再建築不可物件をどうにかできないかと悩んでいたら・・・
「トレーラーハウスの設置ならできるらしい！」というウワサを聞いて、望みを持たれている方は多いのかもしれません。
確かにトレーラーと名がつけば、建築物ではなさそうなので、家が建てられない土地でも活用できそうな気がしますね。
今回は、再建築不可物件にトレーラーハウスの設置がおすすめできるかどうかについて、分かりやすく説明します。
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トレーラーハウスの設置は再建築不可でもOK？
まず、トレーラーハウスとは、荷物を運ぶトレーラーを建物のようにして使用するものを言います。
「移動可能な家」という意味合いを持っている「被けん引自動車」のことです。
住居にすることを目的に設置する人も多く、近年、とても人気が高まっています。
トレーラーハウスの中に居住スペース、キッチン、お風呂、トイレなどを設置すれば、ふつうに住居として暮らすことができます。
交番とかお店とか、あと避難所になっているのも見たことがあるよ。
ちなみに、トレーラーハウスとキャンピングカーは混同されることが多いですが、明確なちがいはエンジンが付いているか付いていないかということ。
キャンピングカーはエンジンが付いているので自走できますが、トレーラーハウスには付いてないので、牽引する必要があります。
利用方法にも違いがあります。
キャンピングカーは、旅で移動しつつ途中で滞在するためのもの。
トレーラーハウスは、一つの場所に定置して居住するなどの目的で利用されます。
ところで、気になるのが再建築不可でも設置できるのか？についてですよね。
トレーラーハウスは「ハウス」と名前が付いてはいるものの、ふつうの家（建築物）のように、土地に土台工事をして定着させるということがありません。
建築物とは「土地に定着する工作物」と、建築基準法第2条に定義されています。
つまり、定着していないトレーラーハウスは建築物ではなく「車両」と見なされるため、家が建てられない再建築不可物件であっても設置することが可能なのです。
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再建築不可物件にトレーラーハウスを設置する5つのメリット
再建築不可の土地に、トレーラーハウスを設置するメリットは、大きく分けて５つ挙げられます。
２、初期費用が安い
３、維持費も安い
４、メンテナンスがしやすい
５、簡単に移動できる
１、建築確認申請がいらない
再建築不可物件にトレーラーハウスを設置する一番のメリットは建築確認申請がいらないということです。
再建築不可の土地に建物が建てられない理由は、そもそも「建築確認申請」が通らないからです。
しかし、法的に建築物に見なされないトレーラーハウスなら建築確認申請が不要なため、設置することが可能になります。
そのため、建物が建てられなくても、再建築不可の土地を有効活用できる幅が広がるわけですね。
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２、初期費用が安い
初期費用が安いというのも、トレーラーハウスの大きなメリットの一つです。
家を建て替えようとすると、数千万円レベルのお金がかかるのは言うまでもありません。
基礎工事や地盤改良などが必要ですし、人件費や工事費が莫大なものになるからです。
現金で払える方はそれほど多くなく、ローンなどの借り入れを利用される方が多いでしょう。
その点、トレーラーハウスならサイズや機能などにもよりますが、新品でも200万円くらいから購入できます。
また、建築物の場合には、再建築不可の土地に建てようとすると「再建築可能」の状態にする必要があります。
そのため、セットバックや隣地購入するための費用がかかりますが、トレーラーハウスならそれも不要となります。
３、維持費が安い
トレーラーハウスは、維持費用が安いのも大きなメリットです。
維持費が安くなる一番の理由は、建物にかかる「固定資産税」や「都市計画税」などの税金が不要だからです。
ちなみに、建物を取得する場合には「不動産取得税」を納税しなければなりませんが、建物ではないトレーラーハウスは、それも払う必要はありません。
代わりと言ってはなんですが、車両であるトレーラーハウスは２年ごとの車検が義務付けられます。
ただし、エンジンを積んでいないため、車検費用は６万円程度で、軽自動車よりも安く済みます。
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４、メンテナンスがしやすい
トレーラーハウスは、メンテナンスもしやすいです。
一般的な建物は、外壁塗装、屋根塗装、防水工事という、定期的に行うべき大規模修繕などのメンテナンス費用は、どうしても高額になりがちです。
建物を覆うように大がかりな足場を組む必要がありますし、工事にかかる日数が数か月に及ぶ場合もあります。
その点、トレーラーハウスは、建物よりも構造がシンプルなため、メンテナンスが簡単に行えます。
主だったメンテナンスは「錆止め」ですが、3年おきくらいに外側や土台の部分に錆止めを塗装すれば、それだけでメンテナンスは終了となります。
５、簡単に移動できる
土地に定着させた建物とは違いトレーラーハウスは車両であるため、牽引すればどこにでも移動することが可能です。
特に引っ越しのカンタンさは、トレーラーハウスならではのメリットでしょう。
たとえば、ふつうの建物に住んでいる人が転勤が決まり、引っ越しを余儀なくなれたとします。
その場合、引っ越し先の賃料を払いながら、住宅ローンも払い続けるという二重苦に陥る可能性があります。
トレーラーハウスなら引っ越しがカンタンなので、そのような心配もなく、身軽に丸ごと引っ越せるのです。
また、建物は不要になったら解体するしかありませんが、トレーラーハウスは移動して再利用することも可能です。
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トレーラーハウス設置で直面する「５つのデメリット」
・・・と、さまざまなメリットがあるトレーラーハウスですが、実際に再建築不可物件に導入する際には数多くのデメリットも存在します。
ここでは、実際に直面しやすい代表的な５つのデメリットを説明します。
1. 法的に「建築物扱い」されるリスクがある
トレーラーハウスは「容易に移動できる状態」であれば車両扱いとなります。
しかし、現実には生活の利便性を高めるために上下水道や電気を直結させたり、安定性を求めて基礎を打ったりするケースが少なくありません。
そうすると、行政から「建築物」と判断される可能性が一気に高まってしまいます。
再建築不可物件では建築確認申請が通らないため、この判断を受けた瞬間に設置自体が「違法状態」になるリスクがあります。
「置けるはずだったのに撤去命令が出た」という事例もあり、法的な不安定さが常につきまとう点は大きなマイナスです。
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2. 住宅ローンや火災保険が利用できない
トレーラーハウスは不動産ではないため、一般的な住宅ローンを利用できません。
現金一括払いが前提となり、数百万円規模の出費を自己資金で賄う必要があります。
さらに、火災保険や地震保険も対象外になることが多く、万一の災害リスクに備えられない点も見逃せません。
金融機関から担保評価が付かないため、将来的に売却を検討しても「資産価値が認められにくい」という不利な状況に直面します。
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3. 搬入・設置や維持管理に高額な費用がかかる
購入費用は安くても、実際の設置には想像以上のコストが発生します。
トレーラーハウスは大型車両で搬入する必要があり、敷地が狭い・前面道路が細いといった条件ではクレーン作業が不可欠です。
その場合、数百万円単位の追加費用が発生するケースもあります。
また、上下水道や電気を「仮設的に」整えるだけでも工事費はかかり、さらに雨漏りや断熱性能の低さから定期的なメンテナンスも必要です。
撤去時には産廃処理費用がかかり、設置時よりも高額になる場合すらあります。
「安く導入できる」というイメージとのギャップに悩む人は少なくないのです。
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4. 「土地の固定資産税」は最大6倍に跳ね上がる
トレーラーハウスは、建物にかかる「固定資産税」や「都市計画税」は不要ですが、「土地の固定資産税」は払い続けなければなりません。
なぜなら、トレーラーハウスは車両のため、建物の固定資産税はかかりませんが、土地という不動産には税金がかかるからです。
しかも、建物が建っている土地には、住宅用地としての税金特例がありますが、トレーラーハウスの場合には適用されません。
そのため、建物が建っている土地に比べて、６倍もの固定資産税を払う必要があるのです。
一見税金が安くなると思われるトレーラーハウスですが、固定資産税に関してはそのようなロジックがあることを覚えておきましょう。
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5. トレーラーを搬入できない可能性がある
再建築不可の土地にトレーラーハウスを設置する際、一番ネックとなるのが「トレーラーが搬入できない」ということです。
トレーラーハウスを設置するためには、敷地内に本体を搬入しなければなりません。
エンジンは付いていませんから、トラックで牽引してもらうのが一般的です。
ところが、そもそも再建築不可の土地というのは、道路と接していなかったり、接していたとしてもその幅（接道面）が極端に狭いというのが大前提となります。
そのため、トレーラーが敷地内に入れず搬入できないということが、多々起こりうるのです。
そうとは知らずに、設置場所のサイズだけを頼りにトレーラーを購入すると、代金が丸々ムダになる恐れがあるため注意してください。
以上のことから、再建築不可の土地にトレーラーハウスの設置を考えているのであれば、まずは道幅とトレーラーのサイズを測定し、設置できるかどうかを確認することが不可欠です。
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トレーラーハウス以外の活用法はあるのか？
「トレーラーハウスは難しそうだから、他に再建築不可物件を活かす方法はないのか」と考える方も多いでしょう。
代表的な方法には、以下のようものがあります。
2. 家庭菜園や趣味の場としての利用
3. プレハブやトランクルームを設置する
4. アパートや賃貸物件としての利用
1. 駐車場や資材置き場としての利用
再建築不可物件を「駐車場」や「資材置き場」にするのは、比較的取り組みやすい方法です。
舗装や簡易フェンスを整える程度で運用できるため、初期費用は抑えられます。
駅や商業地に近ければ月極駐車場として需要があり、工業地域なら建設会社や運送業者の資材置き場として借り手が見つかる場合もあります。
ただし、立地条件が悪いと利用者が集まらず、固定資産税の支払いだけが残る可能性があります。
しかも、建物がない状態だと、その固定資産税は最大６倍に跳ね上がるため、その点も含めた収支計画が必須です。
また、資材置き場にした場合、騒音や景観の悪化を招き、近隣トラブルにつながりやすい点が大きなデメリットです。
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2. 家庭菜園や趣味の場としての利用
家庭菜園や趣味スペースにするのも一案です。
野菜や果樹を育てれば食費の節約になり、ガーデニングやDIYの作業場として楽しむこともできます。
自己利用であれば、法規制をあまり気にせずに自由に活用できるのは大きな利点です。
しかし、この方法は収益性がほとんどなく、資産価値の向上にもつながりません。
雑草管理や害虫対策など手間も多く、放置すれば荒地化してしまい、逆に売却が難しくなるケースもあります。
趣味として割り切れる人向けの活用法です。
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3. プレハブやトランクルームを設置する
プレハブやトランクルームを設置して貸し出す方法も考えられます。
住宅街やオフィス街に近ければ「荷物を置きたい」という需要を取り込め、副収入につながる可能性があります。
一方で、建築基準法や消防法の規制に触れる場合があり、違法と判断されれば撤去を命じられるリスクがあります。
さらに、空室が出れば維持費や管理費ばかりかかり、防犯対策や清掃など運営コストも軽視できません。
成功例もありますが、個人で安定運営するにはハードルが高い活用法です。
4. アパートや賃貸物件としての利用
古い建物をそのまま賃貸住宅にする活用法もあります。
安い家賃で学生や単身者を対象にすれば入居者が見つかる可能性はありますし、短期的には固定資産税の負担を家賃収入でカバーできるかもしれません。
しかし、再建築不可物件は建て替えができず、老朽化による修繕費が増えて収益がすぐに圧迫されます。
さらに、火災保険に入れないケースや災害リスクも抱えるため、長期的には大きな不安を伴います。
収入が出るどころか赤字に転落するリスクも高い方法です。
トレーラーハウスやその他の活用法には一見メリットがあるように見えますが、いずれも収益性や資産価値の面では限界があり、根本的な解決策にはなりません。
そこで現実的で確実な選択肢となるのが、専門の買取業者への売却です。
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再建築不可物件の売却は「買取」がおすすめ！５つの理由とは？
「再建築不可物件」を高く売却するためには「専門の買取業者」への相談がおすすめです。
その理由は、大きく分けると以下の５つです。
１、再建築不可物件の専門家だから「高値買取」が可能
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
３、現金化がスピーディー
４、契約不適合責任を負わなくて良い
５、近隣に知られずに売却できる
１、再建築不可物件の専門家だから「高値買取」が可能
専門の買取業者は、文字通り再建築不可物件のような「訳あり物件の専門家」です。
「訳あり」の不動産に特化した独自販売ルートがあることはもちろん、物件に応じた再生ノウハウも持っており、スムーズな買取が可能になります。
一見「無価値」に見える訳あり物件でも、あらゆる再生ノウハウを駆使して有効活用することができるため、物件の本当の価値を見抜いて買い取ってくれるのです。
また、仲介の不動産会社で断られたり、値段が付かなかった物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら問題ありません。
相談する業者にノウハウがない場合、訳あり物件は最初から「売れない」と決めつけているため、断られるケースが多いです。
しかし、専門の買取業者は、再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件、共有持分、どんな物件でも無料で査定してもらえます。
他社で断られたからと言って諦めなくても大丈夫です。
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２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
専門の買取業者は、会社が直接買い取ってくれるサービスなので、仲介手数料がかかりません。
仲介の手数料は、「物件価格の3％＋6万円＋税」が一般的です。
仮に物件価格が1000万円だった場合・・・
仲介なら、およそ40万円ほどの手数料を取られてしまうということ。
専門の買取業者なら、仲介手数料は一切かからないため、その分さらに上乗せした金額提示をすることが可能になるのです。
３、現金化がスピーディー
会社が直接買い取ってくれる「専門の買取業者」は、現金化がとてもスピーディーです。
なぜなら、わざわざ買いたい人を探す手間や時間が必要なく、目の前の不動産会社がすぐに買い取ってくれるからです。
仲介の不動産会社に依頼すると、【相談】→【査定】→【販売価格の決定】→【販売活動】という流れを踏む必要があるため、まずは着手するまでにかなりな時間を要します。
実際に販売活動がスタートしても、何人もの見込み客に物件を見てもらうのが一般的。
しかも、やっとのことで契約までこぎ着けたとしても、ローン審査が通らないなんてことも、ザラにあります。
専門の買取業者なら【相談】→【査定】→【契約】と３ステップで完了。
しかも、資金が豊富な不動産会社が買い取ってくれるため、ローンを通す必要もなく、すぐに現金化できるのです。
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４、契約不適合責任を負わなくて良い
契約不適合責任ってなに？
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは、カンタンに言うと不動産売買の際に「契約書した内容と物件の数量や品質が一致していない時に、売主が負うべき責任」のことです。
つまり、引き渡した物件が契約書に書かれた内容と違っている（契約不適合）場合、買った人が困るため、売主は責任を負う義務があるわけです。
例えば、雨漏りやシロアリが発生している物件なのにもかかわらず、それが後で発覚して契約書に書かれていなければ、売主は責任を負わなければなりません。
なお、仲介で売却した物件に不具合があった場合は、以下のような「契約不適合責任」を負わされる可能性があります。
・不具合箇所の修理
・売却金額の減額
・損害賠償請求
その点、訳あり物件の買取専門業者は会社が直接買い取ってくれるため、このような請求がされることは一切なく、すべての「契約不適合責任」が回避されます。
５、近隣に知られずに売却できる
物件の売却をご近所に知られたくない売主さんは、とても多いです。
- 「再建築不可物件の売却を考えていることを知られたくない」
- 「近所で変な噂を立てられたくない」
- 「これ以上マイナスな要因を作りたくない」
など、いろいろなご心配をされるわけですね。
仲介の場合、買主を探すためにインターネット広告やチラシなどを使いますし、物件を見たい人の出入りもあるため目立つことが多く、近隣にバレやすいです。
しかし、買取の場合は、直接「会社」が物件を査定し、そのまま買い取るため、そもそも買いたい人を探す必要がありません。
もちろん、広告で人目に晒されることもありませんし、不特定多数の人の出入りもないです。
売買のスピードも速いため、ほとんど近隣住民に気づかれず、こっそり売却することが可能となります。
査定は「完全無料」ですし、入力も30秒で終わるので、まずは気軽に「無料査定」を試してみるといいですよ！
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まとめ｜再建築不可物件の悩みは専門業者への売却で解決できる
再建築不可物件にトレーラーハウスを設置するアイデアは、一見すると土地の有効活用策のように思えます。
しかし、実際には多くの壁があり、長期的には「負動産」となるリスクが高いことがわかります。
駐車場や資材置き場、家庭菜園といった他の活用法も検討できますが、いずれも収益性や資産価値の回復にはつながりません。
根本的な解決策は、専門の買取業者に売却することです。
訳あり物件に特化した業者であれば、再建築不可物件でも実績をもとにスムーズな現金化が可能で、契約不適合責任も免責してもらえます。
余計なコストやトラブルを抱えることなく、安心して手放せるのは大きな安心材料といえるでしょう。
もし「再建築不可物件をどうするべきか」と迷っているなら、まずは専門業者の無料査定を受けてみるのがおすすめです。
査定は完全無料ですし、金額にナットクできなければ断ってもまったく問題ありません。
売却すべきかどうかの判断材料にもなりますので、まずは気軽に相談してみるといいですよ！
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【プロ直伝】訳あり物件を最高値で売却するための最強売却術
「私の訳あり物件を、できるだけ高く買い取って欲しい！」
あなたもそう思いますよね？
誰だって、所有している不動産を少しでも高く売却したいのは、当たり前です。
しかし、街角の不動産業者に頼んだところで、訳あり物件は断られるか、買い叩かれるのが関の山・・・
そこで、専門の買取業者の出番となるわけですが、「一番高く買ってくれる業者」は外からでは分かりません。
では、どうしたらいいのか・・・？
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ステップ2：「無料査定」を依頼する
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ステップ1：訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップ
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さらに、弁護士や司法書士、土地家屋調査士等のパイプがしっかりしていれば法的処理もスムーズで、スピーディーかつ高額買取の可能性が高いです。
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単純に無料査定の査定額を比較し、一番高い会社を選ぶことをおすすめします。
ちなみに、価格差がそれほど大きくない時は、交渉するのもアリですが、その場合は営業マンが誠実かどうかをしっかり見て決めましょう。
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