本記事では、再建築不可物件が売れない（売れづらい）理由と、どうすれば売れるのか？高く売るための方法をご紹介します。
家を売却したいのに再建築不可物件だから売れない！・・・と悩んでいませんか？
相続した家や、昔から住んでいる古い家を売りに出したけど、再建築不可のため何年も買い手がつかずに焦っている方は多いと思います。
そんな方のお悩み解決になれば幸いです。
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再建築不可物件とは？
まずはおさらいですが、再建築不可物件とは、大まかに言うと法律的に建て替えができない物件のことです。
建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないため、建築許可申請が通らず、建て替えることができないのです。
接道義務とは、建築基準法で定められた道路（幅員4m以上）に、建物の敷地が2m以上接していなければならないという基準のことです。
この基準を満たしていないと、地震や火事などの際、救急車や消防車などの緊急車両がスムーズに通れず、避難経路の確保も難しくなります。
…ということは、再建築不可物件って、住んでるだけでも危険かもしれないわね。
いざという時に、住民の安全性が脅かされる可能性が高い。
そのため「接道義務」を満たしていない土地は、新たに建物を建てることができない（再建築不可）と決められているのです。
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再建築不可物件が売れない理由５選
この記事を読んでいる方の中には、地元の不動産業者（仲介）に売却依頼をしたのに「売れなかった」「売却そのものを断られた」という方もいるでしょう。
では、なぜ再建築不可物件は、仲介の不動産業者だと売れない（売れづらい）のでしょうか？
その理由は、大きく分けて以下の5つが挙げられます。
2、住宅ローンが通りづらい
3、倒壊や焼失のリスクが高い
4、古過ぎたり、放置されたことで見た目が悪い
5、リフォームすると費用がかさむ
一つずつ説明します。
1、建て替えができない
まず第一に、再建築不可物件は一度更地にしてしまうと、文字通り建て替える（再建築する）ことができないため売れづらいと言えます。
一般的に、街の不動産業者（仲介）で家の購入を考えている人は、マイホームを探していることがほとんどです。
当然、長く住み続けることを考えるため、将来的に「建て替え」を視野に入れている人が多いのです。
そんな中で、建て替えができない再建築不可物件は、一般の買い手からはどうしても敬遠されやすくなります。
2、住宅ローンが通りづらい
二番目に、再建築不可物件は、住宅ローンが通りづらいというのも売れない原因と言えます。
建て替えができない再建築不可物件は、購入希望者が少ないため、銀行などの金融機関からも担保価値が低いと見なされやすいのです。
しかし、前述したように街の不動産業者（仲介）に依頼した場合、買い手はマイホームを探している一般ユーザーがほとんど。
そのため、仮に物件を気に入って購入に踏み切ろうとしても、住宅ローンが通らなければ、現金一括で買う以外に選択肢がないということになります。
再建築不可物件の買い手は、ただでさえ少ないのですが、その中でまとまった現金が用意できる人は、さらに少ないため売れないのです。
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3、倒壊や焼失のリスクが高い
三番目に、再建築不可物件のほとんどは築年数が古いため、倒壊や焼失のリスクが高いことも売れづらい原因と言えます。
再建築不可物件は、1950年に建築基準法で規制が定められたこと、あるいは1968年に都市計画法が定められたことによって出来たものです。
2024年の時点で、56年間以上は経過していますから、老朽化も相当進んでいると考えられます。
耐震性に問題のある物件が多く、今の建物より地震によって倒壊する危険性が高いのです。
また、木造建築が圧倒的に多いため火事になりやすく、燃え広がりやすいとも言えます。
どちらにせよ、災害で建物がなくなれば再建築できないため、住む家がなくなるリスクも高いのです。
4、古過ぎたり、放置されたことで見た目が悪い
四番目は、ズバリ「見た目」の問題です。
再建築不可物件は、古過ぎて空き家になっていたり、長い期間放置されているケースが多く存在します。
そうすると、屋根や外壁などの痛みや損傷が激しかったり、金属部がサビていたり、ツタや藻で覆われたりなど、見栄えがかなり悪くなってしまいます。
中には、幽霊屋敷のような外観の家もあり、一般のユーザーから極端に嫌われるというケースも多いのです。
5、リフォーム費用が莫大になることがある
五番目は、リフォームした場合の費用が莫大になる場合があることです。
再建築不可物件は、築年数が古く老朽化が進んでいるため、リフォームの必要があります。
しかも、50年以上前の建物ともなると、耐震性、機密性、断熱性、シロアリや雨漏りなど、問題が山積みになることも多いです。
リフォームなら安く済むだろうと思っていたら、とんでもない金額に跳ね上がることも珍しくないのです。
さらに、再建築不可物件は道路までの通路が長いことが多いため、器材などの搬入が難しく、追加料金が発生する可能性があります。
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売れない再建築不可物件を売却するには？
再建築不可物件を本気で売りたいのなら、仲介の不動産業者に丸投げしても、そうそう買い手が現れるものではないことを覚えておきましょう。
じゃあ、どうすればいいのか？
以下のような方法を使えば、売れない再建築不可物件を売ることができます。
特に、確実に高く売りたいとお考えの方は、３番目がもっともおすすめです。
２、再建築可能物件にする
３、専門の買取業者に売却する
一つずつ説明します。
１、隣地の所有者に売却する
まずは、隣地の所有者に買ってもらうという方法があります。
隣地の物件が、1950年、もしくは1968年よりも前に建てられた家の場合、あなたの物件と同様に再建築不可になっている可能性があります。
その場合は、相手がこちらの物件を買い取ることで「再建築可能」にすることができます。
双方にとってメリットのある話になりますので、スムーズに売却できるかもしれません。
ただし、隣人との人間関係が悪かったり、話の持って行き方によってはトラブルになる可能性があります。
よほど人間関係が良いという自信でもない限り、声をかける場合は、不動産業者などに相談すると良いでしょう。
２、再建築可能物件にする
再建築不可物件は、そのままではもちろん建て替えは出来ません。
ですが、接道義務を満たすことができれば、再建築を「可能」にできるケースも存在します。
物件を再建築可能にできれば、一般的な不動産とみなされますので、売れやすくなると言えます。
再建築不可を可能にするには、以下の方法があります。
１、隣の土地の一部を買い取るか等価交換する
２、セットバックする
３、位置指定道路の申請をする
４、43条但し書き申請をする
ただし、どの方法も、相当な手間と時間、費用が必要となることは覚悟しておく必要があります。
詳しくは以下の記事に書いていますので、よろしかったらご覧ください。
３、専門の買取業者に売却する
結論としては、再建築不可物件は「専門の買取業者」に買い取ってもらうのが最もおすすめです。
一番の理由としては、専門の買取業者は、物件を直接買い取ってくれるため、一般的に売れにくい再建築不可物件でも、買い手を探す必要がないからです。
もちろん、住宅ローンを組む必要もないため、買い手が付いたと思ったら糠喜びだった・・・のような心配も一切ありません。
つまり、一番確実に買い取ってもらえるということです。
そして、何と言っても専門の買取業者は、独自の販売ルートや再生ノウハウを持っており、業者そのものが運用する場合もあるため、「高値買取」が可能になります。
直接買取なので、仲介手数料」もかかりませんし、現金化もスピーディーです。
うまく行けば、最短で「即日」現金化できるというケースもあります。
ちなみに、仲介の不動産業者に依頼すると、一般人が買い手となるため「契約不適合責任」が付きまといますが、専門の買取業者に売却すれば、すべての責任は免除されます。
雨漏りやシロアリ、その他さまざまな瑕疵（欠陥）が生じた場合でも、一切の責任を持たずに済むというのは、とてもありがたいですよね。
また、一般的な不動産の売り出しの場合、宣伝などが盛んになるため近隣住民にバレやすいですが、直接買取ならそのような心配も一切ありません。
査定してもらうのは「完全無料」ですし、しつこい売り込み等もありませんので、まずは気軽に依頼してみるといいですよ。
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