自分が持っている物件が「再建築不可」と聞いて、心配になっている方がいるかもしれませんね。
「建物を相続したけど、よく調べたら再建築不可だった」
「自宅の建て替えを検討していたら、再建築不可だと判明した」
最近、このような状況におちいって悩んでいる方が、確かに多くなっています。
では、実際に「再建築不可物件」を所有していると、どうなるのでしょうか？
今回は、もしあなたが所有する物件が「再建築不可物件」であった場合の問題点と解決法について、詳しくお話します。
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再建築不可物件とは？存在する理由について
まず、普段は耳なじみのない「再建築不可物件」とは何でしょうか？
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊し、新たに建物を建築すること（＝「再建築」）ができない（＝「不可」）物件のことです。
要するに、現在建っている建物が老朽化しても、一度取り壊してしまったら再度建物を建築することができないのです。
具体的には以下のようなケースが問題になります。
（１）あなたが両親から引き継いだ自宅の老朽化が著しく、建て替えしようとしても、再建築不可物件の場合は、そのままでは建て替えすることはできません。
（２）自宅の耐震性が不足しており、大規模な増改築を実施する場合でも、再建築不可物件では、一定以上の規模の大きな増改築はできません。
（３）不幸なことに自然災害などで、自宅が倒壊や消失した場合も、同じ敷地に自宅を建て直すこともできません。
ここまでの話を聞くと、「なぜ自分の土地なのに、再建築が制限されなければいけないのか！」とお思いの方もいるでしょうが、それにはある法律が関係しています。
その法律とは「建築基準法」という法律です。
建築基準法では、建物を立てることのできる敷地は、建築基準法で認められている道路に２ｍ以上接していなければならないというルールがあります。
（これを「接道義務」といいます。）
「接道義務」は、火災や災害時に人命救助のため、消防車などの緊急車両が問題なく建物に到達することができるように、ある程度の大きさの道路に接するように建物を建ててくださいとの理由で課されているルールです。
では、そのような再建築不可物件を所有していると、どのような問題点があるのでしょうか？
具体的にお話していきます。
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再建築不可物件の問題点！所有しているとどうなる？
「再建築不可物件を所有し、今のところ普段の生活に支障はないけど、何か問題でもあるの？」
そのような方も、あるタイミングで大きな問題に直面することになります。
それは、「建て替え・増改築」のタイミングです。
再建築不可物件は、どれほど老朽化が進んだとしても、一度建物を取り壊し、更地にした時点で、新たに建物を建築することができなくなります。
その時点で、違う場所に新たな住居を準備しなくてはならなくなるんですね。
建物のリフォームは可能ですが、大がかりな増改築（＝建築申請が必要な増改築）は建て替えに該当するためできません。
また、再建築不可物件は「建築基準法」が制定される前からある物件が多いので、長年建て替えができずに耐震性などに問題がある物件も多くあります。
耐震性も満たすためには多額の費用がかかりますので、維持コストも高額になります。
そのような再建築不可物件を所有しつづけると、以下のような問題も発生します。
（１）自然災害による建物の倒壊や消失
再建築不可物件は、自然災害により建物が倒壊や消失した場合でも、再建築することはできません。
災害により自宅を失った場合、違う土地を購入して、自宅を建て直さなければなりませんので、通常よりも経済的な負担が重くなります。
そして残った土地は、建物を建てることができず、大きな道路にも面していないため、更地としての利用方法が限られるので、資産価値がほぼ見込めないこととなります。
（２）建物の安全性が低い
再建築不可物件は建築基準法が制定される前から建っているものが多く、老朽化が進んでいる物件が多くあります。
また、接道道路が狭く、工事車両の行き来もできないため、大がかりな耐震工事なども難しいことから、建物としての安全性が低くなりやすいです。
（３）売却が難しい
再建築不可物件は、現在建っている建物を活用する以外の利用方法がないため、不動産としての需要が少なく、売りたくてもなかなか買い手がつかないということが多くあります。
仮に売れたとしても、二束三文の値段しか付かないこともあります。
ここまでの話を聞いて、自分が所有している物件が「再建築不可物件」かどうか心配になった方もいらっしゃるでしょう。
そこで続いては、あなたの所有している物件が、再建築不可物件かどうかを調べる方法をお話しします。
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再建築不可物件かどうかの調べ方をお教えします
では、現在あなたが所有している物件が「再建築不可物件」なのかどうか確認するにはどうすればよいでしょうか？
自分でカンタンに調べる方法としては、あなたの所有する物件を購入、または引き継いだ際の「契約書」などがあれば、契約書に再建築不可物件かどうかが記載されているはずです。
ただし、再建築不可物件は古くからある物件が多く、現在所有している方も両親から引き継いだなど契約書がない場合が多くあります。
そのため、1番確実な方法は、その土地の所在する市町村役場の建築関係部署に確認する方法です。
その際、確認がスムーズに進むように、法務局で土地の登記事項証明書などを取得し、地番を押さえておくと良いでしょう。
地番は住所の番地とは違い、土地の登記を確認しないとわからないことが多いです。
土地を特定するために必要なので、確認したうえで、市町村役場に連絡しましょう。
では、もしあなたが所有する物件が再建築不可物件だったら、どうすれば良いのでしょうか？
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再建築不可物件を売る方法！高く売る方法もご紹介します
今まで説明したように再建築不可物件は、
- 建て替え・増改築ができない
- 建物の安全性が低い
- 不動産としての価値が低い
なので、地元の不動産会社に相談しても、買取はおろか、査定すらしてもらえないことが良くあります。
・・・ということは、不動産会社でも対応してもらえないなら、諦めるしかない！？と思ってガッカリされるかもしれません。
でも、大丈夫です。
そのような時は、専門の買い取り業者に「無料査定」を依頼するのが1番です。
専門の買い取り業者は、再建築不可物件を有効に活用できる「独自ノウハウ」を持っています。
そのため、あなたの所有する再建築不可物件に、思わぬ価値を見出し、高額の査定が提示される可能性があるんですね。
しかも、買い取り業者は自社であなたの物件を購入してくれますので、仲介手数料を取られることがありません。
これは、かなり大きなポイントですよね。
いわゆる不動産会社が仲介した場合には、どうしても手数料がかかりますが、直接取引なら余計なお金を取られる心配がないわけです。
また、仲介業者が入ると、いろいろと手続きを踏む必要があるため、売却までに長くて半年以上かかることもあります。
その点、専門の買い取り業者なら、長くても1週間ほど、最短で1日で売却（＝現金化）することができます。
もしも、あなたが再建築不可の物件を所有していてお悩みでしたら、まずは無料査定を受けてみるといいですよ。
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まとめ
今回は、再建築不可物件を所有している場合の問題点などお話しました。
まず、再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないため、建て替え・増改築ができない物件の事。
建て替え・増改築ができない以外にも、
- 災害時の建て直しができない
- 建物の安全性が低い
- 不動産としての資産価値が低い
等の問題点が多くあります。
お持ちの物件が再建築不可物件かどうか調べるには、市町村役場の建築関係部署に確認する方法が1番確実。
再建築不可物件の売却をお考えの方は、専門の買い取り業者に相談するのが1番です。
査定は「完全無料」なので、再建築不可物件の価格が気になる方は試してみるといいですよ。
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