「再建築不可の土地にコンテナハウスを建てて活用できないか？」と考える方は多いようです。
不動産は持っているだけで「固定資産税」などの維持費がかさんでいきますから、当然な流れと言えるでしょう。
一度更地にしてしまうと二度とふつうの家が建てられない再建築不可物件。
それでも、コンテナハウスなら建築物っぽくないため、何とかなりそうな気はしますね。
今回は、再建築不可物件にコンテナハウスを建てることが可能かどうかについて、分かりやすく説明します。
なお、再建築不可物件の売却も視野に入れている方は、専門の買取業者で「無料査定」を受けてみるのがおすすめです。
仲介の不動産屋で断られた物件でも、驚くような高値が付くことがあるので、ぜひ気軽に試してみてくださいね。
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再建築不可物件にコンテナハウスは建てられるのか？
いきなり核心の部分になりますが、再建築不可物件にコンテナハウスは建てられるのでしょうか？
結論から先に言いましょう。
基本的には、かなり難しいです。
（一部例外がありますので、それについては後ほど）
これを説明するためには、再建築不可となってしまう要因と、コンテナハウスの法律的な位置づけを知っておく必要があります。
再建築不可物件となる理由は？
再建築不可物件って、どうして再建築しちゃダメなの？
その疑問を持っている人は、けっこう多いかもしれませんね。
では、まず再建築不可物件が、どういう物件なのかを理解しておきましょう。
再建築不可は、建築基準法が守られていないために「建築確認申請」が通らず、建物を建てられない物件のことです。
さまざまなパターンがありますが、基本的に4m以上の道路に2m以上の「接道義務」を果たしていないことが原因となることが多いです。
では、なぜ接道義務を果たせない物件は「再建築不可」になるのでしょうか？
理由は、その家で火災が発生したり急病人や ケガ人が出たりした際に、広い道路とつながっていないと、消防車・救急車などの緊急車両がスムーズに入れないためです。
つまり、再建築不可とは、建てさせまいと意地悪をしているのではなく、住人の安全を確保するためのルールに則った結果なのね。
そして、再建築不可物件は、家を建てる時に不可欠な「建築確認申請」が通らないため、新たに家を建てたり、リフォームすることが出来ません。
中には、こっそり建てれば良いのでは？と思う方がいるかもしれません。
ですが、建築確認申請をせずに建てることは、完全なる「法律違反」となります。
そのため、手続きせずに着工したことがバレた場合、是正勧告などの行政指導があり、工事の差し止めを求められることもあります。
そして、行政指導に従わなかったりすれば、最悪では刑事罰の対象になる可能性もありますので、「建築確認申請」は必須だと覚えておきましょう。
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コンテナハウスは「建築物」とみなされる？
土地に建物を建てる場合に、建築確認申請が不可欠であることはお分かりいただけたと思います。
では、コンテナハウスがどんな位置づけなのか？というのが気になる点ですよね。
「コンテナ」という響きからすると、鉄道やトレーラー、船などで荷物を運ぶ「四角いボックス状の物体」を思い浮かべるでしょう。
イメージ的には、ほぼそんな感じなのですが、荷物用のボックスをそのまま使うのではなく、コンテナハウス用になったものが販売されています。
コンテナハウスは、ビジュアル的には「箱」なので家ではないように感じますが、実は基本的に「建築物」とみなされます。
国土交通省では、「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」という表題において、以下のような内容を公式サイトで表明しています。
「随時かつ任意に移動できないコンテナは、その形態及び使用の実態から建築基準法第２条第１号に規定する建築物に該当します。」
つまり、建築物であるコンテナハウスは、家を建てる場合と同じく「建築確認申請」が不可欠だということです。
しかし、繰り返しになりますが、再建築不可物件は「建築確認申請」が通りません。
そのため、コンテナハウスも必然的に建てることができないということになります。
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コンテナハウスの「建築確認申請」が不要になる３つの条件
ただし、家などの建物を建てる際、「建築確認申請」がすべてにおいて必要かと言えば、そうではないケースも存在します。
具体的には、以下の３つの条件をすべて満たしている場合、建築確認申請「不要」になります。
・防火地域・準防火地域に該当しないこと
・新築以外（増築・改築・移転）であること
サラッと書いていますが、これらの条件をすべて満たすのはかなり厳しいと言えます。
一つずつ見ていきましょう。
床面積が10平方メートル以下であること
建てるコンテナハウスの床面積が10平方メートル以下であれば、建築確認申請は「不要」です。
ただし、10平方メートルというのは、6畳ほどの広さですから、あまりにも狭すぎて現実的ではありませんよね。
趣味など、何かよほど特殊な目的があるケースを除き、6畳以下のコンテナハウスを「住まい」として考えることは厳しいと言えるでしょう。
ちなみに、再建築不可物件は奥まった場所にあることが多いため、コンテナを小さな店舗にして収益を上げようというのも、かなり厳しい選択になるかと思います。
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防火地域・準防火地域に該当しないこと
「防火地域」「準防火地域」というのは、都市計画法にもとづいて定められた地域のことです。
基本的に建物が密集しているような地域であれば、必ずどちらかに指定されているケースがほとんどです。
この２つに「該当しないこと」が、建築確認申請を提出しなくても良い条件の一つであるということですね。
つまり、再建築不可の土地にコンテナハウスを建てたければ、建物が密集している地域や繁華街のような場所は避ける必要があるということになります。
ところが、そもそも再建築不可の土地というのは、住宅密集地にある場合がほとんどです。
必然的に、この条件をクリアするのもかなり難しいと言えるでしょう。
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新築以外（増築・改築・移転）であること
再建築不可の土地にコンテナハウスを建てる場合、新築はダメということです。
増築、改築、移転であれば「建築確認申請」が不要のため、建てることが可能になります。
今現在、建物が建っているのであれば、それを残しつつ新しいコンテナハウスを設置する、もしくは中古のコンテナハウスを設置することが許されるということです。
以上の内容をまとめると、再建築不可の土地であっても・・・
- 6畳以下の広さで
- 住宅が多い場所や繁華街などを避けて
- 増改築する
ということであれば、建築確認申請をしなくてもコンテナハウスを建てることが可能ということになります。
内容を見る限り、ほとんどムリって言っているようにしか見えないわね。
ただし、地域や自治体によっては「建築確認申請」の条件が異なることがあります。
ですので、実際に着手しようと思う時には、物件がある市町村の「都市計画課」や「建築指導課」に行って、直接問い合わせた方が良いでしょう。
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コンテナハウスの設置費用について
再建築不可物件にコンテナハウスを建てることが、相当ハードルが高いということはお分かりいただけたと思います。
ですが、中にはそれでもコンテナハウスを建てたいという方がいらっしゃるかもしれません。
そこで、参考までにコンテナハウスを建てた場合の「費用」についても説明します。
コンテナハウスは、通常の建築物に比べて費用が安く抑えられるということで、最近話題になっている方法の一つです。
コンテナの価格は、中古なら格安で20～50万円、高いもので200万円くらいが目安となります。
ただし、これはあくまでも「コンテナ本体の価格」のため以下のような費用が別途かかってきます。
- 運搬費（場所により変化）
- 基礎工事費（10万円～）
- 電気工事費（10万円～）
- 内装外装費（内容により変化）
- 上下水道の工事費（数十万～100万円）
- エアコン、照明などの備品（内容によるが数十万円～）
以上のようなことを踏まえると、中古のコンテナハウスの建築は、ふつうの建築物を建てるのと変わらない、もしくはそれ以上の費用がかかるケースもあるということです。
さらに言うと、再建築不可物件は「接道義務」が果たされていませんから、トラックなどによる搬入ができない可能性もあります。
また、もし仮に搬入できたとしても、設置するためには今度はクレーンやフォークリフト等の重機が必要となります。
それらの重機が入りづらかったり、人件費が余計にかかることも考えられるため、状況によってはさらに費用がかさむことも覚悟しておく必要があります。
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コンテナハウスにも「固定資産税」「都市計画税」がかかる
コンテナハウスが建築物と見なされれば、当然「固定資産税」や「都市計画税」を支払う義務が生じてきます。
これらの税金は、毎年の1月1日の時点でその不動産を所有している人が支払わなければなりません。
固定資産税の税額は、「固定資産課税台帳」に記されている評価額の1.4％と定められています。
ちなみに、コンテナハウスが住居用の建物と認められた場合、軽減措置が受けられるため、上記内容よりも税額は安くなると考えられます。
しかし、コンテナハウスを所有し続ける限り、「固定資産税」「都市計画税」の徴収を回避することは出来ないと知っておいてください。
再建築不可物件にコンテナハウスを設置した場合の活用方法
再建築不可の土地にコンテナハウスを建てても、住まいとしては厳しいため、何かしらの「収益」を得られないか？と考える方もいらっしゃるでしょう。
・・・かと言って、6畳以下のコンテナを飲食店やホテル、賃貸住宅などにするというのは、ちょっと考えづらいでしょう。
コンテナハウスの考えられる活用方法としては、ガレージハウス経営などがあります。
ガレージハウスとは、本来なら車庫や倉庫として使用するようなスペースを、趣味や娯楽、セカンドハウスなどにして活用する方法です。
バイクや自転車を趣味でいじったり修理する方は、あるいは車庫にして使用するというケースもあるかもしれません。
ただし、ガレージハウスはホテルや賃貸アパートなどに比べると、収益性は高いものではありませんし、利用者が見つからなければ、もちろん収益はゼロです。
高い費用をかけてコンテナを設置したにも関わらず、まったくお客さんが付かないというケースも覚悟しておく必要があります。
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再建築不可物件の売却は「買取」がおすすめ！５つの理由とは？
「再建築不可物件」を高く売却するためには「専門の買取業者」への相談がおすすめです。
その理由は、大きく分けると以下の５つです。
１、再建築不可物件の専門家だから「高値買取」が可能
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
３、現金化がスピーディー
４、契約不適合責任を負わなくて良い
５、近隣に知られずに売却できる
１、再建築不可物件の専門家だから「高値買取」が可能
専門の買取業者は、文字通り再建築不可物件のような「訳あり物件の専門家」です。
「訳あり」の不動産に特化した独自販売ルートがあることはもちろん、物件に応じた再生ノウハウも持っており、スムーズな買取が可能になります。
一見「無価値」に見える訳あり物件でも、あらゆる再生ノウハウを駆使して有効活用することができるため、物件の本当の価値を見抜いて買い取ってくれるのです。
また、仲介の不動産会社で断られたり、値段が付かなかった物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら問題ありません。
相談する業者にノウハウがない場合、訳あり物件は最初から「売れない」と決めつけているため、断られるケースが多いです。
しかし、専門の買取業者は、再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件、共有持分、どんな物件でも無料で査定してもらえます。
他社で断られたからと言って諦めなくても大丈夫です。
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
専門の買取業者は、会社が直接買い取ってくれるサービスなので、仲介手数料がかかりません。
仲介の手数料は、「物件価格の3％＋6万円＋税」が一般的です。
仮に物件価格が1000万円だった場合・・・
仲介なら、およそ40万円ほどの手数料を取られてしまうということ。
専門の買取業者なら、仲介手数料は一切かからないため、その分さらに上乗せした金額提示をすることが可能になるのです。
３、現金化がスピーディー
会社が直接買い取ってくれる「専門の買取業者」は、現金化がとてもスピーディーです。
なぜなら、わざわざ買いたい人を探す手間や時間が必要なく、目の前の不動産会社がすぐに買い取ってくれるからです。
仲介の不動産会社に依頼すると、【相談】→【査定】→【販売価格の決定】→【販売活動】という流れを踏む必要があるため、まずは着手するまでにかなりな時間を要します。
実際に販売活動がスタートしても、何人もの見込み客に物件を見てもらうのが一般的。
しかも、やっとのことで契約までこぎ着けたとしても、ローン審査が通らないなんてことも、ザラにあります。
専門の買取業者なら【相談】→【査定】→【契約】と３ステップで完了。
しかも、資金が豊富な不動産会社が買い取ってくれるため、ローンを通す必要もなく、すぐに現金化できるのです。
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４、契約不適合責任を負わなくて良い
契約不適合責任ってなに？
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは、カンタンに言うと不動産売買の際に「契約書した内容と物件の数量や品質が一致していない時に、売主が負うべき責任」のことです。
つまり、引き渡した物件が契約書に書かれた内容と違っている（契約不適合）場合、買った人が困るため、売主は責任を負う義務があるわけです。
例えば、雨漏りやシロアリが発生している物件なのにもかかわらず、それが後で発覚して契約書に書かれていなければ、売主は責任を負わなければなりません。
なお、仲介で売却した物件に不具合があった場合は、以下のような「契約不適合責任」を負わされる可能性があります。
・不具合箇所の修理
・売却金額の減額
・損害賠償請求
その点、訳あり物件の買取専門業者は会社が直接買い取ってくれるため、このような請求がされることは一切なく、すべての「契約不適合責任」が回避されます。
５、近隣に知られずに売却できる
物件の売却をご近所に知られたくない売主さんは、とても多いです。
- 「再建築不可物件の売却を考えていることを知られたくない」
- 「近所で変な噂を立てられたくない」
- 「これ以上マイナスな要因を作りたくない」
など、いろいろなご心配をされるわけですね。
仲介の場合、買主を探すためにインターネット広告やチラシなどを使いますし、物件を見たい人の出入りもあるため目立つことが多く、近隣にバレやすいです。
しかし、買取の場合は、直接「会社」が物件を査定し、そのまま買い取るため、そもそも買いたい人を探す必要がありません。
もちろん、広告で人目に晒されることもありませんし、不特定多数の人の出入りもないです。
売買のスピードも速いため、ほとんど近隣住民に気づかれず、こっそり売却することが可能となります。
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