や名義変更の際にもトラブルの原因となります。
登記上の状態と現況が異なる場合、相続人の間で「修繕するのか」「売却するのか」で意見が割れやすく、遺産分割が進まないケースもあります。
また、法的に適合していないため、金融機関が担保評価を下げたり、名義変更の手続きが遅延するリスクもあります。
こうした混乱を避けるためにも、相続前・名義変更前の段階で専門業者に査定を依頼し、現状を把握しておくことが重要です。
放置せず早めに動くことで、後の大きなトラブルを防げます。
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「私の訳あり物件を、できるだけ高く買い取って欲しい！」
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