底地の所有者の中で、
「地代は入ってくるけど、毎年の固定資産税が負担…」
「もしかして、このまま底地を持ち続けると大損するかも？」
と不安になっている方はいらっしゃいませんか？
底地は一般的な土地とは権利関係が異なるため、固定資産税についても
- 「誰が払うの？」
- 「いくらかかる？」
- 「地代収入があれば持ち続けたほうが得？」
など、分からないことが多いですよね。
実は、底地の固定資産税について調べるなら、税額だけでなく、地代とのバランスや将来の相続まで考えることが重要です。
知らないまま所有を続けていると、「もっと早く見直しておけばよかった」と後悔する可能性もあります。
この記事では、底地の固定資産税の仕組みから、負担が重いときの対処法まで分かりやすく解説します。
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底地の「固定資産税」は地主が支払う？
底地の固定資産税は、誰が払うものなのでしょうか？
底地では土地と建物の所有者が異なるケースが多いため、誰がどの固定資産税を負担するのか分かりにくいかもしれません。
そこで、まずは底地の基本的な仕組みから、地主と借地人の固定資産税の負担関係まで分かりやすく解説します。
底地とは借地権が設定されている土地のこと
底地とは、借地権が設定されている土地について、地主が持っている土地の所有権を指します。
借地権とは、簡単にいうと、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利のことです。
たとえば、Aさんが所有している土地をBさんに貸し、Bさんがその土地に自宅を建てて暮らしているとしましょう。
この場合、土地を所有しているAさんが地主であり、Bさんは土地を借りて建物を所有する借地人です。
つまり、底地では「土地を所有する人」と「土地を借りて利用する人」が別々になっています。
一般的な土地との大きな違いは、地主が土地を所有していても、自由に使用できるとは限らないことです。
借地人の権利があるため、「自分の土地だから自由に建物を建てよう」「すぐに返してもらおう」と地主の都合だけで決めることはできません。
底地の固定資産税を考える際は、まず土地の所有権と借地権が別々に存在していることを理解しておきましょう。
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土地の固定資産税は地主、建物の固定資産税は借地人が負担する
底地では、土地と建物の所有者が異なる場合、それぞれの所有者が自分の所有する固定資産について固定資産税を負担します。
たとえば、地主のAさんが所有する土地に、借地人のBさんが自分で所有する住宅を建てているとしましょう。
この場合、「土地にかかる固定資産税」は地主のAさん、「建物にかかる固定資産税」は建物を所有するBさんが納税義務者となります。
「土地を実際に使っているのは借地人なのだから、土地の固定資産税も借地人が払うのでは？」と思う方もいるかもしれません。
しかし、固定資産税は原則として、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課税されます。
誰が土地を利用しているかではなく、誰が所有しているかがポイントです。
そのため、地主自身が底地を使用していなくても、土地を所有している限り、原則として地主に固定資産税の納税義務があります。
借地人から地代を受け取っていても納税義務は地主にある
借地人から地代を受け取っている場合でも、土地の固定資産税は原則として地主が納めます。
なぜなら、地代と固定資産税はそもそも性質が異なるものだからです。
地代は、地主が土地を貸す対価として借地人から受け取るお金です。
一方、固定資産税は土地や建物などの固定資産を所有している人に対して課される税金です。
そのため、「借地人から地代を受け取っているから、土地の固定資産税も借地人が納める」という仕組みではありません。
地主として注意したいのは、地代収入だけを見て底地の収益性を判断しないことです。
底地を所有し続けるのであれば、受け取っている地代だけでなく、毎年支払う固定資産税などの支出も含めて収支を確認する必要があります。
「固定資産税を払い続けても、底地を持っていたほうがよいのか？」と感じている方は、一度地代収入と支出を整理し、今後も所有を続けるメリットがあるのか考えてみることが大切です。
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底地の固定資産税はいくら？税額が決まる仕組み
底地だからといって、固定資産税に特別な税率が設定されているわけではありません。
基本的には一般的な土地と同じ仕組みで計算され、土地の評価額や住宅用地の特例などによって実際の税額が変わります。
そのため、「底地なら固定資産税はいくら」と一律の金額を示すことはできません。
ただし、納税通知書や課税明細書を確認すれば、自分の底地にどの程度の固定資産税がかかっているのか把握できます。
ここでは、固定資産税の基本的な計算方法と、底地で知っておきたい軽減措置について見ていきましょう。
固定資産税は固定資産税評価額をもとに計算される
土地の固定資産税は、固定資産税評価額をもとに算出される「課税標準額」に税率をかけて計算します。
基本的な考え方は「課税標準額×税率」です。
固定資産税の標準税率は1.4％ですが、実際に適用される税率は自治体の条例によって異なる場合があります。
たとえば、課税標準額が300万円で税率が1.4％なら、単純計算では年間の固定資産税は4万2,000円です。
ただし、「固定資産税評価額にそのまま1.4％をかければよい」とは限らない点には注意しましょう。
土地には住宅用地に対する課税標準の特例や、税負担の急激な増加を抑える負担調整措置などがあり、評価額と実際の課税標準額が異なる場合があるからです。
自分で税額を確認するときは、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書を見るのが分かりやすいでしょう。
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住宅が建っている底地には住宅用地の特例が適用される場合がある
借地人の住宅が建っている底地では、一定の要件を満たせば「住宅用地の特例」が適用されます。
住宅用地の特例とは、住宅の敷地として利用されている土地について、固定資産税の課税標準額を軽減する制度です。
住宅1戸につき200平方メートル以下の部分は「小規模住宅用地」とされ、固定資産税の課税標準額は価格の6分の1となります。
200平方メートルを超える部分についても、住宅の床面積の10倍までの範囲で「一般住宅用地」として、課税標準額が価格の3分の1になります。
ここで重要なのは、住宅を所有しているのが地主ではなく借地人であっても、住宅の敷地として利用されていれば特例の対象になり得ることです。
ただし、土地の利用状況などによって扱いが異なる場合があります。
「自分の底地には特例が適用されているのだろうか？」と気になる方は、課税明細書を確認するか、土地が所在する市区町村の固定資産税担当窓口へ問い合わせてみましょう。
都市計画区域では「都市計画税」もかかることがある
底地の所在地によっては、「固定資産税」だけでなく「都市計画税」も負担する場合があります。
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業などに必要な費用へ充てるために課される税金です。
すべての土地にかかるわけではなく、原則として市街化区域内にある土地や家屋が課税対象となります。
都市計画税の税率は自治体によって異なりますが、地方税法で定められている制限税率は0.3％です。
また、住宅用地であれば都市計画税にも課税標準の特例があり、小規模住宅用地は価格の3分の1、一般住宅用地は価格の3分の2とされます。
そのため、底地の税負担を確認するときは、固定資産税だけを見て判断しないことが大切です。
毎年受け取っている納税通知書や課税明細書を確認し、固定資産税と都市計画税を合わせて年間いくら負担しているのか把握しておきましょう。
その金額を年間の地代収入と比較すれば、底地を所有することでどの程度の収入が残っているのかを考える材料にもなります。
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底地を所有し続けるなら固定資産税と地代のバランスを確認しよう
底地を所有し続けるか迷っているなら、固定資産税だけを見るのではなく、地代収入とのバランスを確認することが大切です。
毎月地代が入っていると「このまま所有していたほうが得なのでは？」と感じるかもしれません。
しかし、底地を所有していれば固定資産税などの支出も発生するため、地代がそのまま利益として残るわけではありません。
また、自分の代では問題なく管理できていても、将来的に子どもなどが相続する可能性があります。
まずは、現在の収支と将来の負担という2つの視点から、底地を持ち続けるメリットがあるのか考えてみましょう。
1. 地代収入から固定資産税などの支出を差し引いて考える
底地の収益性を判断するときは、受け取っている地代の金額だけでなく、所有することで発生する支出まで含めて考えましょう。
地主には土地の「固定資産税」が課され、地域によっては「都市計画税」もかかります。
たとえば、毎月3万円の地代を受け取っていれば、年間の地代収入は36万円です。
仮に、年間10万円の固定資産税などを負担しているなら、それらだけを差し引いた単純な収支では26万円になります。
ただし、この26万円がそのまま最終的な手取りになるわけではありません。
土地の貸付けによる収入は不動産所得の計算対象となり、固定資産税など一定の費用を必要経費として差し引いたうえで所得を計算します。
そのため、「毎年地代が入ってくるから持っていたほうが得」とは一概にいえません。
まずは、年間の地代収入と固定資産税などの支出を書き出し、底地を所有することでどの程度の収益が得られているのか確認してみてください。
2. 地代が長年見直されていないと収益性が低くなることがある
長期間にわたって同じ地代を受け取っている底地では、現在の固定資産税などの負担に対して、地代が見合わなくなっている可能性があります。
借地借家法では、土地に対する租税その他の公課の増減や土地価格の変動、その他の経済事情の変動、近隣の類似する土地の地代などと比較して現在の地代が不相当になった場合、将来に向かって地代の増減を請求できると定められています。
たとえば、何十年も前に決めた地代をそのまま受け取っている一方で、固定資産税などの負担や周辺の地代相場が変化していれば、現在の地代が適正なのか確認する余地があるでしょう。
ただし、固定資産税が上がったからといって、必ずしも同じ割合で地代を値上げできるわけではありません。
地代の変更をめぐって借地人と意見が合わなければ、話し合いや法的な手続きが必要になることもあります。
長期間地代を見直していない場合は、現在の地代と税負担を確認し、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談しながら対応を検討しましょう。
3. 将来の相続によって子どもに底地の負担が引き継がれる可能性がある
底地を所有し続ける場合は、自分の代だけでなく、「将来誰が相続するのか？」についても考えておく必要があります。
地主が亡くなって相続が発生すると、底地である土地も相続財産となるためです。
相続によって子どもなどが底地を取得すれば、借地人との関係を引き継ぐだけでなく、所有者として固定資産税などを負担することになります。
もちろん、安定した地代収入が得られる底地であれば、相続することが必ずしもデメリットになるわけではありません。
一方で、収益性が低かったり、借地人との契約内容を家族が十分に把握していなかったりすると、相続後に「どう管理すればよいのか分からない」と困る可能性もあります。
そのため、「今は地代が入っているから問題ない」と判断するのではなく、将来の相続まで含めて所有を続けるか検討することが重要です。
子どもに管理や税負担を引き継がせたくない場合は、自分の代で底地を売却して整理することも選択肢の一つになるでしょう。
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底地の固定資産税の負担が重いときに検討できる3つの方法
底地の固定資産税が負担になっているなら、そのまま払い続けるだけでなく、今後の所有について見直してみましょう。
主な方法としては、
- 地代の見直し
- 借地人への売却
- 第三者への売却
の３つが考えられます。
これからお話しするメリットと注意点を照らし合わせながら、自分の状況に合った方法を検討してみましょう。
1. 借地人と地代の見直しを話し合う
底地を今後も所有したいものの、固定資産税に対して地代収入が少ないと感じている場合は、地代の見直しを検討する方法があります。
借地借家法では、土地に対する租税その他の公課の増減や土地価格の変動、その他の経済事情の変動、近隣の類似する土地の地代などと比較して現在の地代が不相当になった場合、将来に向かって地代の増減を請求できると定められています。
そのため、長期間地代を変更していない場合は、現在の固定資産税や周辺の地代などを確認してみるとよいでしょう。
ただし、固定資産税が上がったからといって、地主が希望する金額へ当然に地代を値上げできるわけではありません。
借地人が増額に納得せず、話し合いだけでは解決できないケースもあります。
地代の見直しを考える場合は、借地人との関係を悪化させないためにも、増額を求める根拠を整理したうえで話し合い、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談しましょう。
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2. 借地人に底地の買取を相談する
底地を手放したい場合は、借地人に買い取ってもらえないか相談する方法があります。
借地人が底地を取得すれば、土地と建物の権利関係を一本化できる場合があり、借地人にとっても購入を検討するメリットがあります。
地主側も、すでに土地を利用している借地人と直接交渉できるため、第三者へ売却する前に検討してみる価値があるでしょう。
ただし、借地人に底地を購入する意思がなかったり、購入するための資金を用意できなかったりすれば、売買は成立しません。
また、地主はできるだけ高く売りたい一方、借地人はできるだけ安く買いたいと考えることもあり、売却価格で折り合わないケースも考えられます。
「借地人なら買ってくれるだろう」と決めつけず、価格や売却条件について双方で話し合うことが大切です。
借地人への売却がまとまらなければ、無理に交渉を続けず、第三者への売却も検討してみましょう。
3. 底地を第三者へ売却する
借地人への売却が難しい場合でも、底地を第三者へ売却する方法があります。
地主が自分の所有する底地だけを第三者へ売却する場合、借地人の承諾は原則として必要ありません。
売却後は原則として買主が新たな地主となるため、地主側は底地を手放すことができます。
ただし、底地には借地権が設定されているため、一般的な更地のように買主が購入後すぐ自由に利用できるとは限りません。
そのため、自分で利用する土地を探している一般の買主には売りにくく、売却に時間がかかったり、希望する価格で売れなかったりする可能性があります。
また、借地契約の内容や登記など、個別の権利関係については売却前に確認しておくことが大切です。
そこで選択肢になるのが、底地など権利関係が複雑な不動産を扱う専門の買取業者です。
借地人への売却がまとまらず、「固定資産税をこれ以上払い続けるのは負担だ」と感じている場合は、まず無料査定を利用して、現在の底地がいくらで売却できそうなのか確認してみるとよいでしょう。
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固定資産税の負担から解放されたいなら専門の買取業者への相談がおすすめ
固定資産税の負担をなくすために底地を早く手放したい場合は、底地の買取実績がある専門業者への売却を検討してみましょう。
底地は借地人の権利があるため、一般的な土地と比べて買主が見つかりにくい傾向があります。
一方、底地を扱う専門の買取業者は、自ら買主となって底地を買い取るため、借地人がいる状態でも売却を相談できます。
もちろん、買取価格や条件は物件によって異なるため、必ず希望どおりに売れるとは限りません。
「固定資産税を払い続けるべきか、それとも売却するべきか」と迷っている方は、まず査定を受けて売却した場合の価格を確認してみると判断しやすくなるでしょう。
借地人がいる状態のままでも売却を相談できる
底地専門の買取業者であれば、借地人が土地を利用している状態のままでも売却を相談できます。
そもそも、底地とは借地権が設定されている土地であり、借地人がいることを前提とした不動産だからです。
前述したとおり、地主が自分の所有する底地を第三者へ売却する場合、借地人の承諾は原則として必要ありません。
そのため、「借地人に土地を返してもらわないと売れない」「建物を撤去してもらわないと査定してもらえない」と考える必要はありません。
ただし、借地契約の内容や地代、契約期間、登記の状況などは査定価格や売却条件に影響する可能性があります。
専門業者へ相談するときは、土地の「登記事項証明書」や「借地契約書」、地代に関する資料など、手元にある書類を確認しておくとよいでしょう。
借地人がいるから売却できないと諦める前に、まずは底地を扱っている業者へ相談してみることが大切です。
一般の仲介では売りにくい底地でも買い取ってもらえる可能性がある
一般の仲介では買主が見つかりにくい底地でも、専門の買取業者ならスピーディーに買い取ってもらえる可能性があります。
底地は地主が所有している土地とはいえ、借地人の権利があるため、購入した人が自由に利用できるとは限りません。
自宅を建てるための土地などを探している一般の購入希望者にとっては使いにくく、通常の土地と比べて購入希望者が限られやすいのです。
仲介は不動産会社が買主を探す方法なので、購入希望者が現れなければ売却は成立しません。
一方、買取では不動産会社自身が買主となります。
特に、底地を扱っている専門業者であれば、底地特有の権利関係や買取後の活用を踏まえて査定できるため、一般の市場では買主を探しにくい底地でも売却できる可能性があります。
ただし、買取価格は土地の立地や地代、契約内容などによって変わります。
スピードだけで決めず、提示された価格や条件に納得できるか確認してから売却しましょう。
無料査定なら底地を売った場合の価格を確認してから判断できる
底地を売るべきか迷っているなら、まず無料査定を利用して売却価格の目安を確認する方法があります。
「固定資産税は負担だけれど、地代収入を手放すのももったいない」と迷う方もいるのではないでしょうか。
その状態で売却を急いでも、本当に手放したほうがよいのか判断しにくいでしょう。
そこで、現在の地代収入や固定資産税などの支出に加えて、査定で提示された売却価格を比較するのです。
たとえば、今後何年も底地を所有した場合に得られる地代収入と負担する税金を整理し、「今売却した場合はいくらになるのか」という選択肢を加えれば、所有を続けるか判断する材料になります。
ただし、査定額がそのまま最終的な買取価格になるとは限らないため、査定条件や契約内容まで確認することが大切です。
固定資産税の負担に悩んでいるからと言って、いきなり売却を決める必要はありません。
まずは、底地を扱う専門業者の無料査定を利用して、所有している底地にどの程度の価格がつくのか確認するところから始めてみましょう。
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まとめ：底地の固定資産税が負担なら所有し続けるべきか一度見直そう
底地の固定資産税は、原則として土地を所有している地主が支払います。
借地人から地代を受け取っていても、底地を所有している限り固定資産税の負担は続くため、まずは年間の地代収入と税金などの支出を比較してみましょう。
地代収入に対して負担が大きい場合は、地代の見直しや借地人への売却、第三者への売却などを検討できます。
特に「固定資産税の負担から早く解放されたい」「将来、子どもに底地の管理を引き継がせたくない」という方は、底地を扱う専門の買取業者へ相談するのも選択肢の一つです。
借地人がいる底地は一般の買主には売りにくい傾向がありますが、専門の買取業者であれば、そのままの状態でも売却を相談できます。
いきなり売却を決める必要はありません。
まずは年間の地代収入と固定資産税を確認したうえで、無料査定を利用し、「所有を続ける場合」と「今売却する場合」のどちらが自分に合っているのか比較してみてください。
固定資産税を払い続けて後悔する前に、まずは無料査定で底地がいくらで売れるのか確認することから始めてみましょう。
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