「再建築不可物件を売りたいけれど、契約不適合責任が怖い…」そんな不安を抱えていませんか？
再建築不可物件は、建て替えができない・ローンが組めないなどの理由から、売却時にトラブルが起きやすい特殊な不動産です。
とくに、契約不適合責任の理解が不十分なまま売却を進めると、「説明不足」や「誤認」を理由に損害賠償を請求されるケースも少なくありません。
そこで今回は、再建築不可物件を売る際に知っておくべき「契約不適合責任」の仕組みと、リスクなく安全に売却する方法について解説します。
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契約不適合責任とは？2020年民法改正で変わった「売主の責任」
2020年の民法改正によって「瑕疵（かし）担保責任」は「契約不適合責任」へと変わり、売主が負う責任の範囲が明確化されました。
特に、再建築不可物件では、買主への説明不足がトラブルに直結することもあるため、法改正の内容をしっかり理解することが重要です。
そこでまずは、契約不適合責任の基本、売主が負わなければならない「４つの責任」、そして再建築不可物件で問題となるケースについて分かりやすく解説します。
契約不適合責任の基本｜旧・瑕疵担保責任との違いは？
契約不適合責任とは「契約内容と異なる状態で不動産を引き渡した場合」に売主が負う責任のことです。
従来の「瑕疵（かし）担保責任」は、隠れた欠陥がある場合のみが対象でしたが、改正後は「契約内容に適合していない状態」まで範囲が広がりました。
たとえば、「再建築できる」と説明していたのに、実際は再建築不可であった場合、これは契約不適合に該当します。
つまり、買主が契約内容通りの物件を受け取れなかったとき、売主は責任を問われる可能性があるということです。
また、買主は不適合を知ってから「1年以内に通知する必要がある（民法566条）」ため、売主側は「説明を尽くす」ことでトラブルを防ぐ余地があります。
さらに、不動産会社を介する場合には「再建築不可である旨」を重要事項説明書に記載する義務（宅建業法35条）があり、記載漏れは宅建業法違反となるおそれもあります。
このように、「契約不適合責任」は、売主にとってより厳しい制度となっており、事前の説明と契約内容の確認が重要です。
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契約不適合で売主が負うべき「4つの責任」とは？
契約不適合がある場合、買主は民法562〜565条に基づき、以下の4つの対応を選択できます。
- 修補（修理）
- 代金減額
- 契約解除
- 損害賠償請求
たとえば、引き渡し後に「雨漏り」や「基礎のひび割れ」等が見つかった場合、買主は修補を求めることができます。
修理が不可能な場合は「代金の一部返還」、さらに重大な違反であれば「契約解除」や「損害賠償」に発展する可能性もあります。
売主にとっては、売却後に想定外の責任を負うリスクがあるため、契約内容と説明事項を事前に明確化しておくことが重要です。
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再建築不可物件に「契約不適合責任」が適用されるケース
「再建築不可物件」という事実に関しても、売主が誤った説明をしたり、制限を明確に伝えなかった場合には「契約不適合責任」が発生します。
たとえば「再建築不可」を「再建築可能」と誤って伝えてしまったり、「接道義務を満たしている」と虚偽の説明をした場合が該当します。
また、「再建築できない」旨を明確に告知しなかった場合も、買主から「説明不足」として責任を問われる可能性があります。
実際、再建築不可であることを説明しなかったために契約解除や損害賠償が認められた判例（東京地裁 平成27年3月31日）も存在します。
知らなかったでは済まされず、売主が確認を怠った場合にも「過失」とみなされる可能性があります。
したがって、再建築不可物件を売却する際は、契約書に「制限内容」を明記し、書面と口頭での二重説明を徹底することが必要なのです。
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再建築不可物件とは？売却前に知っておきたい基礎知識
ところで「再建築不可物件」って、どんな不動産のことなの？
この仕組みを知らないまま売却を進めると、買主とのトラブルや説明不足による損害賠償に発展するおそれがあります。
なぜ再建築ができないのか、どんな法律が関係しているのかを正しく把握しておくことが、安全な取引への第一歩です。
では、再建築不可物件について解説しましょう。
再建築不可物件の定義と「再建築できない」理由
再建築不可物件とは、法律上の条件を満たしていないために「建て替えが認められない土地や建物」を指します。
多くの場合、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことが原因です。
具体的には、古い住宅地の奥まった敷地で、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していないケースなどが典型として挙げられます。
このような土地では、新しく建物を建てる許可（建築確認申請）が下りず、老朽化しても修繕やリフォームで使い続けるしかありません。
つまり、再建築不可物件とは「建て替えの自由がない不動産」であり、売却時にはこの制限を必ず買主へ説明する義務があるのです。
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建築基準法による接道義務と再建築制限の関係
再建築が制限される最大の理由は、建築基準法第43条にある「接道義務」にあります。
建築物を建てるには、原則として幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと法律で定められています。
しかし、昭和期以前に開発された地域では、狭い路地や私道に面した土地が多く、これらは要件を満たさないため再建築ができません。
たとえば、旗竿地（はたざおち）のように細い通路で道路に接している場合、建築許可が下りないケースが非常に多くなります。
一部には「43条但し書き許可」と呼ばれる特例もありますが、自治体の判断によるため必ずしも認められるとは限りません。
後々のトラブルを招かないためにも、売主は、自分の物件がどの条件に該当するのか、事前に行政へ確認しておくことが重要です。
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再建築不可物件が売れにくい3つの理由
再建築不可物件が市場で敬遠されるのは、主に3つの要因があります。
2. 住宅ローンが利用できない
3. 将来的な制約が敬遠される
一つ目の理由として、建て替えができないため「資産価値が下がりやすい」ことが挙げられます。
通常の土地は、建物を新しく建て替えることで価値を維持できますが、再建築不可ではそれが不可能です。
老朽化が進むほど建物の価値は下がり、土地としても使いづらいため、全体の評価が落ちてしまいます。
二つ目に、金融機関が担保価値を認めにくく「住宅ローンが利用できない」点が挙げられます。
ローンが組めないということは、買主が現金で購入するしかなく、購入希望者が大幅に減ります。
結果として、一般の市場では需要が極端に限られ、価格交渉でも売主が不利な立場に立たされやすくなります。
第三に、買主が将来的な制約を嫌い「購入をためらう」傾向が強いことです。
再建築不可という言葉から「自由に使えない」「売却が難しい」といったマイナスイメージを持たれやすく、仮に興味を持ったとしても、将来の資産価値を考えて購入を見送るケースが多く見られます。
このように、再建築不可物件は「価値が下がる・融資が受けられない・買い手が付きにくい」という三重のハンデを抱えているからこそ、売れづらいのです。
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再建築不可物件の売却で起こりやすいトラブル事例
再建築不可物件は、通常の不動産に比べて法的な制限が多く、売主・買主の双方に誤解が生じやすい物件です。
特に「再建築ができない」という点を正しく理解しないまま取引すると、後から大きなトラブルに発展することがあります。
ここでは、実際に起こりやすい代表的なトラブルを3つ取り上げ、原因とリスクを解説します。
1. 「再建築できない」と知らずに購入されたケース
もっとも多いのは、買主が「その土地に新しい家を建てられる」と思い込んで購入してしまうケースです。
たとえば、売主が「将来は建て替えすればいいですよ」と曖昧に説明したまま契約を結んだとします。
ところが、買主が後から再建築不可と知れば、「説明と違う」として契約解除や損害賠償を求めてくる可能性があります。
このようなトラブルは、たとえ売主に悪意がなくても発生します。
「建て替えできるかどうか」を明確に説明しなかった時点で、契約不適合責任を問われるリスクがあるためです。
つまり、売主は「再建築不可」であることを契約書・重要事項説明書の双方に記載し、口頭でもしっかり伝える必要があるのです。
何となくの会話で話を進めると、後々大変なことになる可能性が高いのね。
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2. 「説明不足」による契約解除・損害賠償トラブル
次に多いのが、売主が「再建築不可である」こと自体は説明したものの、その制約の内容を十分に伝えなかったためにトラブルとなるケースです。
たとえば、「建て替えはできないが、リフォームなら可能」と伝えていたとしても、買主が「自由に改築できる」と誤解すれば、契約後に不満が生じます。
結果として「説明不足」とみなされ、契約の解除や代金の一部返還、場合によっては損害賠償請求へと発展します。
再建築不可という言葉ひとつでは買主に正確なイメージが伝わらないため、具体的に「どの程度制限があるのか」「何ができて何ができないのか」を丁寧に説明することが重要です。
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3. 「現状有姿での売却」でも責任を問われる可能性
「現状有姿」とは、「現状のまま引き渡す」という意味で使われる言葉です。
売主の中には「現状有姿で売れば責任を負わなくていい」と考える方もいますが、これは完全なる誤解です。
たとえ、現状渡しであっても、契約内容と異なる説明をしていれば契約不適合責任を問われます。
たとえば、「再建築不可であることを明示していなかった」「土地に越境部分があった」などの場合が該当します。
現状有姿という言葉は、「売主の責任をすべて免除する魔法の文言」ではありません。
むしろ、曖昧な説明のまま契約した結果、後から買主のクレームが入ることが少なくないのです。
このように、再建築不可物件では、売却前の説明が不十分なだけで大きなトラブルを招く可能性があることを忘れてはいけません。
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リスクを避けるための対策｜契約不適合責任を回避する3つの方法
再建築不可物件の売却で「契約不適合責任」が大きなリスクになることは、前述した通りです。
しかし、事前に正しい対応を取れば、売主の負担を軽減し、トラブルを回避することは十分可能です。
ここでは、売却前に検討しておきたい3つの代表的な対策を紹介します。
1. 売買契約書に「免責特約」を盛り込む
まず取り入れやすい方法が、売買契約書に「契約不適合責任を免除する特約」を明記することです。
この特約を入れることで、売主が引き渡し後に責任を問われる範囲を限定できます。
たとえば、「本物件は現状有姿で引き渡し、売主は契約不適合責任を負わない」という文言を記載しておくのが一般的です。
ただし、特約があるからといって万全ではありません。
売主が「再建築不可であることを知っていたのに説明しなかった」場合など、重要な事実を意図的または過失で伝えなかったと判断されれば、特約の効力は失われます。
つまり、免責特約はあくまでリスクを軽減する手段であり、誠実な情報開示とセットで行うことが前提となります。
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2. 建物状況調査（インスペクション）を実施する
インスペクション（建物状況調査）は、建物の状態を第三者が客観的に確認する制度で、説明責任を果たす証拠として有効です。
専門の建築士が建物の劣化状況や雨漏り・シロアリ被害などを客観的に調査し、結果を報告書にまとめてくれます。
この報告書を買主に提示することで、物件の状態を「第三者の証拠」として示すことができます。
結果として「説明が不十分だった」「欠陥を隠していた」といった買主の主張を防ぐことにつながります。
さらに、調査結果をもとに契約書へ「現状を理解のうえ購入する」と明記すれば、売主が後から「契約不適合責任」を問われる範囲を明確にできます。
つまり、インスペクションは「責任を免除する」というよりも、「責任を明確にし、誤解を防ぐ」ための有効な手段になりえるというこです。
ただし、費用（5万円〜15万円程度）や時間（約1〜2週間）がかかり、欠陥が見つかれば修繕を求められる可能性もあります。
そのため、「安全性を優先したい人向けの方法」と考えるのが現実的です。
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3. 買取業者へ売却して契約不適合責任を免除する
結論としては、もっとも確実にリスクを避けたい場合は、「専門の買取業者」に売却する方法が一番です。
一般の買主への仲介売却とは異なり、買取業者への売却では、原則として「契約不適合責任」が免除されるのが一般的です。
信頼できる買取業者は「再建築不可物件」や「築古不動産」の法的リスクを理解しており、事前調査や説明の手間を売主に求めることがありません。
さらに、査定から契約・現金化までの流れが早く、売主の負担が圧倒的に少ないのも特徴です。
また、「残置物の撤去」や「老朽建物の現状引き渡し」にも対応してくれるため、追加費用をかけずに手放すことができます。
「安全」「スピード」「手間のなさ」を重視するなら、最も現実的でリスクの少ない選択肢です。
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再建築不可物件を安全に売却するなら「専門の買取業者」がおすすめ
再建築不可物件を安全に売却したいなら、契約不適合責任が免除される「専門の買取業者」が最適です。
では、なぜ買取業者への売却がおすすめなのか？その仕組みとメリットを詳しく解説します。
契約不適合責任が免除される理由と仕組み
専門の買取業者に売却する最大のメリットは、「契約不適合責任」が原則として免除されることです。
仲介を通して個人に売却する場合、売主には「物件状態」や「法的制限」について説明する義務があります。
その点、「専門の買取業者」は不動産取引のプロであり、物件の欠陥や制限を自ら調査・把握した上で購入します。
そのため、「知らなかった」「説明が足りなかった」といった理由で、売主が責任を問われることは一切ありません。
また、買取業者との契約では、「売主に不利な特約を避けるための明確な取り決め」がなされるため、契約後に損害賠償を請求されるリスクもないのです。
つまり、買取業者への売却は「専門知識を持つ相手に安心して引き渡せる」取引形態なのです。
残置物や老朽化物件でもそのまま買取可能
買取業者を利用するもう一つの大きな利点は、「現状のまま売却できる」という点です。
一般の仲介では、古い家やゴミ屋敷状態の物件は清掃や修繕を求められることが多く、売主が片付け費用や修理費を負担しなければならないケースがほとんどです。
しかし、専門の買取業者は、老朽化した建物や残置物が残ったままの物件でも、そっくりそのまま買い取ってくれます。
内部が傷んでいても、リフォームや再利用を前提に査定するため、売主が費用をかけて整える必要はありません。
特に、遠方に住んでいる相続人や高齢の所有者にとっては、片付けや修繕の負担がなくなるのは大きなメリットです。
査定から現金化までが早く、トラブルの心配も不要
専門の買取業者への売却は、現金化のスピードが圧倒的に早いことも大きなメリットです。
仲介のように買主を探す時間が不要なため、査定から契約、入金までが非常に早いのです。
早ければ即日〜1週間ほどで現金化できるケースもあり、急ぎの売却を望む方にとっては最高の選択肢となります。
さらに、業者は「法的知識」と「実務経験」が豊富なため契約内容が明確で、個人への売却で起きがちなトラブルの心配も一切ありません。
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再建築不可物件の売却では、契約不適合責任の理解と対策が欠かせません。
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