空き家の持ち主の中には「ウチが特定空き家に指定されたらどうなってしまうのか？」と不安を感じている方も少なくないと思います。
「特定空き家」に認定されると、これまでの税金の優遇措置がなくなり、固定資産税が急増するだけでなく、行政から勧告や強制解体といったリスクも現実になります。
今回は、特定空き家と固定資産税の関係や指定される条件、リスクを回避するための具体策まで、分かりやすく解説します。
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特定空き家と固定資産税の基礎知識
空き家の固定資産税や、特定空き家の税制ルールは、実際に所有する立場になったことで初めて気にし始める方も多いです。
そこでまず最初に、空き家にどのように税金が課されるのかの基本、そして「特定空き家」に指定される条件や、その後の「税負担」について説明します。
空き家でも固定資産税はかかる？住宅用地特例のしくみ
空き家であっても、土地や建物には「固定資産税」が毎年課されるため、それを負担に感じている人は多いでしょう。
もしかすると中には、使っていない空き家は解体した方がスッキリして良いのでは？と思っている人がいるかもしれませんが、早まってはいけません。
確かに、売却するときに更地の方が有利に運べるケースもありますが、メリット・デメリットを知っておかないと、後で「大損した！」と悔やんでしまう可能性があります。
大きなポイントとなるのが「住宅用地特例」です。
これは、家屋が建っている土地について「住宅用地」である限り、土地の「固定資産税評価額」が大幅に軽減される仕組みのこと。
200㎡以下の部分は通常の6分の1、200㎡超の部分は3分の1まで減額されます。
つまり、人が住んでいなくても建物さえ残っていれば特例が適用され、土地の税負担は大きく抑えられている状態なのです。
このため、「どうせ使っていないから」と建物を解体してしまうと、住宅用地特例が外れて税金が急増してしまうので注意が必要です。
特に、相続などで空き家を取得した際は、建物の状態や特例の有無をよく確認しましょう。
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「特定空き家」に指定される条件とは？
「特定空き家」とは、単に人が住んでいない空き家のことではありません。
自治体が現地調査などを行い、
- 「倒壊など著しく保安上危険」
- 「衛生上有害」
- 「景観を著しく損なう」
- 「放置が不適切」
と判断した場合に限り「特定空き家」として指定されます。
たとえば、建物の老朽化が著しい、屋根や外壁が崩れそう、敷地にゴミや雑草が放置されている、不審火や害虫が発生しているなど、近隣住民の生活環境に悪影響を及ぼしている場合が主な対象です。
「特定空き家」の指定を受けると、行政から勧告・命令が出され、従わなければ「強制解体」の措置が取られることもあり、その場合はもちろん税制上の優遇もなくなります。
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特定空き家に指定された場合の税額計算と増額例
「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置である「住宅用地特例」が適用されなくなり、土地の課税額が大幅に増加します。
具体的には、それまで6分の1や3分の1に減額されていた部分が、すべて本来の評価額通りに課税されるため、土地の固定資産税が最大で6倍になるケースもあります。
例えば、今まで年間の税金が2万円だった場合、特定空き家の指定によって12万円に上がってしまうということです。
さらに、「都市計画税」の特例も外れるため、こちらも負担が増えることになります。
税額は自治体からの通知に明記されますので、指定を受けた場合は早めに内容を確認し、対応策を検討することが重要です。
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特定空き家に指定されるとどうなる？
特定空き家に指定されると、税負担だけでなく、行政からの厳しい対応やペナルティが現実的なリスクとなります。
ここでは、固定資産税や都市計画税の優遇が外れる仕組みや、いつからどのくらい税金が増えるのか等、所有者が知っておくべきポイントを解説します。
将来的な負担やトラブルを防ぐため、しっかり理解しておきましょう。
固定資産税・都市計画税の優遇が外れる仕組み
特定空き家に指定される最大のデメリットは、それまで受けていた「固定資産税」や「都市計画税」の優遇措置（住宅用地特例）が外れる点です。
通常、住宅が建っている土地には固定資産税評価額が大きく軽減される特例があります。
しかし、特定空き家に指定されて「勧告」を受けると、特例が外れ、土地が「住宅地」ではなく「更地」扱いとなります。
このため、たとえ建物が残っていても、固定資産税は優遇前の本来の課税額で請求されるようになります。
いきなり税金が跳ね上がるキッカケになるから、空き家管理や早めの対策がより重要になるのね。
いつから税額が上がる？指定～課税までの流れ
特定空き家に指定されると、税額の増加はいつから始まるのか気になる方も多いでしょう。
実際には、自治体から「勧告」の通知が出され、その翌年度から固定資産税・都市計画税の増額が適用されるのが一般的です。
たとえば、秋に勧告を受けると、翌年4月以降に届く納税通知書から新しい高額の税金となります。
ちなみに、「勧告」の前段階である「助言・指導」に従って対応すれば固定資産税は上がりません。
通知後の対応が遅れると、すぐに大きな出費が発生するため、早めの管理改善が不可欠です。
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特定空き家の指定によるその他のリスク（罰則・強制解体・命令など）
「特定空き家」のリスクは、税負担だけにとどまりません。
勧告や命令に従わなかった場合、所有者には最大50万円以下の過料（罰金）が科されることもあります。
さらに改善命令を無視すると、自治体が強制的に建物を解体する「行政代執行」が行われ、その解体費用も全額「所有者」に請求されてしまいます。
ちなみに、行政代執行による解体は「解体費用」に加えて、解体業者への委託費用や、近隣への影響調査費用などが加算されるため、高額になる可能性があります。
また、費用を支払えない場合は、財産の差し押さえなどの措置が取られることもありますので、かなり厳しい状況があることを認識しておきましょう。
また、近隣からの苦情や社会的な信用低下など、見えないリスクも増えます。
行政から通知が届いた場合は、放置せずすぐに対応を始めることが、絶対的に重要です。
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特定空き家に指定されるのを回避する5つの方法
空き家を所有していると、「もし特定空き家に指定されたら固定資産税が急増するのでは」と不安になる方も多いでしょう。
そこで、そのリスクを現実的に回避するための5つの方法をご紹介します。
1. 自治体の助言・指導に従い空き家の状態を改善する
「特定空き家」の指定を回避するには、まず自治体からの通知や指導があった場合は、内容をよく確認し、速やかに対応することが大切です。
屋根・外壁の補修や雑草・ゴミの除去など、目立つ不具合を改善するだけでも、特定空き家指定のリスクは大きく減ります。
この初期対応を怠ると、勧告や命令に発展するリスクが高まり、最悪の場合は行政代執行や莫大な費用負担につながります。
定期的な点検と小まめな管理が、トラブル回避の第一歩です。
ただし、管理を継続しなければ再びリスクが高まることや、遠方在住の場合は対応の手間がかかります。
一番頭の痛い「固定資産税」などの出費も続いていくことになりますので、使わない空き家であれば売却することをおすすめします。
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2. 空き家をリフォームやリノベーションで利活用する
空き家が比較的しっかりしているなら、リフォームやリノベーションで賃貸や民泊、店舗などに活用することも有効です。
うまく行けば、家賃収入や活用によって維持管理費の負担も軽減できますし、自治体の補助金を活用できるケースもあります。
ただし、初期投資や維持管理の手間・費用が発生しますし、立地や需要によっては空室リスクも考えられます。
この方法はれっきとした事業となるため、事前の市場調査や資金計画が重要となります。
3. 空き家の立地や状態の良いなら現状のまま売却する
立地条件や建物状態が良好な場合は、空き家をそのまま仲介の不動産会社に依頼して売却することもできるでしょう。
都市部や人気エリアなら、スムーズな売却も期待できます。
早めに購入希望者が見つかれば、管理や税金の負担からも早く解放されることになります。
ただし、需要が低い地域や特殊な条件があると、売却まで時間がかかったり、想定より安売りになる可能性が高いです。
売却成立までの管理も引き続き必要ですし、長引けば余計な出費は続くことになります。
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4. 空き家の状態が悪いなら解体・更地にして売却する
老朽化や損傷が著しい空き家の場合、思い切って建物を解体し、更地にしてから売却する方法があります。
建物の価値がほとんどない場合でも、土地として新たな用途（住宅・駐車場・事業用地など）を希望する買い手が現れやすくなるからです。
特に、都市部や需要のある地域では、更地のほうが売却しやすくなる傾向があります。
また、自治体によっては「空き家解体補助金」などを利用でき、解体費用の負担を軽減できる場合もあります。
ただし、デメリットとしては費用負担が重くなるということ。
解体する際の費用は、建物の構造や大きさ、立地によって大きく変わりますが、一般的には、木造住宅なら1坪あたり3万～5万円ほど、鉄骨造の場合は4万～6万円、鉄筋コンクリート造（RC造）では6万～8万円くらいが目安です。
たとえば、30坪の木造住宅を解体する場合、トータルでおおよそ120万～180万円ほどかかるのが相場となります。
そして更地にすると住宅用地特例がなくなり、売却までの間は固定資産税が最大6倍に増える点も注意が必要です。
事前に費用や売却見込みをよく比較し、慎重に判断しましょう。
空き家の立地も状態も悪い→専門の買取業者に売却するのが一番おすすめ！
結論としては、立地や状態の悪い空き家は「専門の買取業者」に売却するのが、最も現実的で安心な方法です。
なぜなら、買取業者は「どんな状態でもそのまま買い取る」ことを前提としているため、通常の仲介では売れ残るような「老朽化物件」や「訳あり物件」にも柔軟に対応してくれるからです。
例えば、シロアリや雨漏りがある物件、ゴミ屋敷状態や再建築不可の土地、さらには遠方にあって管理が難しい場合でも、リフォームや片付け不要でスピーディーに現金化してくれます。
加えて、通常の売却は、売主が「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」を負うリスクがありますが、買取業者との取引では免責となるため、売却後のトラブルの心配もありません。
このように、専門の買取業者に依頼することで「売れない」「管理できない」と悩む空き家問題もスムーズに解決でき、売却後は管理や税金の負担から完全に解放されます。
査定は「完全無料」なので、売却に困った空き家はまず買取専門業者に相談し、無料査定を受けてみることをおすすめします。
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まとめ｜特定空き家のリスクと早めの対策の重要性
特定空き家に指定されると、固定資産税や都市計画税の増額だけでなく、行政からの勧告・命令や最悪の場合の強制解体など、多くのリスクや負担が現実となります。
これらを避けるためには、日常的な管理や点検、必要に応じた売却や活用、そして自治体や国の支援制度の活用が非常に大切です。
もし通知が届いていたり、管理に悩んでいる場合は、すぐに専門家や自治体へ相談し、現状の見直しと具体的な対策を進めましょう。
資産と家計を守るためにも、「今すぐ行動」を心がけてください。
特定空き家に指定されそうな家を今後も使う予定がない場合は、専門の買取業者への売却がもっともおすすめです。
査定は無料ですし、思わぬ高値が付くことも珍しくありません。
まずは、自分の物件がどれくらいの価値を持っているのかを知るためにも、無料査定を受けてみるといいですよ！
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