再建築不可物件を所有されている方の中で、古い建物をリフォームしたらいいのでは？とお考えの方は多いでしょう。
- 不動産を相続して建て替えようとしたら再建築不可だった
- 建て替えが不可でもリフォームは可能かもしれない
- 経済的な負担を少しでも軽くしたい
そのようなことをお考えの方に向けて、再建築不可物件のリフォームのメリット・デメリットに
ついて詳しくお伝えします。
ただし、再建築不可物件のリフォームには厳しい条件がありますし、「工事費用が割高」「ローンが組みづらい」といったリスクがあります。
そのため、もしも手放すことを考えている方は、１番高値がつきやすい専門の買取業者で「無料査定」を受けてみるのがおすすめです。
リフォームして持ち続けるかどうかの判断材料にもなりますので、お気軽に試してみてくださいね。
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再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、一度建物を壊してしまうと再び建設することが出来なくなる物件のことです。
たとえば、あなたが家を買おうとしている土地が、今の家を壊したら、二度と新しい家を建てられないとしたらどうでしょうか。
それが「再建築不可物件」です。
なぜそんな土地があるのかというと、一番は道路の問題があります。
都市計画区域や準都市計画区域内にある土地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという法律があります。
これは、火事等の災害や事故があった時、安全を確保するために消防車や救急車が入れるようにするためのものです。
もし道路に接していなかったり、道路が狭かったりしたら、再建築不可物件になってしまいます。
そんな再建築不可物件は、安く買えたり、税金が安かったりするメリットがありますが、それ以上にデメリットがたくさんあります。
一番のデメリットは、建て替えや増改築ができないことです。
例えば、もし家が古くなったり、家族構成が変わったりして住みにくくなったとしても、新しく建て替えることができないわけです。
そこで多くの方が思い浮かべるのが「リフォーム」や「リノベーション」でしょう。
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再建築不可物件のリフォームやリノベーションは可能か？
結論から申し上げますと、再建築不可物件でも、既存の建物をリフォームやリノベーションすることはできます。
ただし、条件があります。
再建築不可のリフォームが可能になる条件
再建築不可物件のリフォームの範囲は「建築確認申請が不要なもの」に限られます。
「建築確認申請」とは、工事の計画が建築基準法に適合しているかどうかを確認する手続きです。
この手続きが必要な工事は、
- 増築
- 改築
- 移転
- 大規模な修繕や模様替え
などです。
一方、建築確認申請が不要な工事は、
- 防火、準防火地域外で10㎡以内の増改築や移転
- 1/2以内の修繕や模様替え
などです。
また、木造住宅で2階建て以下・延べ面積500㎡以下・高さ13m以下・軒高9m以下のもの（4号建築物）であれば、増改築をしなければ大規模な修繕や模様替えも可能です。
リフォーム不可になる条件
前述した通り、再建築不可物件のリフォームは一般的には可能です。
ですが、以下のような条件で不可になることがあります。
- 建物の構造や用途を大きく変更する場合
- 延べ床面積や高さを増やす場合
- 外観や形状を大幅に変える場合
- 耐震性や耐火性を低下させる場合
- 建築基準法や都市計画法などの法令に違反する場合
以上のようなリフォームは、「建築確認申請」や「工事着工届」などの手続きが必要になりますが、再建築不可物件では許可されない可能性が高いということを覚えておきましょう。
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再建築不可物件のリフォームのメリットについて
再建築不可物件をリフォームしたり、リノベーションする一番のメリットは「価格が安い」ということです。
再建築不可物件は、周辺の不動産物件に比べて手が届きやすい価格で売買されるのが一般的。
物件の相場は、周囲の1割～5割程度といわれています。
そのため、物件を安く手に入れて、その分をリフォーム費用にかけることができます。
また、再建築不可物件は、課税評価額が低くなるため、固定資産税や都市計画税が安くなるというメリットもあります。
ただし、あくまでもそれは「これから物件を買おうとしている人」にとってのメリットです。
すでに物件をお持ちの方の場合は、再建築不可物件をリフォームすることで、快適に過ごせるようにすると考えるのが一般的です。
ちなみに、木造軸組工法の家であれば、構造上可能であれば間取り変更もできますし、自分好みの住まいにカスタマイズできます。
耐震性や断熱性を高めるリフォームも可能ですので、古いままの家に住み続けるよりも、安心感が高まるでしょう。
再建築不可物件をリフォームする場合の注意点とは？
再建築不可物件をいざリフォームする際には、以下の点に注意する必要があります。
１，リフォーム内容によって手続きが異なる
再建築不可物件リフォームは、その範囲と内容によって建築確認申請や届出が必要になる場合があります。
例えば、構造や用途を変更する場合や、増築や改築をする場合などが該当します。
その際には、再建築不可物件であることを理由に、申請や届出が却下される可能性があります。
また、実際に再建築不可のリフォームが可能かどうかは、お住いの地域によっても違いがあります。
所有物件がどれに該当するのか分からない場合は、各自治体の窓口で確認を取るようにしましょう。
２，リフォーム後に売却しても、代金の回収は難しい
リフォームして見た目はキレイになっても、再建築不可物件であることに変わりはありません。
将来的に物件を売却する際には、再建築不可物件であることを明示する義務があります。
再建築不可物件は一般的に価値が低く、買い手が見つかりにくいというデメリットがあります。
そのため、リフォームの費用対効果を考慮することが必要になります。
具体的には、リフォームの目的や予算を明確にし、必要以上に高額なリフォームを避けることが大切です。
３，リフォーム後も災害リスクは付きまとう
再建築不可物件は、建物が古いため、どうしても災害リスクは高くなってしまいます。
リフォーム後も、災害などで物件が全壊した場合には、再建築ができない可能性が高いです。
その場合、敷地だけの価値しか残らないことになりますし、前述のようにその敷地の市場価値も低くなりがちです。
万が一に備えて、災害保険や火災保険などの加入を検討することが望ましいでしょう。
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再建築不可物件の「耐震性改修」の方法について
再建築不可物件は築年数が古いため、維持していくためには「耐震性の補強」が必要になります。
多くの場合、建物の面積が増加しない範囲であれば「耐震補強リフォーム」が可能です。
耐震補強リフォームとは、建物の構造を強化する工事のこと。
これを行うメリットは、地震による倒壊や損傷のリスクを低減できることや、住み心地や間取りを改善できることなどです。
例えば、柱や梁を補強したり、壁や床を補剛したり、基礎を補強したりします。
建物の倒壊や崩壊を防いだり、人命や財産の安全を守るために不可欠な補強と言って良いでしょう。
耐震補強リフォームにかかる費用は物件の状況や工事の内容によって異なりますが、一般的には数百万円から数千万円程度です。
一部の自治体では、耐震補強工事に対して助成金や補助金を支給しています。
耐震補強リフォームを行う際の注意点は、土地や建物の境界が明確かどうかや、隣地住民とのトラブルがないかどうかなどを確認することや、リフォーム業者に耐震診断や建物診断を依頼することなどです。
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再建築不可物件の「断熱性改修」の方法について
前述したように、再建築不可物件は古い建物が多く、「断熱性能」が低いことが問題となります。
断熱性能が低いと、冬は暖房費、夏は冷房費が高くなるだけでなく、室内の温度差や結露により快適性や健康にも悪影響を及ぼします。
また、建物の外壁や屋根などの構造部材にも負担がかかり、劣化や腐食を早めることにもなります。
そこで、再建築不可物件の断熱性改修が必要になるわけです。
断熱性改修とは、外壁や屋根に断熱材を貼ったり、窓を二重ガラスに交換したりすることで、建物の断熱性能を向上させる工事のことです。
断熱性改修を行うことで、次のようなメリットが得られます。
- 省エネ効果
断熱性能が向上すると、暖房や冷房の必要なエネルギー量が減るため、光熱費を節約することができます。
- 快適性・健康効果
断熱性能が向上すると、室内の温度差や結露が減るため、快適な居住環境を保つことができます。
また、結露によるカビやダニの発生を防ぐことができます。
- 耐久性・耐震性向上
断熱性能が向上すると、構造部材にかかる負担が減ります。
これにより、劣化や腐食を防ぐことができます。
また、断熱材には軽量化や剛性向上の効果もあるため、耐震性も向上させることができます。
以上のように、再建築不可物件の断熱性改修は、省エネ・快適・耐久・耐震の4つの観点から有効な施策です。
しかし、再建築不可物件の場合、改修工事には制限や条件があります。
例えば、外観や形状を変えることはできませんし、敷地面積や容積率を超えることもできません。
そのため、改修工事を行う前には、専門家に相談し、設計・施工・管理を適切に行う必要があります。
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再建築不可物件のリフォーム費用について
再建築不可物件は、建築確認申請が不要な範囲であればリフォームやリノベーションが可能です。
ただし、再建築不可物件のリフォーム費用は、一般的に高額になります。
その理由は以下のとおり。
- 老朽化が進んでいるため、基礎や柱などの主要構造部の補強や交換が必要になる場合が多い
- 接道義務を満たしていないため、工事車両の出入りが困難で、工期が長くなったり、追加費用が発生したりする場合がある
- 建築確認申請が必要な工事をする場合は、隣地から土地を借りる必要があり、その費用もかかる
一戸建ての場合、通常のリノベーションの費用相場は600万円から2000万円ほどですが、再建築不可物件の場合は、1000万円から3000万円ほどの費用がかかる可能性があります。
また、住宅ローンの利用も難しいため、現金で購入・リフォームする方が多いです。
再建築不可物件をリフォームする場合は、専門的な知識と技術を持つリフォーム業者に相談し、物件の状況やリフォーム内容に応じた見積もりを取ることが大切です。
また、補助金や助成金などの制度も活用して、費用負担を軽減することもできます。
再建築不可物件のリフォーム費用の補助金について
以上のように再建築不可物件は、老朽化や耐震性の問題などでリフォームを必要とするケースが多いのですが、その費用が高額になることも少なくありません。
そこで、国や自治体は、再建築不可物件のリフォーム費用の一部を補助する制度を設けています。
この制度の目的は、再建築不可物件の住宅ストックの有効活用や景観の保全、住環境の改善などです。
補助金の対象となるリフォーム工事は、耐震補強工事やバリアフリー化工事、省エネルギー化工事などです。
補助金の額は、工事費用の一定割合や上限額に応じて決まります。
補助金を受けるためには、事前に申請が必要です。
申請の流れは以下の通り。
１，物件を証明する申請書を提出する
まず、再建築不可物件であることを確認するために、市町村の建築指導課に申請書を提出します。
申請書には、物件の所在地、所有者名、建物構造、建築年月日、面積、用途などを記入します。
また、建物の写真や図面なども添付します。
２，リフォーム補助金の申請書を提出する
次に、市町村が再建築不可物件であることを認定したら、リフォーム補助金の申請書を県の住宅政策課に提出します。
申請書には、物件の詳細やリフォーム内容、見積書などを記入します。
また、市町村からの認定書や登記簿謄本なども添付します。
３，指定期間内に工事を行う
最後に、自治体がリフォーム補助金の交付を決定したら、指定された期間内にリフォーム工事を行います。
工事が完了したら、工事完了報告書や領収書などを提出します。
自治体が工事内容や費用を確認したら、リフォーム補助金が振り込まれます。
再建築不可物件のリフォーム補助金は、一般的には物件の価値の10％以下となるように設定されています。
また、リフォーム内容は、耐震性や省エネ性などの向上を目的としたものに限られます。
補助金制度の詳細は、各自治体によって異なりますので、お住まいの地域の制度を確認してください。
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まとめ
今回は、再建築不可物件をリフォームするメリットやデメリット等についてお伝えしました。
再建築不可物件をリフォームするメリットは、購入するなら経済的負担が軽い、所有している場合は自分好みにカスタマイズできること等。
再建築不可物件のリフォームが可能かどうかは、条件によります。
リフォームする際の注意点は、
- リフォーム内容によって手続きが異なる
- 売却しても、代金の回収は難しい
- 災害リスクは付きまとう
「耐震性改修」「断熱性改修」の方法もお伝えしましたね。
売却する場合の1番のおすすめは、専門の買い取り業者に頼むことです。
その理由についてもお伝えしましたね。
再建築不可物件のリフォーム費用は、一般的に高額になります。
また、「工事費用が割高」「ローンが組みづらい」といったリスクがあります。
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