ねえ、タカトリさん。
再建築不可物件を所有している場合、建て替えられる方法ってないのかな？
うん、再建築不可物件を所有している人の中には、このような悩みを抱えている人は多いですよね。
結論から言えば、再建築不可物件でも建て替えられる方法はあります。
ただ、そもそも「再建築不可」と言われている物件なので、どの方法も難しくて面倒であることは覚悟する必要があります。
今回は、再建築不可物件の建て替え方法について解説していきます。
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1. 再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、建築基準法の要件を満たしていないため、新たに建物を建てることができない物件のことです。
これらの物件は、特定の条件を満たすことで再建築が可能になる場合もありますが、基本的には再建築が制限されています。
以下では、再建築不可物件の種類と特徴について詳しく解説します。
1.1：再建築不可物件の定義と背景
再建築不可物件となってしまう理由としては、
- 接道義務を満たしていない
- 建築基準法上の道路に接していない
- 市街化調整区域にある物件
などが挙げられます。
例えば、敷地が道路に接する間口が2m未満の場合や、建築基準法上の道路に接していない場合が典型的です。
これらの物件は、再建築が制限されるため、購入や活用に際しては注意が必要です。
再建築不可物件の背景には、都市計画や防災の観点からの規制があり、これにより安全で快適な都市環境を維持することが目的とされています。
1.2：再建築不可物件の種類と特徴
再建築不可物件には、いくつかの種類と特徴があります。
以下に代表的なものを挙げてみます。
接道義務を満たしていない物件
定義：敷地が「建築基準法上の道路」に接していない、または接しているがその幅が2m未満である場合。
特徴：このタイプの物件は、建築基準法の接道義務を満たしていないため、新たに建物を建てることができません。特に都市部では、狭い道路に面した物件が多く見られます。
例：旗竿地や袋地など。
市街化調整区域にある物件
定義：都市計画の一環として開発が制限されている地域に位置する物件。
特徴：市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぐために設定されており、この区域内の物件は再建築が制限されます。
分かりやすいところでは田畑などの農地、山林などが挙げられます。
例：田、畑、山林、雑種地など。
建築基準法上の道路に接していない物件
定義：敷地が建築基準法上の道路に全く接していない場合。
特徴：このタイプの物件は、建築基準法上の道路に接していないため、再建築ができません。
私道や未舗装道路に面した物件が多く見られます。
例：私道や未舗装道路に面した物件。
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2. 再建築不可物件の救済措置
では、これら再建築不可物件を建て替えられる方法はないのか？というのが、今回の主題でしたね。続けてみていきましょう。
再建築不可物件でも、特定の条件を満たすことで再建築が可能になる場合があります。
その条件とは、以下の4つがあります。
・43条2項（旧但し書き）の適用
・隣地の一部を買い取る・借りる方法
・セットバックで幅員4m条件を満たす方法
それぞれの項目についてカンタンに解説します。
１、再建築不可物件を再建築可能にする方法
再建築不可物件を再建築可能にする方法として、まずは接道義務を満たすことが重要です。
建築基準法により、建物を建てるためには敷地が道路に接している必要があるためです。
例えば、敷地の一部を隣地と交換することで接道義務を満たす方法や、道路の位置指定を申請する方法があります。
また、隣地の一部を借りることで一時的に接道義務を満たすことも可能です。
これらの方法を活用することで、再建築不可物件でも再建築が可能になる場合があります。
2、43条2項（旧但し書き）の適用
43条2項（旧但し書き）の適用は、再建築不可物件を再建築可能にするための重要な手段です。
理由は、この条項が特例として再建築を認められる場合があるためです。
カンタンに言うと、物件に接している道路が「43条但し書き道路」として自治体に認められれば、建て替えが可能になるということです。
また、都市計画区域外の土地でも、この条項を適用することで再建築が可能になることがあります。
これにより、再建築不可物件でも再建築が可能になる場合があるため、43条2項の適用は有効な手段と言えるでしょう。
3、隣地の一部を買い取る・借りる
再建築不可物件を再建築可能にするためには、隣地の一部を買い取る・借りる方法もあります。
隣地の一部を自分の土地とくっ付けることで「接道義務」を満たせるケースがあるからだね！
そうそう。例えば、自分の土地の間口が2mに満たない場合、隣地の一部を買い取って2m以上にすることで接道義務を満たせば、建て替えが可能になります。
また、隣地の一部を一時的に借りることで、建築確認申請を通すことも可能です。
これにより、再建築不可物件でも再建築が可能になる場合があります。
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4、セットバックで幅員4m条件を満たす
セットバックで幅員4m条件を満たす方法も、再建築不可物件を再建築可能にするための有効な手段です。
セットバックって何？
セットバックとは、建物の敷地の前を通っている道路から後退させることを指します。
これにより道路の幅員を広げることで、建築基準法の接道義務を満たすことができるわけです。
例えば、敷地の一部を道路として提供することで、道路の幅員を4m以上にする方法があります。
また、セットバックにより、建物の配置を変更することで再建築が可能になる場合もあります。
再建築不可物件の救済措置や裏ワザについては、以下のページにもっと詳しく書いてありますので、ご興味があればチェックしてくださいね。
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3. 再建築不可物件の建て替え方法は？
再建築不可物件でも、特定の条件を満たすことで建て替えが可能になる場合があります。
以下では、建築基準法の接道義務を満たす方法、建築確認申請が不要な工事、そして建て替えが難しい場合のリフォームについて詳しく解説します。
1、建築基準法の接道義務を満たす方法
まず、再建築不可物件を建て替えるためには、建築基準法の接道義務を満たすことが不可欠です。
なぜなら、現在の建築基準法においては、建物を建てるためには敷地が道路に接している必要があるためです。
先ほども書いた通り、敷地の一部を隣地と交換することで接道義務を満たす方法や、道路の位置指定を申請する方法など、物件の状況に合わせて対処をしなければなりません。
隣地の一部を借りることで一時的に接道義務を満たすことも可能です。
これらの方法を活用することで、再建築不可物件でも再建築が可能になる場合があります。
建築基準法に沿って建物を建てるためには接道義務を満たすことが最初の一歩であり、これにより再建築不可物件でも建て替えが可能になるのです。
2、建築確認申請が不要な工事を行う
また、建築確認申請が不要な工事を行うことで、再建築不可物件でも一定の改修が可能です。
実は、再建築不可物件は、建築確認申請が不要な工事であれば、法的な手続きを経ずに工事を進めることができます。
例えば、内装のリフォームや小規模な増築、修繕工事などがそれに該当します。
また、既存の建物の一部を改修することで、住環境を改善することも可能です。
これにより、再建築不可物件でも一定の改修が可能となり、住みやすい環境を整えることができるかもしれません。
建築確認申請が不要な工事を活用すれば、再建築不可物件でも柔軟に対応できるケースがあるということなのね。
3、建て替えが難しい場合のリフォーム
どうしても建て替えが難しい場合にはリフォームを検討することも、再建築不可物件を有効に活用する方法と言えます。
大規模な改修はできませんが、リフォームなら既存の建物を活用しながら、住環境を改善することができるでしょう。
この場合のリフォームの例としては、以下のようなものがあります。
- 柱や梁を残して内外装をすべてつくり変える「スケルトンリノベーション」
- 柱や梁の半分以下を取り替えるリフォーム
- 防火地域、準防火地域以外なら床面積10㎡以下の増築
ただし、再建築不可物件は築年数が相当古いものが多く、築50年、60年経っているものも珍しくありません。
そのため、リフォームをしたからと言って快適に住み続けられるかどうかは、不透明と言わざるを得ないのが現状です。
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建て替えられない再建築不可物件の活用法
建て替えられない再建築不可物件でも、適切な方法を用いることで有効に活用することができます。
具体的には、以下の７つが考えられます。
- 賃貸物件としての活用
- 商業施設としての利用
- 駐車場としての活用
- 倉庫や作業場としての利用
- 農地やガーデニングスペースとしての活用
- 地域コミュニティスペースとしての利用
- 売却や賃貸のためのリフォーム
では、それぞれについて詳しく解説します。
１、賃貸物件としての活用
まず、再建築不可物件を賃貸物件として活用することは有効な手段です。
理由はカンタンで、賃貸収入を得ることで物件の維持費を賄えるためです。
例えば、小規模なリフォームやリノベーションを行い、賃貸物件として提供することで安定した収入が得られるかもしれません。
しかし、再建築ができないため、賃貸物件としての価値は制限され、一般的な物件よりも空きリスクは高いケースが多くなります。
また、再建築不可物件は建物が古いため、リフォーム費用が膨大な金額になる可能性があります。
２、商業施設としての利用
次に、再建築不可物件を商業施設として利用することも可能です。
商業施設としての利用により、物件の価値を高めることができるかもしれないからです。
例えば、小規模な店舗やカフェ、オフィススペースとして活用することで、収益を得ることができるでしょう。
地域のニーズに応じたサービスを提供することで、集客力を高めることも可能です。
しかし、再建築ができないため、施設の改修や拡張が制限される点は大きなデメリットとなります。
再建築不可物件を商業施設として利用することは、収益を得る一方で、再建築の制約を考慮する必要があります。
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３、駐車場としての活用
再建築不可物件は「駐車場」として活用することも考えられます。
駐車場として貸し出すことによって、安定した収益を得ることができる可能性があるためです。
分かりやすい方法としては、月極駐車場や時間貸し駐車場として運営することで、定期的な収入を得られるかもしれません。
駐車場需要が高いエリアであれば、空きスペースを有効に活用することができるでしょう。
ただし、再建築不可物件は、間口が狭いということが問題であること多いため、その場合この方法は難しくなると言えるでしょう。
４、倉庫や作業場としての利用
倉庫や作業場として利用することも有効な活用方法の一つになる場合があります。
倉庫や作業場としての利用により、物件の有効活用ができるためです。
例えば、物品の保管場所や作業スペースとして活用することで、ビジネスの効率を高めることができます。
また、地域のニーズに応じたサービスを提供することで、収益を得ることも可能です。
しかし、再建築ができないため、施設の改修や拡張が制限される点がデメリットとなります。
再建築不可物件を倉庫や作業場として利用することは、物件の有効活用を図る一方で、再建築の制約を考慮する必要があります。
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５、農地やガーデニングスペースとしての活用
再建築不可物件を、農地やガーデニングスペースとして活用する方法もあります。
例えば、自然と触れ合うことが好きな方であれば、家庭菜園や花壇として利用することで、趣味としての活用幅を広げることができます。
また、地域のコミュニティ活動の一環として活用することも可能ですので、好きな方にとっては有効な方法と言えるでしょう。
６、地域コミュニティスペースとしての利用
再建築不可物件を地域のコミュニティスペースとして利用する方法もあります。
地域の交流や活動の場として活用することで、コミュニティの活性化に寄与できるかもしれません。
例えば、地域の集会所やイベントスペースとして利用することで、住民同士の交流を促進することができます。
また、地域のニーズに応じたサービスを提供することで、地域社会に貢献することも可能です。
ただし、施設の改修や拡張が制限される点はデメリットとなります。
７、売却や賃貸のためのリフォーム
最後に、再建築不可物件を売却や賃貸のためにリフォームすることは有効な手段になる可能性があります。
リフォームによって物件の価値を高め、売却や賃貸の際に有利にすることができるからです。
一例としては、内装のリフォームや設備の更新を行うことで、物件の魅力を向上させることができるでしょう。
リフォームによって物件の状態を改善することで、購入者や借主にとって魅力的な物件となります。
しかし、再建築不可物件はリフォームの範囲が制限される点が大きなデメリットとなることは考慮しておきましょう。
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