ねえ、タカトリさん。
友だちが相続した空き家を処分できなくて悩んでいるんだけど・・・
実は今、「空き家の処分ができない」と悩んでいる方は全国的に増えています。
相続した実家や、誰も住んでない空き家を放置すると、固定資産税などの維持費がかさむだけでなく、「特定空き家」に指定されるリスクや、倒壊による近隣トラブルにつながる恐れもあります。
空き家が売れない原因にはさまざまな要因があり、解決策も一つではありません。
そこで今回は、空き家の処分ができないときに考えられる代表的な原因と、その解決法をわかりやすく解説します。
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空き家処分ができない主な４つの理由とは？
空き家が思うように処分できないのは、あなたの努力不足ではありません。
物件の条件や法的な事情に原因があることが、圧倒的に多いのです。
売れない空き家には、なにかしら原因があるってことなのね。
その通り。ではまず、空き家の売却や処分がうまくいかない代表的な理由を4つに分けて解説します。
1. 立地条件が悪く買い手がつかない
空き家が売れない最大の要因のひとつが「立地条件」です。
駅から遠い、商業施設や病院が近くにないといった不便なエリアは、そもそも需要が少なくなります。
また、過疎化が進む地方や人口が減少している地域では、買い手自体が存在せず、長期間売れ残るケースも珍しくありません。
生活の利便性が低いと移住希望者にも敬遠されやすく、「価格を下げても問い合わせがない」という事態に陥ります。
不動産の立地は変えられないため、所有者の努力だけでは解決できない難しさがあり、処分の大きな障害になるのです。
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2. 老朽化や傷みが進んでいる
築年数が古かったり、老朽化が進んだ空き家も「買い手」が敬遠しやすく、売れづらいです。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害があると修繕費が数百万円に及ぶこともあり、購入希望者は費用負担を想像するため、契約に至らないケースが多くなります。
また、壁や床、水回りの劣化は内覧の第一印象を悪くし、「リフォームするより更地にしたほうがいい」と判断されることもあります。
老朽化の進行は時間とともに加速するため、放置すればするほど資産価値は下がる一方です。
こうした状態が売却を難しくする大きな要因になっています。
建物が古いと、見た目のイメージでも買いたくなくなるわよね。
3. 再建築不可など法律的な制限がある
古い空き家が建つ土地の中には「再建築不可」に該当するものがあります。
建築基準法で定められた接道義務を満たしていない場合や、市街化調整区域内にある場合などは新しい建物を建てられません。
そのため、買い手は自由に建て替えができず、利用価値が制限されてしまうことから、購入を躊躇してしまいます。
結果的に市場価値も大幅に下がり、一般の売却活動ではほとんど需要が見込めなくなります。
法律的な制限は所有者の意思で解消できないため、処分することが困難になる理由のひとつとなっています。
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4. 境界や名義に問題がある
土地の境界が確定していない場合や、相続登記が未了のままではスムーズに処分できません。
隣地との境界が曖昧だとトラブルの原因になってしまうため、買い手は安心して契約することができないのです。
また、相続した家が「共有名義」になっていると、売却には所有者全員の合意が必要となってしまいます。
このような不動産は、一人でも反対すれば処分することができず、話し合いが長引いていつまでも売却できないということも珍しくありません。
専門の買取業者なら共有持分のみを売却することが可能ですが、一般的には名義や境界の問題は法律的なハードルが高く、所有者の負担を大きくする要因となっています。
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空き家を放置すると発生する「４つリスク」とは？
しかし、空き家を処分できないからと言ってそのまま放置してしまうと、経済的にも法的にもさまざまなリスクが発生します。
では、空き家を放置した場合の代表的な4つのリスクを見ていきましょう。
1. 固定資産税など維持費の負担が続く
空き家を所有している以上、たとえ誰も住んでいなくても「固定資産税」や「都市計画税」は支払い続けなければなりません。
固定資産税は土地や建物の評価額の約1.4％、都市計画税は約0.3％が一般的で、住宅用地の特例が適用されている場合でも年間10万〜20万円程度かかるケースが多いです。
さらに、庭木の剪定や雑草処理、屋根や外壁の簡易補修といった維持管理にも費用が必要になります。
遠方に住んでいる場合は管理を業者に委託せざるを得ず、その場合は年間プラス数十万円単位の出費になることも珍しくありません。
住んでいない家にお金を払い続けるのは心理的にも大きな負担であり、放置期間が長くなるほど赤字が膨らんでしまいます。
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2. 「特定空き家」に指定され税負担が増加する
空き家を放置していると、自治体から「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定される可能性があります。
指定されるとどうなるの？
特定空き家に認定されると、これまで適用されていた住宅用地の特例（最大1/6に軽減）が外され、固定資産税は最大で6倍に跳ね上がります。
たとえば、今まで10万円だった税額が、突然60万円前後になるケースも現実に起こり得ます。
さらに、自治体からの指導や勧告を無視すると、50万円以下の罰金を科されることがあり、最悪の場合は行政代執行によって強制的に解体されます。
この場合、解体費用や廃材処分費用はすべて所有者に請求されるため、数百万円単位の大きな負担を背負うリスクがあるのです。
ビックリ！！
空き家を「そのうち処分すればいい」と放置すると大変なことになるのね。
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3. 倒壊や火災などで近隣トラブルや賠償責任が発生する
老朽化が進んだ空き家は、台風や地震などの自然災害で倒壊するリスクが高まります。
万一、倒壊して近隣住宅や通行人に被害を与えれば、所有者が賠償責任を負うことになります。
また、管理されていない空き家は放火や不法侵入のターゲットになりやすく、火災や治安悪化の原因になることもあります。
近隣からの苦情や訴訟に発展する可能性もあり、所有者にとって大きなリスクとなります。
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4. 資産価値が下がりさらに売れなくなる
空き家は放置すればするほど老朽化が進み、建物としての価値が下がります。
壁や屋根が傷み、水漏れやシロアリ被害が広がれば修繕費用は高額化し、買い手の敬遠につながります。
さらに、荒れた状態が続けば土地の評価まで低下し、「売りたくても買い手がつかない」悪循環に陥ります。
資産としての価値を維持するためにも、放置するのは絶対に避けるべきなのね。
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空き家処分ができないときの６つ解決策
空き家が売れないと感じたときには、原因に応じた対処法を検討することが大切です。
ここでは代表的な6つの方法を紹介し、それぞれの特徴と注意点を解説します。
1. 売却価格を見直す
空き家がなかなか売れないとき、最もシンプルな解決策は「値下げ」です。
価格を下げることで購入希望者の目に留まりやすくなり、停滞していた売却活動が一気に動き出すこともあります。
特に、相場よりも割高に感じられていた物件ほど、値下げの効果は大きいでしょう。
「このまま維持費を払い続けるより、早く手放して安心したい」という方にとっては、値下げによる早期売却はメリットと言えるでしょう。
ただし、その分売却額は減るため、予想以上に少ない金額しか残らないケースもあります。
焦って決めるのではなく、「価格を優先するのか」「売却スピードを優先するのか」をよく整理し、自分に合った判断を下すことが大切なのね。
2. リフォームやクリーニングを行う
古さや汚れが目立つ家は、そのままでは買い手がつきにくいものです。
そこで有効なのが、リフォームやハウスクリーニングを行って印象を大きく改善する方法です。
特に、水回りや外壁を整えると、住める状態に見えるため、検討対象に入りやすくなります。
ただし、見た目の改善は売却の追い風になりますが、注意点もあります。
数十万〜数百万円かけても必ずしも売却額で回収できるとは限らず、むしろ「売主が手掛けた好みが合わないリフォーム」が買い手を遠ざける場合もあります。
プラスの効果を期待できる一方で、費用対効果やリスクを見極める冷静さも欠かせません。
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3. 更地にして売却する
「建物が古すぎて住めないのでは」と思ったときに選ばれるのが、更地にして売却する方法です。
建物を解体してしまえば買主は新築を自由に建てられるため、購入のハードルが下がります。
立地条件が良ければ、早期に売れる可能性も高まるでしょう。
ただし、解体費用は数百万円単位にのぼり、アスベストが含まれていればさらに追加費用がかかります。
しかも、更地にすると住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。
よほど資金に余裕があり、なおかつ早期売却の可能性が見込める土地でない限り、かなりリスクが高い方法と言えるでしょう。
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4. 隣地所有者へ売却を打診する
空き家の処分に困ったとき、「隣地所有者への打診」をしてみるのも一つの方法です。
隣の土地を広げられることは大きなメリットであり、駐車場や庭として活用できるため、興味を持ってもらえる可能性があります。
特に狭小地・旗竿地・再建築不可の土地は、一般の買い手より隣地所有者への売却が向いているケースが多いでしょう。
ただし、この方法は相手に購入意欲がなければ話は進みませんし、価格交渉では足元を見られて市場より低く提示されることも少なくありません。
成功すればスムーズですが、「まとまればラッキー」くらいの気持ちで臨むのが現実的です。
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5. 空き家バンクや譲渡制度を利用する（国庫帰属制度も含む）
「とにかく誰かに使ってほしい」と考える人には、空き家バンクや譲渡制度の活用はひとつの選択肢です。
多くの自治体では空き家バンクへの登録自体は無料で、自治体やNPOを通じて移住希望者や古民家愛好家とマッチングできる可能性があります。
地域貢献の観点も評価されることが多いです。
ただし、成約までに時間がかかるケースが多く、特に地方では登録から問い合わせ・交渉までが何年も続く物件も珍しくありません。
もちろん、その間も「固定資産税」や「管理費」は発生し続けます。
また古い建物や状態が悪い物件は、登録が認められない場合もあります。
「時間をかけても構わない」「活用してもらえればいい」と考える方には向いていますが、早急に処分したい方にはおすすめできない方法です。
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6. 専門の不動産買取業者に依頼する【最もおすすめ】
これまで紹介した方法はいずれも一定の効果はありますが、「必ず売れる」とは言い切れず、費用や時間のリスクを伴うのが現実です。
そのため、確実性を最優先するなら専門の買取業者への売却が最もおすすめの解決策 です。
仲介の不動産会社と違って買い手を探す必要がなく会社が買い取ってくれるため、最速なら即日の現金化も可能です。
老朽化してボロボロの物件や、買い手がつきにくい再建築不可の土地であっても、そのままの状態で買い取ってもらえます。
解体やリフォームといった余計な費用や手間は一切不要で、仲介で心配されがちな契約不適合責任も免責となるため、安心です。
もちろん、「固定資産税」や「維持管理費」といった重い負担からもすぐに解放されます。
市場価格よりやや安くなる傾向はありますが、「売れないまま維持費を払い続ける」という大きなリスクを避けられるという点で、他のどの方法よりも現実的で安全、そして安心できる選択肢といえるでしょう。
査定は完全無料ですし、金額に納得できなければ断ってもまったく問題ありません。
なので、まずは気軽に無料査定を受けることから始めるといいですよ。
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まとめ｜空き家処分は専門業者への相談が最も確実
空き家は、さまざまな理由で「処分できない」状況に陥りやすく、放置すれば固定資産税や管理費の負担、近隣トラブル、資産価値の下落といったリスクが大きくなります。
解決策としては、値下げ・リフォーム・更地化・隣地への売却・空き家バンクの利用などがありますが、どれも時間や費用のリスクを伴い、必ずしも売却が成功するとは限りません。
その中で、老朽化や再建築不可といった「売れにくい空き家」でも確実に現金化できるのが、専門の不動産買取業者です。
解体やリフォームも不要で、短期間での売却成立により維持費や税金の負担からすぐに解放されるのは、何よりも大きなメリットです。
もし「空き家をどう処分すればいいのか悩んでいる」「売れないまま維持費を払い続けている」のであれば、まずは専門業者に無料査定を依頼してみてください。
最初の一歩を踏み出すだけで、長年の悩みや負担から解放される大きなチャンスになりますよ！
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