再建築不可物件を所有している方で「地震にあったらどうしよう！？」と、心配されている方は多いと思います。
- 地震で倒壊したらどうなる？
- 地震保険に入るべきか？
- 地震の損害時の費用はどうなるのか？
等々、建物が古ければ古いほど、不安材料はどんどん出てくるでしょう。
建物が倒壊して更地にした場合に、どうなるのかも気になりますよね。
そこで、今回は再建築不可物件が地震にあった場合のリスクと解決方法についてご説明します。
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再建築不可物件が地震にあった場合のリスクとは？
まず、もしも再建築不可物件が地震にあった場合には、どのようなリスクが考えられるでしょうか？
（１）倒壊しやすい
再建築不可物件は、地震が発生した場合、現在の新しい建物に比べるとかなり倒壊しやすいと言えます。
なぜなら、再建築不可物件は、現在の建物建築に関する法律ができる前から建っている物件がほとんどだからです。
築年数が５０～６０年経っているものも多く、近年の建物に比べて「耐震性能」が低いため、非常に貧弱なのです。
想像したくないことですが、もしも住んでいる再建築不可物件が倒壊すれば、住まいがなくなるだけではなく、命の危険にさらされることも考えられます。
また、運良く体が無事であっても、再建築不可であるため新たな土地を見つけて住居を建て直す必要があり、経済的な負担は非常に重くなります。
（２）火事で燃えやすい
地震が元で火事が発生することは多いですよね。
特に、再建築不可物件は、現在の建築基準法に沿って建てられた建物より燃えやすい傾向にあります。
また、火災になった場合も、現在の建物に比べると被害が大きくなる可能性も高いです。
なぜなら、再建築不可物件は、「耐火性能」も現在の法律で定められた基準を満たしていないことが多いからです。
一度火事になってしまうと火の回りが早く、燃えやすい物件と言えるわけですね。
火事になれば、倒壊と同様、命の危険にさらされるだけでなく、家自体を失うことになります。
さらに、近隣住居に燃え移ったりすれば責任問題にも発展する可能性があります。
- 隣の家に燃え移った場合の賠償責任は？
「失火責任法」という法律では、火災が過失であった場合の賠償責任は問われないとなっています。
しかし、記載には「重大な過失がある場合は除く」とあります。
つまり、その空き家の持ち主に重大な過失があった場合は、責任を問われるわけですから、所持している再建築不可物件の管理が劣悪だったりすれば、その可能性は高くなるでしょう。
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（３）損害賠償を請求される可能性がある
地震による倒壊等が原因で通行人や隣の家に被害が発生するケースも考えられます。
その場合、建物の管理状況によっては、多額の損害賠償を請求されるおそれがあります。
築年数が古く、耐震性能・耐火性能を満たしていない再建築不可物件は、地震により他人に被害を与える可能性が高く、損害賠償を請求される可能性が高い物件と言えます。
他人にケガをさせてしまうと数百万円から数千万円、もしも命にかかわるような場合は、数千万円から数億円の損害賠償の可能性もあります。
このように再建築不可物件を建物付きで持っていると、地震に対するさまざまなリスクを心配せざるを得ないわけですね。
じゃあ、地震が怖いからと言って「更地」にすればいいのかと言うと、そうも行かないのが現状です。
実は、再建築不可物件は更地にした方がデメリットは大きくなるのです。
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再建築不可物件が地震による倒壊で更地になると？
では、再建築不可物件を更地にすることで、どんなリスクがあるのかを３つに分けて説明します。
（１）もう一度建て直すことが出来ない
再建築不可物件は、倒壊や解体する原因が地震であったとしても、1度更地になってしまうと、そのままでは2度と建物を建て直すことができません。
そのため、駐車場や畑として利用するか、資材置き場等にして業者に貸し出すなどしか利用価値がなくなってしまいます。
住んでいる自宅が倒壊して新たに建てたい場合、別の場所に土地を用意する以外に方法がありません。
（２）固定資産税が跳ね上がり、維持コストが高くなる
土地にかかる固定資産税は「地方税法」という法律によって、住宅が建った状態の方が更地の状態に比べ「約8割程度安く」なるようになっています。
つまり、建物があった方が税制的に優遇されるわけです。
しかし、地震で更地になった場合、再建築不可物件は建て直しができないので、更地の状態で保有し続けなければなりません。
そうすると建物がある状態に比べ、固定資産税で約６倍、都市計画税で約３倍、税金の負担が増えてしまいます。
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（３）売ることが難しくなる
再建築不可物件は、１度更地にしてしまうと建物を建て直すことが出来ない物件です。
それを更地にすると、建物が存在する時よりも一層条件が悪くなるため、さらに売れにくくなってしまいます。
具体的には、建物が建てられない土地のため、マイホームのために物件を探している人がいても、見向きもされない可能性があります。
また、再建築不可物件は再利用することが難しいため、査定額が驚くほど低くなるケースも珍しくありません。
では、再建築不可物件を所有している場合、地震のリスクにはどのように向き合えば良いのでしょうか？
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再建築不可物件の地震リスクに対する解決法
再建築不可物件が地震に遭遇することを想定した「解決法」を３つご紹介します。
（１）地震保険に加入する
まずは、地震に備えて「地震保険」に加入するのは１つの方法です。
地震保険は、地震を原因とした倒壊や火災について、保険金が支払われます。
ただし注意したいのは、地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットでのみ加入が可能であるという点です。
また、建物の被害状況によっては、保険金が全額支払われない場合もあるため、経済的な負担を１００％保障するものではないことを覚えておく必要はあるでしょう。
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（２）リフォームする
再建築不可物件は、地震による倒壊リスク・火災リスクが高い物件ですが、リフォームすることによりある程度リスクを減らすことができます。
ただし、増築部分が10㎡を超える大規模なリフォームは「建築確認」が必要であり、建て替えと見なされるため、できない可能性があります。
「建築確認」とは、建築基準法に基づき一定の規模の建物を建てる際に、所在の市町村に届け出なければならない制度のことです。
増築部分が10㎡を超えるリフォームも建築確認が必要となります。
また、再建築不可物件は道路からのアクセスが悪い物件が多いため、重機が入れなかったり、資材置き場の確保の必要があったり、通常よりも工事費用が高額になる可能性が高いことは覚えておくと良いでしょう。
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（３）再建築不可が「可」になるようにする
再建築不可物件は、道路との接道面を拡張するなどして「法律の基準」に満たすようにすれば、再建築が可能になることが多いです。
例えば、隣接している土地の持ち主に交渉して売却してもらうのは一つの手です。
または、隣の土地の一部を借りたり、お互いの敷地面積は変えずに「等価交換」するというのも、可能な方法の一つです。
ただし、どれも隣地の所有者との関係が良好であることが条件ですし、土地を取得するために大きな資金が必要となったりするため、一般的にハードルが高い方法と言えるでしょう。
物件に接している道路が「建築基準法」の基準（幅４ｍ）を満たしていない場合の再建築不可であれば、セットバックして基準を満たすという方法があります。
しかし、セットバックした部分の土地は自分のものではなくなりますし、資金的に余裕がある場合に限られますので、これもハードルが高い方法と言えます。
その他、位置指定道路の申請をしたり、43条但し書き申請をする等の方法もありますが、どれもそれなりのリスクと手間がかかることを覚えておきましょう。
詳しくは以下の記事で説明していますので、よろしかったらご覧ください。
いろいろな条件を踏まえると、「いっそのこと売却したい！」という方もいらっしゃるでしょう。
そこで最後に、そんな再建築不可物件の「賢い売却方法」についてご説明します。
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再建築不可物件を売りたい！一番おすすめの方法は？
売りづらい再建築不可物件を売却するには、以下の４つの方法が考えられます。
（１）再建築を可能にしてから売る
再建築不可物件は、道路との接続で法律の基準を満たしていない物件です。
そこで、法律の基準を満たすように、隣の土地を買い取ったりなど、再建築を可能にしてから売却する方法があります。
隣接した土地を快く譲ってくださる方がいれば、とても有効な方法となるでしょう。
ただ、先ほどもお伝えしましたが、一般的には隣地の所有者との交渉や資金だったり、不動産の知識も必要になるため、手間とコストがかかります。
（２）隣地の所有者に売却する
今度は逆に、自分の再建築不可物件を隣地の所有者に買い取ってもらう方法です。
隣地の所有者に買い取ってもらうことで、隣地の所有者にとっても、土地の活用方法が広がるなどのメリットがあれば、検討できる方法と言えるでしょう。
ただし、そもそも隣地の所有者が買い取りする意思がないと実現できない方法です。
また、買い取りする意思があっても、資金が用意できるかなどのハードルがあります。
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（３）地元の不動産（仲介）業者に依頼する
自分で売ることは難しそうだからと、地元の不動産（仲介）業者に依頼するという方法もあります。
しかし、再建築不可物件は一般的な不動産とは違い「特殊な物件」です。
そのため、専門的なノウハウがない不動産業者では、なかなか売れずに足踏みしたり、「売れないから」と、査定すらしてくれない業者もあるくらいです。
また、一般の不動産業者は仲介業者のため、手数料が高額になったり、手続きが何段階にも渡って面倒だったり、数々のデメリットがあります。
（４）専門の買取業者に売却する
手間やコストを考えた場合、一番おすすめなのが「専門の買取業者」に売却する方法です。
なぜでしょうか？
それは、専門の買取業者は、普通の仲介業者や一般の方にとっては売りにくい再建築不可物件でも、独自のノウハウを持っているからです。
実は、再建築不可物件が「高値買取」になるか、安く買い叩かれるかは「業者次第」です。
依頼した業者が再建築不可物件を最初から「売れない」と思い込んでいることも多く、「買取拒否」や買い叩かれたりする物件は、とても多いのが実情です。
しかし実は、現代の価値観は多様化しているため、どんな物件にもニーズがあり、一見「無価値」のような物件にも無数の再生方法があります。
それを独自ノウハウとして持つ「専門業者」だからこそ、一般の仲介業者ではできない「高額買取」が可能になるわけですね。
また、専門の買取業者は、仲介を通さずに「直接の買取」をしてくれます。
そのため、余計な仲介手数料を取られることもありませんし、買い手を探す手間や交渉する手間も省くことが出来ます。
さらに、買取はとにかくスピードが速いため、最短で「即日に現金化」が出来るのも、おすすめのポイントです。
査定は「完全無料」なので、もしもあなたが再建築不可物件のことでお悩みなら一度試してみるといいですよ。
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まとめ
今回は、再建築不可物件が地震に遭った場合のリスクと解決方法をお伝えしました。
再建築不可物件は、地震の際の倒壊リスク・火災リスクが高い物件です。
また地震により建物が倒壊した場合は、再度建て直すことができず、固定資産税などの維持費もかさみ、売却も難しくなります。
地震保険に加入したり、リフォームを行うことでリスクを軽減することは可能ですが、一般的に所有し続けるハードルが高い物件です。
売却する場合の1番のおすすめは、専門の買い取り業者に依頼する方法です。
専門の買い取り業者に依頼すれば、売却時の手間がかからず、買い取り額も高額になる可能性があります。
完全無料で査定できるので、再建築不可物件のことでお悩みなら一度試してみると良いでしょう。
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