タカトリさん、火事になったことのある家は売れないって聞いたけど本当？
一度火災になった家は、たとえ修理しても買い手が見つかりにくく、不動産会社に断られることも少なくありません。
しかし、実は火災物件のような「訳あり物件」を専門に取り扱う買取業者を利用すれば、現状のままでもスムーズに売却できます。
今回は、火事物件の価値が下がる理由から売却価格の目安、そして確実に現金化できる買取方法までを詳しく解説します。
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火事物件とは？どこまでが「火事物件」に該当するのか
火災によって損傷した不動産は「火事物件」や「火災物件」と呼ばれます。
一見すると「燃えた家」だけを指すように思えますが、実際には火災の程度や被害範囲、さらには心理的影響によっても扱いが変わるのが特徴です。
ここでは、火災物件がどのように定義され、どこまでが取引対象として扱われるのかを具体的に解説します。
火災履歴が「心理的瑕疵（かし）」とみなされる理由
火災が起きた履歴のある不動産は、たとえ修繕されていても「心理的瑕疵」として扱われることがあります。
これは、火災そのものが買主に不安や嫌悪感を与える可能性が高いためです。
たとえば、建物が完全に修復されていても「以前火事があった家」という情報だけで購入をためらう人が多く、特に死亡事故を伴った場合には「事故物件」とみなされるケースもあります。
心理的瑕疵は、物理的な欠陥がなくても資産価値を下げる要因になります。
そのため、火災履歴がある場合は事前に告知が必要であり、隠したまま売却すれば後々トラブルにつながる恐れがあります。
つまり、火災の痕跡がなくても「買主が気にする情報」であれば、心理的瑕疵に該当する可能性が高いのです。
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焼損の程度による「全焼・半焼・一部焼失」の区分
火災による損傷は、「全焼」「半焼」「一部焼失」に区分され、売却時の評価や対応が大きく異なります。
全焼の場合は建物の再利用が難しく、解体や建て替えが前提となるため、土地としての価値しか残りません。
半焼では、一部構造が残っていても耐久性や安全性の確認が必要で、再建費用が高額になることがあります。
一部焼失の場合は、修繕によって再利用が可能なケースもありますが、焦げ跡や臭いが残ると印象が悪く、売れ行きに影響します。
このように、焼損の程度によって修繕コストや評価額が変動するため、まずは「どの区分に該当するか」を明確にすることが重要です。
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火事による亡くなり方・被害範囲で異なる扱い
火事によって人が亡くなった場合、物件は「事故物件」として扱われ、心理的瑕疵の度合いがさらに強くなります。
その結果、単なる火災損傷よりも大幅に価格が下落する傾向があります。
また、火災の影響が建物内部だけでなく、外壁・屋根・隣家などに及ぶ場合、修繕費や責任問題が発生することもあります。
たとえば、隣家への延焼があった場合は、賠償義務や近隣との大きなトラブルに発展することはあるのは言うまでもありません。
一方で、軽度なボヤや、外壁の一部焦げ程度で人的被害がなければ、「軽微な火災履歴」として扱われ、心理的影響も限定的です。
つまり、火事物件の扱いは、どの範囲が被害を受けたのか、人的被害があったかどうかによって大きく変わるってことなのね。
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火事物件の売却価格の目安と下落幅
火事物件は、「被害の程度」や「人的被害の有無」等によって、売却価格が大きく変動します。
同じ地域・同じ間取りの住宅でも、「火災歴あり」というだけで、相場より数百万円単位で価値が下がるケースも少なくありません。
ここでは、火事物件の価格がどのように決まるのか、被害状況や条件別に具体的な目安を見ていきましょう。
1. 被害程度別の下落幅（全焼・半焼・一部焼失）
火事物件の価格下落幅は、焼損の程度によって大きく異なります。
全焼の場合は、建物の価値がほぼゼロと見なされ、土地価格のみが査定対象になります。
半焼では、残存部分の補修が可能でも、安全性の確認や再建費用を考慮し、通常相場の50〜70％程度まで落ち込むことが一般的です。
一部焼失の場合は損傷箇所が限定されるため、20〜40％ほどの値下がりで済むケースもあります。
しかし、見た目がきれいに修繕されていても、臭いや内部構造のダメージが残っていればさらに価格は下がります。
火災の被害度が軽くても「火事歴あり」の印象が残る限り、一定の減価は避けられないというのが現実です。
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2. 人的被害や告知義務の有無による価格への影響
火災によって人が亡くなった場合、その物件は「事故物件」として扱われ、心理的瑕疵が加わるために価格がさらに下がります。
亡くなった経緯が明らかでなく、ニュースや近隣に知られている場合には、相場より50〜70％の値下がりも珍しくありません。
一方で、軽度のボヤで人的被害がなければ、「軽微な火災履歴」として扱われ、20〜30％程度の下落にとどまるケースもあります。
また、売主には火災の事実を買主に告知する義務があり、隠して取引するとトラブルに発展するリスクがあります。
この「告知義務」がある限り、心理的要因による値下がりを避けるのは難しいといえます。
「人的被害」や「火災履歴」の開示範囲は、査定金額を大きく左右する要因になるのです。
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3. 立地・築年数・構造で変わる実勢相場の違い
火事物件の価格は、火災の程度だけでなく、もともとの立地や建物構造、築年数などによっても変動します。
たとえば、人気エリアの更地にできる土地であれば、火事歴があっても再建前提で高値がつくことがあります。
一方、築30年以上の老朽木造住宅や、郊外の需要が低い地域では、火災による価値下落が重なり、再販が極めて難しくなります。
鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造の場合は、構造強度が残っていることもあり、木造より減価率が低い傾向にあります。
このように、火災被害の影響は一律ではなく、立地や築年数、構造の条件が組み合わさって実勢価格を左右するのです。
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火事物件が売れにくい「３つの主な理由」とは？
火事物件は、通常の中古住宅と比べて明らかに売れにくい傾向があります。
理由は、単に建物が傷んでいるからではなく、心理的な抵抗や仲介拒否、安全性への懸念など、複数の要因が絡み合っているためです。
ここでは、買主や不動産会社の立場から見て、火事物件がなぜ敬遠されるのかを3つの視点で詳しく解説します。
1. 心理的抵抗（買主が感じる怖さ・不安）
火事物件が売れにくい最大の理由は、買主の心理的抵抗にあります。
火災は「命に関わる事故」という強い印象を残すため、たとえ修繕済みで安全だとしても、「怖い」「縁起が悪い」と感じて購入を避ける人が多いのです。
また、近隣に「火事のあった家」として知られている場合、噂や印象が残ることで、物件自体の価値よりも“イメージ”が優先されてしまいます。
特に、人的被害が発生した火災では心理的瑕疵が大きく、長期間にわたって買い手がつかないことも珍しくありません。
つまり、火事物件は物理的な修復よりも、「気持ちの問題」が売却を難しくしているのです。
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不動産会社に断られることの多さ
火事物件は、一般の不動産会社に仲介を断られるケースが多く見られます。
その理由は、販売活動が難航するうえに、トラブルリスクが高いからです。
買主との交渉では「火災履歴」や「修繕状況」を明確に説明する必要があり、少しでも情報を誤るとクレームや「契約不適合責任」の問題に発展するおそれがあります。
さらに、大手不動産会社ではブランドイメージを重視するため、「事故や火災歴のある物件は扱えない」とする方針も一般的です。
結果として、売主が仲介を依頼しても「弊社ではお手伝いできません」と断られてしまうことが多々あるのです。
このように、取り扱いを拒まれやすい点も、火事物件が市場で動きにくい要因の一つなのです。
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損傷箇所の補修・安全性への不安
火災の影響を受けた建物では、外見がきれいに修繕されていても、内部の構造材や配線が損傷している可能性があります。
特に、木造住宅では、焦げや熱で柱の強度が低下していることがあり、見た目では判断しづらい点が買主に不安を与えます。
また、「煙の臭いが残っている」「雨漏りやカビが再発する」といった事例もあり、購入後のリスクを恐れて内見段階で離脱する人も少なくありません。
結果的に、買主がリフォーム費用や、安全確認の手間を負担することを嫌がり、成約率が下がってしまうのです。
火事物件は、心理的な問題だけではなく「本当に安全なのか」という技術的な不安も売れにくさを加速させる要因となっています。
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火事物件の３つの売却方法と選ぶべきルート
火事物件を売却するには、大きく分けて「仲介」「修繕・再販売」「専門買取業者への直接売却」という3つのルートがあります。
どの方法を選ぶかで、売却スピード・手取り額・リスクが大きく異なります。
ここでは、それぞれの特徴とメリット・デメリットを整理し、自分に合った選択肢を見極めるポイントを解説します。
1. 仲介で売却する場合
火事物件を仲介で売る最大のメリットは、「相場に近い価格で売却できる可能性がある」点です。
修繕や再建築を前提に購入する投資家など、限られた買主にうまくマッチすれば、買取より高値で売れるケースもあります。
しかし、売却には時間がかかり、告知義務や瑕疵説明の対応、買主との交渉といった精神的負担も大きくなります。
さらに、不動産会社によっては火事物件を取り扱わない場合もあり、「売りたくても売れない」状況に陥ることもあります。
仲介は高く売れる可能性がある一方で、かなりな手間やリスクも伴う方法といえるでしょう。
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2. 修繕・更地化・火災保険の活用で再販売する方法
火事物件の状態が比較的「軽度」であれば、修繕や更地化を行ってから再販売する選択肢もあります。
火災保険が適用される場合は、修繕費や解体費の一部を補えるため、経済的な負担を軽減しながら売却準備をすることが可能です。
たとえば、半焼物件をリフォームして再販売したり、全焼の場合は建物を解体して更地として売却したりする方法が考えられます。
ただし、修繕費は数百万円単位にのぼることもあり、必ずしも投資分を回収できるとは限りません。
この方法は、資金的・時間的な余裕がある売主に向いています。
リスクを取ってでも少しでも高く売りたい場合に検討すべきルートと言えるでしょう。
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専門の買取業者に直接売却する方法（最短ルート）
最もスピーディーで確実な方法は、火事物件を専門とする買取業者に直接売却するルートです。
専門業者は、火災による損傷や心理的瑕疵（かし）を完全に理解したうえで査定を行うため、「取り扱えない」と断られることがありません。
現状のままで買取をしてもらえるため、清掃・修繕・解体などの手間も一切不要です。
また、契約から入金まで最短即日〜7日で完了するケースもあり、「固定資産税」や「維持費」の負担を早期に解消できます。
さらに、「現状有姿」での契約となるため、契約不適合責任を問われるリスクもありません。
手間なく、スピードと安心を重視するなら、専門の買取業者への直接売却が最も現実的な選択肢といえるでしょう。
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訳あり物件専門の買取業者に売却するメリット
火事物件のように心理的瑕疵を抱える不動産は、一般の仲介ではなかなか買い手がつきません。
しかし、「訳あり物件専門の買取業者」を利用すれば、通常の不動産会社では難しい案件でも、スムーズに現金化できます。
ここでは、専門業者に売却することで得られる5つの具体的なメリットを解説します。
1. 心理的瑕疵を理解したうえで確実に買い取ってくれる
訳あり物件専門の買取業者は、一般の不動産会社のように断られることがなく、火事物件（火災物件）を積極的に買い取ってくれます。
なぜなら、火災による被害の程度や、再利用の可能性を正確に見極め、リフォーム・リノベーション・再販売などを見据えた上で買い取る仕組みを持っているからです。
また、心理的抵抗を感じる買主がいないため、取引がスムーズに進むのも特徴です。
専門の買取業者なら「火事物件＝売れない」という固定観念を取り払い、確実かつスムーズに現金化することが可能なのです。
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2. 現状のまま売却できる｜清掃やリフォームが不要
専門業者の最大のメリットの一つに、物件を「現状のまま」で買い取ってくれる点があります。
一般の仲介では、売却前に修繕・清掃・リフォームが必要となり、百数十万〜数百万円の出費が発生することもあります。
一方で、買取業者は「火災跡」が残っていても、設備や家財がそのままでも問題なく引き取ってくれます。
「特殊清掃」や「解体」の手配も不要なため経済的な負担もなく、売主が手を煩わせる必要がありません。
時間もお金もかけずに「そのままの状態」で売れるため、負担を最小限に抑えてスムーズに手放すことができるのです。
3. 最短数日で現金化できるスピード売却が可能
訳あり物件専門の買取業者は、査定から契約・入金までのスピードが圧倒的に速いのが特徴です。
仲介では、買主探しから引き渡しまで数か月かかることもありますが、買取の場合は最短即日〜7日で現金化できるケースもあります。
現地調査や必要書類の準備も代行してもらえるため、遠方の物件でも手続きがスムーズに進みます。
特に、「固定資産税」や「維持費」の負担を一日も早く解消したい人にとっては、このスピード感は非常に大きな魅力と言えるでしょう。
「すぐに売りたい」「時間をかけられない」という売主にとって、最も現実的で確実な手段なのです。
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4. 契約不適合責任を免除してもらえる
一般的な仲介を通した売買契約では、売主は物件に不具合があった場合に「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」を負わなければなりません。
しかし、当サイトで紹介しているアルバリンク等の専門業者との取引では「現状有姿」での契約が基本となるため、「契約不適合責任」が免責となり、売却後の責任リスクがありません。
業者は、プロの視点で火災の経緯や損傷状況を理解したうえで購入するため、「聞いていない」「欠陥があった」といったトラブルが発生しにくいのです。
その結果、売却後も不安を抱えることなく、安心して契約を完了させられるのです。
火事物件のように大きなリスクを抱えた不動産では、この「責任免除」は非常に大きな安心材料となります。
5. 匿名・秘密厳守で安心して相談できる
火事物件を売却する際、「近所や知人に知られたくない」という人は少なくありません。
専門の買取業者は、こうした売主の心理に配慮し、匿名相談・オンライン査定・非公開契約に対応しています。
たとえば、先ほどのアルバリンクという会社はプライバシーマーク取得企業で、秘密厳守が徹底されています。
個人情報の取り扱いにも厳しく、売却内容が外部に漏れる心配がほとんどないのです。
特に、地方の住宅地などで「火事を知られたくない」と考える売主にとっては、精神的な負担を軽減できる大きなメリットです。
秘密厳守のもとで取引できるため、安心して手続きを進められるのが専門業者を選ぶ大きな理由のひとつといえるでしょう。
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【まとめ】火事物件は「専門の買取業者」に相談するのが最短ルート
火事物件は「売れない」と思われがちですが、実際には売却のルートを正しく選べば、確実に現金化することが可能です。
確かに、心理的な抵抗や構造への不安から一般市場では敬遠されやすく、価格も下がりやすいのが現実です。
しかし、無理に修繕や仲介を選ばず、「火事物件に特化した買取業者」に依頼すれば、現状のままでもスピーディーに売却できます。
とくに、アルバリンク・成仏不動産・WISH（空き家買取くん）のような専門業者は、火災によるリスクや心理的瑕疵を理解し、契約不適合責任の免除にも対応しています。
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