「特定空き家と管理不全空き家の違いがよくわからない…」と感じている空き家の持ち主は多いと思います。
2023年の法改正で新たに「管理不全空き家」という区分が加わり、従来の特定空き家との境目に戸惑う方が増えています。
今回は、特定空き家と管理不全空き家の違い、所有者が知っておくべきリスクと対策も徹底解説します。
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特定空き家と管理不全空き家の違いを一覧で比較！
特定空き家と管理不全空き家は、同じ法律の枠組みでも危険度や行政対応、税負担が異なります。
まずは一覧表で全体像をつかみ、自分の物件がどちらに近いかを把握しましょう。
| 項目 | 特定空き家 | 管理不全空き家 |
|---|---|---|
| 危険度 | 倒壊、衛生被害、害虫被害など、明白な悪影響が認められる | 放置することで、将来的な悪化が懸念される予備段階 |
| 行政対応 | 勧告→命令→行政代執行まであり得る | 助言・指導が中心で自主管理を促す |
| 固定資産税 | 勧告で住宅用地特例が外れる | 命令不履行等で特例が外れることあり |
1. 認定基準の違いをチェック
特定空き家は、倒壊の危険、大量のゴミ散乱、害虫発生、景観を著しく損ねるなど、周囲に「明白な悪影響が認められる段階」が目安です。
屋根や外壁が大きく破損していたり、塀が傾いたり、基礎が沈下していたり、放火の誘発が懸念される放置状況など、緊急性の高い兆候が重っているケースが多いです。
一方、管理不全空き家は、雑草が生い茂っていたり、軽い外装の破損だったり、換気不足による湿気やカビなど、放置すれば悪化が進むであろう「管理不足の段階」を指します。
どちらも、自治体の実地調査や近隣からの通報がキッカケとなって指定されるケースが多いです。
もしもグレーゾーンの場合は、所管部署へ事前相談し、改善計画を提示することで特定空き家相当への移行を避けやすくなります。
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罰則や行政指導の違い（指導・勧告・命令・行政代執行）
管理不全空き家は、まず助言や指導から始まり、期限付きの「改善要請」や「計画提出」によって自主的な是正をうながされます。
改善が進んだと認められれば、より厳しい段階へ進むのを止めることが可能です。
特定空き家は、勧告を経て命令に至ることがあり、命令不履行や緊急時には「行政代執行」で除却等が強行され、費用は所有者負担となります。
過料などの適用可能性もあり、立入困難な場合は、安全確保のため仮設防護や通行規制が先行することもあります。
早期の連絡と暫定措置（剪定、仮補修、清掃、養生）でエスカレーションを避け、記録を残すことが実務上のリスク低減につながります。
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固定資産税の優遇解除・税負担の違い
住宅用地特例は、適正管理が前提の軽減措置であり、危険や著しい悪影響を及ぼす状態では適用除外になります。
特定空き家は、勧告段階で特例が外れ、固定資産税が本則課税となり、都市計画税も軽減がなくなります。
管理不全空き家は、直ちに特例が外れるわけではなく、命令や改善不履行が続くなど悪化時に解除される運用が一般的です。
年度途中の勧告は、翌年度課税へ反映されるのが通例で、更地化に伴ういわゆる更地課税の影響も踏まえた資金計画が必要です。
売却、活用、除却の比較検討を早めに進めることで、不要な税負担や維持費の増加を抑えやすくなります。
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特定空き家・管理不全空き家とは？定義と特徴を解説
特定空き家と管理不全空き家は、いずれも「空家等対策特別措置法」にもとづいて自治体が判断する区分です。
まずは、それぞれの定義を整理し、どのような特徴があるのかを理解しておきましょう。
特定空き家とは？周囲に危険を及ぼす状態の空き家
特定空き家とは、以下のような「すでに周囲に悪影響を与えている空き家」を指します。
- 老朽化が進み、倒壊の危険性がある
- 屋根や外壁が落下するおそれがある
- ゴミや害虫により近隣の衛生環境を悪化させている
等々・・・
たとえば、ひび割れや崩れかけた塀が歩行者に倒れてしまう危険がある場合や、室内外のごみが放置され、悪臭や害虫の発生がひどい場合などが該当します。
このような状態は、地域の安全や景観を損なうため、自治体は勧告や命令などの措置をとり、改善や解体を求めることになります。
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管理不全空き家とは？特定空き家の“予備軍”にあたる空き家
管理不全空き家は、今すぐ危険ではないものの、放置すると特定空き家になるおそれがある段階の空き家です。
たとえば、以下のようなケースは、管理が不十分だと言えます。
- 庭木が伸びすぎて道路にはみ出している
- 雑草が繁茂して害虫が増えている
- 窓ガラスが割れて雨水が入り込み家屋が傷んでいる
等々・・・
まだ深刻な被害が出ていないため、まずは所有者に改善を求める助言や指導が中心となり、適切に対応すれば特定空き家への移行を防ぐことができます。
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2つの区分が設けられた背景と法改正のポイント
「特定空き家」と「管理不全空き家」という2つの区分が導入されたのは、増え続ける空き家の早期対策を進めるためです。
従来は、特定空き家に認定されるまで行政が強制的に動けず、危険が顕在化してからしか対応できませんでした。
そこで、2023年12月の法改正により、特定空き家になる前の段階で改善を促すために「管理不全空き家」という新たな区分が追加されました。
これにより、自治体は早い段階で指導や助言ができるようになり、深刻な被害が起きる前に対処を進められるようになったのです。
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指定されるとどうなる？所有者が受けるデメリット
「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると、所有者は経済面や管理面で大きな負担を抱えることになります。
ここでは、代表的な3つのデメリットについて詳しく見ていきましょう。
1. 固定資産税の優遇が外れ6倍になるリスク
住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用されており、通常は固定資産税が最大6分の1に軽減されています。
しかし、特定空き家に指定されると、勧告を受けた時点でこの優遇措置が外れ、税額が6倍に跳ね上がる可能性があります。
管理不全空き家でも、改善命令を無視して状態が悪化した場合には、同様に特例が解除されることがあります。
早めに対策を取らず放置してしまうと、思わぬ税負担の増加につながるため注意が必要です。
2. 修繕命令・行政代執行による費用負担
特定空き家に認定されると、自治体から修繕や解体を求める「命令」が出される場合があります。
命令を無視して改善が行われなければ、最終的には行政代執行が実施され、強制的に解体工事などが行われます。
このときにかかる工事費や撤去費用は、すべて所有者に請求される仕組みです。
事前に修繕や片付けを行うよりも費用が高額になることも多いため、早い段階で改善に取り組むことが経済的負担を減らすポイントです。
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3. 近隣トラブルや資産価値の低下リスク
空き家が長期間放置されると、景観が損なわれるだけでなく、防犯面や衛生面での問題も増えます。
雑草の繁茂や害虫の発生、建物の崩壊による事故などが起きれば、近隣住民とのトラブルが発生する可能性が高まります。
さらに、地域全体の印象が悪くなることで、土地や建物の資産価値が下がるおそれもあります。
空き家を適切に管理しないことは、自分の資産だけでなく周辺環境や近隣の暮らしにも悪影響を及ぼすため、早急な対応が求められるのです。
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特定空き家・管理不全空き家にならないための予防策
空き家は、放置すると建物の傷みが進み、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されるリスクが高まります。
では、特定空き家・管理不全空き家への指定を避けるための「3つの予防策」を紹介します。
定期的な管理・修繕を行う
まず、空き家を健全な状態に保つためには、定期的な点検と修繕が欠かせません。
たとえば、庭木や雑草を放置すると景観が悪化し、害虫や小動物が増えて近隣から苦情が出る原因になるため、定期的な点検が不可欠です。
また、屋根や外壁のひび割れ、雨樋の詰まりなどを早めに見つけて補修しておけば、劣化の進行を防ぎ、大きな修繕費を回避できます。
最低でも年に数回は家の状態を確認し、風通しを良くしたり清掃したりすることで建物の傷みを防ぎましょう。
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相続後は早めに方針を決める（売却・解体・活用）
空き家は相続がきっかけで発生することが多く、管理が後回しになると建物の傷みが進みます。
相続したら、住むのか売却するのか、あるいは解体して更地にするのかを早めに決めることが大切です。
判断が遅れると、維持管理の負担や固定資産税の支払いが増えるだけでなく、最終的に「特定空き家」へ指定されるリスクが高まります。
家族で話し合いを行い、将来的な活用方法や費用負担を明確にしておくことで、無駄な出費やトラブルを防ぐことができます。
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空き家管理サービスや補助金制度を活用する
遠方に住んでいて頻繁に管理に行けない場合は、空き家管理サービスを利用するのも効果的です。
プロによる定期巡回や清掃、簡単な修繕を依頼できるため、家の劣化やトラブルを未然に防ぎやすくなります。
また、自治体によっては解体やリフォーム、除草などに補助金が出る場合があります。
こうしたサービスや制度を上手に活用すれば、費用負担を抑えつつ空き家を良好な状態で維持することができるでしょう。
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放置するより得！専門の空き家買取業者へ売却という選択肢
とは言え、多くの方が空き家を放置する傾向にあるのは間違いありません。
空き家を長期間放置すると、老朽化や固定資産税の負担増、近隣トラブルなどリスクが増えていきます。
こうした悩みを早期に解決する手段として注目されているのが、専門の空き家買取業者への売却です。
ここでは、専門業者に売却することで得られる3つの大きなメリットを紹介します。
1. 現状のままでも売却できるメリット
専門の空き家買取業者は、老朽化が進んだ家や残置物がある状態の物件でも、そのままの状態で買い取ってくれます。
通常の不動産仲介では売却前にリフォームや片付けが必要です。
しかし、専門業者は買い取った後に自社でリフォームや解体を行うため、所有者が修繕や清掃をする手間と費用を省くことができるのです。
とくに遠方に住んでいる人や高齢の所有者にとって、現地で片付けをする負担がなくなる点は大きな安心と言えるでしょう。
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2. 早期現金化と契約不適合責任の免責
空き家買取業者に依頼すると、査定から契約・決済までの流れがスピーディーで、最短では即日現金化できるケースもあります。
また、売却後に発覚した欠陥に対して売主が責任を負う「契約不適合責任」が免責になるケースが多く、トラブルのリスクを大きく減らせます。
仲介売却では買主が見つかるまでに時間がかかり、契約後に補修費用を請求されることもあるため、迅速で安心な取引を希望する人には買取が適しています。
3. 解体・片付け費用を抑えられる点に注目
空き家を売却する際、仲介では解体や大量のゴミ処分を売主が負担するのが一般的ですが、専門の買取業者ならそのまま買い取ってくれます。
これにより、解体費用や片付け費用を用意する必要がなく、まとまった出費を抑えることができます。
特に築年数が古い空き家や、荷物が多く残っている物件では、こうしたサポートを受けられる点は大きなメリットです。
放置して税金や管理費を払い続けるよりも、早めに売却したほうが経済的な負担を減らせて、先々の見通しも建てやすくなります。
査定は「完全無料」なので、自分が所有する物件がいくらになるのかを知るためにも、無料査定してみるといいですよ。
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まとめ｜違いを理解し早めに対策をとろう
特定空き家と管理不全空き家は、どちらも空き家対策法にもとづく制度ですが、危険度や行政の対応、固定資産税の扱いが異なります。
管理不足のまま放置していると、優遇措置が外れて税負担が増えるだけでなく、修繕命令や行政代執行による費用負担、さらには資産価値の低下や近隣トラブルにつながるおそれがあります。
こうしたリスクを防ぐためには、日頃からの管理・修繕を怠らず、相続後は早めに活用や売却の方針を決めることが大切です。
もし管理が難しい場合は、空き家管理サービスや補助金制度、専門の空き家買取業者を活用することで負担を減らしながら問題を解決できます。
空き家を放置せず、将来のトラブルを避けるために、まずは現状をチェックし、信頼できる専門業者へ相談してみましょう。
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