再建築不可物件の空き家をどうにかしたいけど、「空き家バンクで売れるの？」という疑問を持っている方は多いかもしれません。
建て替えや新築ができない「再建築不可物件」は、一般的な不動産よりも売却や活用が難しく、放置するとコストやリスクも増えてしまいます。
今回は、再建築不可物件が空き家バンクで売れるのか？また最新の売却・活用方法もあわせて詳しく解説します。
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空き家バンクとは？仕組みとメリット・デメリット
再建築不可物件の売却や活用方法として、空き家バンクを検討する方が増えています。
ただ、そもそも空き家バンクのことを知らないと、選択肢となるかどうかが良く分かりませんよね。
そこで、まずは空き家バンクの基本的な仕組みや、再建築不可物件にも利用できるのか、メリットや注意点まで詳しく解説します。
空き家バンクの仕組みと登録の流れ
空き家バンクとは、ひと言で言えば、自治体が運営する空き家のマッチングサービスです。
売りたい・貸したい所有者と、買いたい・借りたい人をつなぐ仕組みになっており、主に地方自治体の公式ウェブサイトなどで物件情報が公開されます。
登録は「無料」です。
手続きは、まず自治体の窓口や専用サイトで申し込みを行い、物件の現地調査や書類提出、写真の提出などを経て、空き家バンクの掲載物件として登録されます。
その後、購入希望者や借主がそれを閲覧することで、お互いが繋がれる流れとなっています。
空き家バンクは誰でも利用しやすい公的な仕組みが整っており、安心して利用することができます。
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再建築不可物件も空き家バンクに出せる？
空き家バンクは、原則としてさまざまな空き家や古家を対象にしていますが、再建築不可物件も登録できる場合があります。
ただし、自治体によっては「再建築不可」の物件を掲載しない、あるいは注意書きを明記するなど、対応が分かれています。
また、再建築不可物件は「新築」や「建て替え」を希望する買主には向かないため、活用やリノベーション目的のニーズを持つ人にアピールする必要がある点にも注意が必要です。
このように、再建築不可物件は、通常の空き家とは扱いが異なるため、登録を検討する際には事前に「自治体」や「空き家バンク担当者」に条件や注意点を確認することが大切です。
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空き家バンク利用のメリット
空き家バンクを活用する最大のメリットは、公的サービスであるため安心して利用できる点です。
物件情報が自治体の公式ウェブサイトに掲載されることで、自分が所有する物件に興味を持ってもらえる可能性があります。
また、空き家バンクは営利目的のものではなく、あくまでも個人と個人を繋ぐ役割だけなので、仲介手数料がかかりません。
（※ただし、個人取引が不安な場合は仲介の不動産会社を紹介してもらう流れになり、その場合は通常通りの手数料が発生します。）
地域活性化や空き家対策の一環としても利用されるため、売却や賃貸だけでなく、移住や地域おこしを目的としたマッチングが進むことも期待されています。
空き家バンク利用のデメリット・注意点
しかし、その一方で「空き家バンク」には注意すべき点もいくつかあります。
まず、自治体が積極的に宣伝してくれるわけではないため、成約までに時間がかかるケースが多く、希望条件に合う買主・借主がすぐには見つからない可能性が高いです。
空き家バンクは、まだそれほど認知度は高くなく、自治体のホームページに記載される以外はほとんど情報発信されないため、一目に触れることが少ないのです。
自治体によってWEBサイトの利便性にもバラつきがあり、仮に登録しても「問い合わせ」すら全然来ないという状況が続くことも多いです。
「再建築不可物件」の場合は、さらに買い手が限定されるため、売却価格が大幅に下がることや、成約に至らない可能性もあります。
また、自治体ごとに利用条件や掲載基準が異なるため、事前に細かな確認が必要です。
基本的に、交渉や契約手続きなどはすべて自分で行う必要があるため、手間や時間がかかる点には注意しましょう。
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空き家バンクで再建築不可物件の売却は難しいが「無料」なのでリスクはない
空き家バンクに物件を登録できたとしても、「再建築不可」という根本的な制約が消えるわけではありません。
そして、空き家バンクには「再建築可能な物件」も多数掲載されているため、買い手の多くは、より条件の良い物件を優先的に選びます。
その結果、「再建築不可物件」と明記された物件は見向きもされず、登録してもなかなか問い合わせが来ないという現実があります。
もちろん、空き家バンクへの登録は「無料」のため、登録しておいて「損」することはありません。
しかし「すぐに買い手が見つかる」と過度に期待せず、あくまで売却ルートの一つとして考えておくことが大切です。
他の売却方法もあわせて検討することで、より早く手放すチャンスが広がることも意識しておくと良いでしょう。
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空き家バンク以外の再建築不可物件の売却方法
空き家バンクに頼らなくても、再建築不可物件を手放す方法は複数あります。
それぞれのメリット・デメリットをお伝えしますので参考にしてください。
1. 再建築不可物件のまま仲介の不動産会社で売却する
まず、一般の不動産会社に「仲介」を依頼して売却するという方法があります。
この方法のメリットは、「そのままの状態」なので、リフォーム費用などがかからない点にあります。
また、立地や建物が築浅で状態が良ければ、希望する価格で売れる可能性があるということです。
ただし、都心なら最寄りの駅から徒歩１０分以内、地方なら最寄りの高速ICや市街地から車で１０分以内、築年数も１５年以内くらいでないと売れないというのが正直なところです。
また、住宅ローンが組みにくい、将来的に建て替えができないといった制約があるため、通常の物件よりも売却までに時間がかかったり、価格が大幅に安くなる傾向があります。
売却活動を始める際は、不動産会社に再建築不可のリスクをしっかり伝え、物件の魅力を的確にアピールすることが大切です。
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2. 再建築可能物件にして仲介の不動産会社で売却する
再建築不可物件はそのままでは売れにくいため、「再建築可能物件」にして売り出す方法もあります。
具体的には、以下のような方法があります。
| セットバックする | 敷地の一部を道路として後退（セットバック）させる工事を行い、道路幅を4ｍ以上に広げて接道義務を満たす方法。 |
| 隣地の一部を買い取る | 自分の土地だけでは通路の幅が2ｍ以上確保できない場合、隣地の一部を買い取って接道義務を満たす方法。 |
| 隣地の一部を等価交換する | 自分の土地と隣の土地の一部を等価交換し、道路に面する幅を広げて接道義務を満たす方法。 |
| 隣地の一部を借りる | 隣地所有者から一時的に土地を借りて通路の幅を確保し、建築確認申請の際に接道義務を満たす方法。 |
| 位置指定道路を申請する | 私道に接している場合、その道路を自治体に「位置指定道路」として申請し、認定を受けて接道義務を満たす方法。 |
| 但し書き規定を申請する | 周辺に広い空き地などがある場合、自治体に「但し書き申請」をして、特例で接道義務を満たす方法。 |
こうした手続きを済ませて再建築可能物件に変えれば、買い手が増え、住宅ローンの利用も可能となり、売却価格の上昇が期待できます。
ただし、どの方法も、かなりのコストや手間、人間関係の構築などが不可欠であるため、費用対効果を十分に検討する必要があります。
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3. 専門の買取業者に売却する
結論としては、再建築不可物件は「専門の買取業者」に売却する方法が一番おすすめです。
なぜなら、こうした業者は「再建築不可物件」の再生ノウハウや、独自の販売ルートを持っているため、現状のままでスピーディーに買い取ってくれるのです。
仲介のように買い手を探す必要がなく、手続きも簡単（ほぼ丸投げ）で、最速なら「即日現金化」も可能です。
また、仲介の場合には、文字通り「仲介手数料」が発生しますが、直接買取であるためそれも発生せず、その分を「査定額」に上乗せしてもらえます。
売却後の「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」も免除されるため、「買取業者」なら売却後のトラブルリスクもありません。
査定は「完全無料」で、しつこい営業等も一切ないので、再建築不可物件のことで悩んでいるのなら、まずは気軽に「無料査定」を試してみるといいですよ。
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まとめ｜再建築不可物件の空き家は最適な方法で手放そう
再建築不可物件の空き家は、空き家バンクに登録しても売却のハードルが高いのが実情です。
接道義務を満たさないために買い手が限られたり、売れるまでに時間がかかったり、場合によっては全く問い合わせが来ないこともあります。
一方で、再建築可能物件へ変更する工夫や、不動産会社・買取業者を活用するなど、状況に応じた多様な売却ルートが存在します。
特に専門の買取業者は再建築不可物件の取り扱いに慣れており、現状のままスピーディーに売却できる大きなメリットがあります。
まずは空き家バンクだけに頼らず、複数の方法を比較し、早めに動くことが重要です。
まずは、リスクなく「無料査定」を積極的に利用してみましょう。
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