「再建築不可物件が地震で倒壊したら、もう家を建て直せないの？」
古い再建築不可物件を所有していると、大きな地震が来たときのことを考えて、不安になっている方もいるのではないでしょうか。
再建築不可物件は、地震で倒壊して建物を失うと、原則として新しい家を建てられません。
とはいえ、地震で一部が壊れただけなら修繕できる可能性があり、耐震補強や接道条件の改善など、今のうちに検討できる対策もあります。
この記事では、再建築不可物件が地震で倒壊した場合にどうなるのか、地震に備えてできる対策や売却方法まで分かりやすく解説します。
＼あなたの再建築不可物件は今いくら？（入力30秒）／まずは【無料査定】で確認してみる ✓ 査定無料 ✓ 売却しなくてもOK ✓ 全国対応
再建築不可物件が地震で倒壊すると原則として建て替えできない
再建築不可物件を所有していると、「大きな地震で家が倒壊したら、同じ場所に建て直せるのだろうか」と不安になりますよね。
再建築不可物件は、現在の建築基準法などで求められる条件を満たしていないため、建物を失うと原則として新しい家を建てられません。
ただし、地震による損傷レベルや工事内容、接道状況などによって扱いが異なるため、詳しく見ていきましょう。
全壊して建物を失うと新しく家を建てられない可能性が高い
再建築不可物件が地震で全壊し、既存の建物を失った場合は、原則として同じ土地に新しい家を建てることができません。
再建築不可物件の代表例が、建築基準法上の「接道義務」を満たしていない土地です。
建物を建てる敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
既存の建物が残っている間はそのまま使用できるケースでも、地震によって倒壊し、建物を新築することになれば、現在の基準に適合しているかが問題になります。
そのため、「以前から家が建っていた土地だから、倒壊しても同じ家を建て直せる」とは限りません。
特に今後も住み続ける予定がある場合は、大きな地震が起きてから考えるのではなく、なぜ再建築不可になっているのかを事前に確認しておくことが重要です。
地震で一部が壊れた場合は修繕できる可能性がある
地震で建物の一部が壊れたからといって、必ず建物を取り壊さなければならないわけではありません。
既存の建物を残したまま行う修繕であれば、再建築不可物件でも対応できる可能性があります。
ただし、「修繕」という名称であればどのような工事でも自由にできるわけではない点には注意が必要です。
地震による損傷が大きく、主要な構造部分に手を加える工事などでは、工事内容や建物の状況によって建築確認などが関係する場合があります。
また、建物の状態によっては、技術的・費用的な面から修繕より建て替えが適していると判断されることもあるでしょう。
再建築不可物件では、その「建て替える」という選択肢が制限される点に注意が必要なのです。
地震への備えを考えるなら、まず建物の状態を確認し、どの程度の修繕や耐震補強が可能なのかを建築士などの専門家へ相談しておくと安心です。
関連記事
再建築できるかどうかは接道状況などによって変わる
現在は再建築不可でも、土地の条件を見直すことで再建築できるようになる可能性があります。
たとえば、接道している間口が2m未満であることが原因なら、隣地の一部を購入するなどして必要な接道幅を確保できれば、再建築できる可能性があります。
また、土地が接している道の種類や敷地の状況によっては、建築基準法上の例外的な扱いを受けられるケースもあります。
つまり、「再建築不可」と言われたからといって、すべての物件が将来にわたって絶対に建て替えられないとは限りません。
一方、隣地所有者との交渉が必要だったり、道路そのものに問題があったりして、現実的には解消が難しい物件もあります。
地震による倒壊が心配なら、まず再建築不可となっている原因を調べること。
そして、「解消できる物件なのか」「解消が難しいなら今後どうするのか」を考えておくことが大切です。
＼あなたの再建築不可物件は今いくら？（入力30秒）／まずは【無料査定】で確認してみる ✓ 査定無料 ✓ 売却しなくてもOK ✓ 全国対応
再建築不可物件は地震による被害に注意が必要な3つの理由
再建築不可物件だからといって、一般的な住宅より必ずしも地震に弱いと言い切れるわけではありません。
ただし、築年数が古い建物では耐震性に不安があるケースもあり、さらに倒壊すると建て替えが難しいという問題があります。
地震に備えるうえで知っておきたい3つの注意点を見ていきましょう。
1. 築年数が古く耐震性に不安がある物件も多い
再建築不可物件のなかには築年数が古く、現在の耐震基準が導入される前に建てられた建物もあります。
特に確認しておきたいのが、1981年6月1日に導入された「新耐震基準」より前の基準で建てられた、いわゆる旧耐震の建物です。
もちろん、旧耐震だから必ず地震で倒壊するわけではありません。
実際の耐震性は、建物の構造や劣化状況、これまでに行われた耐震改修などによっても変わります。
そのため、築年数だけを見て「危険だからすぐに手放したほうがよい」と判断するのは早計です。
今後も住み続けたり所有するのであれば、「耐震診断」を受けて現在の状態を把握することが地震対策の第一歩になります。
必要な補強工事とその費用が分かれば、耐震補強をして所有を続けるのか、売却を検討するのかも判断しやすくなるでしょう。
2. 倒壊すると再建築できず土地だけが残る可能性がある
再建築不可物件で特に注意したいのは、地震で建物を失ったあとに新しい家を建てられない可能性があることです。
通常の住宅であれば、地震で建物が大きな被害を受けても、解体して新しい住宅へ建て替えるという選択肢があります。
しかし、接道義務などを満たしていない再建築不可物件では、建物を取り壊したあと、そのままでは新しい住宅を建築できないケースがあります。
そうなると、
- 建物のない土地を所有し続ける
- 再建築できるように接道条件などを整える
- 売却する
といった方法を考えなければなりません。
つまり再建築不可物件では、「地震で建物が壊れること」だけでなく、「壊れたあと、その土地をどうするのか」まで考えておく必要があります。
現在の建物を今後も利用する予定がないのであれば、大きな修繕費や管理費を負担する前に、売却を含めて今後の方針を検討しておくのも一つの方法です。
関連記事
3. 狭い道路や路地に面した物件は災害時の避難・救助にも注意が必要
再建築不可物件のなかでも、狭い道路や路地の奥にある住宅では、地震発生後の避難や救助活動に多大な影響が出る可能性があります。
たとえば、地震の規模が大きくなれば、建物やブロック塀の倒壊などによって道路がふさがれることもあるでしょう。
また、もともと道路幅が狭い場所では、避難経路が限られるだけでなく、消防車や救急車などの緊急車両が入りにくくなるケースも考えられます。
ただし、再建築不可物件のすべてが狭い道路に面しているわけではないため、「再建築不可＝災害時に救助できない」と考えるのは適切ではありません。
重要なのは、自分の物件がどのような道路に接していて、地震が発生したときにどこから避難できるのかを確認しておくことです。
建物の耐震性だけでなく周辺道路や避難経路まで確認しておけば、所有を続ける場合に必要な地震対策も具体的に考えやすくなります。
＼あなたの再建築不可物件は今いくら？（入力30秒）／まずは【無料査定】で確認してみる ✓ 査定無料 ✓ 売却しなくてもOK ✓ 全国対応
地震に備えて「再建築不可物件」の所有者ができる4つの対策
再建築不可物件を所有しているからといって、地震が来る前に必ず売却しなければならないわけではありません。
建物の状態や再建築不可となっている原因によっては、耐震補強をして住み続けたり、接道条件を改善できる可能性もあります。
将来の利用予定や費用も考えながら、自分の物件に合った対策を検討しましょう。
1. 耐震診断を受けて建物の状態を確認する
今後も再建築不可物件を使用する予定があるなら、まずは建物の「耐震性」を確認することが大切です。
築年数だけでは、実際にどの程度の耐震性があるのかまでは判断できません。
なぜなら、同じ築年数であっても、建物の構造や劣化状態、過去の改修状況などによって状態は異なるからです。
そこで検討したいのが、建築士などの専門家による耐震診断です。
耐震診断を受ければ、建物の地震に対する安全性を調べ、どの部分に補強が必要なのかを検討する材料になります。
自治体によっては、一定の条件を満たす住宅を対象に耐震診断や耐震改修の費用を補助している場合もあります。
「古いから危険だろう」と推測するだけではなく、まず現在の建物の状態を把握することで、必要な対策を判断しやすくなります。
2. 必要に応じて耐震補強や修繕を検討する
耐震診断で問題が見つかった場合は、建物を残したまま耐震補強や修繕を行う方法があります。
たとえば、壁の補強や接合部の改善など、建物の状態に合わせた「耐震改修」を検討できます。
再建築不可物件であっても既存の建物に一切手を加えられないわけではありませんが、工事の規模や内容によって必要な手続きは異なります。
そのため、実際に工事を行う際は「再建築不可でもリフォームだから大丈夫」と自己判断せず、建築士や自治体の建築担当窓口などへ事前に確認したほうがよいでしょう。
また、耐震補強には当然「費用」がかかります。
今後も長く住む予定なら費用をかけて補強する価値がありますが、誰も住む予定のない空き家であれば、補強と売却などにかかる費用を比較して判断することが大切です。
3. 再建築不可を解消できないか確認する
再建築不可となっている原因によっては、土地の条件を整えれば「再建築可能」にできるケースもあります。
たとえば、接道部分の幅が足りないことが原因なら、隣地の一部を購入するなどして必要な接道幅を確保できないか検討する方法があります。
ほかにも、敷地が接している道の扱いや周辺状況によっては、建築が認められる可能性を確認できるケースがあります。
再建築できるようになれば、地震で建物を失った場合の建て替えという選択肢を確保できるだけでなく、将来的な土地の活用や売却もしやすくなる可能性があります。
ただし、隣地所有者との交渉が必要になるなど、すべての再建築不可物件で簡単に解消できるわけではありません。
まずは再建築不可となっている具体的な理由を確認すること。
そして、解消できる可能性があるのかを不動産会社や建築士、行政の窓口などへ相談してみることが大切です。
4. 今後使う予定がなければ地震が起きる前の売却も検討する
もし、今後住む予定や活用する予定がない再建築不可物件なら、地震が起きる前に売却するのも選択肢の一つです。
なぜなら、耐震診断をして補強工事を行っても、自分や家族が利用しないのであれば、かけた費用を十分に回収できるとは限らないからです。
また、所有している間は「建物の管理」も続きます。
「親から相続したものの誰も住まない」「耐震補強にまとまった費用をかけたくない」といった状況なら、費用をかけて維持する場合と、現状で売却する場合を比較してみるとよいでしょう。
再建築不可物件でも、立地や建物の状態などによっては一般の不動産会社による仲介で売却できる可能性があります。
一方、接道条件の改善が難しい物件や築年数が古い物件などは買主が見つかりにくい場合もあるため、再建築不可物件を取り扱う「専門買取業者」も売却先の候補になります。
まず査定を受けて現在の売却価格を把握しておけば、耐震補強に費用をかけて所有を続けるべきか、現状のまま手放すべきかを比較しやすくなります。
売却予定がなくてもまったく問題ないので、まずは気軽に無料査定を受けてみるといいでしょう。
＼あなたの再建築不可物件は今いくら？（入力30秒）／まずは【無料査定】で確認してみる ✓ 査定無料 ✓ 売却しなくてもOK ✓ 全国対応
再建築不可物件を地震前に売却する3つの方法
地震による倒壊が心配で、今後も自分や家族が利用する予定がないなら、再建築不可物件を売却して手放す方法を検討するといいでしょう。
再建築不可だからといって、必ずしも売れないわけではありません。
売却先によって価格や売却までの期間などが変わるため、物件の状態や「いつまでに手放したいのか」に合わせて方法を選びましょう。
1. 一般の不動産会社に仲介を依頼する
少しでも高く売れる可能性を探りたい場合は、一般の不動産会社へ仲介を依頼する方法があります。
仲介では、不動産会社が広告などを通じて購入希望者を探し、売主と買主の間に入って売買契約をサポートします。
再建築不可物件でも、立地が良かったり、既存の建物をそのまま利用したい人から需要があったりすれば、買主が見つかる可能性はあります。
一方、一般的な住宅と比べると購入できる人が限られやすい点には注意が必要です。
特に住宅ローンを利用した購入が難しい場合は、現金で購入できる人などに買主が限られ、売却に時間がかかることも考えられます。
売却を急いでおらず、時間をかけてでも条件の合う買主を探したい場合は、まず仲介を検討してみるとよいでしょう。
2. 隣地所有者に購入を打診する
再建築不可物件では、「隣地の所有者」が有力な買主になることもあります。
一般の購入希望者にとって使いにくい土地でも、隣地所有者であれば、自分の土地と一体で利用できる可能性があるからです。
たとえば、庭や駐車スペースを広げたい場合など、隣地所有者にとって購入するメリットがあれば交渉が成立することもあります。
しかし、もちろん隣地だから必ず購入してもらえるわけではありません。
そもそも土地を必要としていなかったり、価格について折り合わなかったりすれば、売却には至らないでしょう。
また、近隣関係がある相手との直接交渉では、価格や境界などをめぐって後からトラブルにならないよう注意が必要です。
隣地所有者に需要がありそうな物件では検討する価値がありますが、売買を進める際は不動産会社などの専門家に相談する方が安心と言えるでしょう。
3. 再建築不可物件を扱う専門買取業者に売却する
仲介で買主を探すのが難しい場合や、地震への不安から早めに手放したい場合は、再建築不可物件を扱う「専門買取業者」へ売却する方法があります。
買取では、一般の購入希望者を探すのではなく、不動産会社が直接物件を購入してくれます。
そのため、買主を探す期間や手間が必要な仲介と比べ、比較的スピーディーに売却を進めやすいのが特徴です。
再建築不可物件を専門的に扱う業者であれば、接道条件や建物の状態などを確認したうえで、取得後の活用方法を見込んで査定してもらえます。
一方で、買取価格は業者側の再販売や活用に必要な費用などを考慮して決まるため、仲介で条件のよい買主が見つかった場合の売却価格より低くなることがあります。
- 時間をかけて高値を目指すなら「仲介」
- 隣地に需要がありそうなら「個別交渉」
- 手間や時間をかけずに手放したいなら「専門買取」
というように、自分の希望に合わせて選ぶことが大切です。
＼あなたの再建築不可物件は今いくら？（入力30秒）／まずは【無料査定】で確認してみる ✓ 査定無料 ✓ 売却しなくてもOK ✓ 全国対応
地震が心配な再建築不可物件は専門買取業者への相談が向いているケースもある
再建築不可物件でも、時間をかけて買主を探せるのであれば、一般の不動産会社による仲介で売却できる可能性があります。
一方、建物が古く地震による倒壊が心配だったり、再建築不可の解消が難しかったりする場合は、専門買取業者への相談も選択肢になります。
ここでは、特に専門買取業者への相談を検討がおすすめな４つのケースを紹介します。
ケース1. 耐震補強やリフォームに費用をかけたくない
今後住む予定のない再建築不可物件に、耐震補強やリフォームの費用をかけたくない場合は、現状のまま専門買取業者へ相談する方法があります。
地震への備えとして耐震補強をすることは有効ですが、建物の状態によってはまとまった費用が必要になることもあります。
もちろん、自分や家族がこれからも住み続けるのであれば、費用をかけて安全性を高める意味は大きいでしょう。
しかし、相続した空き家など、今後誰も住む予定がない物件では事情が異なります。
多額の費用をかけて補強しても、その費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限らないからです。
専門買取業者なら、築年数が古い建物でも現状を踏まえて査定してもらえるため、工事をする前に「現状ならいくらで売れるのか」を確認することができ、いろいろな判断がしやすくなります。
ケース2. 接道条件を改善するのが難しい
隣地の購入などによって接道条件を改善するのが現実的ではない場合も、専門買取業者への相談を検討しやすいケースです。
もちろん、再建築不可を解消できれば、将来的に建て替えられる可能性が生まれ、売却の選択肢も広がります。
しかし、実際には隣地所有者との交渉が必要だったり、必要な土地を譲ってもらえなかったりして、所有者の努力だけでは解決できないこともあるのが現状です。
再建築不可を解消できないまま地震で建物を失えば、その後の土地利用がさらに制限される可能性も考えておかなければなりません。
その点、接道問題がある物件の取り扱い経験を持つ専門買取業者なら、再建築不可の状態を前提として査定を受けられるため、解消が難しいと分かった段階で相談してみるのも一つの方法です。
ケース3. 仲介に出してもなかなか買主が見つからない
すでに仲介で売り出しているものの、長期間買主が見つからない場合は、専門買取業者への切り替えを検討するタイミングの一つです。
再建築不可物件は購入後の建て替えが制限されるため、一般的な中古住宅と比べて購入を検討する人がどうしても限られます。
さらに築年数が古く、耐震性にも不安があるとなれば、購入後に修繕や耐震補強が必要になる可能性もあるため、二の足を踏む人も多くなります。
そのため、このように仲介を続けてもなかなか買主が見つからない場合は、専門買取業者への売却を検討するといいでしょう。
4. 地震による倒壊を心配しながら所有し続けたくない
「大きな地震が来るたびに空き家のことが気になる」という場合も、専門の買取業者への売却を検討するタイミングと言えるでしょう。
特に遠方にある再建築不可物件では、地震が発生してもすぐに建物の状態を確認できるとは限りません。
今後、その再建築不可物件を使う予定がなく、管理や耐震補強に費用をかけるつもりもないのであれば、所有し続けるメリットと負担を一度比較してみることが大切です。
専門買取業者の無料査定を利用すれば、売却をでも現在の買取価格を確認できます。
その金額を仲介での売却見込みや耐震補強に必要な費用と比較したうえで、所有を続けるのか、地震が起きる前に手放すのかを判断するとよいでしょう。
＼あなたの再建築不可物件は今いくら？（入力30秒）／まずは【無料査定】で確認してみる ✓ 査定無料 ✓ 売却しなくてもOK ✓ 全国対応
まとめ：再建築不可物件の地震リスクが心配なら今後の方針を早めに決めよう
再建築不可物件は、地震で倒壊して建物を失うと、原則として同じ土地に新しい家を建てられません。
ただし、耐震補強をして所有を続けたり、接道条件を改善して再建築不可の解消を目指したりする方法もあります。
今後住む予定がない場合は、地震が起きる前に売却するのも選択肢の一つです。
特に、接道条件の改善が難しい、耐震補強に費用をかけたくない、仲介では買主が見つからないといった場合は、再建築不可物件を扱う専門買取業者への相談も検討してみましょう。
まずは無料査定で現在の価値を確認し、所有を続けるか売却するかを判断する材料にしてみてください。
＼あなたの再建築不可物件は今いくら？（入力30秒）／まずは【無料査定】で確認してみる ✓ 査定無料 ✓ 売却しなくてもOK ✓ 全国対応
コメント