再建築不可物件の「空き家」を放置するとヤバイ！という話を聞いて、
- リフォームするか？
- 解体するか？
- 売却するか？
で迷っている人は多いでしょう。
投資物件として買ったけど、部屋が埋まらず空き家になって放置状態。
あるいは、親から相続したけど、遠方に住んでいるため管理できず、空き家になってしまった等々・・・
今回は、そんな再建築不可物件を空き家にすると、どんなリスクがあるのか？
リフォームや解体のメリットやデメリット、賢い売却方法についても説明します。
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再建築不可の空き家を放置するとどうなる？
まず、再建築不可の空き家を放置すると、どんなリスクが生じるのかをご存知ですか？
大きく分けると、リスクは４つ考えられます。
リスク１：維持するだけで、かなりお金がかかる
再建築不可物件は、建築基準法が定める道路への接道基準を満たしていません。
そのため、建物を壊すと2度と建て直すことができなくなるので、今建っている空き家をそのまま維持するケースが多いです。
建築年数も古いため、老朽化が激しく、空き家であっても修繕費など維持するだけでも、かなりなコストがかかるのです。
じゃあ、いっそ更地にしてしまおう！と言っても、建物がある時に比べて固定資産税が約６倍、都市計画税が約３倍となってしまいます。
それを知らずに更地にしてしまうと後戻りができないため、高い税金を払い続けなければならなくなります。
リスク２：倒壊する危険性が高い
再建築不可物件は建築年数が古く、耐震性能や耐火性能も、現在の基準を満たしていない物件が多いです。
そのため、地震などの自然災害に遭遇した場合、現在の建物より倒壊する可能性が高くなります。
空き家が倒壊すれば、そのままにはできないので残骸などを撤去する必要がありますよね。
しかし、その撤去費用は、建物の規模や状況にもよりますが、１００万～数百万単位で発生することがあります。
また、考えたくない話ですが、倒壊により近隣の家や通行人などに損害を与えた場合は、損害賠償をしなければならないケースもあるでしょう。
特に、再建築不可物件を空き家として放置していた場合、所有者としての責任が重く認定されることもあり、損害賠償額も、驚くほど高額になることがあります。
脅すわけではありませんが、他人に大ケガをさせれば数百万円から数千万円、もしも命に関わるようなことになれば、数千万円から数億円の損害賠償の可能性もあります。
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リスク３：近所の人からの苦情
再建築不可物件は、倒壊しやすい物件のため、自然災害で倒壊すると近所の家を巻き込んでしまう場合もあります。
また、土地が大きな道路と接していないため、ひとたび火災が発生すれば、消防車が立ち往生してしまうケースもあるでしょう。
火事の沈火が遅れれば、それが大きく燃え広がり、周りの家へ燃え移る可能性もあります。
そのため、近所の人にとって、空き家になった再建築不可物件は不安材料となってしまいます。
所有者であるあなたに対して直接苦情を言ってきたり、または市町村などの行政機関に対して、空き家への苦情を言うケースも考えられます。
その場合は、あなたが近所の人や行政機関に対して対応をしなければならず、多大な労力と精神的な負担が発生することになります。
リスク４：「特定空き家」に指定され、強制的に解体される可能性がある
放置された空き家は近隣住民に対して、防災や衛生環境、景観の点から悪影響を及ぼすものとされます。
その対策として「空家等対策特別措置法」という法律があります。
この法律において、あなたの空き家が市町村により「特定空き家」と指定された場合、所有者には大きな負担が発生します。
まずは市町村から、あなたに解体するように指導がされます。
同時に「固定資産税」と「都市計画税」の軽減措置から除外されるため、固定資産税が最大で約6倍、都市計画税が3倍に跳ね上がります。
そして、指導に従わない場合は、５０万円以下の「過料」（罰金のようなもの）が課され、最終的には市町村により強制的に解体させられてしまいます。
もちろん解体費用は、その後、市町村よりあなたに請求されます。
このように、「特定空き家」に指定された場合は、固定資産税の負担増加、過料、解体費用の負担など、経済的な損失が非常に重くなります。
再建築不可物件の空き家を放置すると、相当なリスクと危険性があることが分かりますよね。
そこで、リスク回避のために多くの方が最初に考えるのが、古い空き家をリフォームすることですが、それってどうなのでしょうか？
では、リフォームするメリット・デメリットについて解説します。
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再建築不可の空き家をリフォームするメリットとデメリット
まず、再建築不可の空き家をリフォームするメリットについて見て行きましょう。
メリット１：倒壊の心配が減る
建物が古いままだと老朽化に拍車がかかり、倒壊の不安がありますが、リフォームをすることにより、その心配がかなり減ると言えます。
特に、あなたが再建築不可物件から遠い場所に住んでいる場合、放置していることへの心配や罪悪感に襲われることもあるでしょう。
それが解消されると考えれば、リフォームは悪くない選択になるかもしれません。
メリット２：周辺の景観が改善される
リフォームするということは、古い建物の見た目が新しくされるわけですから、当然のように景観が改善されます。
特に、幽霊屋敷のようになった古い空き家の場合、近隣住民からのクレームにも繋がりますので、それが改善されることはプラス要因と言えます。
メリット３：賃貸することも可能になる
耐震化工事、水回りや内装のリフォームをすることで、住みたい人に賃貸できる可能性もあります。
うまく行けば、ずっと住んでもらえることも考えられますので、リフォームすることで投資物件として蘇る可能性があるということです。
ただし、再建築不可物件は、通常の物件に比べて借り手が付きにくいことは、知っておいた方が良いでしょう。
では続いて、デメリットを見ていきます。
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デメリット１：リフォーム費用が高額になる
再建築不可物件をリフォームする場合、通常の物件をリフォームする場合に比べ、費用が高額になる可能性があります。
再建築不可物件は広い道路に面していない物件が多いので、工事車両などの乗り入れが難しい立地になっている場合が多いです。
そのため、どうしても工期が長くなってしまったり、人手を多くかけなければならなかったりするため、リフォーム費用の請求が高額になる傾向があります。
また、地震に備えて耐震化工事をすると、それだけで100～150万円ほどの負担が発生してしまいます。
デメリット２：大規模なリフォームはできない可能性がある
再建築不可物件はリフォーム可能ですが、増築部分が10㎡を超える大規模なリフォームは建築確認が必要であり、建て替えと見なされるため、できない可能性があります。
「建築確認」とは、建築基準法に基づき一定の規模の建物を建てる際に、所在の市町村に届け出なければならない制度のことです。
デメリット３：ローンの利用が難しいため、多額の現金が必要
老朽化が進んだ建物のリフォーム費用は、数百万円から数千万円と多額な支出になります。
リフォーム代金は高額になることが多いため、多くの方は金融機関でローンを組んで支払うことを考えるはずですよね。
ところが、それが再建築不可物件の場合は、通らないケースが多いです。
理由は、金融機関で住宅のリフォーム資金を借りる（ローン申込みする）場合、リフォームする住宅を担保に入れることが条件になるからです。
しかし、再建築不可物件は利用価値が低く「評価がない物件」と見なされやすいです。
そのため、ほとんどローンが通らないため、自分自身で資金を貯めてからリフォームしなければならなくなるのです。
いろいろ見比べると「再建築不可物件」の空き家のリフォームは、メリットに対するデメリットの方が大きいように感じます。
じゃあ、そんなことなら、いっそ解体してしまいたい！という人もいるでしょう。
しかし、ちょっと待ってください。
解体する場合も、再建築不可物件の空き家は、注意が必要なので、その辺りについても説明します。
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再建築不可の空き家を解体するメリットとデメリット
まず、再建築不可の空き家を解体するメリットについて、ご説明します。
メリット１：建物のメンテナンスが不要になる
再建築不可物件を解体すると、建物の修繕費やメンテナンスの手間を省くことができます。
空き家になっていて、手間をかけたくない場合は解体するのも１つの方法といえます。
ただし、再建築不可物件は、一度解体したら2度と建物が建てられないことは、覚えておきましょう。
メリット２：周りの景観が改善される
解体するということは、古い建物がそっくりそのまま無くなるわけですから、当然のように景観が改善されます。
特に、幽霊屋敷のようになった古い空き家の場合、近隣住民からのクレームにも繋がりますので、それがスッキリなくなることはメリットと言えるでしょう。
メリット３：土地を利用し収益化することも可能
再建築不可物件は1度建物を取り壊すと、新たに建物を建てることができませんが、更地のまま利用することは可能です。
更地を利用したい方に貸し出して、収入を得るなどの活用方法も考えられます。
しかし、建物が建てられないということは、それだけ用途の幅が狭くなりますので、活用方法も限られてきます。
具体的には、資材置き場のために貸したり、賃料の安いバイクor自転車置き場にしたりする等が考えられるでしょう。
では、続いてデメリットについて見て行きます。
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デメリット１：解体費用がかかる
解体するということは、当然「解体費用」が発生します。
金額は物件の条件や地域等によって変わりますが、おおよそ100万～300万円程度はかかります。
計算の目安をざっくり言うと、木造なら1坪4～5万円程度かかります。
鉄骨なら1坪6～7万円程度が相場です。
RC造なら1坪6～8万円程度と考えておくと良いでしょう。
デメリット２：税金の負担が増える
先ほども書いた通り、固定資産税は、建物が建っている土地については、約「6分の1」程度に軽減されています。
また、都市計画税も最大約「3分の1」程度は軽減されています。
しかし、建物を解体して「更地」にしてしまうと、その固定資産税と都市計画税の軽減がなくなってしまうため、税負担がそれぞれ6倍と3倍に増えてしまいます。
デメリット３：売却が難しくなる
再建築不可物件を更地にすると、売却が非常に難しくなります。
建物があれば、まだリフォームやリノベーション等を行うことで賃貸物件となり、金額の大小はあってもれっきとした収入源になります。
しかし、先ほどからご説明している通り、一度更地になった再建築不可物件は建物の活用ができなくなります。
そのため、ただでさえ買い手がつかない再建築不可物件の条件がさらに悪くなり、より一層購入者が現れないという状態になってしまうのです。
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再建築不可の空き家の売却は難しい？一番高く売れるのは？
再建築不可物件の空き家はデメリットが多いため、なかなか買い手がつかないです。
リフォームや解体も、かなりリスクが伴いますし、更地にすればさらに購入者は減っていきます。
そこで、再建築不可物件の売却をお考えの方は、以下の３つの方法を試してみましょう。
１：専門の買い取り業者に売却する
結論から言えば、これが一番おすすめの方法です。
専門の買い取り業者は、仲介業者（いわゆる不動産屋）や一般人とは違い、独自のノウハウがあるため「高額買取」が可能です。
一見「無価値」に見えるような空き家でも、再生方法や活用方法をたくさん持っているため、ふつうの不動産会社では断られるような物件まで買取できるのです。
また「直接買い取り」のため、仲介手数料（売買価格(税込)の３％＋６万円）が取られません。
買取スピードが最も速く、最短だと「即日現金」が支払われることもあります。
建物もそのまま買い取りしてくれるので、リフォーム資金も必要ありませんし、買い手を探したり、交渉する手間もかかりません。
査定は「完全無料」なので、再建築不可物件の売却をお考えなら、一度試してみるといいですよ。
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２：隣地の所有者に売却する
２つ目は、再建築不可物件の「隣地の所有者」に買い取ってもらう方法です。
隣地の所有者に買い取ってもらうことで、相手にとっても、土地の活用方法が広がるなどのメリットがあれば、検討できる方法でしょう。
しかし、そもそも隣地の所有者が買い取りする意思がないと実現できない方法であり、買い取りする意思があっても、資金が用意できるかなどのハードルがあります。
３：近所の不動産業者に依頼する
近くの不動産業者に依頼するという方法を思いつく方もいると思います。
しかし、一般の不動産業者は、直接買取とは違い、仲介業者です。
そのため、仲介手数料（売買価格(税込)の３％＋６万円）は、最低限かかりますし、買い手が見つかるまでに時間がかかるケースがほとんどです。
相談、査定、価格決め、販売活動、契約などの手続きも、項目が多く複雑なため、早く売りたい人には不向きです。
しかも、再建築不可物件は通常の物件とは違い「特殊な物件」です。
なので、専門的なノウハウがない不動産業者では売れない可能性の方が高いと言えます。
再建築不可物件をより高く、早く売却したい場合は、専門の買取業者に依頼するのが一番おすすめなのです。
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まとめ
今回は、再建築不可の空き家を放置することのリスク、リフォーム・解体・売却のメリットデメリットについてお伝えしました。
再建築不可物件は空き家で放置すると、維持費、倒壊の危険性、近所の人の苦情、特定空き家に指定されるなど、デメリットが大きいです。
- リフォームする場合のメリット・デメリット
- 解体する場合のメリット・デメリット
を、それぞれ３つずつご紹介しましたね。
売却する場合の1番のおすすめは、専門の買い取り業者に頼むことです。
完全無料で査定できるので、再建築不可物件のことでお悩みなら一度試してみると良いでしょう。
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