タカトリさん、知り合いに違法建築を通報されて慌てている人がいるんだけど、そんなにマズいことなの？
違法建築を通報されたら、どうすればいいのか分からず不安になっちゃうよね。
突然、役所から調査の連絡が来たり、近隣から指摘を受けたりすると、
- 「取り壊しになるのでは？」
- 「罰則を受けるのでは？」
と焦ってしまう方も多いでしょう。
しかし、実際には「通報＝即処分」ではなく段階があるため、その間に対処することは可能です。
今回は、違法建築を通報された後に起こる行政の対応、放置した場合のリスク、効果的な対処法などについて詳しく解説します。
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違法建築で「通報された」ときに起こることとは？
違法建築を通報されたら、すぐに役所の人が来て、取り壊しを命じられたりするの？
いや、通報されたからといって、いきなり取り壊しになるわけではないよ。
まずは行政が事実確認を行い、本当に違反があるのかを調べるところから始まるんだ。
違法建築を通報されたからといって、すぐに罰金を科されたり、建物を取り壊されたりするわけではありません。
まずは自治体の担当部署が通報内容を確認し、必要に応じて現地調査や建築確認に関する資料の確認などを行います。
その結果、違反が確認されれば、所有者に対して是正を求める指導などが行われ、対応しない場合には、さらに厳しい措置へ進む可能性があります。
つまり、重要なのは「通報されたこと」そのものよりも、行政からの指摘を受けたあとにどう対応するかです。
「通報された＝すぐ取り壊し」と慌てる必要はありませんが、そのまま放置するのも危険です。
ここから、違法建築を通報されたあとに行政がどのように動くのか、順番に見ていきましょう。
1．通報を受けると行政による事実確認や調査が行われる
違法建築について通報があったからといって、行政が通報内容だけをもとに、すぐ是正や取り壊しを命じるわけではありません。
まずは通報された建物について、違反の事実があるかどうかを確認することになります。
じゃあ、通報されたら役所の人がすぐ家に来るの？
必ずしもそうとは限らないよ。
通報の内容などによって対応は変わるけど、必要に応じて建築確認に関する資料を調べたり、所有者へ連絡したり、現地を確認したりして、本当に違反があるのかを調査するんだ。
調査の結果、建築基準法などへの違反が確認された場合には、行政から是正を求められることがあります。
最初から強制的な処分が行われるとは限らず、違反の内容などに応じて、行政指導によって改善を求められるケースもあります。
一方、違反の内容が重大であったり、是正を求められても対応しなかったりした場合には、建築基準法に基づく是正命令や使用禁止・使用制限などの措置へ進む可能性があります。
ということは、「通報された＝すぐ取り壊し」ではないけど、役所から連絡が来たら無視しちゃダメってことね。
その通り。
むしろ早い段階で違反内容を確認して、行政と相談しながら対応方法を考えることが大切なんだ。
2．行政からの指導や命令を放置するとどうなる？
違反が確認され、行政から是正を求められたにもかかわらず、そのまま放置するのは危険です。
さっき「役所からの連絡を無視しちゃダメ」って言ってたけど、もし何もしないで放っておいたらどうなるの？
違反の内容にもよるけど、行政指導などで改善されなければ、建築基準法に基づく命令など、より厳しい措置へ進む可能性があるんだ。
建築基準法第9条では、違反建築物について、特定行政庁が違反を是正するために必要な措置を命じることができると定められています。
違反の内容によっては、建物の除却や改築、使用禁止、使用制限などを命じられる可能性があります。
「除却」って、建物を取り壊すことよね？
そうだよ。
ただし、違法建築を通報されたら必ず取り壊し命令が出るわけではないんだ。
どのような措置が必要になるかは、違反している内容や程度などによって変わってくるよ。
さらに、命令を受けても必要な措置を行わない場合などには、行政代執行によって行政が所有者に代わって是正措置を行う可能性もあります。
建築基準法第9条第12項には、一定の場合に行政代執行法に基づいて代執行できることが定められています。
行政代執行が行われた場合、その費用は行政が負担してくれるわけではなく、原則として所有者などから徴収されます。
通報されたことより、その後ずっと放置するほうが問題なのね。
そういうこと。
行政から連絡や指摘を受けたら、「まだ大丈夫だろう」と放置せず、まず何が違反しているのかを確認して、対応方法を相談することが大切だよ。
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3．通報内容が本当に違法なのかを確認する
違法建築として通報されたからといって、その内容が必ず正しいとは限りません。
まずは「自分の建物のどこが、どのような理由で違反していると指摘されているのか」を確認することが重要です。
でも、役所に通報された時点で「違法建築」って決まったわけじゃないの？
そうとは限らないよ。
通報はあくまで行政が建物を確認するきっかけの一つだから、実際に違反しているかどうかは、建築当時の資料や現在の建物の状態などを確認して判断する必要があるんだ。
特に注意したいのが、「違法建築」と「既存不適格建築物」の違いです。
建築当時は適法だったものの、その後の法改正などによって現在の基準に適合しなくなった建物は「既存不適格建築物」と呼ばれ、最初から法律に違反して建てられた違法建築とは扱いが異なります。
まずは、手元に「確認済証」「検査済証」「設計図書」などが残っていないか確認してみましょう。
書類が見つからない場合には、自治体の建築担当窓口で、建築確認台帳の記録などを確認できる場合があります。
自治体によっては「建築確認台帳記載事項証明書」などを取得し、過去の建築確認に関する情報を確認することもできます。
昔の書類と今の建物を比べれば、何が違っているのか分かるってこと？
そうだね。
たとえば、確認を受けた図面にはない増築がされていたり、建物の用途が変わっていたりすれば、そこから問題点が見えてくることもある。
ただ、自分だけでは判断できない場合には、建築士などの専門家に現況を確認してもらったほうがいいよ。
違反の有無だけでなく、どの部分に問題があり、どのような是正方法が考えられるのかまで相談できるからね。
通報されたからと慌てて増築部分を壊したり、大規模な工事を始めたりするのではなく、まずは資料と現況を確認して「本当に違反しているのか」「違反しているならどの部分なのか」を明らかにすることが先決です。
4．誰が通報したのか分かる？匿名でも通報できる？
違法建築を通報されたとき、「いったい誰が通報したの？」と気になる方もいるでしょう。
これ、私も気になる。
役所に聞けば、誰が通報したのか教えてもらえるの？
基本的には、通報者の氏名などの個人情報を建物の所有者に教えてもらえるとは考えないほうがいいよ。
自治体によって対応は異なるけど、通報者の情報を建築主などの外部へ伝えないことを明記している自治体もあるんだ。
実際に、東京都多摩建築指導事務所では、違反建築物について通報した人の情報を建築主などの外部へ伝えることはないとしています。
また、福島市でも、通報者の氏名などを相手方（第三者）に伝えることはないと明記しています。
そのため、行政から連絡を受けたからといって、「誰が通報したのか」を特定できるとは限りません。
じゃあ、名前を言わずに匿名で通報することもできるの？
そこは自治体によって受付方法が違うから、「全国どこでも匿名で通報できる」とは言い切れないよ。
ただ、違反建築物に関する情報提供や通報を受け付けている自治体はある。
通報をきっかけに行政が調査する場合でも、大切なのは「誰が通報したのか」ではなく、「実際に建築基準法などへの違反があるのか」なんだ。
近隣住民などからの通報に納得できない場合でも、通報者を探したり問い詰めたりするのではなく、まず行政に「どの部分について違反の疑いがあるのか」を確認しましょう。
そのうえで建築当時の資料や現在の建物の状態を確認し、本当に違反があるのであれば、是正方法を検討することが解決への近道です。
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通報の対象になりやすい違法建築の具体例
ここまで「違法建築を通報された場合」について解説してきましたが、そもそもどのような建物が違法建築として問題になるのでしょうか。
違法建築って聞くと、最初から法律を無視して建てたような家を想像しちゃうけど、普通の住宅でも該当することがあるの？
もちろんあるよ。
当初は適法に建てられた住宅でも、その後に必要な手続きをせず増築したことで、違反状態になるケースもあるんだ。
「違法建築」とは、建築基準法などの法令に違反した状態にある建築物のことです。
たとえば、次のようなケースが問題になることがあります。
・確認を受けた図面と異なる建物になっている
・建ぺい率や容積率を超過している
・接道義務など建築基準法上の基準を満たしていない
・必要な手続きをせず用途を変更している
自分で違法な家を建てたつもりがなくても、あとから増築した部分が問題になっていることもあるのね。
そうなんだ。
特に中古住宅や相続した家では、現在の所有者が知らないうちに、過去の増改築などによって違反状態になっていることもある。
だから、通報されたからといって慌てて「家全部が違法なんだ」と考える必要はないよ。
まずは、どの部分が何の基準に違反しているのかを確認することが大切なんだ。
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違法建築を通報された後にやるべきこと｜正しい対処手順
違法建築を通報されたら、「この先どうすればいいの？」と不安になる方も多いでしょう。
しかし、通報されたからといって、慌てて建物を壊したり、すぐに売却したりする必要はありません。
まずは違反の内容を正確に把握し、そのうえで自分に合った解決方法を選ぶことが大切です。
ここまでで、通報された後に何が起こるのかは分かったけど、結局、何から始めればいいの？
やることを順番に整理すれば、それほど難しくないよ。
まずは行政から指摘されている内容を確認して、そのあと「是正するのか」「そのまま売却するのか」など、自分に合った方法を考えていこう。
1．行政からの連絡や指摘内容を確認する
まず行うべきなのは、行政からどのような内容を指摘されているのかを正確に把握することです。
すでに役所から連絡や通知を受けている場合には、「建物のどの部分について」「何の違反が疑われているのか」を確認しましょう。
役所から電話が来たら、どうすればいいの？
まずは、話をきちんと聞いて、何について確認を求められているのかを把握することだね。
分からないことがあれば、その場で全部判断しようとせず、「どの部分が問題なのか」「何を確認・準備すればいいのか」を聞いておくといいよ。
行政から現地調査や資料の提出などを求められた場合には、内容を確認したうえで対応しましょう。
また、建物の状態や違反の有無について自分では判断できない場合には、建築士などの専門家へ相談する方法もあります。
前述したように、通報されたというだけで違法建築と確定するわけではありません。
そのため、まずは行政からの指摘内容と実際の建物の状態を照らし合わせ、「何が問題になっているのか」を明らかにすることが解決への第一歩です。
2．違反内容に応じて是正できるか確認する
違反していることが確認されたら、次は「どのような方法で適法な状態にできるのか」を確認します。
違法建築だと分かったら、やっぱり建物を壊さなきゃいけないの？
必ずしもそうではないよ。
違反している部分や程度によっては、増築部分の撤去や改修などによって是正できる場合もある。
だから、いきなり建物全体を解体するのではなく、まず「どこをどう直せばいいのか」を確認することが大切なんだ。
違法建築といっても、問題となっている内容は物件によって異なります。
たとえば、無許可で増築した部分が問題になっているケースもあれば、建ぺい率・容積率の超過、用途変更などが問題になっているケースもあります。
そのため、必要になる対応も一律ではありません。
行政から是正を求められている場合には、どのような対応が必要なのかを確認し、必要に応じて建築士などの専門家にも相談しながら是正方法を検討しましょう。
でも、大掛かりな工事になったら、お金もかなりかかりそうね……。
そこも重要なポイントだね。
是正に必要な費用は違反内容や工事の規模によって大きく変わるから、工事を始める前に見積もりを取って、どのくらいの費用が必要になるのか確認したほうがいい。
そのうえで、費用をかけて是正するのか、別の解決方法を選ぶのかを判断するといいよ。
特に、是正や解体に高額な費用がかかる場合には、「直してから売る」以外の選択肢も含めて検討することが大切です。
3．是正が難しい場合は売却も含めて解決方法を検討する
違反部分を是正できるのであれば、必要な工事を行って適法な状態に戻すのが一つの解決方法です。
しかし、すべての違法建築が簡単に是正できるとは限りません。
もし、直すのにものすごくお金がかかったり、そもそも簡単には直せなかったりしたらどうすればいいの？
そこまでして自分で是正するのが難しいなら、売却も選択肢に入れて考えていいよ。
違法建築だからといって、必ず自分で直してからでなければ売れないわけではないんだ。
是正工事や解体に大きな費用がかかる場合、自費で工事をしてから売却すると、その費用を売却価格で回収できない可能性もあります。
また、すでに使用していない建物や、今後住み続ける予定のない物件であれば、多額の費用をかけて是正することが必ずしも最善とは限りません。
そのため、
・是正するにはどのような工事が必要なのか
・是正や解体にいくらかかるのか
・是正した場合にどの程度の価値が見込めるのか
・現状のまま売却できる可能性はないか
などを比較したうえで、解決方法を判断しましょう。
「違法建築だから、とにかく直さなきゃ」と考える必要はないのね。
そういうこと。
自分で費用をかけて是正する方法と、現状のまま売却する方法の両方を比較して、自分にとって負担の少ない方法を選ぶことが大切だよ。
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違法建築を現状のまま売却するなら専門の買取業者がおすすめ
是正や解体に多額の費用がかかる場合や、今後その建物を使う予定がない場合には、違法建築を現状のまま売却する方法もあります。
ただし、違法建築は一般的な不動産と比べて売却のハードルが高く、通常の仲介では買主がなかなか見つからないこともあります。
そこで選択肢になるのが、違法建築などの訳あり物件を取り扱っている「専門の買取業者」です。
違法建築なのに、直さないまま買い取ってもらえるの？
物件の状態にもよるけど、専門の買取業者なら現状のまま買い取ってもらえるケースは多いよ。
一般の人に売る「仲介」と違って、買取業者自身が買主になるからなんだ。
それに、違法建築などの訳あり物件を扱っている業者なら、買い取った後に是正・解体・再利用などを行うノウハウを持っているところもある。
だから、自分で多額の費用をかけて直してから売る以外にも、「現状のまま専門業者へ売却する」という選択肢があるんだよ。
1．一般の不動産会社では違法建築の売却が難しい理由
一般の不動産会社に仲介を依頼して違法建築を売却する場合、通常の物件より買主を見つけるのが難しくなる傾向があります。
違法建築でも、事情を分かったうえで買ってくれる人を探せばいいんじゃないの？
もちろん、買主が見つかれば仲介でも売却できる可能性はあるよ。
ただ、違法建築には普通の物件にはない問題があるから、一般の人にとっては購入のハードルが高くなりやすいんだ。
たとえば、違法状態の内容によっては、購入後に是正工事などが必要になる可能性があります。
さらに、住宅ローンの審査でも、建物の適法性などが問題となり、買主が希望する融資を受けられないケースがあります。
買いたい人が見つかっても、住宅ローンが通らなくて買えないこともあるのね。
そうなんだ。
だから一般の仲介では、違法建築を理解したうえで購入してくれる買主を探す必要があって、通常の物件より売却に時間がかかることもあるんだよ。
また、売却する際には違反している内容など、買主の判断に重要な影響を与える事項について適切に伝える必要があります。
そのため、「違法建築であることを隠して普通の住宅として売ればいい」というわけにはいきません。
仲介で売却できる可能性はあるものの、違反の内容や物件の状態によっては、買主探しが難航することを考えておく必要があります。
2．専門の買取業者なら現状のまま売却できる可能性がある
一方、違法建築などの訳あり物件を扱っている「専門の買取業者」であれば、一般の仲介とは売却の仕組みが異なります。
さっき「買取業者自身が買主になる」って言ってたけど、それがそんなに大きな違いなの？
とても大きな違いだよ。
仲介は「この家を買ってくれる人」を探す必要があるけど、買取なら業者自身が購入する。
だから、一般の買主を探す必要がないんだ。
専門の買取業者の中には、買い取った物件を自社で是正・解体したり、物件の状態に応じた方法で再活用したりするノウハウを持つ業者があります。
そのため、売主が先に費用をかけて違反部分を是正したり、建物を解体したりしなくても、現状のまま査定・買取してもらえるケースがあります。
それなら、是正工事に何百万円もかける前に、一度査定してもらう方法もあるわね。
そうだね。
先に工事をしてしまうと、その費用を売却価格で回収できるとは限らない。
だから「是正してから売る」のか「現状のまま売る」のか迷っているなら、工事を始める前に現状のままの買取価格を確認して、比較してから判断する方法もあるよ。
特に、違反部分の是正が難しい物件や、是正・解体に大きな費用がかかる物件では、専門の買取業者への売却が有力な選択肢になります。
まずは現在の状態でどのくらいの査定額になるのかを確認し、是正にかかる費用と比較してから判断するとよいでしょう。
3．専門の買取業者へ売却するときのメリットと注意点
専門の買取業者へ売却する大きなメリットは、違法建築を現状のまま買い取ってもらえる可能性があることです。
売主側で先に是正や解体をする必要がなければ、そのための費用や手間をかけずに売却できます。
自分で直してから売らなくていいのは助かるけど、専門業者ならどこに頼んでも同じなの？
そこは注意したほうがいいよ。
違法建築を扱っている業者でも、査定額だけでなく、どこまで現状のまま買い取ってくれるのか、契約条件はどうなっているのかが違うんだ。
専門の買取業者へ相談するときは、査定額だけで判断せず、次のような点も確認しましょう。
・是正や解体が必要な場合、その費用を誰が負担するのか
・売主側で事前に行う必要がある作業はないか
・契約不適合責任がどのような扱いになるのか
・査定額から別途差し引かれる費用がないか
なるほど。
査定額が一番高い会社を選べばいい、というわけでもないのね。
そうそう。
査定額が高くても、売主側で是正や解体の費用を負担する条件になっていたら、最終的に手元に残る金額が少なくなることもある。
だから、査定額と買取条件の両方を比較することが大切だよ。
また、違法建築の買取実績や、「訳あり物件」を扱った経験がある業者を選ぶことも重要です。
1社だけでは提示された査定額や条件が妥当なのか判断しにくいため、複数の専門買取業者へ査定を依頼し、条件を比較したうえで売却先を決めるとよいでしょう。
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【プロ直伝】違法建築物を最高値で売却するための最強売却術
違法建築物を売却するなら「専門の買取業者」が良いのは分かったけど、「一番高く買い取ってくれるのはどこの会社？」という疑問をお持ちの方は多いと思います。
また、「一つの会社の査定だけでは、本当にこの価格が適正なのか分からない」という方もいらっしゃるでしょう。
では、どうしたらいいのでしょうか？
ポイントは、複数の専門買取業者から査定を取って比較することです！
しかも、無料査定を利用すれば、スマホやパソコンから自宅にいながら査定を依頼できます。
ここからは、当サイトが推奨する「最強・違法建築物の売却術」を具体的に紹介します！
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違法建築物は、依頼する買取業者によって査定額に差が出ることがあります。
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ある業者では是正や再販売が難しいと判断されても、別の業者なら活用方法を見つけて、より高く評価してくれる可能性があります。
だからこそ、最初から1社に決めず、複数の「専門買取業者」から査定を取って比較することが大切です。
査定額だけでなく、契約条件や売主側に必要な負担なども確認し、もっとも納得できる業者を選びましょう。
まずは自宅にいながら、スマホ（またはPC）から無料査定を依頼してみてください。
違法建築物を最高値で売る！最強3ステップを公開！
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ステップ2：それぞれの業者に「無料査定」を依頼する
ステップ3：「査定額」と「買取条件」を比較して売却先を決める
ステップ1：違法建築物に強い専門の買取業者を複数ピックアップ
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ステップ2：「無料査定」を依頼する
上記のサイトから、それぞれ無料査定を依頼します。
査定を依頼したからといって、その会社へ必ず売却しなければならないわけではありません。
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複数の業者から査定結果が出たら、「査定額」と「買取条件」を比較しましょう！
もちろん、買取価格は重要です。
ただし、単純に査定額だけを見るのではなく、契約不適合責任の扱いや、売主側で是正・解体などをする必要があるのか、別途費用が必要になるのかなども確認しておきましょう。
「最終的にいくら手元に残るのか」まで比較することが大切です。
査定額と買取条件の両方を比較し、その中からもっとも納得できる業者を選びましょう。
価格差がそれほど大きくない場合には、担当者の対応や説明の分かりやすさ、売却までの条件なども含めて判断することをおすすめします。
まとめ
違法建築を通報されたからといって、すぐに取り壊しや罰則につながるわけではありません。
まずは行政から指摘されている内容を確認し、「本当に違反しているのか」「どの部分を是正する必要があるのか」を把握することが大切です。
違反部分を比較的少ない負担で是正できるのであれば、適法な状態に戻す方法もあります。
一方、是正や解体に多額の費用がかかる場合には、無理に工事をしてから売却する必要はありません。
違法建築を現状のまま取り扱える専門の買取業者へ相談する方法もあります。
「直すべきか、売るべきか」で迷っている方は、まず現在の状態でいくらで売れるのかを確認し、その金額を見てから「是正するか・売却するか」を判断してみてください。
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