「特定空き家になる基準ってどんな内容？うちは大丈夫かな？」
空き家問題が深刻化する中、このようなことを心配する方が増えています。
特定空き家に指定されてしまうと、税金の問題、罰則、強制解体など想像以上のリスクが発生します。
今回は、特定空き家にされる基準や指定されないためのポイント、もし指定された場合のデメリットや対策まで分かりやすく解説します。
知らないまま放置して後悔しないために、ぜひ最後までご覧ください。
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「特定空き家」とは？まず指定の基準を知ることが重要
空き家を所有している方の中には、「自分の家は特定空き家に指定されてしまうのか？」と心配する人も多いでしょう。
実際には、すべての空き家が「特定空き家」に該当するわけではありません。
まずは「空き家」と「特定空き家」の違いを理解することが重要です。
以下で、それぞれ詳しく解説します。
空き家と特定空き家の違いとは？
空き家とは、単に人が住んでいない住宅や建物を指します。
例えば、転勤や相続で長期間使われていない家も空き家に含まれます。
一方で「特定空き家」とは、放置することで倒壊や衛生・景観・生活環境などに深刻な悪影響を及ぼすと判断された空き家のことです。
つまり、空き家の中でも特に危険性や問題が大きいものが、行政によって「特定空き家」に指定されるということです。
普通の空き家は必ずしも問題視されません。
しかし、特定空き家に指定されると行政の指導や勧告、最悪の場合は強制解体の対象になるなど、重い対応が取られます。
単なる「空き家」と「特定空き家」には、かなり大きな違いがあるのね。
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特定空き家の法的な位置づけ
特定空き家は、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって定められた法的なカテゴリーです。
この法律により、倒壊の危険がある建物や、衛生・景観・生活環境に悪影響を与える空き家は、自治体によって「特定空き家」として指定されることが可能になりました。
特定空き家に指定されると、所有者には適正な管理や修繕が強く求められます。
改善命令や勧告に従わない場合は、過料（罰金）や行政による強制解体、その費用の請求など、厳しい措置が科されることもあります。
このように、特定空き家は法律に基づき、自治体から厳しく管理される対象であることをしっかり理解しておきましょう。
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特定空き家に指定される4つの基準
「特定空き家」に指定されるかどうかは、法律で定められた明確な基準があります。
この基準を満たすと、行政が「特定空き家」と判断し、所有者への指導や命令の対象となります。
その「判断材料」は以下の4つの項目なので、自分の空き家が該当していないか定期的にチェックするといいですよ。
1. 倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある場合
この基準は、空き家が老朽化している場合や、地震・台風などで建物が傾いたり壊れかけている場合に該当します。
たとえば、
- 屋根や外壁が崩れそうになっている
- 柱や基礎部分が腐食している
- 窓ガラスが割れていて落下の危険がある
など、周囲の安全を脅かす状態は要注意です。
また、外部から見て明らかに倒壊のリスクがある空き家は、早急に修繕や解体が求められることがあります。
このような場合、行政から特定空き家に指定される可能性が非常に高くなるため、発見した時点で速やかに対処することが重要です。
2. 著しく衛生上有害となるおそれがある場合
この基準は、空き家にゴミが溜まっていたり、害虫やネズミが繁殖していたり、悪臭が発生している場合などに該当します。
放置された生ごみや廃棄物、不衛生な環境によって近隣住民の健康被害を招くケースは特に問題視されます。
たとえば、蚊やハエなどの害虫が大量発生したり、動物の死骸が放置されているといった状況は、すぐに行政から指導が入る可能性があります。
衛生面でのリスクがある空き家は、地域全体の暮らしにも影響を及ぼすため、特定空き家に指定されやすいと言えます。
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3. 適切な管理がされず景観を著しく損なっている場合
空き家の見た目が悪化し、周囲の景観を大きく損ねている場合も、特定空き家の基準に含まれます。
たとえば、庭や敷地に雑草が生い茂っていたり、外壁の塗装がはがれてボロボロになっている、看板や窓ガラスが割れたまま放置されているなどが典型例です。
このような状態が続くと、地域全体のイメージや不動産価値の低下につながります。
景観の悪化は近隣住民からの苦情や通報の原因にもなるため、外観の定期チェックと手入れを怠らないことが大切です。
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4. その他、周辺環境の保全上放置が不適切とされる場合
この基準は、上記3つに当てはまらなくても、行政が「周辺環境のために放置できない」と判断したケースが対象になります。
たとえば、
- 空き家が不法侵入や犯罪の温床となっている
- 火災や事故の原因になりうる
- 近隣への悪影響が顕著である
などのケースです。
また、廃材や危険物の放置、違法な使用が疑われる状況もこの基準に該当します。
周辺住民の安全や安心を脅かす要因があれば、行政は柔軟に「特定空き家」指定を行うということを理解しておきましょう。
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実際に「特定空き家」に指定されやすい状態・具体例
「特定空き家の基準」は法律で定められていますが、実際にはどんな空き家が指定されやすいのでしょうか。
ここでは、具体的に「特定空き家」に該当しやすい典型的な状態や、事例を4パターン紹介します。
1. 老朽化・倒壊リスクがある建物
長期間管理されていない空き家は、屋根や外壁、柱などの劣化が進み、倒壊の危険性が高まります。
たとえば、建物の基礎や土台が腐食していたり、屋根瓦や外壁材がはがれて今にも崩れそうな状態、サッシや窓枠のゆがみなどが目立つ場合は、特に注意が必要です。
また、台風や地震などの自然災害でダメージを受けたまま放置されている建物も、保安上危険と判断されやすいです。
このような物件は、行政から「特定空き家」に指定される可能性が非常に高いと言えるでしょう。
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2. ゴミの放置や異臭、害虫発生の衛生問題
室内や敷地内に大量のゴミが積み上げられている空き家は、衛生面で大きな問題を抱えています。
生ゴミや不用品が長期間放置されることで、悪臭やカビの発生、ゴキブリ・ハエ・ネズミなどの害虫・害獣が増殖することもあります。
さらに、野良猫や小動物が住み着き、糞尿による汚染が広がるケースも見受けられます。
このような状況は、近隣住民の健康や生活環境に悪影響を及ぼすため、早期に対応しないと特定空き家の指定対象となることが多いです。
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3. 雑草・外壁落下などによる景観・近隣被害
庭や敷地が雑草だらけで荒れ放題、外壁や看板などが崩れ落ちて景観を著しく損なっている空き家も、行政のチェックポイントです。
たとえば、
- 隣家まで雑草がはみ出している
- 枯れ木や倒木が放置されている
- 建物の塗装が剥げて見た目が極端に悪い
- 壊れた窓ガラスやフェンスが放置されている
などは典型例です。
こうした景観悪化は、地域全体のイメージや治安にもマイナス影響を及ぼすため、行政から改善指導が入りやすくなります。
特に人通りの多いエリアや住宅街では、周囲への配慮が求められます。
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4. その他、近隣住民や行政からの通報事例
特定空き家の指定には、近隣住民からの苦情や行政への通報がきっかけになることが多々あります。
- 「不審者が出入りしていて怖い」
- 「空き家から悪臭がする」
- 「建物の一部が飛散して危ない」
など、具体的なトラブル報告が行政に寄せられます。
このほか、放火や不法投棄、違法駐車の温床になっているケースなども近隣住民にとっては不安ですので、通報の要因となります。
こうした通報が増えると、行政は現地調査に乗り出さざるを得ませんので、その結果「特定空き家」への指定手続きが進んでしまうのです。
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「特定空き家」に指定されたらどうなる？主なデメリットとリスク
特定空き家に指定されると、所有者には想像以上のデメリットやリスクが生じます。
行政からの指導だけでなく、経済的・社会的な負担が重くのしかかるため、放置のリスクは非常に大きいです。
では、どんな不利益があるのかを具体的に解説します。
固定資産税の特例解除で税負担が最大6倍に
特定空き家に指定されると、これまで適用されていた住宅用地の「固定資産税軽減措置」が解除されます。
通常、住宅が建っている土地は「住宅用地特例」により、固定資産税が最大6分の1に減額されています。
しかし、特定空き家として勧告を受けると、この優遇がなくなり、翌年度から税額が最大6倍にまで跳ね上がってしまうのです。
結果として、毎年の税負担が急激に増えてしまい、空き家を維持し続けることが家計への大きな負担となることは言うまでもないでしょう。
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勧告・命令・過料（罰金）を科される可能性
「特定空き家」に指定されると、まずは行政から指導や勧告が行われます。
これに従わず放置し続けた場合、今度は「命令」という強制力のある措置に進みます。
命令にも違反すると、50万円以下の過料（罰金）が科されることがあります。
勧告や命令は行政記録に残り、所有者にとって無視できない法的リスクです。
適切な対応をしないままでいると、さらなる厳しい処分を受けることになるので注意が必要です。
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行政による強制解体と費用請求のリスク
勧告や命令にも従わず危険な状態が改善されない場合、行政が最終手段として「行政代執行（強制解体）」を実施することがあります。
こうなったら、本当にヤバい状態だということを認識してください。
まず、行政代執行で解体工事にかかった費用はすべて所有者に請求されます。
ただ、行政が依頼する業者は「価格を抑える」なんて考えはありませんので、通常よりも費用はかなり高額になる可能性が高いです。
そんな莫大な金額がすべて行政から強制的に徴収されるわけですから、たまったもんじゃありません。
「自分の知らない間に手続きが進んでいた」なんてことにならないためにも、行政からの勧告や指導の書面は、絶対に無視しないようにしましょう。
これ、今回の話の中で一番怖いかも・・・
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所有者名の公表など社会的信用への影響
「特定空き家」に関する指導や命令に従わない場合、自治体によっては所有者の氏名や住所が公表されることがあります。
これは、行政が周囲の住民に状況を周知し、改善を促すための措置です。
所有者の情報が公になることで、近隣住民や地域社会からの信頼を損なったり、仕事や生活に影響が出る可能性も否定できません。
こうした社会的信用の失墜も、「特定空き家」を放置してしまった場合の大きなリスクの一つと言えるでしょう。
経済的なことに限らず、自分の信用を守るためにも、空き家を放置することだけは、絶対に避けなければならないってことね。
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特定空き家に指定されないための5つの対策
特定空き家に指定されると大きな負担が生じますが、事前に対策を講じることによってリスク回避することは可能です。
ここでは主な5つの方法について、その特徴と注意点を具体的に解説します。
1. 定期的なメンテナンスを欠かさない
空き家を安全で清潔な状態に保つためには、定期的なメンテナンスが最も重要です。
たとえば、屋根や外壁の破損、雨どいの詰まり、窓ガラスの割れなどは早期に発見して修理しましょう。
放置しておくと、それが元となって老朽化のスピードに拍車がかかります。
また、庭や敷地の雑草取りやゴミの処分、室内の換気やカビ・害虫のチェックも欠かせません。
遠方に住んでいて自分で管理できない場合は、「空き家管理サービス」や「見回り代行」を利用するのも一つの手です。
なお、その場合は、年間6万～20万円ほど費用かかることを覚悟しておかなければなりません。
こうした日常的な手入れや点検を続けることで、建物の劣化や近隣への迷惑を防ぎ、行政から特定空き家に指定されるリスクを大幅に下げることができます。
デメリットとして、継続的に手間とコストがかかる点や、遠方に住んでいる場合は対応が難しいことが挙げられます。
2. 賃貸物件として活用する
空き家を誰かに貸し出すことで、建物が日常的に使われ、管理が行き届くようになります。
賃貸に出してうまく借り手が付けば、家賃収入が得られる上、空き家の老朽化や衛生問題も防げるというメリットがあります。
また、それに伴って「維持費」や「固定資産税」の負担も軽減できるでしょう。
入居者探しは、近くにある仲介の不動産会社を活用するのが一般的です。
ただし、古い空き家を貸すためにはリフォームや修繕などの費用、維持管理費用がかかることを忘れてはいけません。
また、賃貸経営はれっきとしたビジネスと捉えらえますので、運営していくためには専門的なノウハウが必要となります。
借り手がすぐに見つからなかったり、家賃の滞納などの入居後のトラブル対応や契約管理の手間が発生するため、初心者には不向きな方法です。
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3. 解体してスペースを賃貸活用する
建物が老朽化し危険な場合は、解体して更地にする選択肢があります。
更地にすれば倒壊リスクや衛生問題がなくなり、行政指導の対象から外れやすくなります。
解体後は、駐車場や資材置き場などとして貸し出すことも可能で、適切に運用できれば安定収入を得ることもできます。
ただし、デメリットとしては、以下のよう点が挙げられます。
- 解体費用が高額になる
- 更地の場合は固定資産税が上がってしまう
- 必ずしもすぐに貸し先が見つかるとは限らない
そのため、初期投資とその後の収支のバランスをしっかりと計算しておかないと、大きな損失を被ることになりかねないため、注意が必要です。
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4. 寄付・譲渡する
空き家や土地を管理できない場合、自治体やNPO、親族・知人に寄付や譲渡する方法も考えられます。
所有権を手放すことができれば、税金や管理の負担から解放され、空き家問題の解決にもつながります。
ただし、空き家を引き取った相手に「解体費用」や「贈与税」の負担がかかるケースがあるため、思い通りにはなかなか進まないことの方が多いです。
また、受け取り手が簡単に見つからないことや、名義変更や登記などの手続き・費用が発生することがあります。
5. 売却する
結論的には、最も確実に「特定空き家」のリスクから解放されるのが「売却」という方法です。
「でも、特定空き家に指定されるような物件を売却なんてできるの？」と思う方もいるでしょう。
実際、近くの不動産会社に依頼したけど、ほとんど相手にもされず終わってしまったという声もよく聞きます。
もちろん、古い空き家は、街角にあるような「仲介の不動産会社」だと売却はかなり難しいですし、そもそも取引自体を断られるケースも多いです。
しかし、「空き家」を専門に取り扱う買取業者に相談すれば、状態が悪い物件でも問題なく買い取ってもらえます。
専門の買取業者は、物件を有効活用するノウハウや、独自の販売ルートを持っており、その後の収益計画を立てられるため、古い空き家でも積極的に買い取ってくれるのです。
売却によって所有権が移れば、管理義務や固定資産税の支払い、行政からの指導もすべて解消されます。
なので、あなたが古い空き家の維持について悩んでいるのなら、まずは専門の買取業者に一度「無料相談」してみることをおすすめします。
査定は「完全無料」ですし、申し込んだからと言って必ずしも売却しなければならないわけではありません。
空き家をこのまま持ち続けるかどうかの判断基準にもなりますので、まずは気軽に相談しみるといいでしょう。
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まとめ
今回は「特定空き家」の基準やリスク、指定されないための対策について解説してきました。
空き家の放置は「知らなかった」では済まされない深刻な問題につながります。
固定資産税の増額や行政からの指導・強制解体といったデメリットを避けるには、日々の管理や早めの活用・処分が不可欠です。
特定空き家に指定されないために、賃貸にしたり駐車場にしたりなどいろいろと方法はありますが、最もおすすめなのは「専門業者」への売却です。
売却すれば、管理や税金、行政リスクから完全に解放され、心の負担も大きく減らせます。
まずはご自身の空き家が基準に該当しないかチェックし、不安があれば管理や売却など具体的なアクションを検討しましょう。
大切な資産と家族の安心を守るために、今すぐ一歩を踏み出してください。
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