タカトリさん、知り合いに違法建築を通報されて慌てている人がいるんだけど、そんなにマズいことなの？
違法建築を通報されたら、どうすればいいのか分からず不安になっちゃうよね。
突然、役所から調査の連絡が来たり、近隣から指摘を受けたりすると、「取り壊しになるのでは」「罰則を受けるのでは」と焦る方も多いでしょう。
しかし、実際には「通報＝即処分」ではなく段階があるため、その間に対処することは可能です。
今回は、違法建築を通報された後に起こる行政の対応、放置した場合のリスク、効果的な対処法などについて詳しく解説します。
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違法建築で「通報された」ときに起こることとは？
違法建築として通報されると、行政が現地調査を行い、必要に応じて是正や取り壊しを求められる場合があります。
慌てる前に、行政の対応フローや放置した場合のリスク、そして事実確認の方法を理解しておくことが大切です。
正しい知識を持つことで、余計なトラブルを防ぎ、早期に解決策を見つけることができます。
1. 通報を受けた行政の対応フローとは？（調査〜是正命令まで）
行政は通報を受けると、まず現地調査や書類確認などの「実態確認」を行い、違反が認められれば是正を求める手続きに入ります。
これは、建築基準法や都市計画法に違反した建物が安全性や周辺環境に影響を及ぼすおそれがあるため、行政が放置できないからです。
たとえば、無許可の増改築、建ぺい率や高さ制限の超過、用途変更などが該当します。
通常は、まず「行政指導」や「是正勧告」が行われ、それでも改善が見られない場合は「是正命令」や「使用停止命令」など法的拘束力のある処分へ進みます。
このように、「通報＝即取り壊し」ではなく、段階的なプロセスが踏まれます。
早めに対応すれば、行政との協議で改善策を模索できるケースも多いのです。
2. 放置するとどうなる？勧告・命令・行政代執行の流れ
違法建築を放置すると、最終的には「行政代執行」により強制的に是正または取り壊しが行われるリスクがあります。
これは、所有者が是正命令に従わない場合に、行政が代わりに工事を行い、その費用をすべて所有者に請求する制度です。
建築基準法第9条第12項には、命令に従わない場合に「行政代執行法」の規定により代執行を行える旨が定められています。
全国的な統計はありませんが、各自治体で老朽危険家屋などの代執行例が公表されており、除却費用が数百万円に及ぶケースもあります。
つまり、放置すればするほど金銭的・法的リスクは増大します。
通報された段階で、できるだけ早く行政窓口や建築士などの専門家に相談し、改善方針を立てることが最善策です。
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3. 通報内容が事実か確認する方法（建築確認台帳・現地調査）
通報を受けた場合、まずは「本当に違法なのか」を客観的に確認することが重要です。
なぜなら、過去の「建築基準」や「許可条件」が現行法と異なる場合があり、必ずしも違法と断定できないためです。
具体的には、役所の建築指導課などで「建築確認台帳記載事項証明書」を取得し、当時の確認内容や許可条件を照らし合わせます。
これは「確認済証」や「検査済証」の再発行ではなく、台帳に記載された交付番号や日付などを証明する書類であり、台帳が現存しない場合は発行できません。
また、現況調査は「建築士」や「指定確認検査機関」が行い、構造・用途・面積などが法令に適合しているかを技術的に判断します。
行政書士は、必要な書類作成や申請手続きをサポートする役割を担います。
事実確認を怠ると、不要な是正工事や過大な費用負担につながる恐れがあります。
まずは正確な情報に基づいて、冷静に対応することが重要です。
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そもそも「違法建築」とは？放置が危険な理由
「違法建築」とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反して建てられた、または増改築された建物を指します。
一見すると普通の家でも、建ぺい率・容積率・構造・用途・敷地条件などのいずれかが基準を満たしていない場合、違法建築に該当する可能性があります。
放置すると是正命令や罰則の対象となるだけでなく、売却・融資・保険加入に支障が出ることもあります。
金融機関によって審査基準は異なりますが、建築基準法などに違反した建物は担保評価が下がる、または融資・担保の対象外となるケースもあります。
そのため、早めに専門家へ相談し、是正や手続きの対応を進めることが重要です。
1. 違法建築と見なされる代表的なケース
「建築確認を受けていない建物」や「確認内容と異なる状態で建てられた建物」は、違法建築とみなされる可能性があります。
建築基準法では、安全性・耐震性・防火性を確保するための設計や施工ルールが細かく定められており、それに反する行為は住民の安全を損なうおそれがあるためです。
代表的な例として・・・
- 無許可の増築・改築
- 確認済み図面と異なる構造変更
- 接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たしていない敷地
- 建ぺい率・容積率の超過
- 用途地域に適合しない建物
などが挙げられます。
また、「確認済証」や「検査済証」の記録が不明な建物は、融資や売却時に適法性の立証が難しく、評価や取り扱いに制約が生じる場合があります。
図面や確認書類を保管し、現況と一致しているかを確認しておくことが、リスクを減らすうえで欠かせません。
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2. 違反が発覚しやすいタイミング（通報・査定・相続時）
違法建築は、普段は目立たないものの、あるタイミングで明らかになることがあります。
役所や第三者が建物の状態を確認する機会が生じると、違反が発覚しやすくなるためです。
主なきっかけとしては・・・
- 近隣住民からの通報
- 不動産売却やリフォーム時の査定
- 建築確認資料の再調査
- 相続時の登記や名義変更
などが挙げられます。
特に相続時は、前の所有者が無許可で増改築を行っていたケースが多く、登記内容と現況が一致しないことで問題が発覚します。
また、住宅ローンや火災保険の申込時に確認済証・検査済証の提出を求められることもあり、適法性が問われる場面は少なくありません。
フラット35（中古住宅）では「技術基準適合証明」が必要で、建築確認・検査などが適切に行われていることが融資の前提条件となっています。
違法建築は、こうした「確認されるタイミング」で表面化しやすい点を理解しておきましょう。
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3. 違法建築を放置すると資産価値が下がる理由
違法建築を放置すると、実は、資産価値が大きく下がるおそれがあります。
なぜなら、違法状態のままでは融資が付きにくく、買い手や金融機関が敬遠する傾向にあるためです。
また「建築確認済証」や「検査済証」が提出できない場合、担保評価が下がるだけでなく、融資や担保の対象外と判断されることもあります。（※売却時にマイナスの影響）
さらに、是正や解体に多額の費用がかかるため、買主がそのコストを見込んで大幅に価格を下げるケースもあります。
用途地域や構造上の制限を守っていない建物は、賃貸や再建築が難しくなることもあり、事実上の「負動産」になるリスクも高まってしまいます。
放置せず、早い段階で是正や専門業者への相談を行うことで、資産価値の下落を最小限に抑えられます。
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通報後にやるべきこと｜正しい対処手順
違法建築の通報を受けた場合、焦って自己判断で行動するのは避けましょう。
まずは行政や専門家に現況を確認してもらい、どの程度の違反なのかを把握することが第一歩です。
内容によっては、是正や修繕、許可の取り直しで対応できるケースも多いため、冷静に手順を踏んで進めることが大切です。
1. まずは役所または専門家に現状を確認してもらう
通報を受けたら、最初に行うべきは「事実確認」です。
行政（市区町村の建築指導課など）が調査に入る前に、建築士などの専門家に相談し、違法の有無を確認しましょう。
通報内容が誤解や古い基準に基づいている場合もあり、現行法上の違反とは限りません。
確認の際は、「建築確認台帳記載事項証明書」「確認済証」「検査済証」などの書類を準備し、現況図面と照らし合わせることが重要です。
建築士は、構造・用途・面積などの技術的な適合性を判断できます。
また、指定確認検査機関に依頼すれば、法的基準に基づいた現況調査を行い、どの部分が不適合なのかを明確にできます。
違反の有無と範囲を正確に把握しておくことで、後の是正方針や行政とのやり取りがスムーズになります。
2. 是正・修繕・許可取り直しの流れと費用相場
違反が確認された場合は、行政の指導に従って是正や修繕を行う必要があります。
建築基準法第9条に基づき、まず「指導」や「勧告」が出され、改善が見られない場合には「是正命令」へと進むのが一般的な流れです。
是正内容は、違反の種類や程度によって異なります。
軽微な場合は、図面修正や部分補強などの対応で済むこともありますが、構造や用途の大きな違反では、再申請や一部解体が必要になるケースもあります。
費用の目安としては、軽度な補修で数十万円程度、構造変更や増改築の是正では100〜300万円規模、解体を伴う場合は木造で100〜200万円前後、鉄骨・RC造では300万円を超える場合もあります。
ただし、違反内容や地域・業者によって費用は大きく異なるため、あくまで目安と考えましょう。
建築士や行政と相談しながら、最も現実的な是正方針を決めることが重要です。
早い段階で対応すれば、命令や罰則を受けずに済む可能性も高まります。
3. 解体・是正が難しいときの相談先（建築士・行政書士など）
違反部分が大きく、是正や解体が現実的に難しい場合は、専門家に早めに相談しましょう。
建築士は違反部分の技術的な改善策や合法化のための再申請プランを提案できます。
行政書士は、建築確認申請や許可取り直しのための書類作成、行政との手続きを代行する役割を担います。
さらに、弁護士に相談すれば、行政命令・罰則リスクへの対応や所有者責任の範囲について助言が得られます。
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それでも対応が難しい場合は「専門の買取業者」への売却がおすすめ
是正や解体の費用が高額で、自力での対応が難しい場合は、「専門の買取業者」への売却を検討するのが現実的です。
違法建築や再建築不可物件など、一般の不動産会社では敬遠されるような物件でも、専門業者なら柔軟に対応してもらえるからです。
費用負担を抑えながら問題を早期に解決したいなら、買取業者の利用を知っておくことはとても有効です。
1. 一般の不動産会社では断られやすい理由
通常の不動産会社は「仲介取引」を行い、売主と買主の間に立って契約を成立させます。
しかし、建築基準法や都市計画法に違反した物件を仲介で販売する場合、宅地建物取引業法に基づき、買主へリスクを説明する「重要事項説明」や「告知義務」を負う必要があります。
違法建築を扱うとトラブルにつながるおそれがあるため、原則として多くの仲介業者は取り扱いを避ける傾向が強いのです。
また、金融機関の住宅ローン審査では、建築基準法に適合していない建物が融資対象外となるケースも多く、買主が資金を調達できず売買が成立しないこともあります。
このため、一般の不動産会社では「違法建築の売却」はかなり難しいと言わざるを得ません。
2. 違法建築でも買取できる業者の仕組み
専門の買取業者なら、一般の仲介会社とは異なり、自社が直接「買主」となる点が特徴です。
第三者を探す必要がないため、融資審査や適法性の問題で取引が止まる心配が少なく、スムーズな契約が可能になります。
さらに、これらの業者は自社で建物の「是正・解体・再利用」までを一括で行う体制を持っており、現状のままでも買い取れるケースが多いのです。
たとえば、無許可の増築や建ぺい率オーバーといった違反がある場合でも、後に是正工事や再建築を前提として査定することがあります。
行政手続きや書類対応が必要な場合も、建築士や行政書士などと連携してサポートしてくれるため、所有者側の負担を軽減できます。
ただし、すべての業者が対応できるわけではないため、事前に取り扱い条件を確認しておくことが大切です。
3. 専門業者に依頼するメリットと注意点
- 「現状のまま売却できる」
- 「手続きが早い」
- 「秘密厳守で進められる」
というのも専門の買取業者に依頼する大きなメリットです。
修繕や是正にかかる数十万〜数百万円規模の費用を負担せずに済み、最短で即日〜数週間程度で現金化できる場合もあります。
また、行政の是正指導や命令を受けている最中でも相談できるケースがあり、「これ以上放置できない」という状況でも、早期に解決できる可能性が高いのです。
ただし、業者によって査定基準・対応範囲・契約条件は異なります。
契約前に「是正費用を誰が負担するのか」「引き渡し後の責任範囲」などを明確にし、複数社へ見積もりを依頼して比較検討することが重要です。
信頼できる専門業者に依頼すれば、費用面と法的リスクの両方を最小限に抑え、安全に手放すことができます。
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違法建築を買い取ってくれるおすすめ業者3選
違法建築の売却を成功させるには、実績と信頼のある専門業者を選ぶことが大切です。
ここでは、全国対応・違法建築物件の買取に強い３社を厳選して紹介します。
いずれも違法建築や再建築不可物件を含む「売りにくい不動産」を数多く取り扱い、迅速で安全な買取を実現しています。
1. 株式会社AlbaLink（アルバリンク）｜全国対応・訳あり物件専門
アルバリンクは、全国対応の「訳あり物件買取専門業者」として高い実績を持つ会社です。
違法建築物・再建築不可・事故物件・空き家・共有持分など、一般の不動産会社が取り扱いを避ける物件も積極的に買い取っています。
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契約不適合責任も免除してもらえるため、売主のリスクが少ない安心の取引ができます。
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2. 訳あり物件の専門店【ラクウル】（株式会社EZO CONSULTING）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社EZO CONSULTING（エゾコンサルティング） |
| 本社所在地 | 東京都中央区銀座1丁目12-4 N&E BLD.6F |
| 宅建番号 | 東京都知事(1)第111723号 |
| 公式サイト | 訳あり物件の専門店【ラクウル】 |
| 強み | 再建築不可・境界未確定・事故物件対応／全国対応／現況買取OK／スピード査定／残置物処分対応 |
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まとめ｜違法建築は放置せず、早めの相談で損失を防ぐ
違法建築を放置すると、是正命令や罰則だけでなく、売却・融資・保険などのあらゆる場面で不利になります。
そのままにしておくほど資産価値が下がり、後から解体費や行政代執行などの負担が発生するおそれもあります。
まずは建築士や行政書士に相談し、違反の有無や改善の方向性を確認することが第一歩です。
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