「特定空き家の買取業者の選び方がわからない…」
「どこに相談すれば安心なのか不安…」という方は少なくありません。
特定空き家に指定されると、放置すれば「固定資産税」の増額だけにとどまらず、行政代執行のリスクが発生し、対応を誤ると計り知れないほど損失が大きくなります。
しかし、特定空き家に詳しい「専門の買取業者」を選べば、老朽化・破損・残置物がある状態でも現状のまま売却が可能です。
今回は、特定空き家の買取業者の選び方から、高く売るコツ、おすすめの業者までをわかりやすく解説します。
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特定空き家ならではの「買取業者」の５つの選び方とは？
「特定空き家」を確実かつ安全に売却するには、仲介ではなく、リスクに応じて自ら買い取る「買取業者」を選ぶことが重要です。
特に、行政勧告や老朽化など、放置すれば大きな損失につながる要素が多い物件では、スピードと実務対応力が問われます。
以下では、特定空き家に適した買取業者を見極めるための「5つの選び方」を紹介します。
1. 「特定空き家認定リスク」を理解して対応できる業者か？
まず第一に、特定空き家に指定される前の段階から、行政制度を理解し、実際に行動できる「買取業者」を選ぶことが重要です。
その理由は、仲介業者では買主を探す時間がかかり、行政勧告や税負担が発生する前に売却を完了できないリスクがあるためです。
一方、買取業者であれば、自社が買主となるため、認定前の段階でもスピーディーに取引を進められます。
たとえば、行政から改善勧告が出てしまうと、固定資産税の軽減措置が外れたて金額が跳ね上がったり、是正命令で解体を迫られたりする場合もあります。
制度を理解して早期に動ける買取業者なら、そうしたリスクを最小限に抑えられるのです。
単に「制度に詳しい」だけでなく、自ら動ける買取業者を選ぶことが、損失を防ぐ最善策といえます。
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2. 建物劣化・損壊に対するリスク評価力と再生力はあるか？
次に、老朽化や損壊がある物件でも、再生や転用を前提に「正確な査定」を行える買取業者を選ぶことが大切です。
仲介の場合、建物の状態が悪いと買主が見つかりにくく、売却までかなりな時間がかかります。
しかし、買取業者なら自社でリフォームや再販を行うため、「古い家＝売れない」とはならず、価値を再評価してくれます。
損傷箇所を補修して再販したり、土地として活用するなど、買取後の再生計画を立てることが可能なため、ビジネスとしてキチンと成り立つのです。
そのため、こうしたノウハウがある業者なら、予想をはるかに超えるほど「高い査定額」を提示してもらえるケースもあります。
つまり、建物の老朽化を“減点材料”ではなく“再生余地”として見る買取業者こそ、特定空き家の真の価値を引き出せるのです。
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3. 土地・建物・権利関係にも精通しているか？
複雑な権利関係に対応できる法的知識と調整力を備えた買取業者を選ぶことが、スムーズな取引の鍵となります。
特定空き家では、隣地越境・相続未登記・借地権など、法的課題を抱えているケースが多く、仲介では調整に時間がかかります。
しかし、買取業者なら登記や測量、共有持分整理などを自社や専門士業と連携して進められるため、迅速な対応が可能です。
たとえば、隣地所有者との越境解消や境界確定をまとめて対応できる業者であれば、売主の負担を大幅に軽減できます。
このような体制を持つ買取業者を選ぶことで、複雑な権利問題を抱えた物件でも確実に売却を進められます。
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4. 行政対応（除却命令・補助金制度）との折衝力
行政とのやり取りや補助金制度に詳しく、実務レベルでサポートできる買取業者を選ぶことも重要なポイントです。
特定空き家は、自治体の「除却命令」や「補助金制度」と深く関係しており、対応を誤ると想定外の大きな出費が発生することもあります。
仲介業者は助言までしかできませんが、買取業者なら行政との調整や制度の申請を引き継ぎながら処理できます。
たとえば、「除却補助金」や「解体費助成」などの制度を活用し、売却費用を抑えることが可能です。
こうした「行政折衝」に強い業者なら、経済的なメリットを得ながらスムーズに取引を進められます。
行政対応力を持つ買取業者を選ぶことは、コスト削減とトラブル回避の両面で大きな利点があるのです。
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5. 価格提示の透明性と減額項目の説明責任
査定の根拠を明確にし、減額理由を説明できる誠実な買取業者を選ぶことが、安心できる取引の前提です。
特定空き家の査定では、老朽化や立地条件、残置物などを理由に減額されることが多く、仲介よりも査定基準が複雑です。
しかし、優良な買取業者であれば、査定書に費用内訳を明示し、どの要素が減額対象なのかを丁寧に説明してくれます。
たとえば、「解体費」「残置物処理費」「越境調整費」などが明記されていれば、売主も納得して取引できます。
このような透明性のある業者を選べば、想定外の追加費用やトラブルを防ぎやすくなります。
結局のところ、査定の根拠を「数値と理由」で提示できる買取業者こそ、信頼できる相手といえるでしょう。
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特定空き家の売却では、なぜ「専門業者」を選ぶべきか？
特定空き家は、一般的な空き家や中古住宅と異なり、法制度・老朽化・権利関係などの複雑な問題を抱えています。
そのため、通常の不動産買取業者では対応できないケースも多く、リスクをしっかりと理解した「専門の買取業者」に依頼することが安全かつ現実的です。
ここでは、専門業者を選ぶべき4つの理由を詳しく解説します。
1. 空き家特有の法制度リスク（固定資産税増加、特定空き家認定など）
特定空き家を専門に扱う買取業者を選ぶべき最大の理由は、法制度に関するリスクを回避できる点にあります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が外れ、税額が最大6倍になる可能性があります。
また、是正勧告を放置すれば、行政代執行によって「強制解体」されてしまい、大きな費用請求のリスクも発生します。
一般の不動産会社では、こうした制度面の理解が浅く、勧告や命令の影響を考慮しないまま査定を行うケースも少なくありません。
しかし、専門の買取業者なら、行政制度に沿って早期に売却を進め、リスク発生前に取引を完了させることができます。
特定空き家を扱ううえで「制度理解力」は最重要項目です。制度対応に精通した専門買取業者を選ぶことで、余計な負担を未然に防げます。
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2. 通常不動産会社は再販できない物件を敬遠する傾向がある
老朽化や損壊が進んだ特定空き家は、一般の不動産会社では再販の見込みが薄いため、取り扱いを断られることが多いです。
仲介売却の場合、買主が住宅ローンを組めない、建築基準に適合しないなどの理由で、販売自体が成立しにくくなります。
その結果、広告を出しても反響がなく、長期間売れ残るケースも少なくありません。
一方、専門の買取業者は、自社でリフォーム・再販・解体活用まで見据えているため、再販リスクを前提に買い取ることが可能なのです。
売主にとっては「買い手がつかない」心配をせず、確実に現金化できるという安心感があります。
再販が難しい「特定空き家」こそ、買取専門業者の存在価値が最も高い領域といえるのです。
3. 修繕不要・現状渡しの柔軟性を持てる業者でないと売れない
特定空き家を売却する際は、修繕や清掃を行わず「現状のまま売れる」柔軟性を持つ買取業者を選ぶことが重要です。
なぜなら、特定空き家は劣化や破損が進んでいることが多く、修繕に費用をかけても市場価値が上がらない場合が多いからです。
また、仲介を利用すると、内覧や写真掲載のために最低限の修繕や片付けを求められるケースもあります。
専門の買取業者なら、残置物やゴミがあるままでも引き取れる「現状渡し」が可能で、売主の負担を大幅に減らせます。
さらに、老朽化の程度に応じて、再生・解体・更地化など最適な処理方法を提案してくれる点も強みです。
片付けやリフォームをする余裕がない所有者にとって、「そのまま売れる」ことは大きなメリットです。
4. 契約解除・責任追及リスクを低くできる専門対応が可能
特定空き家を売却する際には、契約後のトラブルを防ぐため、契約不適合責任の免除や特約対応に慣れた買取業者を選ぶことが大切です。
仲介売却では、売主が建物の欠陥や瑕疵に対して責任を負う必要があり、後から修繕費を請求されるリスクがあります。
しかし、買取業者の場合、取引時に「現状有姿（ありのまま）」での売却契約を結ぶことができ、契約不適合責任を免除できるのが一般的です。
特に、老朽化による雨漏り・シロアリ・基礎劣化など、売主が把握しきれない不具合がある物件では、この免責対応が極めて重要になります。
リスクを引き受ける体制を持つ専門買取業者を選べば、売却後のトラブルに悩まされることなく、安心して契約を終えられます。
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特定空き家を扱う「おすすめ買取業者」3選
ここまで、特定空き家の失敗しないための選び方と、「専門業者」に売却するメリットについて解説してきました。
そんな実績豊富な買取業者を、具体的に知りたい方も多いでしょう。
そこで続いては、全国的に評価が高く、特定空き家の買取に強みを持つ3社を厳選して紹介します。
それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った業者選びに役立ててください。
1. アルバリンク（訳あり物件買取プロ）：行政対応に強く、勧告前でも現状買取が可能
アルバリンクは「特定空き家」や「管理不全空き家」など行政対応が必要な物件に強く、勧告や命令を受ける前でもスピーディーに買取対応できるのが特徴です。
現状渡し・残置物ありでも対応可能で、解体・リフォーム費用をかけずに即現金化できます。
また、再建築不可やゴミ屋敷、共有持分など、他社で断られた訳あり物件にも積極的。
全国対応でオンライン無料査定にも対応しているため、遠方の空き家にも便利です。
行政との折衝や除却命令の回避を意識する方に最適な業者です。
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2. 成仏不動産：老朽・損壊・心理的瑕疵物件の再生実績が豊富
マークスライフ株式会社が運営する「成仏不動産」は、事故物件・孤独死物件など心理的瑕疵を含む築古空き家の再生に強みを持ちます。
特に、老朽化や一部損壊している建物でも再販・再生のノウハウを活かして買い取る実績が多く、倒壊リスクがある物件でも柔軟に対応可能です。
再建築不可・長期放置・遠方管理など、他社では難しいケースにも対応。
「壊す前に活かす」という再生視点を持つため、売主の負担を最小限に抑えながら、資産価値の再生を目指せます。
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3. 株式会社WISH（空き家買取くん）：補助金・税制にも詳しいワンストップ対応
株式会社WISHが運営する空き家買取くんは、補助金制度や税制優遇（空き家特例など）に精通しており、行政支援を活用しながら売却を進められるのが強みです。
相続・登記・確定申告など、法務・税務の相談もワンストップで可能。
査定から契約・引き渡しまでスムーズで、特に「税金・費用面を心配している方」や「相続後の手続きが煩雑な方」におすすめです。
地方物件にも対応し、安心感とサポート力を重視したい方に最適な業者といえます。
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特定空き家をできる限り高く売るための「4つの実践ポイント」
特定空き家をできる限り高く売るには、焦らず冷静に「査定」「情報提供」「制度活用」「タイミング」を見極めることが重要です。
専門の買取業者に依頼する場合でも、売主側の工夫次第で査定額を上げる余地は十分にあります。
ここでは、特定空き家を、少しでも好条件で売るための「4つの実践ポイント」を紹介します。
1. 複数専門業者に査定を依頼して見比べる
特定空き家を売る際は、必ず複数の専門買取業者に査定を依頼し、提示額や条件を比較することが高く売るための基本です。
なぜなら、同じ物件でも業者によって評価の基準や得意分野が異なり、査定額に数十万円以上の差が出ることがあるためです。
また、特定空き家に強い業者ほど、行政リスクや修繕コストを適正に評価し、無駄な減額をしない傾向があります。
たとえば、ある業者が老朽化を理由に減額しても、別の業者は再生可能と判断して高値をつけることもあります。
複数社の査定を見比べることで、相場を把握し、より有利な条件で交渉できるのです。
最終的に、高く・安心して売るには「一社だけに絞らない」姿勢が大切です。
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2. 「傍目に綺麗に見せる調整」より、リスク情報も含めて正直に伝える
特定空き家の買取査定では、外観を整えるよりも、物件のリスク情報を正確に伝えることのほうが高値売却につながります。
買取業者は見た目の印象よりも、建物の状態・越境・雨漏り・地盤など、再販や解体に関わるリスクの有無を重視して査定を行うためです。
もしも、隠し事をしたまま取引を進めると、後の現地調査で不具合が発覚し、減額や契約解除につながる可能性があります。
たとえば、「屋根の破損」「境界線の不明確さ」など、売主が把握している事実を正直に伝えれば、業者側も適切な対応策を立てやすくなります。
その結果、誠実な対応が評価され、最終的な買取価格が安定するケースも多いのです。
つまり、「見た目を整える」よりも「真実を共有する」ことが、特定空き家の買取で信頼と価格を両立するコツといえます。
3. 地域の補助金制度・除却支援制度を活用する
特定空き家を売却する際は、自治体の「補助金」や「除却支援制度」を活用してコストを抑えることも戦略のひとつです。
なぜなら、解体や撤去にかかる費用を自己負担でまかなうと、実質的な手取り額が減ってしまうためです。
多くの自治体では、老朽化した空き家の除却費用を一部助成する制度を設けており、条件を満たせば30〜100万円ほどの補助が受けられる場合もあります。
また、買取業者によっては、補助金の申請や書類手続きを代行してくれるところもあり、申請漏れを防げます。
制度をうまく活用すれば、実質的なコストを削減し、結果的に「高く売れた」のと同じ効果を得られるでしょう。
売却時には、必ず自治体や業者に制度の有無を確認しておくことをおすすめします。
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4. 認定前の見直し（特定空き家認定の恐れが出始めた時期での売却検討）
特定空き家に認定される前、つまり「行政からの指導や警告が届き始めた段階」で売却を検討するのが理想です。
理由は明確で、認定後になると固定資産税の軽減措置が失われ、建物価値が大きく下がるためです。
また、是正勧告を受けてからの売却は、行政書類や修繕対応が増え、買取査定が厳しくなる傾向にあります。
たとえば、自治体から「倒壊の恐れ」「衛生上の問題」などの通知が届いた時点で、すぐに買取業者へ相談すれば、まだ価値を維持した状態で売却できます。
時間が経つほど行政対応が進行し、売却チャンスが狭まっていくのです。
つまり、「認定される前に動く」ことが、特定空き家を高く、かつ安全に売る最大のコツといえます。
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「特定空き家」買取の契約から売却完了までの流れと注意点
特定空き家の売却は、仲介よりもスピーディーで手間が少ないのが特徴です。
しかし、早く進む分だけ、契約や引き渡しの内容を理解しないまま進行してしまうケースもあります。
優良な買取業者なら大部分を代行してくれますが、売主自身が要点を把握しておくことがトラブル防止の鍵です。
1. 契約前の現地調査・権利調査の要点
特定空き家の買取では、契約前に「現地調査」と「権利関係」の確認が行われます。
信頼できる業者なら、建物の損傷・越境・登記の整合性などを丁寧に確認し、問題点を洗い出してくれます。
ただし、売主が「過去の修繕歴」や「近隣との境界トラブル」などの情報を伝えていなければ、後に想定外の減額や契約調整が発生するおそれがあります。
たとえば、古い空き家で境界標が紛失している場合、測量士を手配して境界確認を行うのが一般的です。
このような調査を業者任せにせず、売主も把握しておくことで、スムーズな契約につながります。
つまり、優良業者に依頼しても「現地・権利の状況を共有する姿勢」を持つことが、後悔しない売却の第一歩です。
2. 通常契約書にはない特約条項のチェック（免責・瑕疵・解除条件など）
特定空き家の買取契約では、特約や免責条項の内容を売主自身が理解しておくことが重要です。
たしかに、優良な買取業者であれば「現状有姿（ありのまま）」での引き渡しや「契約不適合責任の免除」などを契約書に明記してくれます。
しかし、契約内容を確認せずに署名してしまうと、後に「思っていたより責任範囲が広かった」というトラブルにつながることもあります。
たとえば、「引き渡し後に雨漏りが見つかった場合の責任範囲」が曖昧だと、業者との認識のズレが生じます。
契約内容は任せきりにせず、不明点は担当者や司法書士へ確認し、納得の上でサインすることが大切です。
良い業者に任せても、「理解と確認」は売主の義務でもあります。
3. 引き渡し・残置物処理・登記手続き時の注意点
特定空き家の引き渡し時には、残置物処理や登記などの実務的な手続きが発生します。
優良業者であれば「残置物込みの現状渡し」に対応してくれるため、基本的には売主が片付ける必要はありません。
ただし、契約書で「一部の家財を売主側で処分」と定められている場合は、指定日に合わせて整理しておく必要があります。
また、登記手続きは業者や司法書士が代行してくれますが、印鑑証明書・固定資産税納付書・登記識別情報など、必要書類の提出責任は売主にあります。
これらを早めに準備することで、引き渡しから入金までの流れがよりスムーズになります。
つまり、「任せられる部分」と「売主が準備すべき部分」をきちんと区別しておくことが重要です。
4. 税制・確定申告・控除制度の確認（空き家特例など）
売却後は、税金や控除制度の確認を怠らないことが大切です。
多くの優良買取業者は、空き家特例（最大3,000万円控除）などの制度について案内してくれますが、実際の申告は売主の責任で行う必要があります。
この特例を受けるには「相続後3年以内の売却」「耐震基準適合」「取り壊し条件」など、細かな要件を満たさなければなりません。
たとえば、建物を解体して更地で売却した場合でも、手続きが遅れると特例が使えないケースがあります。
業者が税理士と提携していればサポートを受けられますが、最終確認は売主自身が行うことが確実です。
税制を理解し、申告期限を守ることが、手取り額を最大化する最後のポイントです。
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まとめ：特定空き家を損せず安心して売るために大切なこと
特定空き家の売却では、行政対応や老朽化リスクなど、一般の不動産とは異なる注意点が多くあります。
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一方で、売主自身が契約内容や税制を理解し、リスクを共有する姿勢を持つことで、より透明性の高い安心取引が実現します。
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