空き家を売却しようと考えたとき、「契約不適合責任」という言葉を聞いたことはありませんか？
2020年の民法改正で新しく導入された制度で、売却後に見つかった欠陥や不備に対して、売主に責任が問われるルールのことです。
「現状渡しだから大丈夫」と思っていても、雨漏り・シロアリ・境界問題など、思わぬトラブルで高額な修繕費を請求されるケースも。
今回は、空き家の売却で発生する「契約不適合責任」の仕組みや、リスクを回避する具体的な方法をわかりやすく解説します。
「責任を負いたくない」「安心して売却したい」と思う方は、ぜひ最後までお読みください。
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契約不適合責任とは？空き家を売るときに知っておきたい基礎知識
空き家を売却するときに避けて通れないのが「契約不適合責任」です。
2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から名称と内容が変わり、売主の責任範囲がより明確になりました。
特に、老朽化した空き家では売却後にトラブルになるケースも多く、事前に理解しておくことが重要です。
ここでは、改正の背景や対象となるケース、そして実際に問題になりやすい例をわかりやすく解説します。
改正前の「瑕疵担保責任」との違いをわかりやすく解説
契約不適合責任は「売主が契約内容どおりの状態で物件を引き渡す責任」を明確化した制度です。
以前の「瑕疵（かし）担保責任」では、売主が知らなかった欠陥（隠れた瑕疵）のみが対象でした。
しかし改正後は、契約書で取り決めた内容と現状が違っていれば、たとえ売主が知らなくても責任を問われる可能性があります。
たとえば「雨漏りなし」と契約したのに引き渡し後に雨漏りが発覚したり、「給排水設備が使用可能」と記載したのに故障していた場合などです。
つまり、売主が「知らなかった欠陥」でも、契約内容との不一致があれば責任を負うという点が大きな違いです。
このように、契約不適合責任は「売主の注意義務が強化された制度」といえます。
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契約不適合責任の対象になるケースとは？
契約不適合責任の対象となるのは、「契約書で定めた内容と実際の状態が一致しない場合」です。
具体的には、建物の傾き・雨漏り・シロアリ被害・給排水設備の故障・配管漏れなどの物理的欠陥が典型です。
また、契約書で「引き渡し時点で正常に機能する」と明記されている付帯設備（エアコンや給湯器など）も対象になります。
さらに、土地や建物に関する「登記内容の不一致」「境界の未確定」「近隣トラブル」など、心理的・法的な不適合も含まれるケースがあります。
たとえ、売主が「現状渡しだから大丈夫」と安心していても、契約内容と異なれば請求される可能性があるのです。
そのため、契約時には「どこまでを保証するか」を明確にしておくことが不可欠です。
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空き家売却で特にトラブルになりやすい契約不適合の例
空き家の場合、長年放置されていたことで「売主が気づかない欠陥」が多く、トラブルになりやすいのが特徴です。
たとえば、屋根や外壁の劣化による雨漏り、給排水管のサビや漏水、床下のシロアリ被害などが代表的な例です。
また、電気の通電や水道の通水をしていない期間が長いと、設備の動作不良が発生していることもよくあるケースです。
その他、隣地との境界が曖昧なまま売却し、後で「越境していた」と指摘されるケースも該当します。
こうした不具合はすべて契約不適合責任の対象となり、売主が「修繕費」や「損害賠償」を求められるリスクがあります。
空き家を売るときは「気づいていない欠陥」も責任を問われる可能性があることを、十分に理解しておく必要があります。
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売主が負う「契約不適合責任」の内容と買主の5つの請求権
ここまでで「契約不適合責任」がどんな制度かを理解できたと思います。
では、空き家を売却したあとに、買主はどんな請求をしてくる可能性があるのでしょうか？
「契約不適合」が発覚すると、買主は法律で定められた5つの請求権を行使できます。
それぞれの請求内容を、実例を交えながら分かりやすく解説します。
1. 不適合箇所の修繕を求められる「追完請求」
追完請求とは「契約内容どおりの状態に直してください」という買主からの請求です。
たとえば、「雨漏りなし」と契約していたのに実際には天井から雨が漏れていた場合、買主は修繕を求める権利を持ちます。
この修繕には、欠陥の修理や部品の交換などが含まれ、売主がその費用を負担するのが基本です。
また、修繕ができない場合には、他の方法（価格を下げる、契約解除など）に発展することもあります。
追完請求は、買主がまず最初に取る「基本的な対応手段」であり、ここで誠実に対応できないと後のトラブルに発展しやすくなります。
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2. 売買価格を下げられる「代金減額請求」
代金減額請求とは、修繕対応が難しい場合に「欠陥の分だけ値引きしてほしい」と求める権利です。
たとえば、シロアリによる柱の腐食や、基礎のひび割れなど大規模な修繕が必要な場合、売主が直すのではなく「修繕費分を差し引く」形で対応するケースがあります。
この減額は、欠陥の程度や修理にかかる「見積もり額」などを基準に決定されます。
実際のところ、数十万円〜数百万円単位で請求されることも珍しくありません。
代金減額請求は「修繕の代わりにお金で補う方法」であり、売主にとっても経済的負担となるリスクがあるのです。
3. 契約解除を求められる「催告解除・無催告解除」
契約解除とは、欠陥が重大で「契約どおりの目的が果たせない」と判断された場合に、売買そのものを無効にする手続きです。
通常は、買主が「修繕してほしい」と催告（通知）を出し、それでも対応されない場合に解除を求める「催告解除」となります。
ただし、欠陥が重大で修繕が不可能な場合は、催告なしで契約を解除できる「無催告解除」も認められます。
たとえば、建物の基礎部分に構造的欠陥があり居住できない状態だった場合などが該当します。
この場合、売買代金を「全額返金」する必要が生じる可能性もあり、売主にとって最も大きなリスクといえます。
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4. 修繕費や損害を請求される「損害賠償請求」
損害賠償請求とは、欠陥によって買主が被った経済的損害を売主に請求できる制度です。
たとえば、雨漏りによって家具や家電が壊れた、住めない期間の家賃や仮住まい費用が発生した、などのケースが該当します。
この損害賠償には、修繕費だけでなく「精神的苦痛に対する慰謝料」や「引っ越し費用」などが含まれる場合もあります。
さらに、売主が欠陥を知っていながら告げなかった場合には、悪質とみなされ請求額が高額になるケースもあるため注意が必要です。
損害賠償請求は「対応を怠った結果」発生するケースが多く、トラブルの最終段階に位置づけられます。
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5. 告知義務を怠った場合に無効となるケース【民法572条】
民法第572条では、売主が欠陥を知りながら買主に告げなかった場合、「免責特約」が無効になると定められています。
つまり、「現状渡しだから責任を負わない」という特約をつけていても、売主が不具合を知っていたのに黙っていた場合、その免責は認められません。
たとえば、過去に雨漏りを補修した履歴を知っていたのに黙っていたり、シロアリ被害の事実を隠していた場合などが該当します。
このように「故意または重過失」があると判断されれば、修繕・減額・損害賠償などすべての請求を受けてしまう可能性があるのです。
売主は「知っている欠陥は必ず正直に伝える」ことが、トラブル回避の最初の一歩といえるでしょう。
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空き家売却で「契約不適合責任」を回避する3つの方法
前章で紹介したように、契約不適合責任は売主にとって大きなリスクですが、あらかじめ対策を取っておけば、トラブルを未然に防ぐことができます。
特に、古い空き家のように老朽化が進んだ物件は、売却前に「どこまで責任を負うのか」を明確にしておくことが重要です。
ここでは、契約不適合責任を回避・軽減するための3つの現実的な方法をメリット・デメリットを含めて紹介します。
1. 「現状渡し」＋「免責特約」を契約書に明記する
結論から言うと、空き家を売却する際は、
- 「現状渡し（ありのままの状態で引き渡す）」
- 「免責特約（売主は責任を負わない）」
を契約書に明記することが、最も重要です。
この特約を設定することで、売主は契約不適合責任の対象から外れることができます。
ただし、注意すべきは「売主が欠陥を知っていて黙っていた場合（故意・重過失）」は無効になる点です。
たとえば、雨漏りの跡やシロアリ被害を知りながら説明を怠った場合、免責が認められずトラブルになる可能性があります。
そのため、特約を結ぶ際には、物件の状態を正確に伝えたうえで、書面上で明確に「現状有姿・免責」と記載することが大切です。
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2. ホームインスペクション（住宅診断）を実施する
ホームインスペクションとは、専門家が建物の劣化状況や欠陥を調査・報告する制度です。
この診断を実施することで、「売主が知らなかった欠陥」を明確にし、契約時に正確な情報を提示できます。
たとえば、基礎のひび割れや屋根の劣化、配管の老朽化など、目に見えない部分の状態を事前に把握できるため、トラブルの防止につながります。
さらに、診断結果を買主に提示することで「誠実な売主」として信頼を得やすくなり、売却後のクレームを減らす効果も期待できます。
ただし、診断にはもちろん費用がかかりますし、調査で見つかった不具合が「価格交渉の材料」になってしまうケースもあります。
そのため、メリット・デメリットのバランスをよく考えながら判断することが求められます。
3. 瑕疵保険や保証制度を活用して信頼性を高める
瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）や保証制度を利用すれば、万が一の欠陥発覚時にも修繕費を保険でまかなうことができます。
この制度は、ホームインスペクションを受けて一定の基準を満たした住宅が対象となり、加入しておくことで売主・買主の双方に安心感を与えます。
たとえば、引き渡し後に雨漏りや給排水トラブルが見つかっても、保険会社が修繕費を負担してくれるため、売主が直接責任を負う必要がありません。
契約不適合責任を避けつつ、スムーズに売却したい場合には、保険・保証制度の活用を検討しておくとよいでしょう。
ただし、保険に加入するにはインスペクション（検査）が必要で、築年数や劣化状況によっては加入できないケースもあります。
また、保険でカバーできる内容には限りがある点も理解しておく必要があります。
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契約不適合責任を完全免除したいなら「専門の買取業者への売却」がおすすめ
「契約不適合責任」が売主にとって非常に大きなリスクであることはお分かりいただけたと思いますが、実はこれを完全に回避できる方法があります。
それが、専門の買取業者に売却するという方法です。
では、なぜ買取なら契約不適合責任を免除できるのか？
そして仲介との違いや業者選びのポイントを詳しく解説します。
買取業者なら契約不適合責任を負わずに売却できる理由
買取業者では、ほとんどの場合、売却後の「契約不適合責任」を負う必要がありません。
なぜなら買取業者は不動産のプロであり、購入後に自社でリフォームや再販を行うことを前提としているためです。
そのため、契約書にはキチンと 「売主は契約不適合責任を負わない」 という免責条項が盛り込まれます。
つまり、「どんな状態でも理解した上で買う」という立場で契約が成立するため、売主に修繕義務や損害賠償の責任が発生しないのです。
たとえば、屋根の雨漏りやシロアリ被害がある古い空き家でも、買取業者ならそのままの状態で現金化できます。
買取業者への売却は「責任を回避しつつ、確実に現金化できる」最も安心な方法なのです。
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仲介売却との違い｜価格・期間・責任リスクを比較
仲介売却と買取では、売却の仕組みもリスクも大きく異なります。
仲介売却は、不動産会社が間に入り、一般の買主を探して販売する方法です。
相場に近い価格で売れる可能性がある反面、「契約不適合責任を負う期間（引き渡し後3か月〜1年程度）」が発生します。
たとえば、引き渡し後に、
- 「天井からの雨漏りが見つかった」
- 「シロアリで床が沈んだ」
- 「配管のサビが原因で水漏れした」
といったトラブルが起きた場合、買主から修繕や損害賠償を請求される可能性があります。
中には、100万円以上の修繕費を請求されるケースもあるなど、リスクは決して小さくありません。
また、仲介売却は売却完了までに2〜6か月かかることが多く、内見対応や値下げ交渉、契約手続きなど売主の負担も大きくなりがちです。
一方、買取は不動産会社が直接買い取るため、最短即日〜数週間で現金化が可能です。
さらに、契約不適合責任を免除できるため、引き渡し後にトラブルへ発展するリスクが一切ないのです。
信頼できる買取専門業者を選ぶ3つのポイント
専門の買取業者を選ぶ際、最も重要なのは「信頼性と実績」です。
第一に、再建築不可・老朽化・事故物件など「訳あり物件」に対応しているかを確認しましょう。
経験豊富な業者ほど、状態が悪い物件でも正しく評価し、他社より高値で買い取ってくれる傾向があります。
第二に、全国対応やスピード査定の体制が整っているかをチェックします。
オンライン査定や即日対応が可能な会社なら、売却までスムーズに進められます。
第三に、口コミ・買取実績・上場状況などの透明性です。
たとえば、実際の買取事例や利用者の声を公開している企業は、信頼度が高いといえます。
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空き家を責任ゼロで売却するなら「訳あり物件買取プロ」がおすすめ！
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なぜなら、アルバリンクには、空き家の責任回避ができることはもちろん、他ではマネのできない以下のような8つの強みがあるからです。
2. 年間の相談件数6500件以上、買取760件以上の実績
3. 買取スピードが早い
4. 買取率92％
5. 全国対応、年中無休、24時間受付
6. 上場企業で安心、買取資金も潤沢
7. 弁護士など各種専門家と提携
8. 口コミ評価が高い
それでは、（株）アルバリンクの「8つの強み」を一つずつ説明しましょう。
１. 高額買取を可能にする価格競争力
まず、訳あり物件買取プロ（アルバリンク）の１つ目の強みは、高額買取を可能にする「価格競争力」にあります。
2011年の創業以来「訳あり物件」に特化した買取を行ってきたため、物件再生ノウハウや、再販のための独自ルートをたくさん持っています。
その結果、買い取った後の「再販コスト」を抑えられるため、浮いた分の金額を売主に上乗せして支払うことができるのです。
一般的な買取業者と比べてより高い買取が可能になるのは、そのためです。
また、他の不動産業者に断られて困っていた物件でも買取ってくれる事例が多いため、たくさんのユーザーに喜ばれています。
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2. 相談件数6500件以上、買取760件以上の実績
２つ目の強みは、年間の相談件数6500件以上、買取760件以上という実績にあります。
訳あり物件買取プロ（アルバリンク）には、それだけ多くの「訳あり物件」を手掛けてきた、豊富な経験と実績があるということです。
また、常に売主の納得感を重視しているため、ユーザーからの評価も高く、顧客満足度97.2％という高い数字を叩き出しています。
3. 買取スピードが早い
３つ目の強みは、買取スピードの早さにあります。
訳あり物件買取プロ（アルバリンク）では、これまでに培ってきたノウハウや蓄積データをもとに専門スタッフが全力サポートしてくれます。
訳あり物件の扱いに精通していることはもちろん、市場動向、地域特性なども熟知しているため、無料査定のスピードが極めて早いのです。
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4. 買取率92％という驚異的に高い数字
４つ目の強みは、無料査定後の「買取率」です。
訳あり物件買取プロ（アルバリンク）の買取率は、92％という驚異的に高い数字を誇っています。
アルバリンクには、「物理的」「環境的」「心理的「法律的」という不動産が持つ４つの欠陥を解消するノウハウがあるため、基本的に「買取相談を断る」ことはありません。
もちろん、採算が取れる最低金額はあるため、全体の８％ほどはやむを得ず契約に至らないことはありますが、92％ものお客様が買取金額に満足されて契約に至っていることは、高く評価されるべきことと言えるでしょう。
5. 全国対応、年中無休、24時間受付
５つ目の強みは、「対応エリア」や「受付時間」などの幅の広さにあります。
訳あり物件プロでは、日本全国どこの物件でも対応が可能です。
「一都三県」「関東のみ」「関西のみ」のように、地域が限定されている業者が多い中、全国対応はありがたいですよね。
2025年3月時点で支店は以下の12箇所で、全国どこのエリアでも対応可能となっています。
引用元：株式会社AlbaLink
地方や遠い場所にあっても、物件の資料や周辺の状況を元に査定してもらえるので、安心して相談することができます。
また、ネットから「年中無休・24時間」受付けてくれるため、仕事などで多忙な方でも、すき間時間を使って無料査定を申し込むことが可能となっています。
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6. 上場企業で安心、買取資金も潤沢
6つ目の強みは、上場企業であるということです。
訳あり物件プロを運営する「株式会社AlbaLink」は、東京プロマーケット市場に上場している不動産会社ですので、安心して任せられる信用と規模を持っています。
もちろん、国から正式認定をうけた国土交通大臣免許取得業者【国土交通大臣(1)第10112号】であることは、言うまでもありません。
買取資金も豊富であるため、最大5億円までスピーディーに買取対応が出来ます。
7. 弁護士など各種専門家と提携
7つ目は、法律面での安心感です。
「訳あり物件買取プロ」では、弁護士、司法書士、税理士はもちろん、家屋調査士、不動産鑑定士、測量士など、各士業と提携しています。
しかも、それぞれがバラバラでサポートをするのではなく、連携したチームによる徹底サポートがあるため、より安心です。
深刻なトラブルを抱えた不動産の相談であっても、各法律の専門家の連携によって、しっかりとしたサポートをしてもらえます。
もちろん、これだけの専門家がバックアップするということは、それだけアルバリンクという企業に信用がある証とも言えるでしょう。
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8. 口コミ評価が高い
「訳あり物件買取プロ」を運営するアルバリンクは、Googleマップの評価でも星4.4を獲得しています。（※2025年11月時点、口コミ数160件）
とても高い評価を受けており、お客様である「売主」を非常に大切にしている会社と言えます。
良かった口コミと評判（空き家・遠方の相続物件等）
それでは、アルバリンク（訳あり物件買取プロ）の口コミ・評判を、物件の内容別に見ていきましょう。
高齢となり、雪深い田舎の一軒屋から地方都市の利便性の高い中心地に引っ越しましたが、旧家の処分に頭を悩ましていました。
ネットで偶然アルバリンクと言う会社を知り、半信半疑で相談したところ信じられないほどのスピード感で処分できました。
担当頂いた野崎様には深く感謝いたします。
本当にありがとう御座いました。
かねてより悩みの種であった地方にある不動産をいよいよ相続することとなり、
相続人全員で話し合い、仲介ではなく買取業者様にお願いすることとなりました。
譲渡益は見込んでおらず、とにかく早い段階での現状渡しが実現しそうな業者様を探し、口コミや実績からAlbaLink様にご相談いたしました。
断られてしまうのでは、と不安が募りましたが、ご担当いただいた牧野様が当初より親身に寄り添って下さり、難しい条件の不動産ではありましたが、何とかお引き受けいただけることになりました。
やり取りも非常にスムーズ且つ迅速で、相続発生から短期間での契約締結となり、長年の肩の荷が下りてホッといたしました。
AlbaLink様にご相談して本当に良かったです。
また、ご担当いただいた牧野様にも心より感謝申し上げます。
アルバリンクさんにとても親身に丁寧に対応していただき、長年懸案だった田舎の物件が処分できました。
お陰で年老いた母親もとても安心することができました。
難解な事案もありましたが司法書士さんも紹介していただき円滑に解決できました。
老齢の母親にも分かりやすく懇切丁寧に説明等もしていただきました。
他界した父も育った田舎の家が取り壊しでなく他の人に使ってもらえて喜んでいると思います。
我が家一同心より感謝申し上げます。ありがとうございました！
不動産の事で悩んで居られる方はまず一度、空き家買取り隊に相談される事をお勧めします。
口コミでは当然の事ながら良い悪いの意見がありますが、私はこの会社は素晴らしい会社だと感じております。
担当の方により対応の違いがあかも知れませんが、腹を割って話せばこちらの立場になって親身に相談に乗ってくれる会社です。
この度自宅を手放すのにお世話になりました。
とにかく報告.連絡.相談がきっちりしており、書類のやり取りもストレス無く(レターパックを用意いただき)行なう事ができました。
担当していただいた小林さんとは契約から登記完了まで電話とメールでのやり取りでしたが、とても礼儀正しい丁寧な対応をしていただき大変満足しております。
なにより気持ち良く取り引きさせて頂いたことに感謝申し上げます。
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良かった口コミと評判（再建築不可物件・袋地等）
この度は色々とありがとうございました。
借地で再建築不可物件、アルバリンクさんに依頼する前に何社か依頼していた所に不信感があり半信半疑で連絡しました。
とても誠実で初対面の時から好感が持てました。
始めに仰っていただいた条件が変わることなく、取引ができ感謝しかございません。
諦めずアルバリンクさんにお願いして本当に良かったと思います。
ありがとうございました。
祖父母の住んでいた家が空き家になり20年ほど、未接道で再建築不可の空き家の管理に困っていました。
他の不動産一括査定サイトや空き家買取サイトには断られたのですが、アルバリンクさんを通して現状のままで、手放すことができました。
使ってくださる買い主様も見つけてくださりありがとうございます。
担当の柳川様には、メールや電話でのやりとりも丁寧で親身になってくださり、本当お世話になり、ありがとうございました。
相続してから8年以上管理と処分に悩んできた袋地物件を解決してくれたのはアルバリンクでした。
築55年以上、車が入れず再建築も不可、小さな小川に接しているため近年の異常な大雨で床下浸水、空き家バンクにも無理と言われました。
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途方に暮れ先行き真っ暗な状況でした。
お金を払えば引き取ってくれる業者があると知りネットで探しその中で信用できそうなアルバリンクにたどり着きました。
望みをかけて連絡すると私を担当してくれた安原さんから「おもしろい物件ですね。大丈夫です。有償ですが引き取れま。」との言葉が返ってきました。
金額は高額でしたが本当に処分したかったので少し不安もありましたがお願いすることにしました。
安原さんの「最後までしっかりサポートします。」の言葉通りその後はやり取りの手順・契約・疑問への返答・要所ごとの連絡などとてもスムーズに進み、
ほんの数か月でとても良い引き取り者を見つけていただき所有権の移転登記まで無事終了し処分できました。
今は重荷が取れすっきりした気分です。
アルバリンクに依頼して本当に良かったです。
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安原さん本当にありがとうございました。
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まとめ｜空き家売却では「契約不適合責任」のリスク回避が最優先
空き家を売却する際、契約不適合責任は売主にとって最も見落とされやすく、かつ大きなトラブルを招くリスクです。
見た目がきれいでも、雨漏り・シロアリ・境界問題・過去のリフォーム不備など、想定外の要因で請求される可能性があります。
そのため、「現状渡し＋免責特約」を契約書に明記し、必要に応じてホームインスペクションや瑕疵保険を活用しておくことを検討しましょう。
ただ、リスクを完全に避けたい場合は、専門の買取業者へ売却するのが最も確実でおすすめの方法です。
不動産のプロが現況のまま買い取ってくれるため、修繕費用や損害賠償などの責任を問われる心配も一切なく、スムーズに現金化できます。
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