この記事では、再建築不可物件の売却相場は低いという噂の真相や、売却相場を決める査定基準について説明します。
相続した再建築不可物件を売却しようと思ったら査定が低すぎて驚いた！
近所の不動産会社に行ったら査定すらしてもらえず断られた。一体相場はいくらなの？
このような悩みを抱えている再建築不可物件のオーナーさんは必見です。
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再建築不可物件の売却相場は通常の５～７割程度？
まず、一般論からお伝えすると、再建築不可物件の売却相場は、似たような普通の物件に比べて、およそ５〜７割くらいの価格だと言われています。
ただし、この数字の目安を当てにしながら売却をシミュレーションすると、とんでもない失敗に繋がる可能性が高いです。
なぜなら、５～７割というのはあくまでも一般論だからです。
もちろん、建て替えができない再建築不可物件は、一般的な不動産よりも相場は安い傾向にあるでしょう。
しかし、立地や物件の状態によって、この数字は大きく変わるのです。
例えば、人気の駅から３分の場所にあって、間取りや使い勝手が良く、リフォームもされているなら7割、もしくはそれ以上の相場になる可能性は十分にあります。
逆に、駅から遠くて利便性も悪く、建物はボロボロで空き家状態なら、５割どころかそれ以下でも売れないケースがほとんどです。
４割→３割→２割と値段をどんどん下げて何年に渡って売りに出しても、売却できないどころか連絡すら来ないこともザラにあります。
ひと言で「再建築不可物件」と言っても、物件の状態や条件には大きな隔たりがあります。
再建築不可物件の相場がふつうの不動産のおよそ５〜７割くらいというのも、不安定な目安でしかないのです。
何にせよ、再建築不可物件はシロウトでは取り扱いが難しく、一般的な不動産業者でふつうに売却するのは、かなり難しいと言えるでしょう。
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再建築不可物件の売却相場が低い５つの理由
再建築不可物件の売却相場が低くなりやすいのは、大きく分けて５つの理由があります。
2、住宅ローンの審査が通りづらい
3、築年数が古く、見た目が悪い
4、倒壊や火災のリスクが高い
5、大規模リフォームやリノベーションができない
一つずつ説明します。
1、建て替え、増改築ができない
再建築不可物件は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないため、一度更地にしてしまうと、文字通り建て替える（再建築する）ことができません。
ふつうの不動産なら建て替えは自由ですよね。
なので、わざわざ再建築不可の物件を選ぶ人は少ないため、査定も低くなりやすいのです。
街角にある不動産屋業者（仲介）で家を購入しようとする人は、ほとんどが一般人でマイホームを探しています。
マイホームと言えば、人生設計的に長く住み続けることを想定する人が多いですよね。
そのため、建て替えられない再建築不可物件を選ぶ人は極端に少ないのです。
しかも、再建築不可物件は、「建築確認申請」が必要となる増築や改築も行うことができません。
建築確認申請が通らない再建築不可物件は、建て替えはもちろん、増築や改築もできないために売れないことが多く、売却相場も低くなりやすいのです。
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2、住宅ローンの審査が通りづらい
住宅ローンの審査が通りづらいことも、売却相場を下げてしまう要因となります。
通常の物件であれば、建物や土地を担保にして銀行などから融資を受けることが可能です。
しかし、建て替え、増築、改築ができない再建築不可物件は人気がないため、銀行などの金融機関からも担保として認められないケースがあるのです。
街角の不動産業者（仲介）にやってくる買い手は、マイホームを探している一般ユーザーがほとんどというのは、前述した通り。
もしも仮に、その物件の購入希望者があらわれても、住宅ローンが通らなければ、現金一括、もしくは金利の高いノンバンク系のローンを利用せざるを得なくなります。
ただでさえ再建築不可物件の買い手は少ないですが、そのような事情があることによって、さらに数が減少しますので、売却相場が低くなると言えます。
現金一括で買える人なんて、そんなにたくさんはいないもんね。
3、築年数が古く、見た目が悪い
ほとんどの再建築不可物件は、築年数が相当古いというのが現状です。
なぜそれほどまでに古いのかと言うと、再建築不可物件が、１９５０年の建築基準法、あるいは１９６８年に都市計画法が定められたことで生じたものだからです。
ざっと計算しても２０２４年の時点で、５６年間以上は経過していることになりますので、老朽化は必至と言えます。
再建築不可という問題はもちろんありますが、それ以前にこれほど古い物件は上物としての資産価値は、ほぼゼロに等しいです。
また、再建築不可物件は、空き家になっていたり長期間放置されているケースも多く存在します。
物件によっては、金属部分が錆びてしまったり、屋根の痛みや外壁の損傷が激しかったり、ツタや藻で覆われたりなど、かなり見た目の印象が悪くなってしまいます。
中には、幽霊屋敷のようにおどろおどろしい外観の物件もあるため、益々売れづらく、相場も低くなってしまいます。
幽霊屋敷みたいな家なんて、怖すぎて私は絶対ムリ。。
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4、倒壊や火災のリスクが高い
築年数の古い再建築不可物件は、耐震性に問題のある物件も多く、現在の建物より地震によって倒壊する危険性も高くなります。
木造建築が圧倒的に多いため火事になりやすく、燃え広がりやすいとも言えます。
しかも、そんな築古物件が倒壊したり、焼失したら最後、二度と建て替えることができないわけですから、買う側にとってのリスクは大きいですよね。
一度買ったら古い家に住み続ける以外に選択肢がなくなる再建築不可物件は、需要がないため、売却相場は低くなりやすいのです。
5、大規模リフォームやリノベーションができない
再建築不可物件は、「建築確認申請」が必要となる大規模リフォームやリノベーションもできません。
例えば、１０平方メートル以上の増改築は建築確認申請が必要なため、一切行うことができません。
また、壁・柱・床・梁・屋根・階段などの主要構造部を1/2以上の範囲に渡って修繕したり、模様替えする場合も、建築確認申請が必要で、工事することができません。
屋根の高さを変更したり、外壁を全面的に補修したりなども出来ないということになります。
キッチンやお風呂などの水回りの交換、壁や床の張り替え程度であればできますが、建物の主要部を大きく変えるような大規模な工事は一切できないわけですね。
このような購入後の自由度の低さというのも、再建築不可物件の人気を下げ、売却相場を低くする要因と言えるのです。
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再建築不可物件の売却相場を決める５つの査定基準
売却相場の目安が当てにならないからと言って、査定基準がないわけではありません。
再建築不可物件も、一般的な不動産と同じように、立地や条件などによって査定額は大きく異なります。
その再建築不可物件の査定が高くなるか安くなるかは、以下の５つのポイントにかかっています。
２、上物の有無
３、建物の状態
４、リフォーム費用の金額
５、取引する業者の選択
一つずつ説明します。
１、立地の良し悪し
一般的な不動産と同じように、再建築不可物件も「立地」が非常に重要視されます。
立地が良ければ、普通の物件と変わらないくらいの価格で売れる場合もあるほどです。
言うまでもなく、買い手にとって、立地の良し悪しというのは「生活の利便性」に関わるとても重要な部分です。
電車での移動が多い都心なら、駅から近ければ近いほど利便性が良く、立地が良いということになります。
自家用車が多い地方の場合、スーパー等の商業施設へのアクセスの良さや、周辺環境によっても、立地条件は変わってきます。
都心であれ、地方であれ、「生活の利便性」が高い立地の場合、買い手からのニーズも高くなり、売却価格も高くなりやすいわけですね。
逆に言えば、同じ再建築不可物件であっても、生活の利便性が悪ければ、買い手のニーズが低く、価格も低くなりやすいです。
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２、上物の有無
再建築不可物件というと、家と土地がセットになっているものを思い浮かべるかもしれませんが、本来は「土地」に対する呼び方です。
そのため、上物がない（土地だけの）再建築不可物件というのも存在します。
上物がある状態なら、建物が古かろうがボロボロであろうが、リフォームや修繕をすれば住めるでしょうし、賃貸物件にすることも考えられます。
しかし、建物が建っていない再建築不可物件（更地）の場合は、そうは行きません。
土地のみの活用しかできませんから、考えられるのは、駐車場や駐輪場、資材置き場、家庭菜園スペースにするくらいしかなく、利用価値が下がるため、査定額も低くなってしまいます。
再建築不可物件が「古いから売れないのでは？いっそのこと取り壊してしまえ！」とばかりに高い解体費用をかけて更地にした方にとってはショックかもしれません。
ですが、以上の理由から上物はあったほうが高く売れやすいのです。
余談ですが、建物があれば、固定資産税の優遇措置がありますが、更地には適用されないため、上物なしにすると税額が６倍に跳ね上がります。
これから取り壊そうと考えている人がいたら、絶対に止めなきゃダメね。
３、建物の状態
再建築不可物件も、普通の不動産と同じく、建物の状態の良し悪しによって売却額は大きく変化します。
査定に関わる「状態の良し悪し」というのは、「今すぐ居住可能かどうか」が重要ポイントとなります。
例えば、すでにリフォームがされていて、水回りの状態も良い、内装・外装がキレイ、空調や電気の問題もなく、建物の土台もしっかりしているなら、現状のまま居住が可能と判断され、査定額も高くなりやすいです。
逆に、リフォームはされておらず、水回りの状態が悪い（使用不可）、内装・外装がボロボロ、空調や電気に不具合があり、建物の土台が傾いている等があれば、そのままでは居住が難しいとなり、査定額も低くなりやすいです。
また、シロアリや雨漏り、浸食、建物の傾きなどの「物理的瑕疵（かし）」がある場合、それを申請しなければならないため、査定額は低くなります。
仮に、仲介の不動産業者からの売却後、申請していない瑕疵（かし）が見つかった場合、売主は買主に契約不適合責任を負わなければならず、賠償責任や契約解除につながるため注意が必要です。
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４、リフォーム費用の金額
再建築不可物件のような築古物件の場合、リフォームすることを前提にして購入するという方も少なくありません。
そのため、リフォーム費用がどれくらいかかるのかということも、査定金額を決める大きな判断材料になります。
当然、物件の劣化や破損が激しかったり、設備が使えないなどの不備があれば、その分だけリフォーム費用も高くなるため、査定も低くなりやすいです。
例えば、先ほどのシロアリや雨漏り、浸食、建物の傾きなどの物理的瑕疵がある場合、リフォーム費用は、かなり高額になることが予想されます。
また、再建築不可物件は築年数がかなり古いため、耐震性能が現在の基準を満たしていない物件も多いです。
その場合は、耐震工事をする必要も出てきますので、さらにリフォーム費用がかかり、査定も低くなってしまいます。
５、依頼する業者の選択
売却を依頼する業者選びも、査定金額を左右する大きなポイントです。
なぜなら、同じ物件を査定してもらっても、選ぶ業者によって売却金額は驚くほど変わってしまうからです。
例えば、一般的に不動産売却と言えば、街角にある不動産会社を思い浮かべるかと思います。
ですが、街角の不動産業者は「仲介」がほとんどですので、ふつうの不動産売却には慣れていても、特殊なノウハウが必要となる再建築不可物件には不慣れな場合が多いです。
そのため、再建築不可物件と聞いただけで、ろくに調べもせず査定を極端に下げられたり、依頼を断られたりするケースがあるのです。
その点、再建築不可物件の「専門買取業者」なら、取り扱いに慣れているのはもちろん、物件の立地や建物の状態をしっかり査定し、最適な価格を提示してくれます。
再建築不可物件の査定を不当に下げられて大損することがないよう、買取業者もしっかりと選ぶことが大切です。
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再建築不可物件を売却するなら専門の買取業者がおすすめ！
結論としては、再建築不可物件は「専門の買取業者」に買い取ってもらうのが最もおすすめです。
中でも、当サイトの一押しは（株）アルバリンクが運営する「訳あり物件買取プロ」です。
その理由は以下の７つに集約されます。
２、直接買取だから、買い手を探す必要がない
３、仲介手数料がかからない
４、住宅ローンを組む必要がない
５、現金化がスピーディー
６、近隣住民にバレない
７、契約不適合責任が免除される
１、独自ノウハウを持っているため、高額買取が可能
「訳あり物件買取プロ」は、独自の販売ルートや再生ノウハウを持っており、業者そのものが運用する場合もあるため、「高値買取」が可能になります。
再建築不可物件の扱いにも慣れているため、ふつうの不動産業者で断られたような物件でも、スムーズに買い取ってくれます。
２、直接買取だから、買い手を探す必要がない
「訳あり物件買取プロ」は、会社が直接買い取ってくれるため、長い時間と手間をかけて買い手を探す必要がありません。
また、一般の買い手に物件を渡す時のように掃除やリフォームの必要がなく、家具などの残置物があっても、現状のまま買い取ってくれます。
たとえ「ゴミ屋敷」であっても、そのまま買い取ってくれるのはありがたいですね。
３、仲介手数料がかからない
直接買取の「訳あり物件買取プロ」は、仲介手数料もかかりません。
仲介手数料は取引金額の大体５%程度で、100万円以上かかることも珍しくないため、それが不要だというのは大きいですよね。
これも、街角の不動産業者よりも高く買い取ってもらえる理由の一つです。
４、住宅ローンを組む必要がない
会社が直接買い取る「訳あり物件買取プロ」は、住宅ローンを組む必要もありません。
買い手が付いたと思ったら糠喜びだった・・・のような心配も一切ないため、一番確実に買い取ってもらえます。
５、現金化がスピーディー
仲介の不動産業者なら、売り出しをスタートして、すべての取引が終わるまでに３～７か月かかるため、もちろん、それまでに入金されることもありません。
しかし、「訳あり物件買取プロ」は、現金化もスピーディーです。
うまく行けば、最短で「即日」現金化できるケースもあるため、急いで売りたいという人には特にピッタリです。
６、近隣住民にバレない
物件を売却することを近隣住民に知られたくない人もいるでしょう。
仲介の不動産で売り出す場合、広告や宣伝などが盛んになるため近隣住民にバレやすいですが、直接買取ならそのような心配も一切ありません。
特に、「訳あり物件買取プロ」のアルバリンクさんは、社名が入っていない車で訪問してくれたり、周囲にバレないための配慮がすごいです。
７、契約不適合責任が免除される
訳あり物件買取プロなら「契約不適合責任」も免除されます。
契約不適合責任とは、先ほどもお伝えした通り、物件引き渡し後に、雨漏りやシロアリ等のさまざまな瑕疵（欠陥）が生じた際、責任を負わなければならないルールのことです。
仲介の不動産業者に依頼すると、一般人が買い手となるため「契約不適合責任」が付きまといますが、専門の買取業者に売却すれば、すべての責任は免除されるわけですね。
築古の再建築不可物件は、予期せぬ瑕疵（かし）が後で発覚することも多いため、その責任を負わずに済むというのは、本当に安心できますよね。
なお、訳あり物件買取プロで査定してもらうのは「完全無料」です。
しつこい売り込み等もまったくありませんので、再建築不可物件の売却を考えている方は、まずは気軽に依頼してみるといいですよ！
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