事故物件を所有していて、査定額がどれくらい下がるのかの不安を抱える人は少なくありません。
自殺や孤独死、火災など、事故の内容によって価値の落ち方は大きく変わり、一般の不動産会社では対応できないケースもあるため、判断が難しく感じてしまいます。
今回は、「事故物件の査定」の基本から下落率の目安、査定額を下げないポイント、最短で安全に売却する方法までを詳しくお伝えします。
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事故物件の査定はどれくらい下がる？まず知るべき基本
事故物件の査定を正しく理解するには、まず、
- 「どこから事故物件と見なされるのか」
- 「事故内容によって査定がどれほど変わるのか」
- 「経過年数により影響が薄れるのか」
といった基礎を押さえる必要があります。
これらを知っておくことで、自分の物件がどの程度評価されるのか事前にイメージでき、売却の判断がしやすくなります。
事故物件とは？査定で判断される基準
事故物件と判断されるのは、「通常の暮らしでは起こり得ない死」が発生し、それが購入希望者の心理に影響する場合です。
こうした事情を重視するのは、買い手が躊躇すると市場価値が落ちやすいからです。
たとえば、自殺・他殺・火災による死亡は典型的な心理的瑕疵で、多くの不動産会社で事故物件として扱われます。
一方、孤独死については状況によって扱いが変わり、腐敗や異臭が発生し特殊清掃が必要だったケースでは「心理的瑕疵あり」として扱われる傾向があります。
逆に、自然死や日常の不慮の事故（転倒など）はガイドライン上で告知不要とされることが多く、査定額への影響も限定的です。
こうした基準を理解しておくことで、自分の物件がどのカテゴリーに該当するかが整理でき、査定の影響度も見通しやすくなります。
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事故の種類別に異なる「下落率の目安」
事故物件の評価がどれほど下がるかは、事故の内容によって大きく変わります。
心理的抵抗の強さが価格に影響するため、同じ「事故物件」でも差が広がります。
たとえば、自殺の場合は20〜30％前後の下落が業界ではよく見られます。
他殺のように凄惨さが強い事故では30〜50％前後まで評価が落ちるケースも珍しくありません。
孤独死では、腐敗が進んでいた場合や室内損傷がある場合は20〜30％ほど、発見が早かったケースでは10％前後で収まることもあります。
火災による死亡では物理的損傷が伴うため、心理的瑕疵に加えて修繕費用が評価に影響し、さらに値下がり幅が大きくなりがちです。
事故の種類ごとの相場感を把握しておくことで、提示された査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。
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いつまで事故物件扱いになるのか（経過年数と価値の関係）
事故物件としての影響は永遠に続くわけではなく、時間の経過とともに徐々に薄れていきます。
市場の印象が和らぐことで購入希望者が増え、査定額が通常に近づくためです。
孤独死など心理的抵抗が比較的小さいケースでは5年ほど、自殺は5〜10年、他殺など深刻度の高い事故では10年以上影響することがあります。
ただし、これはあくまで市場感覚であり、法律で「何年経てば告知不要になる」という明確な規定はありません。
なお、経過年数によって心理的影響が弱まったとしても、これは「価格への影響が軽くなる」という意味であり、告知義務が消えるわけではありません。
特に自殺・他殺・火災死などの心理的瑕疵は、時間が経っても売主が事実を説明する必要がある点は注意が必要です。
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事故物件の査定額が下がる3つの理由
では、事故物件はなぜそれほどまでに査定額が下がってしまうのでしょうか？
その詳しい理由を知っておくと、事前に対策できる部分とそうでない部分が整理でき、売却方針も決めやすくなります。
ここからは、事故物件の査定額が下がる3つの理由について具体的に解説します。
1. 心理的瑕疵で買い手が限定されるため
事故物件が評価されにくい最大の理由は、購入希望者が「気持ちの面で抵抗を感じやすい」という点にあります。
この心理的な壁が広がるほど、対象となる買い手が減り、市場価値が下がってしまいます。
たとえば、「事件のあった家に住むのは怖い」「気味が悪い」「縁起が悪い」と感じる人は多く、内見すら避ける場合も珍しくありません。
自殺や他殺のような重い事故ほど敬遠されやすく、地域によっては住宅市場からほぼ除外されてしまうケースもあります。
買い手が減れば、価格交渉でも弱い立場になりやすく、結果として査定が下がりやすくなります。
こうした心理的要素は目に見えないものですが、査定に与える影響は大きく、事故物件特有の価値低下の根本要因と言えます。
2. 特殊清掃や原状回復が必要になるケースがあるため
事故の状況によっては、通常のハウスクリーニングでは済まない「特殊清掃」や大規模な原状回復が必要になります。
その費用負担が査定額に織り込まれるため、結果的に物件の評価が低くなりがちなのです。
たとえば、孤独死で発見が遅れた場合、体液が床に染み込み、フローリング張り替え・消臭作業・害虫処理などが必要になることがあります。
特殊清掃だけで数万〜数十万円、状況が重ければ数百万円規模になるケースもあります。
火災物件の場合は、壁・天井・建具の大規模な修繕が必要になり、物理的な価値の低下も避けられません。
このように、事故後の処理コストが大きいほど査定に反映されやすく、物件の価格が通常より大幅に下がってしまうことにつながります。
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3. 再発リスクや管理不安が評価に影響するため
あまり知られていませんが、事故物件には「再び同じ問題が起きるのではないか」という見えない不安がつきまといます。
こうしたリスク要因があると、購入希望者が慎重になり、市場評価が下がりやすくなります。
たとえば、賃貸物件で孤独死が発生した場合、「再び同じ状況になるのでは？」と心配するオーナーは少なくありません。
住民トラブルの多い地域や、治安面で不安が残る場所では、購入希望者が敬遠し、価格が伸びにくい傾向があります。
建物自体が古く、管理が行き届いていなかった場合も、「また何かあるかもしれない」と警戒される要因になりやすいです。
こうした不安は数字には表れにくいものの、需要を押し下げる大きな要素となり、結果として査定額を低くする原因になるのです。
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普通の不動産会社で断られる理由と、正しい査定依頼先の選び方
では、そのように市場価値が下がりやすい事故物件は、どこに査定を依頼すべきなのでしょうか？
実際、多くの所有者が最初に相談する「街の不動産会社」では、事故物件は査定を断られるケースがほとんどです。
そこで続いては、事故物件が断られやすい理由と、正しく査定してくれる依頼先を選ぶポイントを解説します。
一般の仲介会社が査定を断る背景
街の不動産会社が事故物件の査定を避ける理由には、いくつかの業界事情があります。
まず、一般的な仲介会社は「事故物件を買いたい顧客」をほとんど持っておらず、売却依頼を受けても成約しにくいという現実があります。
また、心理的瑕疵の説明義務やトラブル回避のための管理が複雑で、通常の売買よりもリスクが高いと判断されがち。
売れ残りが続けば評判に影響するため、最初から取り扱いを避ける会社が少なくないのです。
さらに、事故内容のヒアリング・現地確認・告知事項の整理など、通常の取引より手間がかかるため、小規模な会社ほど対応が難しくなります。
こうした背景から、「査定できない」「取り扱い不可」と言われてしまうケースが多いのです。
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事故物件の査定ができる不動産会社の特徴
事故物件でもスムーズに対応できる会社には、いくつか共通する特徴があります。
大きなポイントは、「事故物件を専門的に扱う仕組みを持っているかどうか」です。
まず、心理的瑕疵物件の売買経験が豊富で、事故内容による価値の違いを正確に判断できること。
また、孤独死・自殺・他殺・事件・ゴミ屋敷化など、複雑な事情を抱えた物件でも査定できる専門知識とデータを持っている企業は信頼できます。
さらに、事故物件を求める買主ネットワークを持っている会社は、査定額がブレにくく、売却までのスピードも早くなります。
たとえば、アルバリンクという会社では、特殊清掃・残置物処分・相続手続きなど、周辺作業までワンストップで対応してもらえますが、そのような業者なら売主の負担は大きく減ります。
こうした特徴を押さえた会社を選ぶことで、事故物件でも適正な査定が受けられます。
仲介と買取の違い：事故物件はどちらが有利？
事故物件を売る際によく迷われるのが、「仲介・買取のどちらがいいか？」という点です。
両者には大きな違いがあり、事故物件の場合はその差がより明確に表れます。
まず、仲介は「買主を探す」方法のため、心理的瑕疵のある物件は内見数が伸びず、売却まで数ヶ月〜1年以上かかるケースもあります。
また、買主から値下げ交渉されやすく、告知義務によるトラブルも起こりやすいのが欠点です。
一方、買取は「不動産会社が直接買い取る」仕組みのため、事故歴があっても査定がつきやすく、最短即日～数週間で取引が完了することもあります。
契約不適合責任が免除されるため、引き渡し後のトラブルを心配する必要もありません。
事故物件の場合、スピード・リスク・確実性を重視するなら、買取の方が圧倒的に有利なのです。
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事故物件でも査定額を下げすぎないための「３つのポイント」
事故物件はどうしても評価が下がりやすいものですが、すべてがコントロール不能というわけではありません。
売主側の準備しだいで、査定額の落ち幅を最小限に抑えられるケースも多くあります。
ここでは、多くの所有者が見落としがちな「査定前にやっておくべき3つのポイント」を整理し、不要な値下げを回避する方法を解説します。
特殊清掃・リフォームは「本当に必要か」
事故後の室内が気になると、つい「きれいに直したほうが高く売れるのでは」と考えがち。
しかし、実際には「売主が大規模リフォームをしても査定額が上がらない」というケースが多く、先走った工事が無駄になる可能性もあります。
たとえば、孤独死で体液が床材に染み込んだ場合は「特殊清掃」が必要ですが、それを行っても「死のイメージ」が払拭できず、査定額が上がらないケースはたくさんあります。
また、壁紙や床の張り替えに数十万円かけても、買主側が独自リフォームする前提で購入したいという意向から、費用をそのまま査定額に反映できないこともあります。
告知義務を正しく理解してトラブルを避ける
事故物件の売却では、「どこまで説明すべきか」を正確に把握することが大切です。
告知を曖昧にすると、契約後に「説明不足」として契約不適合責任のトラブルに発展し、最悪の場合、損害賠償を求められる可能性もあります。
心理的瑕疵に該当する事故（自殺・他殺・腐敗した孤独死など）は、売却時に事実を伝える必要があります。
一方、自然死や日常の不慮の事故は告知不要となるケースもあり、状況によって扱いが大きく変わります。
正しく説明することで、買主の不安が減り、結果的に査定額が安定しやすくなります。
事故の内容・時期を整理しておくと査定がブレにくい
査定額は「事故の詳細」によっても大きく変わるため、売主側が事実を整理しておくことは非常に重要です。
- 事故の種類
- 発生した部屋の場所
- 特殊清掃の有無
- 近隣への影響
- 発生からの経過年数
など、情報が明確であるほど査定の精度が上がります。
たとえば、同じ孤独死でも「発見まで3日だった」のか「3週間だった」のかで、その評価は大きく異なります。
また、すでに5〜10年経過している場合は心理的影響が弱まり、下落率が小さくなるケースもあります。
情報が曖昧だと、査定した会社ごとに評価がバラつきやすく、適正価格が見えなくなります。
事前に整理して伝えることで、査定額を低く見積もられるリスクを減らし、より正確な評価につながります。
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早く確実に売りたい人におすすめの「専門買取」という選択肢
事故物件は、一般の仲介では売れにくく、長期化や値下げのリスクも大きいため、「できるだけ手早く、確実に売りたい」と考える人は少なくありません。
こうした状況で有力な選択肢となるのが、事故物件を専門に扱う「買取サービス」です。
通常の売却とは仕組みが大きく異なり、売主側の負担を抑えながらスピード売却ができるため、近年利用者が急増しているのです。
ここでは、専門買取が選ばれる理由を3つのポイントに分けて解説します。
1. 事故物件でもそのまま買い取ってくれる
専門買取業者が事故物件に強いのは、「事故の種類ごとの価値の落ち方」や「再生方法」を熟知しているためです。
一般の買主に売る仲介とは違い、買取業者は「次の活用方法」まで見据えたうえで購入するため、心理的瑕疵があっても取引が成立しやすいのです。
たとえば、リフォームや再生販売、投資物件としての活用など専門のノウハウを持っている企業であれば、事故歴の有無にかかわらず買い取ることが可能です。
通常の不動産会社では査定を断られるような物件でも、現況のまま値段がつくケースが多く、売主が自力で修繕する必要もありません。
「事故物件だから売れないのでは」と感じている人ほど、専門買取の相性は良いと言えます。
契約不適合責任が免除されるため売主のリスクがゼロ
専門の買取業者が選ばれる大きな理由のひとつに、「売主が契約不適合責任を負わなくていい」という点が挙げられます。
仲介で個人に売却する場合、事故内容の説明不足が後から問題になり、損害賠償を求められることもあります。
しかし、買取では買主が不動産会社となるため、事故物件の事情を完全に理解したうえで契約が行われ、引き渡し後のトラブルが起きません。
売主は告知義務に神経質になる必要がなく、「伝え忘れがあって後から責められるかも」という不安から解放されるため、ストレスなく売却することができます。
精神的な負担が大きい事故物件だからこそ、安心して売却できると評価されているわけですね。
遺品・残置物・特殊清掃も不要でスピード売却が可能
事故物件では、室内に家具や遺品が残っていたり、特殊清掃が必要だったりするケースが多く、売主の負担が大きくなりがちです。
専門買取であれば、こうした手間をすべて「業者側が負担してくれる」ため、売主は一切作業する必要がありません。
たとえば、孤独死後に大量の生活用品が残っている場合でも、そのままの状態で査定・引き取りが可能です。
腐敗臭や汚れがある室内でも、清掃や原状回復を売主が手配する必要はなく、追加費用も一切かかりません。
最短即日～数日で売却が決まるケースも多く、「急いで手放したい」「心情的に家の中に入りたくない」という人にとって大きなメリットになります。
余計な準備が不要なため、ストレスなく現金化できる売却方法として支持されているのです。
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