タカトリさん、知り合いが「家を相続したけど、再建築不可だから更地にしようか迷ってる」って言うんだけど、どうするのがいいのかな？
再建築不可物件は、管理や修繕にお金も手間もかかり、「更地にした方が良いのでは」と考える方も多いと思います。
ただし、一旦「更地」にしてしまうと元に戻せなくなるため、メリットとデメリットを十分に理解することが大切です。
今回は、再建築不可物件を更地にするメリットとデメリットを分かりやすく解説し、後悔しない判断のヒントをお伝えします。
「再建築不可物件」の無料査定はこちら[PR:アルバリンク]
再建築不可物件とは？更地化を考える前に知っておきたい基礎知識
再建築不可物件を更地にすべきかどうかを判断するためには、まず「再建築不可物件」とは何かを正しく理解することが大切です。
そこでまずは、再建築不可物件の定義や特徴、そして更地にしたときに建て替えができなくなる理由について解説します。
再建築不可物件の定義と特徴
再建築不可物件とは、法律上の制限により建物を新しく建て直すことができない土地を指します。
大きな特徴は「接道義務を満たしていない」点です。
建築基準法では、建物を建てるには幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。
しかし、旗竿地で竿部分が細すぎたり、幅の狭い私道にしか面していなかったりすると、この条件を満たさず「再建築不可」となります。
また、建物が建っている間は例外的に利用が認められているケースでも、解体すると新築ができなくなるため、取り扱いには注意が必要です。
関連記事
更地にすると建て替えができない理由
再建築不可物件を更地にすると、新しい建物を建てられなくなるのは「既存不適格」の権利が失われるためです。
「既存不適格」ってナニ？
既存の建物がある場合は、接道義務を満たしていなくても「すでに建っているもの」として存続が認められています。
しかし、解体して更地にすると新たに「建築確認申請」を取る必要があり、その時点で法律の基準を満たしていないと再建築は不可能になります。
そのため、古家を残してリフォームや賃貸に活用できた土地でも、更地にすると用途が限られ、「固定資産税」の負担増や「売却困難」といったデメリットを抱えることになるのです。
再建築不可物件の更地化は安易に判断せず、将来の活用や売却計画とあわせて慎重に検討することが大切です。
「再建築不可物件」の無料査定はこちら[PR:アルバリンク]
再建築不可物件を更地にするメリットは？
では、再建築不可物件を更地にすることに、メリットはあるのでしょうか？
ここでは、再建築不可物件を更地にすることで得られる「４つのメリット」について、具体的に見ていきましょう。
1. 建物の維持管理費・修繕費が不要になる
古い建物を抱えたまま所有を続けると、日常的な清掃や修繕、さらには雨漏りやシロアリ対策といった維持管理に多くの費用と労力がかかります。
再建築不可物件を更地にすれば、こうした出費や手間から解放されるのは大きなメリットです。
特に、築年数が経過した木造住宅では、外壁や屋根の修繕費が数十万～百数十万円単位になることも珍しくないからです。
さらに、居住していない空き家であれば、定期的な見回りや清掃を業者に委託する必要もなくなります。
2. 老朽化による倒壊や近隣トラブルを防げる
老朽化した建物は、地震や台風などの自然災害で倒壊するリスクが高く、近隣に被害を及ぼす危険があります。
外壁や瓦の落下、庭木の放置による害虫の発生など、日常的なトラブルの原因にもなりかねません。
更地にすることで、これらのリスクを根本から取り除くことができるのは大きなメリットです。
また、「管理不全空家」や「特定空家」に指定されてしまうと、行政から「改善命令」や「強制撤去」を受ける可能性もあります。
そうなる前に更地化することは、近隣への配慮であり、トラブルを未然に防ぐ有効な手段といえるでしょう。
3. 土地活用の選択肢（駐車場・資材置き場など）が広がる
建物が残っていると用途が限定されますが、更地にすれば活用方法の幅が広がります。
たとえば、月極駐車場として貸し出したり、工事業者の資材置き場として利用したりと、地域の需要に応じた活用が可能です。
さらに、自動販売機の設置や一時的なトランクルームとしての利用など、小規模でも安定収益につながる手段が考えられます。
4. 見た目がスッキリし、近隣印象が改善される
放置された古家は景観を損ね、近隣住民からの印象も悪くなりがちです。
一方、更地にすれば敷地全体がすっきりと見え、地域全体の景観向上にもつながります。
雑草の繁茂やゴミの不法投棄といった空き家特有の問題も減るため、周辺からの苦情やトラブルも防ぎやすくなります。
見た目が整うことは売却時にも有利に働き、買い手が「管理されている土地」と感じやすくなる効果もあるでしょう。
心理的にも前向きに活用を考えられる状態になることが、更地化の意外なメリットといえるでしょう。
「再建築不可物件」の無料査定はこちら[PR:アルバリンク]
再建築不可物件を更地にするデメリット
…とはいえ、再建築不可物件を更地にすることには、見逃せないデメリットがあるもの事実です。
ここでは、更地にすることで生じる具体的なデメリットについて詳しく確認していきます。
住宅用地特例が外れ固定資産税が最大6倍に
再建築不可物件を更地にすると、固定資産税が最大6倍に上がってしまう可能性があります。
建物がある状態では「住宅用地特例」が適用され、課税額が最大6分の1まで軽減されています。
しかし、更地にするとこの特例が外れてしまい、税額が一気に跳ね上がるのです。
特に、都市部では税負担が数十万円単位で増えることも珍しくなく、所有者にとって大きな経済的負担となります。
維持費の節約を狙って更地化しても、逆に税金の重みで悩まされるケースが後を絶たないのです。
一度更地にすると新築住宅を建てられなくなる
再建築不可物件は、建物が残っている場合に限って「既存不適格」として存続が認められます。
しかし、更地にすると新たに「建築確認」を受ける必要があり、その際に接道義務を満たさない土地は建築不可と判断されます。
つまり、古家を壊した瞬間に、建て替えの可能性が完全に失われてしまうのです。
将来的に活用の幅を広げたいと考えるなら、更地化の前に慎重な判断が求められます。
関連記事
更地にしたことで逆に売却が難しくなるケースも
見た目がすっきりすることで売りやすくなると思われがちですが、更地にすると逆に買い手が減る場合があります。
理由は、新築が建てられない制約がより明確になり、投資用や居住用としての需要が大幅に下がるからです。
一方、古家付きであれば「リフォームして住む」「既存建物を活用する」といった選択肢が残り、購入希望者が現れることもあります。
そのため、更地にする前に本当に売却しやすくなるのかを見極めることが重要です。
解体費用や処分費用など初期コストがかかる
言うまでもなく、更地にするには「解体費用」が必要となります。
建物の状況によって費用に違いはありますが、だいたいの相場としては、木造で坪3～5万円、鉄骨造で4～6万円、RC（鉄筋コンクリート）造なら6～8万円といったところでしょう。
仮に30坪の建物だったとすると、木造で約100～150万円、鉄骨造で約120～180万円、RC造で約180～240万円ほどかかる計算になります。
さらに、アスベストや産業廃棄物が含まれる場合は追加の処分費用も発生します。
助成金制度を利用できるケースもありますが、条件や上限が限られているため全額をカバーできるわけではありません。
結果として、更地化にはまとまった初期投資が必要になり、費用に見合ったメリットを得られるかどうかを慎重に検討すべきです。
「再建築不可物件」の無料査定はこちら[PR:アルバリンク]
更地化を検討するときの「３つの判断基準」
メリットとデメリットを理解した上で、最終的に更地にするかどうかを判断するには、客観的な基準が必要です。
ここでは、更地化を検討する際に押さえておくべき「３つの判断基準」を解説します。
1. 収益化できるかどうかをシミュレーションする
更地化を検討する際には、その土地で収益を生み出せるかどうかをシミュレーションすることが大切です。
たとえば、駐車場や資材置き場として貸し出した場合、月にどれくらいの収入が得られるのかを計算します。
地域の需要や立地条件によっては収益性が低く、解体費用や税金負担を上回る利益が見込めないケースもあります。
反対に、人通りの多いエリアや近隣に需要がある場所なら、駐車場や自動販売機の設置などで安定収益につながる可能性もあります。
このように、数字で試算することで更地化の判断材料が明確になります。
2. 維持費・税金と活用のバランスを比較する
更地にすると「固定資産税」が高額になり、建物を残せば「維持管理費」や「修繕費」がかかります。
そのため、どちらが長期的に負担が少ないかを比較することが必要です。
たとえば、老朽化が進んだ建物を残せば、修繕や管理業者への依頼で毎年数十万円がかかることもあります。
一方、更地化すれば管理費用は抑えられますが、税金が大幅に上がるリスクが生じます。
このバランスを冷静に比較し、自分にとって最も負担の少ない選択肢を見極めることが重要です。
3. 将来の売却や相続を見据えて考える
更地化を判断する際には、将来の売却や相続も視野に入れて検討することが欠かせません。
相続人にとっては、古家付きよりも更地の方が管理しやすい一方で、固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。
また、売却を考える場合も、更地にした方が活用法は増えるものの、再建築不可という制約が明確になり買い手が限られることがあります。
家族にどのように引き継ぐのか、将来の処分方法をどうするのかを想定しておくことが、後々のトラブルを防ぐことにつながります。
長期的な視点で判断することが、後悔を避けるための大切なポイントです。
「再建築不可物件」の無料査定はこちら[PR:アルバリンク]
更地にせずに解決する選択肢
更地化は一つの方法に過ぎず、必ずしも最善とは限りません。
古家を残したまま売却したり、訳あり不動産を専門に扱う業者へ相談したりと、負担を減らしながら解決を図る道もあります。
ここでは、更地にしなくても問題を解決できる代表的な選択肢について紹介します。
1. 古家付き土地としてそのまま売却する
更地にせず、古家付きの土地として売却する方法も有効な選択肢の一つです。
古家が残っている場合、買主はリフォームして利用したり、建物を活用して賃貸に出したりすることが可能です。
更地にすると「新築できない土地」としての制約が強調されますが、古家があることで「使い道が残されている土地」として需要が生まれることがあります。
特に、投資目的の買主にとっては、リノベーション物件として安く仕入れて活用できる点が魅力となります。
そのため、安易に解体せず古家付きのまま市場に出すことが、売却成功のカギとなる場合があります。
2. 訳あり不動産専門の買取業者に相談する
再建築不可物件をスムーズに処分したいなら、訳あり不動産を専門に扱う「買取業者」へ相談するのがもっともおすすめの方法です。
なぜなら、一般の仲介市場では買い手がつきにくい物件でも、専門業者なら豊富な知識と独自の販売ルートがあるため、積極的に買い取ってくれるからです。
仲介のように買主を探す必要がなく、スピーディーな現金化が可能です。
また、売却後に心配される「契約不適合責任」が免責されるため、安心して手放すことが可能となるのです。
解体や掃除をする必要もなく現状のまま買い取ってもらえるため、無駄な費用や手間がかからず、忙しい人にとっても安心です。
- 再建築不可物件を手間なくスピーディーに売却したい
- 自分の物件の本当の価値を知りたい
- 更地化するかどうかの判断材料にしたい
という方は、まず「無料査定」を受けてみることをおすすめします。
「再建築不可物件」の無料査定はこちら[PR:アルバリンク]
まとめ：再建築不可物件の更地化は慎重な判断が必要
再建築不可物件を更地にすることには、維持費や倒壊リスクの解消、土地活用の可能性が広がるといったメリットがあります。
一方で、住宅用地特例の適用が外れて固定資産税が跳ね上がることや、新築が建てられないという大きな制約、さらに解体費用や売却困難といったデメリットも避けられません。
したがって、更地化の判断は「収益性があるか」「税金や維持費とのバランス」「将来の売却や相続をどう考えるか」という基準に基づいて慎重に行うことが重要です。
もし活用が難しい、あるいは将来的な負担が不安であれば、更地にせず古家付き土地のまま売却するか、訳あり不動産を専門に扱う買取業者へ相談するのが現実的な解決策となります。
まずは信頼できる専門業者に査定を依頼し、自分の物件にとって最適な選択肢を見極めてみてください。
今すぐ無料査定を依頼して、悩みを解決する第一歩を踏み出しましょう。
「再建築不可物件」の無料査定はこちら[PR:アルバリンク]
【プロ直伝】訳あり物件を最高値で売却するための最強売却術
「私の訳あり物件を、できるだけ高く買い取って欲しい！」
あなたもそう思いますよね？
誰だって、所有している不動産を少しでも高く売却したいのは、当たり前です。
しかし、街角の不動産業者に頼んだところで、訳あり物件は断られるか、買い叩かれるのが関の山・・・
そこで、専門の買取業者の出番となるわけですが、「一番高く買ってくれる業者」は外からでは分かりません。
では、どうしたらいいのか・・・？
それは、ズバリ！
複数の業者から見積もりを取る方法が一番です！しかもスマホからカンタンに。
これから、当サイトが推奨する「最強・訳あり物件売却術」をお教えします！
実際にこの通りに行動を起こせば、あなたの訳あり物件が、最高額に近い価格で売却できる可能性が高まります！
３ステップで終わるので、とてもカンタンですよ。
複数の買取店から見積りを取るのが、高値売却の最大のコツ！
・スマホを使って、自宅にいながら誰でもカンタンにできますよ！
選ぶ買取業者によって、買ってくれる価格に差がつくことは本当によくあるんです！
なぜなら、それぞれの業者ごとに得意・不得意があるからです。
だからこそ、複数の「専門買取業者」の中から見積りを取得して比較することが大切です。
あなたは見積り金額を比較して、もっとも高値をつけた業者に売却すればいいだけです！
自宅にいながらスマホ（又はPC）１つで無料査定を依頼してみましょう！
実際の査定額を公開！
専門の買取業者なら高く売れる！
訳あり物件を最高値で売る！最強３ステップを公開！
「訳あり物件」を最高価格で売却するには、以下の３ステップでOKです。
ステップ2：「無料査定」を依頼する
ステップ3：「買取価格」を比較して、一番高いところに売却する
ステップ1：訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップ
まずは、訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。
訳あり物件に強い専門の買取業者を選ぶときは、「訳あり」の買取実績がどれだけ豊富なのかに着目して選びます。
「訳あり」もいろいろありますが、分かりやすい目安として「事故物件」の実績が豊富な業者なら、しっかりとしたノウハウを持っていると考えてまちがいないです。
さらに、弁護士や司法書士、土地家屋調査士等のパイプがしっかりしていれば法的処理もスムーズで、スピーディーかつ高額買取の可能性が高いです。
当サイトでは、以下３社の「無料査定」を使います。
ステップ2：「無料査定」を依頼する
上記サイトで、無料査定を依頼します。
どのサイトも30秒～１分くらいで入力は完了します。カンタンですよ。
ステップ３：買取価格を比較して、一番高いところに売却する
複数の業者から見積りを取得したら買取価格を比較しましょう！
単純に見積額の高い業者を見つければOKです。
なお、もしも交渉するのなら、他のサイトの価格は一切言わないことが重要です。
単純に無料査定の査定額を比較し、一番高い会社を選ぶことをおすすめします。
ちなみに、価格差がそれほど大きくない時は、交渉するのもアリですが、その場合は営業マンが誠実かどうかをしっかり見て決めましょう。
コメント