「特定空き家って、いったい誰が決めるんだろう？」
そんな話を耳にして不安を感じている空き家オーナーが、今急増しています。
実はその「判断のプロセス」には明確な基準と手順があり、放置していると知らぬ間に指定されてしまうケースもあります。
そこで今回は、「特定空き家は誰が決めるのか？」という疑問を出発点に、指定の流れやリスク、トラブルを避けるための対策まで、専門家の視点でわかりやすく解説します。
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特定空き家は誰が決めるの？指定の流れをステップで解説
「特定空き家」とは、放置によって周囲の生活環境や安全に悪影響を与える空き家のことです。
では、その「特定空き家」はいったい誰が・どのようにして決めるのでしょうか？
まずは、行政による指定の流れと判断手順を、ステップごとに３つに分けて解説します。
1. 通報や苦情をもとに自治体が現地調査を実施
特定空き家の調査は、近隣住民からの通報や苦情をきっかけに始まることが多いです。
空き家が傾いていたり、雑草やゴミが放置されていたりすると、住民の安全や衛生に悪影響を及ぼすため、自治体に連絡が入ります。
- 「屋根が崩れかけている」
- 「害虫が発生している」
- 「不審者が出入りしている」
といった内容が多く、自治体は現地を確認して建物の状況を把握します。
この調査によって「改善の必要あり」と判断された場合、所有者に対して助言や指導が行われる流れになります。
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2. 「助言・指導」→「勧告」→「命令」→「行政代執行」と段階的に進む
行政は、空き家の状態を確認した後、すぐに「特定空き家」と決めるわけではありません。
まず所有者に対して「助言」や「指導」で改善を促し、それでも改善が見られない場合に「勧告」へと進みます。
この勧告を受けると、「固定資産税」の特例措置が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がるケースもあります。
さらに放置が続くと「命令」が出され、最終的には行政が強制的に解体する「行政代執行」が実施されることもあります。
このように、行政の対応は段階を踏んで強化される仕組みであり、所有者が早い段階で対応すれば深刻な事態を避けることが可能です。
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3. 判断・指定を行うのは「市区町村長」や「自治体の空き家対策担当課」
特定空き家に指定する権限を持つのは、各自治体の「市区町村長」またはその指揮下にある「空き家対策担当課」です。
この判断は、「空き家対策特別措置法」に基づき、地域の実情を考慮しながら市区町村が行うと定められています。
たとえば、都市部では「建築指導課」や「住宅政策課」、地方では「まちづくり課」や「環境保全課」が担当するケースが多いです。
これらの部署は、現地調査の結果や専門家の意見をもとに総合的に判断し、「特定空き家」として正式に指定します。
つまり、判断は個人の感覚ではなく、法的根拠と行政の手続きに基づく公正なプロセスで行われているのです。
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特定空き家とは？通常の空き家との違いを簡単に解説
行政による指定の流れを理解したところで、次に知っておきたいのが「そもそも特定空き家とはどんな状態の家を指すのか？」という点です。
単に人が住んでいないだけでは特定空き家にはなりません。
では、通常の空き家とどう違うのか？
法律や判断基準を踏まえながら解説します。
特定空き家＝「放置によって周囲に悪影響を与える空き家」
特定空き家とは、放置された結果、周囲に悪影響を及ぼしている空き家のことを指します。
指定される理由は、建物の倒壊や火災、害虫の発生などが、近隣住民の安全や生活環境を損ねる恐れがあるためです。
たとえば、屋根や外壁が崩れかけていたり、雑草が伸び放題で通行を妨げていたり、内部にゴミがたまって悪臭を放つようなケースは、代表的な例です。
こうした状態が続くと、周囲の住民から苦情が入り、行政が「特定空き家」として是正を求めることになります。
つまり、単に空き家であること自体が問題なのではなく、「放置によって危険や迷惑を生じているかどうか」が判断の分かれ目となります。
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空き家対策特別措置法に基づいて行政が判断する
特定空き家の指定は、「空き家対策特別措置法」という法律に基づいて行われます。
この法律は、放置空き家の増加による倒壊や防災・衛生・景観の悪化を防ぐために、2015年に施行されたものです。
市区町村はこの法律に従い、現地調査や所有者への確認を経て、必要に応じて「助言」「指導」「勧告」「命令」といった措置をとります。
特に「勧告」を受けた時点で、「固定資産税の特例が解除される」など、所有者への影響は一気に大きくなります。
特定空き家かどうかを最終的に判断するのは行政であり、法的手続きに基づいた明確なプロセスが存在するのです。
誰かの主観で勝手に決めてるのかと思ったけど、そうじゃないのね。
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倒壊・衛生・景観など4つの判断基準を満たすと指定される
特定空き家に指定されるかどうかは、主に以下の4つの基準によって判断されます。
- 「倒壊などの危険性」
- 「衛生上の有害性」
- 「景観の著しい損なわれ」
- 「生活環境の悪化を招く恐れ」
たとえば、建物が傾いて今にも崩れそうな状態だったり、害虫や悪臭で近隣に迷惑をかけていたり、放置ごみが散乱している場合などが該当します。
これらに該当すると、市区町村が現地調査の結果をもとに「特定空き家」と判断する流れになります。
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特定空き家に指定されるとどうなる？3つの主なリスク
特定空き家に指定されると、所有者には大きな金銭的・法的負担が発生します。
単に「行政に注意される」だけでなく、税金の増額や強制解体といった深刻なリスクにつながるのです。
ここでは、特に注意すべき3つの主要なリスクについて詳しく解説します。
1. 固定資産税の優遇が外れ、税額が最大6倍に上がる
特定空き家に指定されると、最も影響が大きいのが「固定資産税」の増加です。
通常、住宅用地には「固定資産税が最大6分の1に軽減される特例」が適用されていますが、特定空き家に「勧告」が出るとその優遇が解除されます。
つまり、同じ土地でも、特定空き家に指定されるだけで税額が最大6倍に跳ね上がることになります。
たとえば、年間10万円だった税金が60万円になるケースもあり、放置すればするほど経済的負担が増していきます。
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2. 行政から改善・解体命令を受ける可能性がある
特定空き家に認定されると、行政から建物の「改善」や「解体」を命じられることがあります。
これは、建物の危険性や衛生状態が近隣に深刻な影響を与えていると判断された場合に出されるものです。
たとえば、倒壊の恐れがある家屋や、ゴミ・害虫の発生源になっている建物などが対象です。
命令を受けた後は、所有者自身が修繕や撤去を行う必要があり、対応を怠るとさらに厳しい措置に発展します。
「命令が出た時点」で行政が本格的に動き始めているサインであり、放置すればとんでもなく損失が拡大してしまうのです。
3. 「行政代執行」で解体費を全額請求されることも
行政の命令を無視し続けると、最終的には「行政代執行」が行われる場合があります。
これは、行政が所有者に代わって強制的に建物を解体・撤去し、その費用を後から請求する制度です。
実際に、数百万円単位の費用が請求されたケースもあり、しかも「支払い義務」を免れることはできません。
さらに、支払いが滞れば「差押え」や「延滞金」などのリスクも発生します。
このように、行政代執行は特定空き家における「最終的な警告」であり、所有者にとって大きな経済的打撃となります。
放置する前に、早めの相談や売却を検討することが現実的な解決策です。
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自分の空き家が特定空き家になりそう…どうすればいい？
「うちの空き家、もしかして特定空き家に指定されるかも…」と不安に感じていませんか？
実は、行政がいきなり「特定空き家」と判断することはほとんどなく、その前段階として「管理不全空き家」と呼ばれる状態に該当するケースが多いのです。
これは、適切に管理されていない空き家のことで、早めに改善すれば指定を回避できます。
ここでは、管理不全空き家の段階で取るべき3つの現実的な対処法を紹介します。
1. まずは自治体の空き家対策窓口に相談する
最初の一歩は、自治体の「空き家対策窓口」に相談することです。
なぜなら、行政は「管理不全空き家」を減らすため、助言や補助金制度などの支援を行っているからです。
たとえば、空き家の状態を確認してもらい、「現時点では特定空き家に該当しないが、改善が必要」といった指導を受けられることもあります。
また、自治体によっては修繕費や解体費用の一部を助成してくれる場合もあります。
このように、行政への早期相談は、リスクを最小限に抑える有効な手段です。
「相談する＝指摘される」ではなく、「相談する＝守る」ための行動と考えましょう。
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2. 倒壊・衛生・景観を改善するための簡単なメンテナンスを行う
次に大切なのは、空き家を少しでも良好な状態に保つことです。
草刈りやごみの撤去、外壁や屋根の点検といった軽いメンテナンスを行うだけでも印象は大きく変わります。
たとえば、月に一度の清掃や換気、郵便物の整理などを行うだけで、「放置されている」という印象を防ぎ、近隣からの通報も減らせます。
行政が「管理不全空き家」と判断するポイントは、“放置感”があるかどうかです。
少しの手入れで改善が見られれば、特定空き家への移行を防げる可能性が高まります。
定期的なメンテナンスは、最も手軽で効果的なリスク回避策といえるでしょう。
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3. 管理が難しい場合は「早めの売却・譲渡」を検討する
もし、遠方に住んでいたり、費用や体力的に管理が難しい場合は、早めの売却や譲渡を検討しましょう。
特定空き家に指定されてからでは、資産価値が下がり、売却が難しくなってしまいます。
特に、老朽化が進んだ物件は、一般の仲介ではなかなか買い手が見つかりにくい状況です。
しかし、空き家や訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば「現状のまま」でも対応可能です。
また、早期に手放すことで、固定資産税や管理コストといった維持負担から解放されます。
つまり、「管理不全の段階で動くこと」こそが、将来的なリスクを避ける最善の一手なのです。
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特定空き家になる前に売却すべき「３つの理由」とは？
特定空き家に指定されると、資産価値の下落や修繕・解体費の負担など、所有者に大きなデメリットが生じます。
しかし、指定される前に売却しておけば、こうしたリスクを避けつつ、スムーズに現金化することも可能です。
ここでは、特定空き家になる前に売却を検討すべき3つの理由を見ていきましょう。
1. 指定されると市場価値が大幅に下がってしまう
特定空き家に指定されると、その物件は「危険」「管理不全」とみなされ、市場価値が一気に下がります。
これが、買主側から見ると、倒壊や衛生面の不安が大きく、修繕コストを前提にした安値でしか取引きがなされないからです。
たとえば、同じ立地でも「特定空き家」の指定があるだけで、査定額が数百万円単位で下がるケースもあります。
また、行政による勧告や命令が履歴として残る場合もあり、それによって売却活動自体が難しくなることもあります。
「特定空き家に指定されてから動く」よりも、「指定される前に動く」ほうが、金銭的にも心理的にも圧倒的に有利なのです。
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2. 修繕・解体費用を自費で負担するリスクがある
特定空き家に認定されると、行政から修繕や解体の命令を受ける場合があり、このとき、修繕費や解体費はすべて所有者負担です。
たとえば、老朽化した木造住宅の解体には100万円〜300万円以上かかることも珍しくありません。
さらに、命令を無視すれば「行政代執行」が行われ、行政が解体を代行したうえで、費用を請求してくるケースもあります。
こうしたリスクを回避するためには、指定される前に売却しておくことが最も現実的です。
早めの判断が、経済的損失を防ぐ鍵となります。
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3. 早期売却なら固定資産税や管理コストの負担も軽くできる
特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が大幅に増します。
しかし、特定空き家になる前に売却すれば、こうした増税リスクを回避できます。
また、放置期間が長いほど、草刈り・清掃・修繕などの管理コストも積み重なります。
遠方に住んでいる場合は、交通費や委託費もかかるため、経済的・時間的な負担が大きくなりがちです。
早期に売却すれば、これらの出費から解放されるだけでなく、得た資金を他の資産運用や生活費に充てることもできます。
つまり、「売るタイミング」は“指定前の今”が最も賢明な選択なのです。
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特定空き家でも売れる？専門の買取業者に依頼する５つのメリット
「特定空き家に指定されると、もう売れないのでは？」と心配する方は多いですが、実際にはそんなことはありません。
老朽化や勧告を受けた物件でも、訳あり不動産の買取を専門とする業者ならスムーズに売却できます。
ここでは、特定空き家を専門業者に売ることで得られる5つのメリットを詳しく見ていきましょう。
1. 仲介では断られるような物件でも買取が可能
一般的な不動産会社では、老朽化が激しい空き家や、行政から指導を受けた物件は取り扱いを断られるケースが多いです。
なぜなら、仲介は「買主を探して成約する」仕組みのため、需要がない物件は売却が難しいからです。
実際、買主が見つからず何年も放置されている空き家はドンドン増え続けています。
その点、専門の買取業者は自社が直接買主となるため、買い手探しが不要です。
そのため、たとえば築年数50年以上の木造住宅や、雨漏り・傾きのある家でも、積極的に買い取ってくれます。
一般市場で敬遠されがちな物件でも、専門業者に依頼すれば現金化のチャンスが広がるのです。
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2. 老朽化・倒壊リスクがあっても「現状のまま」買取できる
特定空き家の多くは、老朽化が進み、修繕費が高額になるのがネックです。
しかし、専門の買取業者なら「現状有姿（げんじょうゆうし）」、つまり修繕せずにそのままの状態で買い取ってもらえます。
これは、買取後に業者が自社でリフォーム・再建築・解体などを行うため、売主に費用負担が生じない仕組みです。
たとえば、外壁が剥がれていたり、屋根が崩れかけているような古い空き家でも、積極的に買い取ってくれるのです。
3. 行政勧告を受けた物件にも柔軟に対応してくれる
特定空き家に指定されたり、行政から「改善勧告」を受けた物件でも、専門の買取業者なら柔軟に対応可能です。
なぜなら、こうした業者は空き家・再建築不可・事故物件など、一般市場では敬遠される物件の取り扱いを得意としているからです。
実際に、勧告済みの物件でも、業者が現地確認を行ったうえで買取・解体・再利用まで一貫対応するケースは多いです。
「行政から指導が入った＝売れない」というわけではなく、専門業者に相談すれば適切な出口を見つけることができます。
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4. 契約不適合責任が免除になる
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が原則として免除される点も大きなメリットのひとつです。
通常の仲介では、売主は引き渡し後に欠陥（雨漏り・腐食・シロアリなど）が見つかると修繕や賠償責任を負う可能性があります。
しかし、買取業者は不動産取引のプロであるため、法律上「現状有姿」での売買契約が可能です。
つまり、売却後に建物の欠陥が判明しても、売主が責任を負うことは基本的にありません。
これは、老朽化や損傷がある特定空き家を手放すうえで、非常に大きな安心材料となります。
売却後のトラブルを避け、「完全に手放せる」という点で、専門業者への売却はもっとも安全な選択肢といえるでしょう。
5. 査定から契約・現金化までが早く、手続きもスムーズ
専門の買取業者を利用するもう一つの利点は、圧倒的なスピードです。
通常の仲介では、買主探しや契約調整に数ヶ月かかることもありますが、買取なら査定から契約・入金まで最短数日で完了します。
また、登記・税金関係・解体手続きなども業者が代行してくれるため、売主の手間がほとんどありません。
遠方に住んでいる場合でも、オンライン査定によって対応可能な業者も増えています。
「今すぐ現金化したい」「面倒な手続きを避けたい」という方にとって、専門買取業者は最も現実的で安心な選択肢なのです。
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【プロ直伝】訳あり物件を最高値で売却するための最強売却術
訳あり物件を売却するために「専門の買取業者」が良いのは分かったけど、「一番高く買い取ってくれるのはどこの会社？」という疑問をお持ちの方は多いと思います。
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「訳あり物件」を最高価格で売却するには、以下の３ステップでOKです。
ステップ2：「無料査定」を依頼する
ステップ3：「買取価格」を比較して、一番高いところに売却する
ステップ1：訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップ
まずは、訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。
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単純に無料査定の査定額を比較し、一番高い会社を選ぶことをおすすめします。
ちなみに、価格差がそれほど大きくない時は、交渉するのもアリですが、その場合は営業マンが誠実かどうかをしっかり見て決めましょう。
まとめ｜特定空き家は「指定される前の行動」がカギ
特定空き家は、放置しているだけで税金負担や解体リスクなど、思った以上に大きな問題を招きます。
しかし、指定される前に自治体へ相談したり、専門の買取業者へ依頼することで、トラブルを避けながらスムーズに手放すことが可能です。
特に、買取業者なら老朽化や勧告を受けた物件でも「現状のまま」買い取ってくれ、契約不適合責任も免除されるため安心です。
面倒な手続きも代行してくれるため、遠方の物件でも負担なく対応できます。
「うちの空き家、大丈夫かな…」と思った今が、最も安全に行動できるタイミングです。
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