「空き家バンク」を使えば費用をかけずに売却できると聞くけど、本当にうまくいくのか不安を感じていませんか？
実は、空き家バンクの利用で「失敗した…」と後悔する人は少なくありません。
価格設定ミスや契約トラブル、売却後の責任問題など注意点が多くあるのです。
今回は、空き家バンクの仕組みやメリット・デメリット、活用した方の失敗例から学べる「リスク回避のコツ」をわかりやすく解説します。
＼古い空き家でも「高額買取」／【訳あり物件買取プロ】の公式サイトはこちら
そもそも「空き家バンク」とは？仕組みと特徴を解説
空き家バンクとは、空き家を持つ売主と、新たに住まいを探す買主を結びつける仕組みです。
自治体が主体となるため安心感はありますが、一方で民間の不動産業者とは違う注意点もあります。
ここでは、その基本的な仕組みと特徴をわかりやすく説明します。
空き家バンクは自治体が運営するマッチング制度
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家マッチング制度です。
自治体が空き家の情報を収集し、自治体のホームページや専用サイトで買主候補に公開します。
これにより、売主は民間の不動産業者を通さずとも、地域に移住したい人などへ直接アピールできるのが特徴です。
たとえば、地方移住を希望する若い世帯や、セカンドハウスを探している高齢者が自治体の空き家バンクを利用して購入するケースがあります。
「リフォーム希望者」や「古民家再生」を趣味とする人が探すケースもあります。
空き家バンクは、地域活性化や人口減少対策の一環として整備されてきました。
売主としては新たな販路が広がる仕組みといえます。
関連記事
売主の費用負担は基本的にゼロ！しかしサポート範囲に限界も・・・
空き家バンクの最大の魅力は、基本的に「登録料」や「掲載料」が無料であることです。
通常、不動産会社に売却を依頼すると仲介手数料が発生しますが、空き家バンクではその費用が不要です。
自治体が情報を無料で掲載し、興味を持った買主から直接問い合わせが入る仕組みとなっています。
たとえば「なるべく費用をかけずに処分したい」「とりあえず登録だけでもして様子を見たい」という売主にとっては大きなメリットです。
しかし一方で、民間の不動産業者のような積極的な営業活動や価格交渉、契約サポートまでは行ってくれないことがほとんどです。
結局、交渉や契約条件のすり合わせは売主自身が行うことになるため、知識不足だとトラブルを招くリスクがあります。
無料で使える反面、自治体任せでは進んでいかないという点を理解しておきましょう。
＼古い空き家でも「高額買取」／【訳あり物件買取プロ】の公式サイトはこちら
空き家バンクでよくある失敗例とは？
空き家バンクはパッと見はとても便利な制度に見えますが、実は売主が思わぬリスクを抱え込みやすい落とし穴も多くあります。
「無料で登録できる」「自治体が間に入ってくれる」と安心して任せきりにすると、結局は売れ残りやトラブル続出というケースが後を絶ちません。
ここでは、実際に多くの売主が直面した代表的な失敗例を紹介します。
【失敗例1】価格設定が高すぎて売れ残る
空き家バンクで最も多い失敗は、相場を無視して高値を付けたまま売れ残ってしまうパターンです。
空き家バンクを利用する買主は、基本的に「格安で購入したい層」が中心です。
多少古くても自分で手を加えたいと考えているため、少しでも高値を付ければ候補から外れてしまいます。
たとえば、相場より高い価格で掲載し続けて1年以上全く問い合わせが来ないケースなどはザラで、何年も売れ残るケースも珍しくありません。
さらに、時間が経てば建物は劣化し続け、結局さらに値下げせざるを得ない悪循環に陥ることも…
「なるべく高く売りたい」という気持ちが裏目に出やすいのが、空き家バンクの難しさです。
売りたいなら、割り切って相場よりも「かなり安め」に出す覚悟が必要になります。
【失敗例2】買主と直接交渉でトラブルになる
空き家バンクでは不動産仲介業者が入らず、売主が素人のまま交渉を進めるケースが多発します。
売買条件のすり合わせ、契約書の作成、設備の取り決めなど、全て自分で判断・交渉する負担が重くのしかかります。
たとえば、「現況有姿」と口頭で説明したつもりでも、書面に残していなかったことで、後から「説明不足」とクレームを受けることがあります。
契約書の不備や、解釈の違いが裁判沙汰にまで発展する例も、現実に起きています。
空き家バンクでは、「素人対素人」の直接取引になりがちだからこそ、小さな認識のズレが大きな揉め事に発展しやすいのです。
関連記事
【失敗例3】売却後に瑕疵（不具合）を巡って訴訟問題に発展
売却後に想定外の瑕疵（隠れた欠陥）が見つかり、法的トラブルに巻き込まれる例は後を絶ちません。
古い空き家ほど、売主も気づいていない重大な不具合が潜んでいる可能性があります。
雨漏り、基礎の沈下、シロアリ被害、老朽配管の漏水などが典型的で、後からそれが見つかることも多いのです。
たとえば、買主が入居後に雨漏りを発見し「説明がなかった」と訴訟を起こしたケースなどは枚挙に暇がないほど実在します。
空き家バンクでは、こうしたトラブル時に間に入る仲介業者が存在しないため、売主が全責任を負わされるリスクが大きいのです。
民間の業者であれば事前の重要事項説明でカバーできますが、空き家バンクでは契約書作成も自己責任のため、売却後の訴訟リスクを抱え続けることになります。
【失敗例4】自治体のサポートが実質ほとんどなかった
「自治体が運営しているから安心」と思いがちですが、実態は単なる情報掲示板に過ぎない自治体も多いのが現実です。
物件掲載後は、買主の募集や交渉、契約準備まで売主に丸投げというケースも少なくありません。
たとえば「買主候補と連絡は取れたが、細かい条件調整や契約書面の作成は一切支援してもらえなかった」と嘆く売主の声はとても多く聞かれます。
自治体の役割はあくまで情報提供。
結果として、売買の実務は「自己責任」で進めるのが空き家バンクの実情です。
「役所が面倒を見てくれる」と期待しすぎると、大きな負担を背負い込むことになってしまうのです。
＼古い空き家でも「高額買取」／【訳あり物件買取プロ】の公式サイトはこちら
空き家バンクを利用するメリットとデメリット
空き家バンクには費用面での魅力もありますが、その反面デメリットも存在します。
ここでは、空き家バンクの主なメリットとデメリットをわかりやすく整理します。
【メリット】無料登録・補助金制度・自治体の紹介効果
空き家バンクの最大のメリットは、費用負担がほとんどかからないことです。
通常、不動産売却には「仲介手数料」や「広告費」が発生しますが、空き家バンクでは自治体が運営するため、登録・掲載料は基本的に無料です。
たとえば「費用をかけずにまず情報を公開したい」「とにかく誰かに住んでほしい」という場合でも、気軽にスタートできます。
さらに、多くの自治体では移住・定住促進のために補助金や助成金制度を用意しています。
買主にとっては修繕費や引越し費用の一部が補助されるケースもあり、その分購入のハードルが下がります。
また、自治体のホームページという信頼性の高い媒体で紹介されるため、一定の集客効果も期待できます。
「安く・簡単に・公的な後押しが得られる」点は、空き家バンクならではの強みといえます。
【デメリット】売却に時間がかかる・自己責任が重い・専門知識が必要
しかし、その一方で「空き家バンク」には見落としがちなデメリットも存在します。
まず、民間の不動産会社と比べて、販売スピードがかなり遅いことを覚悟する必要があります。
登録しても数ヶ月〜1年以上売れ残るケースも珍しくありません。
さらに、自治体はあくまで情報掲示を行うだけで、価格交渉や契約書作成、重要事項説明などの実務は売主自身が対応する必要があります。
たとえば、
- 「買主が住宅ローン審査でつまずいた」
- 「契約不適合責任の範囲をめぐって揉めた」
といった事例も現実に発生していますが、基本的には誰にも頼ることができないのが空き家バンクの特徴です。
法律や契約に関する専門知識が不足していると、後でトラブルに発展するリスクが高まります。
このように、空き家バンクはコスト面では有利でも「売却の実務は、すべて自己責任で進める必要がある」という覚悟が求められることを忘れてはいけません。
＼古い空き家でも「高額買取」／【訳あり物件買取プロ】の公式サイトはこちら
空き家バンクで失敗しないための事前対策
空き家バンクで成功させるためには、事前準備が何より重要です。
ここでは、売却前に押さえておくべき具体的な対策を４つ紹介します。
1. 物件情報をできる限り詳しく掲載する
空き家バンクに登録する際は、物件情報をできる限り詳細に掲載することが重要です。
なぜなら、空き家バンクを閲覧する買主はネット上の情報だけで判断することが多く、情報不足だと興味を持たれにくくなるからです。
たとえば、築年数、延床面積、間取り図、外観写真、設備の現状、周辺環境など、細かな情報を掲載していた物件は問い合わせが増えやすい傾向があります。
逆に「築古・詳細不明・写真数枚のみ」といった情報量の少ない物件は敬遠されやすく、結果的に売れ残ってしまうケースが目立ちます。
誠実でわかりやすい情報開示は、買主との信頼関係構築にもつながります。
できるだけ正確で充実した情報を用意することが、成功への第一歩です。
2. 売却価格は相場よりやや低めで設定する
売却価格は相場より少し低めに設定するのが、空き家バンクでの成功のコツです。
なぜなら、空き家バンクを利用する買主は「安く買って自分で手直ししたい」というニーズが多いため、高値設定では敬遠されてしまうからです。
たとえば、築30年超の空き家を近隣相場に合わせて設定したところ全く反応がなく、20％程度価格を下げた途端に買い手が現れた事例があります。
逆に「せっかくの相続だから高く売りたい」と欲張って価格を上げ続けた結果、2年近く売れ残ったケースも報告されています。
スムーズな売却には「手頃感」を演出する価格設定が欠かせません。
多少の妥協が、結果として早期売却につながる可能性を高めます。
関連記事
3. 契約書や重要事項説明は専門家に必ずチェック依頼を
契約書や重要事項説明書の内容は、必ず専門家にチェックしてもらうべきです。
なぜなら、法的な知識がないまま自己流で進めると、後々重大なトラブルの原因になりかねないからです。
たとえば、設備の引き渡し条件や契約不適合責任の範囲を曖昧にしたまま契約を結び、後日買主から損害賠償を請求された事例があります。
また、登記手続きや税金面での不備が発覚し、取引後に余計な手間と費用が発生した例も少なくありません。
司法書士や不動産専門の行政書士、場合によっては宅建士のサポートを活用すれば安心です。
ただし、専門家への確認には、それなりの費用がかかることは覚悟しておきましょう。
4. 売却後のトラブル回避策も事前に確認する
売却後のトラブル回避策を事前に確認しておくことも大切です。
特に古い空き家の場合、引き渡し後に瑕疵（かし）が発覚するリスクがつきものです。
たとえば、売却時に「現況有姿売買」とする特約を明記し、瑕疵担保（契約不適合責任）の範囲を限定した契約書を交わしておけば、後日トラブルになる可能性を大きく減らせます。
また、事前に専門業者による建物診断（インスペクション）を実施し、現状の不具合を洗い出しておくことも有効です。
「知らなかった」では済まされないケースが多いため、先手を打って備えておくことが肝心です。
＼古い空き家でも「高額買取」／【訳あり物件買取プロ】の公式サイトはこちら
空き家バンクが合わない場合は「専門の買取業者」も検討を
空き家バンクは費用を抑えたい人には魅力に感じるかもしれませんが、これまでお伝えしてきたようなデメリットを考えると、決しておすすめの方法ではありません。
特に、売却を急ぐ場合や、条件が悪い物件の場合は「専門の買取業者」を活用するのがもっとも有効な方法です。
空き家の売却は「買取」がおすすめ！５つの理由とは？
「空き家」をスピーディーかつ高額で売却するためには「専門の買取業者」がおすすめです。
その理由は、大きく分けると以下の５つです。
１、訳あり物件の専門家だから「高値買取」が可能
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
３、現金化がスピーディー
４、現状のまま売却できる
５、契約不適合責任を負わなくて良い
１、訳あり物件の専門家だから「高値買取」が可能
専門の買取業者は、文字通り空き家のような「訳あり物件の専門家」です。
「訳あり」の不動産に特化した独自販売ルートがあることはもちろん、物件に応じた再生ノウハウも持っており、スムーズな買取が可能になります。
一見「無価値」に見える訳あり物件でも、あらゆる再生ノウハウを駆使して有効活用することができるため、物件の本当の価値を見抜いて買い取ってくれるのです。
また、仲介の不動産会社で断られたり、値段が付かなかった物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら問題ありません。
相談する業者にノウハウがない場合、訳あり物件は最初から「売れない」と決めつけているため、断られるケースが多いです。
しかし、専門の買取業者は、再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件、共有持分、どんな物件でも査定してもらえます。
他社で断られたからと言って諦めなくても大丈夫です。
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
専門の買取業者は、不動産会社が直接買い取ってくれるサービスなので、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は、「物件価格の3％＋6万円＋税」が一般的です。
仮に物件価格が1000万円だった場合・・・
仲介なら、およそ40万円ほどの手数料を取られてしまうということ。
専門の買取業者なら、仲介手数料は一切かからないため、その分さらに上乗せした金額提示をすることが可能になるのです。
３、現金化がスピーディー
不動産会社が直接買い取ってくれる「専門の買取業者」は、現金化がとてもスピーディーです。
なぜなら、わざわざ買いたい人を探す手間や時間が必要なく、目の前の不動産会社がすぐに買い取ってくれるからです。
仲介の不動産会社に依頼すると、【相談】→【査定】→【販売価格の決定】→【販売活動】という流れを踏む必要があるため、まずは着手するまでにかなりな時間を要します。
実際に販売活動がスタートしても、何人もの見込み客に物件を見てもらうのが一般的。
しかも、やっとのことで契約までこぎ着けたとしても、ローン審査が通らないなんてことも、ザラにあります。
専門の買取業者なら【相談】→【査定】→【契約】と３ステップで完了。
しかも、資金が豊富な不動産会社が買い取ってくれるため、ローンを通す必要もなく、すぐに現金化できるのです。
＼古い空き家でも「高額買取」／【訳あり物件買取プロ】の公式サイトはこちら
４、現状のまま売却できる
専門の買取業者に依頼すれば、建物を解体したりリフォームしたりする必要は一切ありません。
「古くても」「ボロボロでも」現状のままで査定し、不要な「残置物」があってもそのまま買い取ってくれるため、手間がかからずスピーディーに売却が進みます。
あるいは、事故物件などで「特殊清掃」が必要になる場合も、自分で費用不安する必要がなく、そのままの状態で売却できるのです。
- 空き家をとにかく早く処分したい人
- 面倒な手続きや費用をかけたくない人
- 空き家の管理に疲れた人
などにとっては、非常に魅力的な方法と言えるでしょう。
時間も精神的負担も軽減され、安心して次の行動に移ることが可能になります。
５、契約不適合責任を負わなくて良い
契約不適合責任ってなに？
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは、カンタンに言うと不動産売買の際に「契約書した内容と物件の数量や品質が一致していない時に、売主が負うべき責任」のことです。
つまり、引き渡した物件が契約書に書かれた内容と違った（契約不適合）場合、買主が困るため、売主は責任を負う義務があるわけです。
たとえば、雨漏りやシロアリが発生している物件なのにもかかわらず、それが後で発覚して契約書に書かれていなければ、売主は責任を負わなければなりません。
特に古い空き家の場合は、売却後に問題やトラブルに発展することが多いため、もし仮に売れたとしても「心配のタネ」は残り続けるのです。
なお、仲介で売却した物件に不具合があった場合は、以下のような「契約不適合責任」を負わされる可能性があります。
・不具合箇所の修理
・売却金額の減額
・損害賠償請求
その点、訳あり物件の買取専門業者は会社が直接買い取ってくれるため、このような請求がされることは一切なく、すべての「契約不適合責任」が回避されます。
高額買取してくれる上に、その後のめんどうな責任も取らなくていいなんて、本当にありがたいですよね。
査定は「完全無料」ですし、入力も１分で終わるので、まずは気軽に「無料査定」を試してみるといいですよ！
＼古い空き家でも「高額買取」／【訳あり物件買取プロ】の公式サイトはこちら
まとめ
空き家バンクは費用をかけずに空き家を売却できる制度ですが、多くの場合メリットよりもデメリットの方が多いと言えます。
情報不足や価格設定ミス、契約時のトラブルなど、注意すべきリスクも多く存在します。
事前に物件情報を充実させ、価格を適切に設定し、専門家のサポートを得ながら進めることが成功のポイントです。
一方で、築古や訳あり物件、早期売却を希望する場合には、専門の買取業者への相談も有力な選択肢となります。
「できるだけスムーズに、安心して空き家を手放したい」と感じたら、まずは専門買取業者の無料査定を受けて、今の状況を客観的に把握してみましょう！
＼古い空き家でも「高額買取」／【訳あり物件買取プロ】の公式サイトはこちら
【プロ直伝】訳あり物件を最高値で売却するための最強売却術
「私の訳あり物件を、できるだけ高く買い取って欲しい！」
あなたもそう思いますよね？
誰だって、所有している不動産を少しでも高く売却したいのは、当たり前です。
しかし、街角の不動産業者に頼んだところで、訳あり物件は断られるか、買い叩かれるのが関の山・・・
そこで、専門の買取業者の出番となるわけですが、「一番高く買ってくれる業者」は外からでは分かりません。
では、どうしたらいいのか・・・？
それは、ズバリ！
複数の業者から見積もりを取る方法が一番です！しかもスマホからカンタンに。
これから、当サイトが推奨する「最強・訳あり物件売却術」をお教えします！
実際にこの通りに行動を起こせば、あなたの訳あり物件が、最高額に近い価格で売却できる可能性が高まります！
３ステップで終わるので、とてもカンタンですよ。
複数の買取店から見積りを取るのが、高値売却の最大のコツ！
・スマホを使って、自宅にいながら誰でもカンタンにできますよ！
選ぶ買取業者によって、買ってくれる価格に差がつくことは本当によくあるんです！
なぜなら、それぞれの業者ごとに得意・不得意があるからです。
だからこそ、複数の「専門買取業者」の中から見積りを取得して比較することが大切です。
あなたは見積り金額を比較して、もっとも高値をつけた業者に売却すればいいだけです！
自宅にいながらスマホ（又はPC）１つで無料査定を依頼してみましょう！
実際の査定額を公開！
専門の買取業者なら高く売れる！
訳あり物件を最高値で売る！最強３ステップを公開！
「訳あり物件」を最高価格で売却するには、以下の３ステップでOKです。
ステップ2：「無料査定」を依頼する
ステップ3：「買取価格」を比較して、一番高いところに売却する
ステップ1：訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップ
まずは、訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。
訳あり物件に強い専門の買取業者を選ぶときは、「訳あり」の買取実績がどれだけ豊富なのかに着目して選びます。
「訳あり」もいろいろありますが、分かりやすい目安として「事故物件」の実績が豊富な業者なら、しっかりとしたノウハウを持っていると考えてまちがいないです。
さらに、弁護士や司法書士、土地家屋調査士等のパイプがしっかりしていれば法的処理もスムーズで、スピーディーかつ高額買取の可能性が高いです。
当サイトでは、以下３社の「無料査定」を使います。
ステップ2：「無料査定」を依頼する
上記サイトで、無料査定を依頼します。
どのサイトも30秒～１分くらいで入力は完了します。カンタンですよ。
ステップ３：買取価格を比較して、一番高いところに売却する
複数の業者から見積りを取得したら買取価格を比較しましょう！
単純に見積額の高い業者を見つければOKです。
なお、もしも交渉するのなら、他のサイトの価格は一切言わないことが重要です。
単純に無料査定の査定額を比較し、一番高い会社を選ぶことをおすすめします。
ちなみに、価格差がそれほど大きくない時は、交渉するのもアリですが、その場合は営業マンが誠実かどうかをしっかり見て決めましょう。
コメント