再建築不可物件の「処分の仕方」について悩んでいる方は多いと思います。
- 親から相続したけど建て替えられない
- 更地にしたらもっと大変だって？
- じゃあ、いっそ売ってしまおう！でも売れない・・・
などなど・・・
持っている不動産が「再建築不可物件」で、そのまま所有していてもどうにもならない。
かと言ってどうやって処分すればよいか分からないと、困っている方もいるでしょう。
そこで、今回は再建築不可物件の処分方法をすべて比較して、どの方法が一番おすすめなのかについて詳しくお伝えします。
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再建築不可物件の処分方法７選！徹底比較した結論
再建築不可物件の処分方法は、大きく分けて以下の７つがあります。
２：隣人に売却、または譲渡する
３：隣人から、隣の土地を買い取る
４：再建築不可を「可」にして不動産会社（仲介）に頼む
５：空き家バンクを利用して売却する
６：「みんなの0円物件」を利用して譲渡する
７：「専門の買取業者」に依頼する
それぞれのメリット・デメリットについて見ていきましょう。
１：一般的な不動産会社（仲介）にそのままの状態で頼む
まず、多くの方が真っ先に思い浮かべるのが、街角にある不動産会社に依頼するという方法でしょう。
不動産会社には買取と仲介がありますが、街角の一般的な不動産会社は「仲介」です。
この場合のメリットは、物件をまったくいじらずにそのままの状態で頼むわけですから、リフォームやメンテナンスの費用がかからないことが挙げられます。
ただし、再建築不可物件を仲介の不動産会社に相談して売却できるかと言えば、かなり厳しいと言わざるを得ません。
なぜなら、ターゲットが一般のお客様だからです。
仲介は、売主から依頼を受けてから、広告などを打って一般の購買層に向けて広く募集をかけますが、ほとんどのお客様は「再建築不可物件」と聞けば、まずは選択肢から除外します。
一般のお客様というのは、基本的に「マイホーム」としての物件を探しています。
当然のように、長く住み続けることを考えていますから、建て替えや大規模リフォームができない物件を欲しいと思う人は、相当少ないのです。
古くても建て替えられるならいいけど、リフォームもできないとなったら、考えちゃうわよね。
また、再建築不可物件は、ローンが通りづらいことでも良く知られています。
理由は、再建築不可物件は「建築基準法」が守られておらず、銀行も建て替えが出来ないことを分かっており「担保価値が低い」と判断されてしまうためです。
一般のお客様は、住宅ローンを組んで物件を購入されることが多いため、それが通らないとなると、ますます売れづらくなると言えるでしょう。
もちろん、中には住まいではなく「投資物件」として探している人もいますが、立地や条件、運用方法などを判断するのにかなり時間がかかるため、買い手はかなり付きづらいでしょう。
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２：隣人に売却、または譲渡する
２つ目の処分方法として挙げられるのは、隣人に売却、または譲渡するというものです。
隣の人が買ってくれるなら、手っ取り早くて良さそうな気がするわね。
これは、自分の再建築不可物件を買い取ることが、隣人にとってメリットが大きい場合には、交渉しやすいと言えます。
ただし、隣地の所有者と交渉する手間がかかることはもちろん、そもそも隣地の所有者とあまり面識がない場合もあるかもしれません。
また、譲渡なら問題ありませんが、売却の場合、その隣人が再建築不可物件を売りたがっているあなたの足元を見て、大幅な値下げを要求することも考えられます。
そのため、一般の方がこの方法で売却するのはハードルが高いといえます。
３：隣人から、隣の土地を買い取る
３つ目の処分方法として挙げられるのは、逆に隣の土地を買い取るというものです。
物件が「再建築不可」になってしまう条件の一つに「道路に接している敷地の間口が２ｍ未満」ということが挙げられます。
旗竿地（はたざおち）になっている土地なら「間口が２m未満」がネックになっていることが多いです。
その場合、以下のように隣地とくっ付けて敷地を一つにまとめられれば、キレイな正方形や長方形の土地になり、不動産の価値がグンと高くなり、売却もしやすくなります。
ホントだ、一気にふつうの土地になった感じがするから、これなら売れそうね。
ただし、隣の土地を買い取るために、かなりまとまった資金が必要になります。
また、この方法も隣人との関係が良好であることが必須条件ですし、そもそも交渉に応じてくれなければ、まったく無理な方法です。
同じく価格を吹っかけてくる隣人もいますので、かなり厳しいと言えるでしょう。
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４：再建築不可を「可」にして不動産会社（仲介）に頼む
再建築不可の物件を「再建築可能」にすることが出来れば、通常の不動産売却と同じレベルになりますので、仲介の不動産会社に頼むのもありでしょう。
再建築不可を「可能」にするためには多くの場合、4m以上の道路に2m以上の「接道義務」を果たしていないという原因をクリアする必要があります。
これらの原因を改善するためには、以下のような方法があります。
| １、隣の土地の一部を買い取り、接道義務を満たす | 隣の土地の「一部」を買い取り、2m未満の間口を広げることで再建築可にする方法 |
| ２、隣の土地の一部を借りて、接道義務を満たす | 隣の土地の一部を買い取ることで、一時的に2m未満の間口を広げることで再建築可にする方法 |
| ３、隣の土地の一部を「等価交換」して接道義務を満たす | お互いの土地の広さは変えず、同じ面積を等価交換することで、再建築可にする方法 |
| ４、セットバックする | 家の前の道路が幅４ｍ未満の場合、道路に面した敷地をセットバック（後退）させて「幅４ｍ以上」の条件を満たす方法 |
| ５、管轄の自治体に問い合わせる | 再建築不可条件は地域によっても違うため、管轄の自治体に問い合わせて、解決策を聞く方法 |
| ６、位置指定道路の申請をする | 物件に接している道路が私道の場合、「位置指定道路」の申請を行い、再建築可にする方法 |
| ７、43条但し書き申請をする | 接道はしていないが、公園や広場、水路や農道などが隣接している場合に「但し書き申請」を行い、再建築可にする方法 |
- 以下のページに詳しく書いていますので、詳細を知りたい方はご覧ください。
５：空き家バンクを利用して売却する
空き家バンクってなに？
「空き家バンク」とは、地方公共団体のホームページなどで、地域の空き家情報を提供する仕組みのことを指します。
自治体、もしくは自治体から委託を受けた団体が運営しているのが一般的です。
流れとしては、売主から受け取った「空き家の情報」を、自治体の職員が専用サイトに登録し、希望者を募るというものです。
空き家バンクに登録しておくと、自治体が窓口となって空き家を利用したい人や、買いたい人を紹介してくれるため、買いたい人が見つかる可能性はあるでしょう。
ただし、「再建築不可である」という情報も一緒に掲載されるため、他の空き家情報に比べて条件が悪くなるのは否めません。
空き家バンクの登録にリスクはありませんが、掲載された「再建築不可」という言葉を見ただけで敬遠される可能性は高いため、売却できるかどうかは不透明です。
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６：「みんなの0円物件」を利用して譲渡する
「みんなの０円物件」は、処分に困った売れない空き家を「あげたい人」と「ほしい人」のマッチングを支援するサービスです。
全国対応なので、どの地域の物件でもOK。
ちなみに、再建築不可物件以外でも、管理していない更地、未登記家屋、空き店舗、ビル、工場、倉庫、蔵、農地など、どんな状態の物件でも登録が可能です。
売却ではありませんが、固定資産税などの維持費から一刻も早く逃れたい、売れなくていいので「もらってほしい」などのお悩みを抱えている方には、ピッタリのサービスと言えます。
掲載料は一切かかりません、つまり「0円」です。
プランが２つ選べます。
| 0円プラン | 掲載した情報の問合せ対応から契約、所有権移転まで、すべてをご自身で進めるプラン。とにかく安く不動産を処分したい方にオススメです。 |
| おまかせプラン | サイト運営会社が取引をサポートして交渉・手続きなど所有権移転を進めるプランで費用が 165,000円（税込）かかります。ただし、すべてを一括してサポートしてくれるため、とにかく楽に不動産を処分したい方にオススメです。 |
どちらにせよ、掲載するのは「完全無料」です。
なので、売却ではなく「譲渡」でOKという方は、登録しておくと良いでしょう。
※登録は1分。掲載料「0円」です。
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７：「専門の買取業者」に依頼する
再建築不可物件の処分は「専門の買取業者に依頼する」ことが1番おすすめであることは、冒頭でもお伝えした通りです。
なぜなら、「専門の買取業者」なら、再建築不可物件を再生するためのノウハウや、独自の販売ルートをたくさん持っているため、高額買取が可能だからです。
シロウト目には「無価値」に見えるような物件が、「お宝物件」に化けるようなことも、決して珍しいことではありません。
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再建築不可物件を一番高く売る方法は「専門の買取業者」
再建築不可物件を売却するのに一番おすすめな方法は「専門の買取業者」に頼むことです。
その代表的な理由を、３つご紹介します。
１，スピーディーな売却・現金化ができる
専門の買い取り業者は、ふつうの不動産会社とは違い、「再建築不可能物件」の扱いに長けており、経験も豊富です。
物件を再生する独自ノウハウや、販売ルートを持っているため、普通の不動産会社であれば断られてしまうような物件でも、スムーズに買取をしてくれます。
現金化もスピーディーで、早ければ即日現金にしてもらえるケースもあります。
２，仲介手数料がかからない
ふつうの不動産会社（仲介業者）による売却の場合、「成功報酬」として仲介手数料が発生します。
一般的に仲介手数料は取引金額の5%ほどなので、場合によっては、100万円以上かかるケースもあります。
その点、専門業者の場合、直接取引になるので、仲介料はかかりません。
もちろん、通常の不動産会社（仲介業者）に頼むよりも、高額で買い取ってくれる確率が圧倒的に高いです。
３，契約不適合責任（旧・瑕疵（かし）担保責任）を負わなくてよい
「契約不適合責任（旧・瑕疵（かし）担保責任）」というのは、買主が購入後に欠陥を見つけた場合、売主が賠償などを行うという責任のことです。
仲介業者の不動産売却による瑕疵担保責任は、売却からおよそ2～3カ月の期間があります。
つまり、一般の不動産会社（仲介業者）の場合は、万が一売却できたとしても、2～3カ月間は安心できないということです。
例えば、この期間中に「雨漏りする」というクレームがあった場合、その修理費用は売主が出さなければならなくなります。
ちょっとした雨漏りならまだしも、酷い場合には膨大な費用がかかるケースも考えられます。
その他にも、シロアリに浸食されているのに気づかず引き渡しした結果、大規模な対策工事が必要となったというケースなども少なくありません。
「専門の買取業者」の場合は、このような契約不適合責任（旧・瑕疵（かし）担保責任）を追わずに済みますから、売却した後も安心なんですね。
「再建築不可条件付き」などの条件が付いている物件にはトラブルが付き物ですので、その責任を負わされないというのは、売る側にとっては非常にありがたいことです。
建物もそのまま買い取りしてくれるので、リフォーム資金も必要ありませんし、買い手を探したり、交渉する手間もかかりません。
査定は「完全無料」なので、再建築不可物件の売却をお考えなら、専門の買取サービスを試してみるといいですよ。
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まとめ
今回は、再建築不可物件の処分方法について解説しました。
再建築不可物件を処分するための代表的な方法は以下の７つ。
１：一般的な不動産会社（仲介）にそのままの状態で頼む
２：隣人に売却、または譲渡する
３：隣人から、隣の土地を買い取る
４：再建築不可を「可」にして不動産会社（仲介）に頼む
５：空き家バンクを利用して売却する
６：「みんなの0円物件」を利用して譲渡する
７：「専門の買取業者」に依頼する
譲渡の場合は、「みんなの０円物件」も良いですが、売却する場合の1番のおすすめは、専門の買い取り業者に頼むことです。
その理由についてもお伝えしましたね。
査定は「完全無料」ですし、しつこい営業等もまったくないので、再建築不可物件の処分でお悩みなら一度相談してみるといいですよ。
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