空き家の所有者の中で「処分費用がいくら必要か知りたい」「解体するにしても資金が心配で手をつけられない」と悩んでいる人は多いと思います。
空き家は放置すると老朽化が進み、最悪のケースだと「特定空き家」に指定され、行政代執行による強制解体にまで及ぶ危険性があります。
そのような状況になる前に、処分を検討する方が増えているのは、自然な流れと言えるでしょう。
今回は、空き家の処分費用の目安から、状況別の最適な処分方法まで分かりやすく解説します。
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空き家の処分でまず知っておくべき費用の基本
まずは、空き家処分の基礎として、主に以下のような費用が発生することを知っておきましょう。
・残置物の撤去処分費
・登記などの付帯費用
最初に、どの費用が、どれくらいかかるのかを理解しておくことで、予算を立てやすくなり、後で追加費用に慌てるリスクを減らせますよ。
それでは、一つずつ解説します。
1. 解体工事にかかる費用の目安（木造・鉄骨・RC造）
空き家処分で最も大きな支出となるのは「解体工事費」です。
木造住宅では坪あたり約2.5〜5万円くらいが目安とされ、鉄骨造はおおよそ4〜6万円、RC造は6万円を超えて7〜8万円以上になる場合もあります。
たとえば、延床30坪の木造住宅ならおよそ75〜150万円前後、RC造では180〜240万円を超えることもあります。
ザッと見ただけでも、けっこうかかるのね・・・
ただし、これらはあくまで目安であり、立地条件（狭小地・前面道路の幅員）、廃棄物処理の距離、アスベスト除去や防護養生などの有無によって費用はさらに増減します。
解体費は、現地の条件で大きく変わるため、必ず現地調査を前提に、複数の業者から同条件で見積もりを取り、比較検討することが重要です。
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2. 家具・ゴミ・残置物の撤去費用と廃棄処分費
次に解体の前に必要となるのが、家財やゴミの撤去処分です。
長年暮らした家ほど物が多く、冷蔵庫や洗濯機などのリサイクル家電、庭木や物置なども追加費用の対象になります。
一般的な2LDKの空き家であれば10〜30万円前後が目安ですが、ゴミが大量に残るケースやゴミ屋敷化した物件では50万円以上かかることもあります。
また、仕分けや立ち会いが必要になるため、遠方に住む相続人にとっては、人件費や交通費などの負担が増えがちです。
早めに片付けの計画を立て、複数の業者から一括見積もりを取ったりしながら、手間や追加費用を抑えることが大切です。
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3. 登記抹消・土地整備など付帯費用も忘れずに
見落としがちですが、空き家を取り壊した後には、建物の登記を抹消する「建物滅失登記」や土地の整備などの付帯費用が発生します。
滅失登記には登録免許税はかかりませんが、自分で手続きを行う場合でも書類取得などで1,000〜3,000円程度の実費が必要です。
司法書士や土地家屋調査士に依頼すると、4〜5万円前後が相場とされます。
さらに、土地を平らに整地したり、庭石・ブロック塀・古い浄化槽などを撤去する場合は10〜30万円ほど追加されることがあります。
「境界標」の再設置や「確定測量」が必要になると、数十万円規模に膨らむケースもありますが、これは必ず発生するわけではなく土地の状況によります。
見積もりには、これらの費用が含まれていないことが多いため、事前に総額を確認し、必要な付帯作業も含めて予算を組むようにしましょう。
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費用だけではない！空き家を処分した後のデメリット
ここまで説明してきたように、空き家を処分するには多額の解体費や諸費用がかかりますが、実はそれだけでは済みません。
解体後の税金や土地の管理、資金の支払い方法など、処分を進めていくことで新たに発生するデメリットがあるのです。
ここでは、見落としがちな空き家処分後のデメリットを3つ取り上げて解説します。
1. 解体後は「固定資産税」が6倍に跳ね上がる可能性がある
建物を解体すると、土地が「住宅用地の特例」の対象外になり、翌年度から固定資産税が跳ね上がる可能性が高いです。
住宅が建っている土地は課税標準額が最大6分の1まで軽減される制度があり、この特例は建物がなくなると適用されません。
そのため、たとえば年額10万円だった「固定資産税」が最大60万円にまで跳ね上がるケースも覚悟しておく必要があります。
・・・ということは、売却まで時間がかかる場合は、跳ね上がった「固定資産税」を、ずっと払い続けなければならなくなるのね。怖い・・・
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2. 更地にしてもすぐに売れず「管理負担」が続くリスク
老朽化した建物を解体して更地にすれば、買い手がすぐに見つかると思っている人は多いようですが、現実はそれほど甘くはありません。
たとえば、立地条件が悪い土地や「再建築不可」の土地の場合はニーズが極端に低く、買い手が見つかるまでに数年かかることがも珍しいケースではありません。
もちろん、売却が決まらない間も、「雑草の草刈り」や「不法投棄の防止」、隣地への「雨水流入対策」などの管理は継続的に必要です。
管理を怠ると、「近隣トラブル」や「特定空き家」への指定につながる可能性もあるため、処分後も一定の維持管理コストがかかる点を考慮しておきましょう。
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3. 自己資金で高額な先払いが必要になる
空き家を解体して売却する場合、まずは「解体工事費用」や「残置物の処分費用」を自己資金で用意しなければなりません。
木造住宅の解体でも数十万〜百万円以上かかることがあるのは前述した通りで、さらに整地や測量、境界確定などの付帯工事を加えると、総額が大きく膨らむこともあります。
また、補助金が受けられる地域でも、原則として解体費用は一度全額を支払い、後から補助金が還付される仕組みになっています。
そのため、資金を先に用意する必要があることに変わりはありません。
現金を用意できない場合は、ローンや借入れを検討しなければならず、資金繰りが難しくなる点は事前に把握しておくべきでしょう。
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処分を後回しにすると損をする！放置リスクと将来負担
これまでお話してきたように、空き家の処分に多額の費用がかかることは間違いありません。
そのため、中には「もう少し様子を見てから」と先送りしてしまう方もいるでしょう。
しかし、空き家は放置すればするほど、経済的にも法的にも大きなリスクを抱えることになります。
代表的なリスクは、以下の３つです。
2. 「特定空き家」に指定されると、行政代執行や罰則の危険性あり
3. 近隣からの苦情・トラブルが発生する恐れ
1. 老朽化で「解体費用」がさらに増える
一つ目は、老朽化によって解体費用がさらに増えるということです。
空き家は、人が住まなくなると急速に傷みが進みます。
屋根や外壁が破損して雨水が浸入すれば内部の木材が腐食し、解体時には通常よりも手間がかかり、費用が増える原因になります。
また、シロアリ被害や構造の劣化が進むと、作業中に倒壊の危険があるため重機や防護ネットの追加が必要になり、工事費が跳ね上がることもあります。
早期に処分していれば不要だった補修や安全対策が後から加わるため、結果として解体費用が増えるリスクがあるのです。
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2. 「特定空き家」に指定されると、行政代執行や罰則の危険性あり
２つ目は、法律に触れてしまうリスクです。
長期間放置され、倒壊や衛生上の危険があると判断された空き家は、自治体から「特定空家等」に指定される可能性があります。
特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がるだけでは済みません。
改善命令を受けたにもかかわらず対応しない場合は、行政代執行によって強制的に解体され、その費用はすべて所有者に請求されます。
実際、2025年9月21日のニュースで、足立区の「特定空家」に指定されていた築46年のアパートが「行政代執行」で取り壊され、その請求金額が「410万円」ということで話題になりました。
行政代執行は、格安の業者を選んでやってくれるわけではありませんので、通常の解体費用より高額になるケースが多く、より大きな負担となるのです。
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3. 近隣からの苦情・トラブルが発生する恐れ
３つ目は、近隣住民との人間関係トラブルのリスクです。
空き家を長期間放置すると、雑草が繁茂して景観を損ねたり、ゴミの不法投棄や害虫・害獣の発生を招くことがあります。
また、台風や大雨で「屋根材」や「外壁」が飛散した場合、隣家や通行人への被害が発生し、損害賠償の責任を問われる可能性もあります。
こうしたトラブルが起きると、金銭的な負担に加えて近隣との関係悪化や精神的ストレスも避けられません。
放置リスクは時間とともに増大するため、使っていない空き家は、一日でも早く適切な「処分」や「管理」を行うことが不可欠なのです。
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空き家の処分方法｜状況別に最適な選択肢をチェック
ここまでで、空き家の処分には高額な費用やデメリット、さらには放置によるリスクがあることを見てきました。
では、実際に処分する場合、どのような方法を選べばよいのでしょうか？
続いては、空き家の代表的な処分方法を４つ取り上げ、それぞれの特徴や注意点を解説します。
1. 立地や状態が良いなら：仲介の不動産会社で売却
- 駅から近い
- 周辺に便利施設が整っている
- 建物の状態が比較的良い
このような需要の高い条件がそろっている場合は、仲介の不動産会社を通じて売却するのが第一候補です。
仲介売却のメリットは、市場価格に近い金額で売れる可能性がある点です。
ただし、購入希望者が現れるまでに数か月以上かかることがあり、その間は「固定資産税」や「管理費用」を負担し続ける必要があります。
また、内覧のために残置物を撤去したり、必要に応じて軽い修繕を行ったりする準備が求められる点にも注意が必要です。
2. 建物は古いが土地に需要があるなら：解体して更地で売却
建物が老朽化していても、土地自体に需要がある場合は、解体して更地にすることで買い手が見つかりやすくなるケースは多いです。
更地は、新築住宅を建てたい購入者にとって扱いやすく、条件によっては建物付きよりも高値で売却できるケースもあります。
ただし、解体工事には数十万〜百万円以上の費用がかかり、工事後は住宅用地の特例が外れるため固定資産税が上がる点はデメリットです。
早期に売れる見込みがあるかを確認したうえで、解体前に複数業者から見積もりを取り、コストと売却価格のバランスを検討することが重要です。
3. 築古・老朽化・残置物が多いなら：専門の買取業者への売却
- 建物が築古で傷みが激しい
- 家財やゴミが多く残っている
- 解体費用を負担する余裕がない
このような場合は、空き家専門の「買取業者」への売却が最も効率的です。
専門業者は、残置物が残ったままでもそのまま買い取ってくれますし、解体や修繕の必要もないため、自己資金の負担がほとんどありません。
また、契約から現金化までのスピードが早く、最短「即日現金」にできるケースもあるほどです。
さらに、仲介だと売却後に心配のタネとなる「契約不適合責任」についても免責してくれるため、トラブルを避けたい人にも安心です。
市場相場より売却額が下がる傾向はありますが、「負動産」による「固定資産税」や「管理負担」のリスクから一刻も早く解放されたい人にとっては、最高の選択肢となってくれるでしょう。
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空き家の売却は「買取」がおすすめ！５つの理由とは？
「空き家」をスピーディーかつ高額で売却するためには「専門の買取業者」がおすすめです。
その理由は、大きく分けると以下の５つです。
１、訳あり物件の専門家だから「高値買取」が可能
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
３、現金化がスピーディー
４、現状のまま売却できる
５、契約不適合責任を負わなくて良い
１、訳あり物件の専門家だから「高値買取」が可能
専門の買取業者は、文字通り空き家のような「訳あり物件の専門家」です。
「訳あり」の不動産に特化した独自販売ルートがあることはもちろん、物件に応じた再生ノウハウも持っており、スムーズな買取が可能になります。
一見「無価値」に見える訳あり物件でも、あらゆる再生ノウハウを駆使して有効活用することができるため、物件の本当の価値を見抜いて買い取ってくれるのです。
また、仲介の不動産会社で断られたり、値段が付かなかった物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら問題ありません。
相談する業者にノウハウがない場合、訳あり物件は最初から「売れない」と決めつけているため、断られるケースが多いです。
しかし、専門の買取業者は、再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件、共有持分、どんな物件でも査定してもらえます。
他社で断られたからと言って諦めなくても大丈夫です。
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
専門の買取業者は、不動産会社が直接買い取ってくれるサービスなので、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は、「物件価格の3％＋6万円＋税」が一般的です。
仮に物件価格が1000万円だった場合・・・
仲介なら、およそ40万円ほどの手数料を取られてしまうということ。
専門の買取業者なら、仲介手数料は一切かからないため、その分さらに上乗せした金額提示をすることが可能になるのです。
３、現金化がスピーディー
不動産会社が直接買い取ってくれる「専門の買取業者」は、現金化がとてもスピーディーです。
なぜなら、わざわざ買いたい人を探す手間や時間が必要なく、目の前の不動産会社がすぐに買い取ってくれるからです。
仲介の不動産会社に依頼すると、【相談】→【査定】→【販売価格の決定】→【販売活動】という流れを踏む必要があるため、まずは着手するまでにかなりな時間を要します。
実際に販売活動がスタートしても、何人もの見込み客に物件を見てもらうのが一般的。
しかも、やっとのことで契約までこぎ着けたとしても、ローン審査が通らないなんてことも、ザラにあります。
専門の買取業者なら【相談】→【査定】→【契約】と３ステップで完了。
しかも、資金が豊富な不動産会社が買い取ってくれるため、ローンを通す必要もなく、すぐに現金化できるのです。
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４、現状のまま売却できる
専門の買取業者に依頼すれば、建物を解体したりリフォームしたりする必要は一切ありません。
「古くても」「ボロボロでも」現状のままで査定し、不要な「残置物」があってもそのまま買い取ってくれるため、手間がかからずスピーディーに売却が進みます。
あるいは、事故物件などで「特殊清掃」が必要になる場合も、自分で費用不安する必要がなく、そのままの状態で売却できるのです。
- 空き家をとにかく早く処分したい人
- 面倒な手続きや費用をかけたくない人
- 空き家の管理に疲れた人
などにとっては、非常に魅力的な方法と言えるでしょう。
時間も精神的負担も軽減され、安心して次の行動に移ることが可能になります。
５、契約不適合責任を負わなくて良い
契約不適合責任ってなに？
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは、カンタンに言うと不動産売買の際に「契約書した内容と物件の数量や品質が一致していない時に、売主が負うべき責任」のことです。
つまり、引き渡した物件が契約書に書かれた内容と違った（契約不適合）場合、買主が困るため、売主は責任を負う義務があるわけです。
たとえば、雨漏りやシロアリが発生している物件なのにもかかわらず、それが後で発覚して契約書に書かれていなければ、売主は責任を負わなければなりません。
特に古い空き家の場合は、売却後に問題やトラブルに発展することが多いため、もし仮に売れたとしても「心配のタネ」は残り続けるのです。
なお、仲介で売却した物件に不具合があった場合は、以下のような「契約不適合責任」を負わされる可能性があります。
・不具合箇所の修理
・売却金額の減額
・損害賠償請求
その点、訳あり物件の買取専門業者は会社が直接買い取ってくれるため、このような請求がされることは一切なく、すべての「契約不適合責任」が回避されます。
高額買取してくれる上に、その後のめんどうな責任も取らなくていいなんて、本当にありがたいですよね。
査定は「完全無料」ですし、入力も１分で終わるので、まずは気軽に「無料査定」を試してみるといいですよ！
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おすすめの専門買取業者と選び方
ここまで解説したように、専門の買取業者を利用すれば残置物の処分や解体をせずに済み、短期間で現金化できるメリットがあります。
しかし、すべての業者が同じ条件でサービスを提供しているわけではありません。
信頼できる業者を選ぶためには、実績や対応スピード、売却後のサポート体制などを比較することが大切です。
ここでは、安心して任せられる専門買取業者を見極めるためのポイントを3つ紹介します。
1. 空き家・訳あり物件の実績が豊富な業者を選ぶ
まず重視したいのは、売れない空き家や再建築不可などの「訳あり物件」の買取実績が豊富かどうかです。
経験豊富な業者は、さまざまなケースに対応してきたノウハウがあり、査定から契約までの手続きがスムーズです。
また、トラブルが起こりやすい特殊な物件でも安心して任せられるため、売却後のリスクを減らせます。
公式サイトの事例や口コミ、相談時の説明の分かりやすさを参考に、実績と信頼性のある会社を選びましょう。
2. 無料査定・現地調査がスピーディーな会社を選ぶ
専門業者の中でも、無料査定や現地調査に素早く対応してくれる会社は特におすすめです。
査定が早ければ相場感を早期に把握でき、複数社を比較しながら納得のいく条件で売却先を決められます。
中には、電話やオンライン相談で概算を提示し、最短即日で現地調査に来てくれる業者もあります。
処分を急ぎたい人や遠方に住む所有者にとって、スピーディーな対応は大きな安心材料です。
3. 売却後のトラブル対応やアフターサポートも重視
専門業者を選ぶ際には、売却後のトラブル対応やアフターサポートが整っているかも確認しておきましょう。
契約不適合責任の免責や瑕疵保証など、売主側の負担を減らす取り決めが明確になっているかが重要です。
売却後に発覚した問題に柔軟に対応してくれる会社なら、引き渡し後のトラブルを心配せずに済みます。
サポート内容や契約条件を事前に確認し、安心して取引できる体制が整った業者を選ぶことが、後悔しない売却につながります。
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まとめ：空き家の処分は早めの行動と信頼できる業者選びが鍵
空き家の処分には、解体工事費や残置物の撤去だけでなく、登記や整地といった付帯費用、さらに固定資産税の増加や管理コストなど、見落としがちな負担が数多くあります。
老朽化が進むと解体費用が増え、放置すれば特定空き家に指定されるリスクも高まります。
また、更地にしても買い手がつかず管理が続くケースもあるため、処分を先延ばしにするほど負担が重くなりがちです。
こうした問題を一度に解決できる手段として注目されているのが、専門の買取業者への売却です。
残置物があってもそのまま売却でき、解体費用をかけずに短期間で現金化できるため、費用面・時間面の負担を大幅に減らせます。
空き家の処分で迷っている方は、まずは信頼できる専門業者に無料査定を依頼し、今の状況と最適な選択肢を確認することから始めてみましょう。
「早めの一歩」が、無駄なコストやリスクを減らす最大の近道です。
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