この記事では、違法建築に「時効」が成立するのかどうか、その仕組みや注意点等について分かりやすく解説します。
「違法建築を長年所有してるけど、このまま見逃してもらえないかな」
「時間が経てば問題が軽くなるかもしれない…」
と考える人は少なくありません。
しかし、違法建築に関する時効の考え方は一般的なイメージとは大きく違い、誤解されやすいポイントも数多くあります。
今回は、そんな違法建築に関する時効のルールや、見落としがちなリスク、確実に解決するための方法まで詳しく解説します。
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違法建築に「時効」はある？年月が経っても違法状態はなくならない
タカトリさん、違法建築にも時効ってあるものなの？
う～ん、残念ながら違法建築は、何年経ったからといって違法な状態そのものがなくなるわけではないんだよね。
たとえば、建ぺい率や容積率を超えて増築した建物は、10年、20年と経過したからといって、それだけで合法な建物に変わるわけではありません。
そのため、「昔から何も言われていないから、もう時効になっているだろう」と考えて放置するのは危険です。
ただし、ここでいう「時効がない」とは、年月が経過しても建物の違法状態が自動的に解消されるわけではない、という意味です。
過去の違反行為に対する刑事上の責任などとは分けて考える必要があります。
では、そもそも違法建築とはどのような建物なのでしょうか。
そもそも違法建築とは？よくある違反の種類
じゃあ、どんな建物が「違法建築」になるの？
違法建築とは、建築基準法や条例などに違反している建物のことだよ。
新築したときから違反しているケースだけでなく、建築後に無許可で増築するなどして、後から違法な状態になるケースもあります。
代表例として、以下のような内容が挙げられます。
- 建ぺい率・容積率を超えた建築や増築
- 必要な建築確認を受けずに行った増築
- 用途変更に必要な手続きをしていない
- 建築基準法で定められた安全基準などに適合していない
最初は問題のない建物でも、あとから違法建築になることがあるのね。
そうなんだ。
特に増築や用途変更などは、所有者自身が違法だと認識しないまま行っているケースもあるんだよね。
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なぜ「時効で合法化される」という誤解が生まれやすいのか？
でも、違法建築なのに何十年もそのまま使われている建物もあるわよね？
どうしてずっと問題にならないの？
それは、違法建築だからといって、行政がすべての建物の違反をすぐに把握できるわけではないからなんだ。
違反の内容や状況によっては、長期間にわたって行政から指導を受けないまま使用されているケースもある。
そのため、「10年、20年、30年と何も言われていないのだから、もう時効になっているだろう」と誤解されやすいんだよね。
なるほど。
「長い間何も言われていない」ことと、「合法になった」ことは別なのね。
その通り。
たとえば、30年前に建ぺい率や容積率を超える増築をしていた場合でも、30年経ったという理由だけで、その増築部分が適法になるわけではないんだ。
ただし、古い建物が現在の建築基準を満たしていないからといって、必ずしも違法建築とは限らない点には注意が必要だよ。
建築した当時は法律に適合していたものの、その後の法改正などによって現在の基準に合わなくなった「既存不適格建築物」もあるからね。
既存不適格建築物と違法建築は別物なので、古い建物だからという理由だけで違法建築と判断することはできません。
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違法建築を放置すると起きる「4つの重大リスク」
違法建築は、現在特に問題が起きてないからといって、そのまま放置してよいわけではありません。
今まで何も言われていないなら、急いで対応しなくても大丈夫なんじゃない？
そう考えたくなる気持ちは分かるけど、違法建築は売却や相続などをきっかけに問題が表面化することもあるんだ。
では、放置することで具体的にどのようなリスクがあるのか、4つに分けて見ていこう。
1. 行政から是正を求められる可能性がある
違法建築で特に注意したいのが、行政から違反部分の是正を求められる可能性があることです。
違反の内容によっては、特定行政庁から工事の停止や建物の除却、移転、改築、使用禁止など、違反状態を是正するために必要な措置を命じられることがあります。
ということは、今まで何も言われていなくても、あとから対応を求められることがあるのね。
そうなんだ。
たとえば無許可で増築して建ぺい率や容積率を超えている場合などは、違反部分を改修したり撤去したりしなければならないケースもある。
そうなれば、当然工事費用も必要になるよね。
さらに、是正命令を受けたにもかかわらず従わない場合には、罰則や行政代執行につながる可能性もあります。
「これまで指摘されなかったから大丈夫」と考えるのではなく、違法であることが分かった時点で、まずは現在の状態と必要な対応を確認することが大切です。
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2. 住宅ローンが利用しにくく売却が難しくなる
違法建築は、一般的な不動産と比べて売却が難しくなる傾向があります。
大きな理由のひとつが、購入希望者が住宅ローンを利用しにくくなることです。
住宅ローンが使えないと、そんなに売りにくくなるの？
もちろん、金融機関や違反の内容によって判断は異なるけど、住宅ローンでは購入する物件の担保価値なども審査されるからね。
建築基準法に適合していないことが分かれば、融資を受けるのが難しくなる場合があるんだ。
住宅ローンを利用できなければ、自己資金で購入できる人などに買主が限られやすくなります。
また、違法建築であることを知らずに購入を検討していた人が、売買に向けた物件調査などで違反を知り、購入を見送るケースも考えられるでしょう。
買いたい人が見つかっても、ローンの問題で売れなくなることがあるのね。
そうそう。
だから違法建築は、一般的な物件より売却に時間がかかったり、希望する価格で売れなかったりする可能性が高くなる。
特に違反を是正するために工事が必要な物件では、買主側が将来の費用やリスクまで考えるため、さらに売却のハードルが高くなるんだよ。
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3. 相続した家族が違法建築への対応を迫られる
違法建築をそのまま所有し続けることで、将来その不動産を相続する家族に問題が引き継がれる可能性もあります。
違法建築だと知らずに、家族が相続してしまうこともあるの？
もちろんあるよ。
特に昔の増築などは、現在の所有者自身も詳しい経緯を知らないことがあるからね。
相続してから売却しようとして調査したところ、初めて違法な増築が見つかるケースも考えられるんだ。
違法建築を相続したからといって、すぐに建物を取り壊さなければならないわけではありません。
しかし、売却しようとしても住宅ローンの問題などから買主が見つかりにくかったり、違反の内容によっては是正工事が必要になったりする可能性があります。
何も知らずに相続した家族が、あとから対応しなければならなくなるのね。
そういうこと。
しかも、不動産を所有している以上、売却できるまで固定資産税や建物の維持管理なども必要になる。
だから違法建築だと分かっているのであれば、「自分が所有している間は問題が起きていないから」と放置せず、将来の相続まで考えて対応を検討しておくことが大切なんだ。
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4. 災害時に被害が拡大したり保険で問題になったりする可能性がある
違法建築の内容によっては、火災や地震などが発生した際のリスクにも注意が必要です。
違法建築だと、火災保険や地震保険も使えないの？
「違法建築だから絶対に保険金が支払われない」というわけではないよ。
保険金が支払われるかどうかは、加入している保険の契約内容や事故の状況などによって判断されるからね。
ただし、建物の状況を正しく申告していなかった場合などは、契約や保険金の支払いで問題になる可能性があるので注意が必要なんだ。
また、違法建築の中には、安全性に関わる基準を満たしていなかったり、不適切な増改築によって建物の構造に影響が生じていたりするものもあります。
そのような建物では、地震や火災などが起きた際に被害が大きくなる可能性も否定できません。
違法建築といっても内容はいろいろだから、まず自分の建物がどんな状態なのか確認する必要があるのね。
その通り。
違法建築だからと一括りにするのではなく、「何が違反しているのか」「是正が必要なのか」「保険契約に問題がないか」をそれぞれ確認することが大切だよ。
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時効が使えないと分かったときの選択肢｜自力で合法化できる？
ここまで解説したように、違法建築は長い年月が経ったからといって、違法な状態が自動的に解消されるわけではありません。
じゃあ、自分の家が違法建築だと分かったら、どうすればいいの？
大きく分けると、
- 「違反している部分を是正する」
- 「必要な手続きを行う」
- 「違法建築であることを伝えたうえで売却する」
といった方法が考えられるよ。
ただし、どの方法を選べるかは、何が違反しているのか、現在の建物がどのような状態なのかによって変わってくるんだ。
ここからは、代表的な3つの方法について詳しく見ていこう。
1. 違反している部分を是正する
違法状態を解消する方法のひとつが、違反している部分を現在の法令に適合するよう是正することです。
たとえば、無許可で増築したことによって建ぺい率や容積率を超えている場合には、増築部分の一部または全部を撤去することで違反状態を解消できる可能性があります。
違反しているところを直せば、普通の建物に戻せることもあるのね。
そうなんだ。
ただし、「違反部分だけを取り壊せば終わり」とは限らないよ。
増築部分を撤去することで外壁や屋根などの補修が必要になったり、建物の構造に関わる工事が必要になったりするケースもあるからね。
また、どこまで工事をすれば適法な状態にできるのかは、建物によって異なります。
そのため、自分だけで判断して工事を始めるのではなく、まずは建築士や自治体の建築担当窓口などに相談し、違反内容と必要な是正方法を確認することが大切です。
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2. 必要な手続きを確認して適法化を目指す
違法建築の内容によっては、建物の状態を確認したうえで、必要な手続きを行うことで問題を解決できる可能性もあります。
無許可で増築してしまった場合でも、あとから申請すれば大丈夫なの？
そこは注意が必要だよ。
「建築確認を受けていなかったから、あとから申請すればそれで合法になる」と単純に考えることはできないんだ。
まずは現在の建物が法令に適合しているのかを調べて、どのような手続きや是正が必要なのかを確認する必要があるよ。
たとえば、過去に建築確認を受けずに増改築している場合には、図面や現地調査などから現在の建物の状態を確認し、必要に応じて是正工事などを行うことになります。
自分で役所に申請し直せば終わり、という話ではないのね。
そうなんだ。
建物の状況によって必要な対応は大きく異なる。
だから、建築士などの専門家や自治体の建築担当窓口に相談して、まずは「何が問題なのか」を確認することが大切だよ。
その結果、比較的対応しやすいケースもあれば、大規模な是正工事が必要になり、適法化するための負担が大きくなるケースもあります。
そのため、工事や手続きを進める前に、必要な費用や期間まで確認したうえで、適法化するのか、それとも別の方法を検討するのか判断するとよいでしょう。
3. 違法建築であることを伝えたうえで売却する
違法建築を自分で是正することが難しい場合には、現在の状態のまま売却する方法もあります。
違法建築でも、そのまま売ることはできるの？
違法建築だからといって、売却そのものが禁止されているわけではないよ。
ただし、違反している事実を隠したまま売却すると、あとから買主とのトラブルにつながる可能性がある。
だから、違反の内容や建物の状態をきちんと伝えたうえで売却することが大切なんだ。
違法建築を一般の個人に仲介で売却する場合、住宅ローンが利用しにくいことや、購入後に是正工事が必要になる可能性などから、買主が見つかりにくくなることがあります。
じゃあ、違法建築をそのまま売るのは難しいのね。
一般的な物件と比べれば、売却のハードルは高くなるね。
ただ、違法建築などの「訳あり物件」を扱っている専門の買取業者なら、違反がある状態のまま買い取ってもらえる可能性があるんだ。
専門の買取業者は、購入後に必要な是正や活用方法まで考えたうえで査定するため、売主が先に費用をかけて工事をしなくても売却できるケースがある。
是正工事に多額の費用がかかる場合や、できるだけ早く手放したい場合には、工事を始める前に買取業者へ査定を依頼し、「そのまま売った場合の価格」も確認しておくと判断しやすくなるでしょう。
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違法建築をそのまま売るなら専門の買取業者がおすすめ
違法建築を自分で是正することが難しい場合には、違法建築などの訳あり物件を扱う専門の買取業者へ売却する方法があります。
さっきも出てきたけど、どうして「専門の買取業者」なら違法建築をそのまま買い取れるの？
一般の個人へ売却する仲介とは、物件を買ったあとの考え方が違うからなんだ。
専門の買取業者は、違法建築であることを把握したうえで、是正や解体、再販売などの方法を検討して買取価格を判断する。
だから、売主が先に違反部分を直さなくても、そのまま売却できるケースがあるんだよ。
ここからは、違法建築の売却先として専門の買取業者がおすすめな理由を4つ紹介します。
理由1. 違法建築でも現状のまま買い取ってもらえる可能性がある
専門の買取業者は、一般の個人ではなく業者自身が買主となって不動産を直接買い取ります。
そのため、違法建築であっても、違反の内容や是正に必要な費用、その後の活用方法などを考慮したうえで査定してもらうことが可能です。
ということは、自分で違反しているところを直してから売らなくてもいいの？
物件によっては、その必要がないんだ。
たとえば無許可の増築や建ぺい率・容積率の超過などがあっても、その状態を踏まえて買取価格を提示してもらえるケースがある。
売主が先に是正工事をしてから売る方法もあるけど、工事に費用をかけたからといって、その分だけ高く売れるとは限らないよね。
だから、違法建築を手放したいのであれば、工事を始める前に「現在の状態ならいくらで買い取ってもらえるのか？」を確認しておくのも一つの方法なんだ。
査定結果と是正に必要な費用を比較すれば、工事をしてから売るべきか、そのまま売却するべきかも判断しやすくなるでしょう。
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理由2. 是正工事や解体をせずに売却できる可能性がある
専門の買取業者へ売却するメリットのひとつが、売主側で違法状態を是正したり、建物を解体したりせずに売却できる可能性があることです。
でも、違法建築なら、やっぱり直してからじゃないと買い取ってもらえないんじゃない？
必ずしもそうではないよ。
専門の買取業者は、必要な是正工事や解体なども考慮したうえで買取価格を判断するから、売主が工事をしなくても、そのまま買い取ってもらえるケースがあるんだ。
違反の内容によっては、適法な状態にするために大掛かりな工事が必要になることもあります。
自分で工事を行ってから売却する場合には、当然その費用を先に負担しなければならない…
しかも、工事をしたからといって、かかった費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。
それなら、先に工事をするのが必ずしも得とは限らないのね。
そういうこと。
だから、是正工事や解体を考えている場合でも、すぐに工事を始めるのではなく、まずは現状のまま買取査定を受けてみるといい。
- 「工事をしてから売る場合」
- 「何もせずにそのまま売る場合」
両方を比較して、手元に残る金額が多いほうを選べばいいんだ。
また、専門の買取業者は自らが買主になるため、一般の購入希望者を探す仲介と比べて、売却までの手続きを進めやすい点もメリットです。
違法建築をできるだけ早く手放したい場合にも、専門の買取業者は有力な選択肢になるでしょう。
理由3. 一般の買主とは異なる基準で物件を評価してもらえる
違法建築は、住宅ローンが利用しにくいことなどから、一般の個人へ売却するのが難しくなる場合があります。
一般の人には売りにくいのに、買取業者ならどうして買えるの？
専門の買取業者は、その家に自分で住むために購入するわけではないからなんだ。
買い取ったあとに是正して再販売したり、建物を解体して土地として活用したりと、その物件に合わせた活用方法を検討できる。
だから、一般の買主とは違った視点から物件の価値を判断できるんだよ。
たとえば、違反部分があるため一般市場では買主が見つかりにくい物件でも、土地そのものに価値があったり、是正することで活用できたりする場合があります。
専門の買取業者は、こうした購入後の活用方法や必要な費用まで考慮して査定するため、違法建築だからという理由だけで買取対象から外れるとは限りません。
今の状態だけを見るのではなく、買ったあとのことまで考えて値段をつけるのね。
そういうこと。
一般の不動産会社に仲介を依頼してなかなか買主が見つからない場合でも、専門の買取業者なら別の評価をしてもらえる可能性があるんだ。
だから、「違法建築だから売れない」と諦める前に、こうした物件の買取実績がある業者にも無料査定を依頼してみるといいよ。
理由4. 物件の状態を踏まえて契約条件を調整しやすい
違法建築を売却するときは、売却後のトラブルにも注意しなければなりません。
違法建築だと分かったうえで買ってもらえば、売ったあとは何も心配しなくていいの？
そこは注意が必要だよ。
違法建築であることや、売主が把握している建物の状態などは、買主にきちんと伝えたうえで売却することが大切なんだ。
そのうえで、専門の買取業者なら物件の問題点を把握して買い取ることを前提に、契約不適合責任の範囲などについて契約条件を調整できる場合があるよ。
一般の個人が購入する場合、違法建築に関する知識が十分ではなく、購入後に想定していなかった問題が見つかればトラブルにつながる可能性があります。
一方、違法建築の買取実績が豊富な専門業者であれば、建物の状態や違反内容などを確認したうえで買取を検討します。
最初から問題点を分かったうえで取引するから、売ったあとのトラブルも防ぎやすいのね。
それも買取の大きなメリットだね。
ただし、専門業者への売却だからといって、売主が知っている事実を伝えなくてよいわけではないよ。
違法建築であることはもちろん、把握している不具合や過去の増改築などについても正しく伝え、その内容を契約書に反映してもらうことが重要なんだ。
売却後の責任について不安がある場合には、査定額だけでなく、契約不適合責任がどのような条件になっているのかも確認してから契約するといいでしょう。
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違法建築を売却する方法を比較
ここまで解説してきたように、違法建築を売却する方法は、専門の買取業者に買い取ってもらうだけではありません。
違反部分を是正してから仲介で売却したり、建物を解体して土地として売却したりする方法もあります。
結局、どの方法を選ぶのが一番いいの？
それは建物の状態や違反の内容、売却を急いでいるかどうかなどによって変わってくるよ。
それぞれメリット・デメリットがあるから、まずは違いを比較してみよう。
| 売却方法 | 事前の費用負担 | 売却のしやすさ | 主な注意点 |
|---|---|---|---|
| 専門の買取業者に売却 | 是正・解体せず売却できる場合がある | 比較的進めやすい | 仲介より売却価格が低くなる場合がある |
| 是正してから仲介で売却 | 是正工事などの費用が必要になる場合がある | 適法な状態にできれば買主を探しやすくなる可能性がある | 工事費をかけても、その分だけ高く売れるとは限らない |
| 解体して土地として売却 | 解体費用などが必要 | 建物の問題を解消して売却できる | 土地の条件によっては解体後に再建築できない場合がある |
| 違法建築のまま仲介で売却 | 大きな事前費用をかけずに済む場合がある | 買主が限定されやすい | 住宅ローンや違反内容の告知などが問題になりやすい |
こうして比べると、専門の買取業者なら、先に工事費をかけなくても売却できる可能性があるのが大きいわね。
そうなんだ。
もちろん、時間や費用をかけて違反部分を是正し、仲介で少しでも高く売る方法が向いている人もいるよ。
ただ、「是正工事にお金をかけたくない」「違法建築のまま早く手放したい」という場合には、専門の買取業者への売却が有力な選択肢になる。
どちらが得になるか分からない場合は、先に工事や解体をしてしまうのではなく、まず現在の状態のまま無料査定を受けてみるといいよ。
是正や解体にかかる費用と、そのまま売却した場合の査定額を比較してから決めれば、余計な費用をかけてしまうリスクも抑えられるからね。
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違法建築の買取業者を選ぶときの3つのポイント
違法建築をそのまま売却するのであれば、どの買取業者に依頼するかも重要です。
専門の買取業者なら、どこに頼んでも同じなの？
いや、そこは結構違うよ。
違法建築は一般的な不動産とは違って、違反内容を把握したうえで、是正や活用まで考えて査定する必要があるからね。
業者によって買取価格や対応できる物件も異なるので、次の3つを確認して選ぶといいよ。
1. 違法建築や訳あり物件の買取実績が豊富か
まず確認したいのが、違法建築や訳あり物件の買取実績です。
一般的な中古住宅を中心に扱っている買取業者の場合、違法建築の買取経験が少なく、対応できないこともあります。
「不動産買取をしている会社」なら、どこでもいいわけじゃないのね。
そうなんだ。
違法建築の買取実績が豊富な業者なら、違反があることを前提に物件を調査して、その後の是正や活用方法まで考えて査定してもらえる。
公式サイトなどで「違法建築」「再建築不可」「未登記」「既存不適格」など、一般には売りにくい物件の買取実績が掲載されているか確認するといいよ。
2. 査定価格だけでなく買取条件まで確認する
買取業者を選ぶときは、提示された査定価格だけで判断しないことも大切です。
一番高い査定額を出してくれたところに売ればいいんじゃないの？
査定額はもちろん重要だけど、それだけで決めるのはおすすめできないよ。
たとえば、契約不適合責任をどこまで負うのか、残置物をそのままにして売却できるのか、売主側で何か対応しなければならないことがあるのかなど、契約条件によって実際の負担は変わってくるからね。
査定を依頼した際には、提示された金額だけでなく、
- 売主側で是正や解体をする必要があるか
- 残置物をそのままにして売却できるか
- 契約不適合責任はどのような条件になるか
- 売却にあたって別途必要になる費用があるか
なども確認しておきましょう。
最終的に「いくらで売れるのか」だけでなく、「売主の負担がどこまで残るのか」まで比較することが重要です。
3. 1社だけでなく複数の買取業者を比較する
違法建築を売却する際は、できれば複数の買取業者へ査定を依頼して比較することをおすすめします。
同じ違法建築でも、業者によって査定額が変わるの？
もちろん変わるよ。
買取後にどのように活用できるかは業者によって違うから、同じ物件でも査定額に差が出ることがあるんだ。
ある業者では是正や再販売が難しいと判断されても、別の業者なら活用方法を見つけて、より高く評価してくれる可能性もある。
そのため、最初の1社だけで売却を決めず、複数社の査定額と買取条件を比較したうえで売却先を選ぶとよいでしょう。
「違法建築だから買い取ってもらえるだけで十分」と思わずに、ちゃんと比較したほうがいいのね。
そういうこと。
特に違法建築は一般的な物件より査定の考え方に差が出やすいから、複数社を比較する意味は大きいよ。
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【プロ直伝】違法建築物を最高値で売却するための最強売却術
違法建築物を売却するなら「専門の買取業者」が良いのは分かったけど、「一番高く買い取ってくれるのはどこの会社？」という疑問をお持ちの方は多いと思います。
また、「一つの会社の査定だけでは、本当にこの価格が適正なのか分からない」という方もいらっしゃるでしょう。
では、どうしたらいいのでしょうか？
ポイントは、複数の専門買取業者から査定を取って比較することです！
しかも、無料査定を利用すれば、スマホやパソコンから自宅にいながら査定を依頼できます。
ここからは、当サイトが推奨する「最強・違法建築物の売却術」を具体的に紹介します！
複数の業者から査定を取り、査定額や買取条件を比較することで、あなたの違法建築物をより高く、より良い条件で買い取ってくれる業者を見つけやすくなります。
やることは3ステップだけです。
複数の買取業者から見積もりを取るのが、高値売却の最大のコツ！
・スマホやパソコンを使って、自宅にいながら無料査定を依頼できます。
違法建築物は、依頼する買取業者によって査定額に差が出ることがあります。
なぜなら、業者によって得意な物件や買取後の活用方法が異なるからです。
ある業者では是正や再販売が難しいと判断されても、別の業者なら活用方法を見つけて、より高く評価してくれる可能性があります。
だからこそ、最初から1社に決めず、複数の「専門買取業者」から査定を取って比較することが大切です。
査定額だけでなく、契約条件や売主側に必要な負担なども確認し、もっとも納得できる業者を選びましょう。
まずは自宅にいながら、スマホ（またはPC）から無料査定を依頼してみてください。
違法建築物を最高値で売る！最強3ステップを公開！
「違法建築物」をできるだけ高く、納得できる条件で売却するために、当サイトがおすすめする方法は以下の3ステップです。
ステップ2：それぞれの業者に「無料査定」を依頼する
ステップ3：「査定額」と「買取条件」を比較して売却先を決める
ステップ1：違法建築物に強い専門の買取業者を複数ピックアップ
まずは、違法建築物などの訳あり物件を取り扱っている専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。
当サイトでは、以下3社の「無料査定」を利用して比較する方法をおすすめしています。
ステップ2：「無料査定」を依頼する
上記のサイトから、それぞれ無料査定を依頼します。
査定を依頼したからといって、その会社へ必ず売却しなければならないわけではありません。
まずは現在の状態でいくらくらいの査定額になるのかを確認し、各社の回答を比較してみましょう。
ステップ3：査定額と買取条件を比較して売却先を決める
複数の業者から査定結果が出たら、「査定額」と「買取条件」を比較しましょう！
もちろん、買取価格は重要です。
ただし、単純に査定額だけを見るのではなく、契約不適合責任の扱いや、売主側で是正・解体などをする必要があるのか、別途費用が必要になるのかなども確認しておきましょう。
「最終的にいくら手元に残るのか」まで比較することが大切です。
査定額と買取条件の両方を比較し、その中からもっとも納得できる業者を選びましょう。
価格差がそれほど大きくない場合には、担当者の対応や説明の分かりやすさ、売却までの条件なども含めて判断することをおすすめします。
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