「管理不全空き家に指定されると固定資産税が6倍になる」
そんなニュースを耳にして不安を感じていませんか？
実は、見た目はふつうの空き家でも、雑草や郵便物の放置など、ほんの少しの管理不足で「管理不全空き家」と判断されることがあります。
一度指定されると、税の優遇が外れ、想像以上の出費につながることも。
今回は、「管理不全空き家」の基準や固定資産税が上がる仕組み、そして今すぐできる対策までをわかりやすく解説します。
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「管理不全空き家」とは？気づかないうちに指定される危険性
2023年の法改正で新たに設けられた「管理不全空き家」という区分。
一見すると他人事に思えますが、実は多くの空き家オーナーが該当する可能性があります。
ここでは、その定義や特定空き家との違い、指定される判断基準について詳しく見ていきましょう。
2023年の法改正で追加された新しい区分とは？
管理不全空き家って、どんな空き家のこと？
管理不全空き家とは、2023年12月の空家法改正で新たに定められた「放置状態にあるが危険までは至っていない空き家」を指します。
倒壊の恐れや衛生上の深刻な被害はないものの、草木の繁茂・外壁の劣化・ごみの放置など、周囲の生活環境に悪影響を及ぼす状態が対象です。
これまで行政が指導できたのは「特定空き家」に限られていましたが、この改正により、より軽度の段階から助言・指導・勧告が行えるようになりました。
放置が続けば、住宅用地特例の解除など、税負担が増える可能性もあるため、早い段階での対応が重要です。
管理不全に指定されたということは、特定空き家になる前に動くよう求められているのです。
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「特定空き家」との違いと、誤解されやすいポイント！
「特定空き家」とはどう違うの？
特定空き家は、倒壊や衛生被害など「著しく危険な状態の建物」を指します。
一方、管理不全空き家はそこまで深刻ではないものの、「現時点で管理が不十分」と判断される段階です。
誤解されやすいのは、「危険じゃなければ大丈夫」という思い込みです。
行政は、建物の危険度だけでなく、雑草・悪臭・景観の悪化などが周囲の生活に影響していないかも重視して判断します。
そのため、「誰も住んでいないだけだから問題ない」という理由では済まされません。
外観上の小さな怠慢や放置が、いつの間にか「管理不全空き家」に指定される大きなリスクに繋がるのです。
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管理が不十分だとどう見なされる？指定される判断基準
管理不全空き家の判断基準は、外観や周辺環境への影響を中心に行われます。
たとえば、草木が隣地にはみ出している、外壁や屋根が傷んでいる、ポストがあふれている、ごみが放置されているなどです。
また、害虫・悪臭・景観の悪化といった苦情が寄せられている場合も対象になりやすくなります。
自治体は現地調査のうえで、写真や報告書をもとに所有者へ指導・助言を行い、改善が見られないと「管理不全空き家」に指定します。
「倒壊寸前」ではなくても、「日常的な管理がされていない」というだけで該当してしまう可能性があるのです。
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固定資産税が最大6倍に!? 管理不全空き家に指定されるとどうなる
管理不全空き家に指定されると、「住宅用地特例」という税の優遇措置が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる恐れがあります。
それは、ヤバいわね。
では、なぜ税金がそんなに大きく跳ね上がるのでしょうか？
それを理解するために、住宅用地特例の仕組みと、管理不全空き家に指定された場合の税制上の影響を詳しく見ていきましょう。
住宅用地特例とは？今まで優遇されていた仕組み
住宅用地特例とは、住宅が建っている土地に対して固定資産税や都市計画税を軽減する制度です。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は評価額が6分の1、一般住宅用地（200㎡超の部分）は3分の1に減額されるため、空き家をそのままにしていても税負担が軽く済んでいました。
しかし、この特例は「人が住める住宅が適切に管理されている」ことが前提です。
建物が存在するだけでは対象にならず、管理が行き届かない空き家では特例が維持されない場合があります。
これまで恩恵を受けていた減税がなくなることで、所有者の税負担は一気に重くなるのです。
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管理不全空き家に指定されると優遇が解除される仕組み
管理不全空き家に指定されると、自治体はその土地に対して「住宅用地特例」を適用しない判断を下せるようになります。
これは「住宅としての利用価値が失われつつある」と見なされるためで、実質的に住宅ではない土地として課税されるからです。
その結果、課税標準が元に戻り、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍まで上昇するケースもあります。
さらに、改善命令や勧告を受けても放置すれば、翌年度から増税が適用される可能性が高まります。
管理の遅れがそのまま「税金の罰」として返ってくる仕組みなのです。
「6倍になる」と言われる理由と、実際の税額シミュレーション
固定資産税が「6倍になる」と言われるのは、住宅用地特例の恩恵が完全に外れるためです。
たとえば、評価額が1,800万円の土地なら、住宅用地特例が適用されている場合の課税標準は6分の1、つまり300万円です。
しかし特例が外れると、課税標準は1,800万円となり、単純計算で税額が6倍に跳ね上がります。
都市計画税も同様に、特例が解除されると最大3倍まで上がることがあります。
今のうちに管理を整えておくか、思い切って売却を検討するかで、翌年以降の税負担が大きく変わるのです。
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放置しているとどうなる？行政の流れと勧告の実態
管理不全空き家に関する行政の対応は、いきなり勧告や課税強化に至るわけではありません。
まずは現地調査から始まり、助言・指導を経て、改善が見られない場合に「勧告」や「特例解除」へ進む段階的な流れがあります。
それでは、どんな流れで管理不全空き家に指定されるのか？
具体的な流れを見ていきましょう。
1. 行政による現地調査・助言の段階
行政はまず、近隣からの通報や巡回をもとに現地調査を行います。
- 敷地の雑草
- 建物の劣化
- 外壁や屋根の破損
- ゴミの散乱
などを確認し、「管理不全」の可能性があると判断した場合、所有者に助言や指導を行います。
この段階で改善が見られれば、勧告や税優遇の解除には至りません。
しかし、助言を無視したり、一時的な対応で終わらせたりすると、再調査の対象となり、次の段階へ進むことになります。
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2. 改善が見られないと「勧告」へ移行
助言や指導を受けても改善が見られない場合、自治体は「勧告」へと進みます。
勧告を受けると、住宅用地特例の解除を含む税制上の不利益が生じる可能性が高まります。
これは「改善の意思が見られない」と判断されるためで、自治体が税務担当部局へ連携を取るケースもあります。
また、勧告の内容は公示されることもあり、近隣や取引先に知られるリスクもあります。
勧告を受けるということは、行政から「放置している」と正式に判断されたということです。
税だけでなく、社会的な信用にも影響する可能性があるのです。
3. 特例解除で税が上がり、「特定空き家」への道が開く
勧告を受けても改善しなければ、翌年度以降の「固定資産税」の優遇措置が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性が高まります。
また、建物の劣化が進行し、倒壊や衛生被害が懸念される段階に達すると、「特定空き家」としてさらに厳しい扱いを受けることになります。
特定空き家に指定されると、最悪の場合「行政代執行」が実施され、その費用はすべて所有者に請求されるという流れになります。
放置することは、「税」「費用」「信用」の三重苦を招く結果になります。
助言・指導の段階で止めることが、唯一の防衛策といえるのです。
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「まだ大丈夫」と思っている人が陥りやすいリスク
多くの空き家オーナーが「倒壊の危険もないし、今は大丈夫」と考えがちですが、実際には見た目が普通でも管理不全と判断されるケースがあります。
ここでは、油断しやすいリスクの実態を具体的に解説します。
1. 見た目は普通でも管理不全と判断されるケース
外観が比較的きれいでも、内部や敷地の状態が悪ければ「管理不全」と判断される可能性があります。
たとえば、庭木が隣地にはみ出している、郵便物が溢れている、雨どいが外れている、室内にカビや雨漏りの跡があるなどです。
これらは一見軽微に見えても、「長期間人が住んでおらず、管理が行われていない」と判断される材料になります。
行政は見た目だけでなく、管理記録や近隣の証言なども確認するため、「一度掃除したから大丈夫」とは限りません。
外観が整っていても、日常的な点検・記録がなければ“管理不全予備軍”と見なされてしまうのです。
2. 近隣トラブル・苦情が増えると指定リスクが高まる
管理不全空き家に指定されるキッカケで一番多いのが「近隣からの通報」です。
雑草の繁茂や害虫被害、落ち葉の散乱、悪臭などが原因で苦情が寄せられると、行政は現地調査を実施しやすくなります。
また、苦情が複数回寄せられると「改善の意思がない」と見なされ、勧告に発展するケースもあります。
たとえ自分では問題ないと思っていても、周囲の印象が悪化すれば指定リスクは一気に上昇します。
「近隣がどう感じているか」を無視することこそ、最も危険な落とし穴なのです。
3. 税負担だけでなく、行政代執行や修繕命令の可能性も
管理不全の状態を放置すると、最終的に「税金が高くなる」だけでなく、行政による強制措置が取られるリスクがあります。
具体的には、外壁や屋根の修繕命令、建物の撤去命令、そして行政代執行（費用は所有者負担）などです。
これらは命令を無視すれば、さらに追加費用や罰則が科される場合もあります。
「税金の問題」にとどまらず、「安全・信用・資産価値」すべてに悪影響を及ぼすのです。
「税金が上がる前に直せばいい」と考えるのは危険で、早めの管理・売却こそが最大のリスク回避策となります。
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管理不全空き家にしないために、今すぐできる3つの対策
管理不全空き家に指定される前に最も重要なのは、「管理している意思を見せること」です。
行政は見た目や近隣の苦情をもとに判断するため、定期的な清掃・除草や管理の記録があるだけでリスクを大幅に減らせます。
ここでは、今すぐ始められる3つの具体的な対策を紹介します。
1. 定期清掃・除草・見回りで「管理の意思」を示す
最も基本的で効果的なのが、定期的な清掃や除草、建物の見回りです。
年2〜4回の除草、雨どいや屋根の点検、ポスト整理、通風・通水などを行うだけで、「きちんと管理されている物件」という印象を与えられます。
また、実施した日付や写真を残しておくと、行政からの指導があった際にも「改善努力の証拠」として活用できます。
近隣からの苦情を防ぐことにもつながるため、結果的に勧告や税負担のリスクを遠ざける効果があります。
つまり、定期管理は“最も安くて確実な予防策”なのです。
2. 管理代行や空き家見守りサービスを活用する
遠方に住んでいる、または高齢で管理が難しい場合は、専門の管理代行サービスを利用するのが現実的です。
費用は月3,000〜5,000円程度で、通風・除草・写真報告などを代行してもらえます。
特に、行政の巡回前や近隣トラブルが起きやすい地域では、定期的な見回りを依頼するだけで「管理不全」のリスクを大幅に減らせます。
さらに、報告書を残すことで「継続的な管理実績」として証明が可能です。
自分で管理できない状況でも、「管理している意思」を形にできる手段として有効です。
3. 老朽化が進む前に「解体」または「売却」を検討
修繕費がかさんだり、今後利用予定がない場合は、「解体」または「売却」するという選択肢があります。
ただし、解体する場合は木造住宅でも100万〜200万円、鉄骨造やRC造になると300万円を超えるケースもあります。
さらに、解体後は住宅用地特例が外れるため、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性もあります。
つまり、「解体したのに税負担が増えた」という事態にもなりかねません。
そのため、費用負担がきつい方や、エンドレスな固定資産税・維持費から解放されたい方は、現状のまま買い取ってくれる「空き家専門の買取業者」へ売却するのが一番おすすめです。
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空き家の売却は「買取」がおすすめ！５つの理由とは？
「空き家」をスピーディーかつ高額で売却するためには「専門の買取業者」がおすすめです。
その理由は、大きく分けると以下の５つです。
１、訳あり物件の専門家だから「高値買取」が可能
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
３、現金化がスピーディー
４、現状のまま売却できる
５、契約不適合責任を負わなくて良い
１、訳あり物件の専門家だから「高値買取」が可能
専門の買取業者は、文字通り空き家のような「訳あり物件の専門家」です。
「訳あり」の不動産に特化した独自販売ルートがあることはもちろん、物件に応じた再生ノウハウも持っており、スムーズな買取が可能になります。
一見「無価値」に見える訳あり物件でも、あらゆる再生ノウハウを駆使して有効活用することができるため、物件の本当の価値を見抜いて買い取ってくれるのです。
また、仲介の不動産会社で断られたり、値段が付かなかった物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら問題ありません。
相談する業者にノウハウがない場合、訳あり物件は最初から「売れない」と決めつけているため、断られるケースが多いです。
しかし、専門の買取業者は、再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件、共有持分、どんな物件でも査定してもらえます。
他社で断られたからと言って諦めなくても大丈夫です。
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
専門の買取業者は、不動産会社が直接買い取ってくれるサービスなので、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は、「物件価格の3％＋6万円＋税」が一般的です。
仮に物件価格が1000万円だった場合・・・
仲介なら、およそ40万円ほどの手数料を取られてしまうということ。
専門の買取業者なら、仲介手数料は一切かからないため、その分さらに上乗せした金額提示をすることが可能になるのです。
３、現金化がスピーディー
不動産会社が直接買い取ってくれる「専門の買取業者」は、現金化がとてもスピーディーです。
なぜなら、わざわざ買いたい人を探す手間や時間が必要なく、目の前の不動産会社がすぐに買い取ってくれるからです。
仲介の不動産会社に依頼すると、【相談】→【査定】→【販売価格の決定】→【販売活動】という流れを踏む必要があるため、まずは着手するまでにかなりな時間を要します。
実際に販売活動がスタートしても、何人もの見込み客に物件を見てもらうのが一般的。
しかも、やっとのことで契約までこぎ着けたとしても、ローン審査が通らないなんてことも、ザラにあります。
専門の買取業者なら【相談】→【査定】→【契約】と３ステップで完了。
しかも、資金が豊富な不動産会社が買い取ってくれるため、ローンを通す必要もなく、すぐに現金化できるのです。
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４、現状のまま売却できる
専門の買取業者に依頼すれば、建物を解体したりリフォームしたりする必要は一切ありません。
「古くても」「ボロボロでも」現状のままで査定し、不要な「残置物」があってもそのまま買い取ってくれるため、手間がかからずスピーディーに売却が進みます。
あるいは、事故物件などで「特殊清掃」が必要になる場合も、自分で費用不安する必要がなく、そのままの状態で売却できるのです。
- 空き家をとにかく早く処分したい人
- 面倒な手続きや費用をかけたくない人
- 空き家の管理に疲れた人
などにとっては、非常に魅力的な方法と言えるでしょう。
時間も精神的負担も軽減され、安心して次の行動に移ることが可能になります。
５、契約不適合責任を負わなくて良い
契約不適合責任ってなに？
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは、カンタンに言うと不動産売買の際に「契約書した内容と物件の数量や品質が一致していない時に、売主が負うべき責任」のことです。
つまり、引き渡した物件が契約書に書かれた内容と違った（契約不適合）場合、買主が困るため、売主は責任を負う義務があるわけです。
たとえば、雨漏りやシロアリが発生している物件なのにもかかわらず、それが後で発覚して契約書に書かれていなければ、売主は責任を負わなければなりません。
特に古い空き家の場合は、売却後に問題やトラブルに発展することが多いため、もし仮に売れたとしても「心配のタネ」は残り続けるのです。
なお、仲介で売却した物件に不具合があった場合は、以下のような「契約不適合責任」を負わされる可能性があります。
・不具合箇所の修理
・売却金額の減額
・損害賠償請求
その点、訳あり物件の買取専門業者は会社が直接買い取ってくれるため、このような請求がされることは一切なく、すべての「契約不適合責任」が回避されます。
高額買取してくれる上に、その後のめんどうな責任も取らなくていいなんて、本当にありがたいですよね。
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まとめ｜「放置しない」ことが最大の節税と資産防衛になる
管理不全空き家に指定されると、これまで受けていた住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる恐れがあります。
見た目がきれいでも、雑草の繁茂や郵便物の滞留など、わずかな管理不足で指定されるケースは珍しくありません。
行政の助言や指導を軽視すれば、勧告・特例解除・特定空き家指定、さらには行政代執行へと進み、税・修繕費・信用を同時に失うリスクが高まります。
つまり、「まだ大丈夫」と思っている間こそが最も危険なのです。
定期的な清掃や除草、管理代行の活用、そして老朽化が進む前の売却。
この3つの対策が、空き家オーナーにとっての最善策です。
特に、管理や費用負担が難しい場合は、専門の買取業者に相談することで、税金・修繕・手間を一度に解決できます。
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