ねえ、タカトリさん。
再建築不可物件を所有している場合、建て替えられる方法ってないのかな？
うん、再建築不可物件を所有している人の中には、このような悩みを抱えている人は多いよね。
結論から言えば、再建築不可物件でも建て替えられる方法はあります。
ただ、そもそも「再建築不可」と言われている物件なので、どの方法も難しくて面倒であることは覚悟する必要があります。
今回は、再建築不可物件の建て替え方法について解説していきます。
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再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、建築基準法の要件を満たしていないため、新たに建物を建てることができない物件のこと。
これらの物件は、特定の条件を満たすことで再建築が可能になるケースもありますが、基本的には再建築が制限されています。
では、再建築不可物件の種類と特徴について詳しく解説します。
再建築不可物件の定義と背景
再建築不可物件となってしまう理由としては、
- 接道義務を満たしていない
- 建築基準法上の道路に接していない
- 市街化調整区域にある物件
などが挙げられます。
たとえば、敷地が道路に接する間口が2m未満の場合や、建築基準法上の道路に接していない場合が典型的です。
これらの物件は、再建築が制限されるため、購入や活用に際しては注意が必要です。
再建築不可物件の背景には、都市計画や防災の観点からの規制があり、これにより安全で快適な都市環境を維持することが目的とされています。
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再建築不可物件の種類と特徴は？
再建築不可物件には、いくつかの種類と特徴があります。
代表的なものは以下の３つです。
1. 接道義務を満たしていない物件
定義：敷地が「建築基準法上の道路」に接していない、または接しているがその幅が2m未満である場合。
特徴：このタイプの物件は、建築基準法の接道義務を満たしていないため、新たに建物を建てることができません。特に都市部では、狭い道路に面した物件が多く見られます。
例：旗竿地や袋地など。
2. 市街化調整区域にある物件
定義：都市計画の一環として開発が制限されている地域に位置する物件。
特徴：市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぐために設定されており、この区域内の物件は再建築が制限されます。
分かりやすいところでは田畑などの農地、山林などが挙げられます。
例：田、畑、山林、雑種地など。
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3. 建築基準法上の道路に接していない物件
定義：敷地が建築基準法上の道路に全く接していない場合。
特徴：このタイプの物件は、建築基準法上の道路に接していないため、再建築ができません。
私道や未舗装道路に面した物件が多く見られます。
例：私道や未舗装道路に面した物件。
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2. 再建築不可物件の救済措置
では、これら再建築不可物件を建て替えられる方法はないのか？というのが、今回の主題でしたね。続けてみていきましょう。
再建築不可物件でも、特定の条件を満たすことで再建築が可能になる場合があります。
その条件とは、以下の4つがあります。
2. 43条2項（旧但し書き）の適用
3. 隣地の一部を買い取る・借りる方法
4. セットバックで幅員4m条件を満たす方法
それぞれの項目についてカンタンに解説します。
1. 再建築不可物件を「再建築可能」にする方法
再建築不可物件を再建築可能にする方法として、まずは接道義務を満たすことが重要です。
建築基準法により、建物を建てるためには敷地が道路に接している必要があるためです。
例えば、敷地の一部を隣地と交換することで接道義務を満たす方法や、道路の位置指定を申請する方法があります。
また、隣地の一部を借りることで一時的に接道義務を満たすことも可能です。
これらの方法を活用することで、再建築不可物件でも再建築が可能になる場合があります。
2. 43条2項（旧但し書き）の適用
43条2項（旧但し書き）の適用は、再建築不可物件を再建築可能にするための重要な手段です。
理由は、この条項が特例として再建築を認められる場合があるためです。
カンタンに言うと、物件に接している道路が「43条但し書き道路」として自治体に認められれば、建て替えが可能になるということです。
また、都市計画区域外の土地でも、この条項を適用することで再建築が可能になることがあります。
これにより、再建築不可物件でも再建築が可能になる場合があるため、43条2項の適用は有効な手段と言えるでしょう。
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3. 隣地の一部を買い取る・借りる
再建築不可物件を再建築可能にするためには、隣地の一部を買い取る・借りる方法もあります。
隣地の一部を自分の土地とくっ付けることで「接道義務」を満たせるケースがあるからだね！
そうそう。例えば、自分の土地の間口が2mに満たない場合、隣地の一部を買い取って2m以上にすることで接道義務を満たせば、建て替えが可能になります。
また、隣地の一部を一時的に借りることで、建築確認申請を通すことも可能です。
これにより、再建築不可物件でも再建築が可能になる場合があります。
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4. セットバックで幅員4m条件を満たす
セットバックで幅員4m条件を満たす方法も、再建築不可物件を再建築可能にするための有効な手段です。
セットバックって何？
セットバックとは、建物の敷地の前を通っている道路から後退させることを指します。
これにより道路の幅員を広げることで、建築基準法の接道義務を満たすことができるわけです。
例えば、敷地の一部を道路として提供することで、道路の幅員を4m以上にする方法があります。
また、セットバックにより、建物の配置を変更することで再建築が可能になる場合もあります。
再建築不可物件の救済措置や裏ワザについては、以下のページにもっと詳しく書いてありますので、ご興味があればチェックしてくださいね。
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3. 再建築不可物件の建て替え方法は？
再建築不可物件でも、特定の条件を満たすことで建て替えが可能になる場合があります。
以下では、建築基準法の接道義務を満たす方法、建築確認申請が不要な工事、そして建て替えが難しい場合のリフォームについて詳しく解説します。
1. 建築基準法の接道義務を満たす方法
まず、再建築不可物件を建て替えるためには、建築基準法の接道義務を満たすことが不可欠です。
なぜなら、現在の建築基準法においては、建物を建てるためには敷地が道路に接している必要があるためです。
先ほども書いた通り、敷地の一部を隣地と交換することで接道義務を満たす方法や、道路の位置指定を申請する方法など、物件の状況に合わせて対処をしなければなりません。
隣地の一部を借りることで一時的に接道義務を満たすことも可能です。
これらの方法を活用することで、再建築不可物件でも再建築が可能になる場合があります。
建築基準法に沿って建物を建てるためには接道義務を満たすことが最初の一歩であり、これにより再建築不可物件でも建て替えが可能になるのです。
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2. 建築確認申請が不要な工事を行う
また、建築確認申請が不要な工事を行うことで、再建築不可物件でも一定の改修が可能です。
実は、再建築不可物件は、建築確認申請が不要な工事であれば、法的な手続きを経ずに工事を進めることができます。
例えば、内装のリフォームや小規模な増築、修繕工事などがそれに該当します。
また、既存の建物の一部を改修することで、住環境を改善することも可能です。
これにより、再建築不可物件でも一定の改修が可能となり、住みやすい環境を整えることができるかもしれません。
建築確認申請が不要な工事を活用すれば、再建築不可物件でも柔軟に対応できるケースがあるということなのね。
3. 建て替えが難しい場合のリフォーム
どうしても建て替えが難しい場合にはリフォームを検討することも、再建築不可物件を有効に活用する方法と言えます。
大規模な改修はできませんが、リフォームなら既存の建物を活用しながら、住環境を改善することができるでしょう。
この場合のリフォームの例としては、以下のようなものがあります。
- 柱や梁を残して内外装をすべてつくり変える「スケルトンリノベーション」
- 柱や梁の半分以下を取り替えるリフォーム
- 防火地域、準防火地域以外なら床面積10㎡以下の増築
ただし、再建築不可物件は築年数が相当古いものが多く、築50年、60年経っているものも珍しくありません。
そのため、リフォームをしたからと言って快適に住み続けられるかどうかは、不透明と言わざるを得ないのが現状です。
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建て替えられない再建築不可物件の活用法
建て替えられない再建築不可物件でも、適切な方法を用いることで有効に活用することができます。
具体的には、以下の７つが考えられます。
- 賃貸物件としての活用
- 商業施設としての利用
- 駐車場としての活用
- 倉庫や作業場としての利用
- 農地やガーデニングスペースとしての活用
- 地域コミュニティスペースとしての利用
- 売却や賃貸のためのリフォーム
では、それぞれについて詳しく解説します。
1. 賃貸物件としての活用
まずは、賃貸物件としての活用です。
既存の建物をリフォームして賃貸に出せば、賃料収入を得て維持費や固定資産税をまかなえる点が大きなメリットです。
空き家のまま放置するよりも有効活用でき、入居者がいれば治安や景観の維持にも役立ちます。
ただし、建物が古ければ耐震補強や水回り改修などで初期費用が高額になる恐れがあります。
また、再建築不可のため資産価値が低く、入居者が集まりにくいリスクがあるのはデメリットです。
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2. 商業施設としての利用
次に、小規模なカフェや雑貨店、事務所などに転用することで、地域ニーズを取り込み収益を生む可能性があります。
地域活性化に寄与できる点も強みです。
しかし、用途変更には消防法や建築基準法に基づいた工事が必要となり、思わぬコストがかかる場合があります。
さらに、増築や大規模改修ができないため、事業を広げるには限界があるという制約も伴います。
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3. 駐車場としての活用
建物を取り壊して月極や時間貸しの駐車場にすれば、比較的安定した収益を見込め、管理も難しくありません。
特に都市部や駅周辺では需要が高く、有効な選択肢となります。
一方で、住宅用地特例が外れて固定資産税が上がるため、収益と税負担のバランスを考慮する必要があります。
また、敷地が狭かったり間口が十分でなかったりすると、車両の出入りが難しく活用できないケースもあるのが弱点です。
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4. 倉庫や作業場としての利用
既存建物を倉庫や小規模な作業場として使えば、物品の保管やアトリエ用途などに役立ち、地域ニーズを満たすことができます。
収益化の可能性もあり、空き家を有効に活用できる点は魅力です。
ただし、用途変更の届け出が必要になることがあり、古い建物では雨漏りや耐荷重不足など安全面の不安が残る場合もあります。
改修費が思った以上にかかることもデメリットといえるでしょう。
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5. 農地やガーデニングスペースとしての活用
庭や空き地を家庭菜園や花壇にすれば、趣味や地域活動の場として有効に使え、自然と触れ合うライフスタイルを楽しむことができます。
地域のイベントや交流の拠点になることも利点です。
しかし、本格的な農地利用には農地法の許可が必要な場合があり、収益化には限界があります。
また管理を怠ると雑草や害虫の温床になり、かえって近隣トラブルを招く恐れがある点は注意すべきです。
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6. 地域コミュニティスペースとしての利用
住民の集会所やイベントスペースとして提供すれば、地域交流を促進し社会的価値を高めることができます。
空き家を地域資源として生かせるのは大きなメリットです。
ただし、不特定多数が出入りする場とするには建築基準法や消防法の基準を満たす必要があり、改修コストが発生する可能性があります。
また収益性が低いため、継続的な運営には資金源の確保が課題となります。
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7. 売却や賃貸のためのリフォーム
内装や設備を整えて見た目や機能性を向上させれば、売却価格や賃料を引き上げられる可能性があり、購入希望者や借主にとって魅力的な物件になります。
リフォームによって資産価値を一定程度回復させられる点はメリットです。
しかし、再建築不可のため大規模な増築や構造変更はできず、工事費に対して十分なリターンが得られないリスクがあります。
特に、老朽化が進んでいる場合は、想定以上に費用が膨らむ恐れもあります。
このように再建築不可物件でも多様な活用方法がありますが、それぞれに利点と欠点が存在します。
実際に取り組む際には、法規制や費用を確認し、自治体や専門業者に相談して計画を立てることが不可欠です。
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再建築不可物件の売却は「買取」がおすすめ！５つの理由とは？
「再建築不可物件」を高く売却するためには「専門の買取業者」への相談がおすすめです。
その理由は、大きく分けると以下の５つです。
１、再建築不可物件の専門家だから「高値買取」が可能
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
３、現金化がスピーディー
４、契約不適合責任を負わなくて良い
５、近隣に知られずに売却できる
１、再建築不可物件の専門家だから「高値買取」が可能
専門の買取業者は、文字通り再建築不可物件のような「訳あり物件の専門家」です。
「訳あり」の不動産に特化した独自販売ルートがあることはもちろん、物件に応じた再生ノウハウも持っており、スムーズな買取が可能になります。
一見「無価値」に見える訳あり物件でも、あらゆる再生ノウハウを駆使して有効活用することができるため、物件の本当の価値を見抜いて買い取ってくれるのです。
また、仲介の不動産会社で断られたり、値段が付かなかった物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら問題ありません。
相談する業者にノウハウがない場合、訳あり物件は最初から「売れない」と決めつけているため、断られるケースが多いです。
しかし、専門の買取業者は、再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件、共有持分、どんな物件でも無料で査定してもらえます。
他社で断られたからと言って諦めなくても大丈夫です。
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２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
専門の買取業者は、会社が直接買い取ってくれるサービスなので、仲介手数料がかかりません。
仲介の手数料は、「物件価格の3％＋6万円＋税」が一般的です。
仮に物件価格が1000万円だった場合・・・
仲介なら、およそ40万円ほどの手数料を取られてしまうということ。
専門の買取業者なら、仲介手数料は一切かからないため、その分さらに上乗せした金額提示をすることが可能になるのです。
３、現金化がスピーディー
会社が直接買い取ってくれる「専門の買取業者」は、現金化がとてもスピーディーです。
なぜなら、わざわざ買いたい人を探す手間や時間が必要なく、目の前の不動産会社がすぐに買い取ってくれるからです。
仲介の不動産会社に依頼すると、【相談】→【査定】→【販売価格の決定】→【販売活動】という流れを踏む必要があるため、まずは着手するまでにかなりな時間を要します。
実際に販売活動がスタートしても、何人もの見込み客に物件を見てもらうのが一般的。
しかも、やっとのことで契約までこぎ着けたとしても、ローン審査が通らないなんてことも、ザラにあります。
専門の買取業者なら【相談】→【査定】→【契約】と３ステップで完了。
しかも、資金が豊富な不動産会社が買い取ってくれるため、ローンを通す必要もなく、すぐに現金化できるのです。
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４、契約不適合責任を負わなくて良い
契約不適合責任ってなに？
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは、カンタンに言うと不動産売買の際に「契約書した内容と物件の数量や品質が一致していない時に、売主が負うべき責任」のことです。
つまり、引き渡した物件が契約書に書かれた内容と違っている（契約不適合）場合、買った人が困るため、売主は責任を負う義務があるわけです。
例えば、雨漏りやシロアリが発生している物件なのにもかかわらず、それが後で発覚して契約書に書かれていなければ、売主は責任を負わなければなりません。
なお、仲介で売却した物件に不具合があった場合は、以下のような「契約不適合責任」を負わされる可能性があります。
・不具合箇所の修理
・売却金額の減額
・損害賠償請求
その点、訳あり物件の買取専門業者は会社が直接買い取ってくれるため、このような請求がされることは一切なく、すべての「契約不適合責任」が回避されます。
５、近隣に知られずに売却できる
物件の売却をご近所に知られたくない売主さんは、とても多いです。
- 「再建築不可物件の売却を考えていることを知られたくない」
- 「近所で変な噂を立てられたくない」
- 「これ以上マイナスな要因を作りたくない」
など、いろいろなご心配をされるわけですね。
仲介の場合、買主を探すためにインターネット広告やチラシなどを使いますし、物件を見たい人の出入りもあるため目立つことが多く、近隣にバレやすいです。
しかし、買取の場合は、直接「会社」が物件を査定し、そのまま買い取るため、そもそも買いたい人を探す必要がありません。
もちろん、広告で人目に晒されることもありませんし、不特定多数の人の出入りもないです。
売買のスピードも速いため、ほとんど近隣住民に気づかれず、こっそり売却することが可能となります。
査定は「完全無料」ですし、入力も30秒で終わるので、まずは気軽に「無料査定」を試してみるといいですよ！
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【プロ直伝】訳あり物件を最高値で売却するための最強売却術
「私の訳あり物件を、できるだけ高く買い取って欲しい！」
あなたもそう思いますよね？
誰だって、所有している不動産を少しでも高く売却したいのは、当たり前です。
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