再建築不可物件を所有していて「地震にあったらどうしよう！？」と、心配されているオーナーは多いと思います。
- 地震で倒壊したらどうなる？
- 地震保険に入るべきか？
- 地震の損害時の費用はどうなるのか？
等々、建物が古ければ古いほど、不安材料はどんどん山積みになります。
建物が倒壊して更地にした場合に、どうなるのかも気になりますよね。
今回は再建築不可物件が地震にあった場合のリスクと解決方法についてご説明します。
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再建築不可物件が地震にあった場合のリスクとは？
まず、もしも再建築不可物件が地震にあった場合には、どのようなリスクが考えられるでしょうか？
大きく分けると以下の５つがあります。
2. 修繕・再建が法律上できない場合がある
3. 火事で燃えやすい
4. 売却がさらに難しくなる
5. 損害賠償を請求される可能性がある
一つずつご説明します。
1. 倒壊しやすい
再建築不可物件は、地震が発生した場合、現在の新しい建物に比べるとかなり倒壊しやすいと言えます。
なぜなら、再建築不可物件は、現在の建物建築に関する法律ができる前から建っている物件がほとんどだからです。
築年数が５０～６０年経っているものも多く、近年の建物に比べて「耐震性能」が低いため、非常に貧弱なのです。
たとえば、１９８１年以前に建てられた旧耐震基準の木造住宅や、適切な補強がされていない家は、震度６以上の揺れで大きく崩れるケースが多発しています。
想像したくないことですが、もしも住んでいる再建築不可物件が倒壊すれば、住まいがなくなるだけではなく、命の危険にさらされることも考えられます。
また、運良く体が無事であっても、再建築不可であるため新たな土地を見つけて住居を建て直す必要があり、経済的な負担は非常に重くなります。
2. 修繕・再建が法律上できない場合がある
かろうじて倒壊を免れたとしても、地震で大きな被害を受けると、再建築不可物件は法律上、修繕や再建が制限されることがあります。
なぜなら、接道義務や建築基準法の制約により「建て直し」や「大規模な修繕」が認められないケースが多いためです。
たとえば、主要構造部が壊れた場合や、敷地の条件が現行法に適合しない場合、行政から修繕許可が下りないこともあります。
外壁や屋根だけの軽微な修繕は認められる場合もありますが、全面的な改築・再建は困難です。
そのため、被害が大きいほど元通りにできなくなるリスクが非常に高くなります。
3. 火事で燃えやすい
地震が元で火事が発生することは多いですよね。
特に、再建築不可物件は、現在の建築基準法に沿って建てられた建物より燃えやすい傾向にあります。
また、火災になった場合も、現在の建物に比べると被害が大きくなる可能性も高いです。
なぜなら、再建築不可物件は、「耐火性能」も現在の法律で定められた基準を満たしていないことが多いからです。
一度火事になってしまうと火の回りが早く、燃えやすい物件なんですね。
火事になれば、倒壊と同様、命の危険にさらされるだけでなく、家自体を失うことになります。
さらに、近隣住居に燃え移ったりすれば責任問題にも発展する可能性があります。
- 隣の家に燃え移った場合の賠償責任は？
「失火責任法」という法律では、火災が過失であった場合の賠償責任は問われないとなっています。
しかし、記載には「重大な過失がある場合は除く」とあります。
つまり、その空き家の持ち主に重大な過失があった場合は、責任を問われるわけですから、所持している再建築不可物件の管理が劣悪だったりすれば、その可能性は高くなるでしょう。
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4. 売却がさらに難しくなる
倒壊や火事を回避できたとしても、地震でダメージを受けた再建築不可物件は、売却がいっそう難しくなります。
なぜなら、被害を受けて修繕もままならない物件は、買い手にとって大きなリスクとなり、需要が一気に低下するためです。
「再建築不可」だけでも売れづらいのに、さらに「地震被災」のダブルパンチで、買取価格をさらに大幅に下げても、そもそも買い手が現れないことが考えられます。
このような事態を防ぐためには、早めの情報収集や専門家への相談が欠かせません。
5. 損害賠償を請求される可能性がある
地震による倒壊等が原因で、通行人や隣の家に被害が発生するケースも考えられます。
その場合、建物の管理状況によっては、多額の損害賠償を請求されるおそれがあります。
築年数が古く、耐震性能・耐火性能を満たしていない再建築不可物件は、地震により他人に被害を与える可能性が高く、損害賠償を請求される可能性が高い物件と言えます。
他人にケガをさせてしまうと数百万円から数千万円、もしも命にかかわるような場合は、数千万円から数億円の損害賠償の可能性もあります。
このように再建築不可物件を建物付きで持っていると、地震に対するさまざまなリスクを心配せざるをえないのです。
じゃあ、いっそのこと「更地」にすればいいのかと言うと、そうも行かないのが現状です。
実は、再建築不可物件は更地にした方がデメリットは大きくなるのです。
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再建築不可物件が地震による倒壊で更地になると？
では、再建築不可物件を更地にすることで、どんなリスクがあるのでしょうか？
大きく分けると、以下の３つです。
2. 固定資産税が跳ね上がり、維持コストが高くなる
3. 売ることが難しくなる
一つずつ見ていきましょう。
1. もう一度建て直すことが出来ない
再建築不可物件は、倒壊や解体する原因が地震であったとしても、1度更地になってしまうと、そのままでは2度と建物を建て直すことができません。
なぜなら、建築基準法上の「接道義務」などの制約は変わらず残るため、従来通りの住宅や店舗、アパートなどの建築が一切認められないからです。
結果として、駐車場や畑として利用するか、資材置き場等にして業者に貸し出すなどしか利用価値がなくなってしまいます。
住んでいる自宅が倒壊して新たに建てたい場合、別の場所に土地を用意する以外に方法がありません。
また、収益化や相続対策などの資産活用が難しくなる点も大きなデメリットです。
更地化によって資産価値や活用の選択肢が著しく制限されてしまうのが現実です。
2. 固定資産税が跳ね上がり、維持コストが高くなる
土地にかかる固定資産税は「地方税法」という法律によって、住宅が建った状態の方が更地の状態に比べ「約8割程度安く」なるようになっています。
つまり、建物があった方が税制的に優遇されるわけです。
しかし、地震で更地になった場合、再建築不可物件は建て直しができないので、更地の状態で保有し続けなければなりません。
結果として、住宅が建っている場合に適用される「住宅用地特例」が、更地になった途端に使えなくなるのです。
そうすると建物がある状態に比べ、固定資産税で約６倍、都市計画税で約３倍、税金の負担が増えてしまいます。
特に、都市部や地価の高いエリアでは、年間「数十万円単位」で税負担が増えるケースもあります。
このように、再建築不可物件の更地化は、経済的に大きなデメリットとなります。
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3. 売ることが難しくなる
再建築不可物件は、１度更地にしてしまうと建物を建て直すことが出来ない物件です。
それを更地にすると、建物が存在する時よりも一層条件が悪くなるため、さらに売れにくくなってしまいます。
具体的には、建物が建てられない土地のため、マイホームのために物件を探している人がいても、見向きもされない可能性があります。
不動産会社も積極的に扱いたがらない傾向があり、市場で放置されるリスクも高まります。
また、再建築不可物件は再利用することが難しいため、査定額が驚くほど低くなるケースも珍しくありません。
では、再建築不可物件を所有している場合、地震のリスクにはどう向き合えば良いのでしょうか？
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再建築不可物件の地震リスクに対する解決法
再建築不可物件が地震に遭遇することを想定した「解決法」を３つご紹介します。
2. リフォームする
3. 再建築不可が「可」になるようにする
1. 地震保険に加入する
まずは、地震に備えて「地震保険」に加入するのは１つの方法です。
地震保険は、地震を原因とした倒壊や火災について、保険金が支払われます。
ただし注意したいのは、地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットでのみ加入が可能であるという点です。
また、建物の被害状況によっては、保険金が全額支払われない場合もあるため、経済的な負担を１００％保障するものではないことを覚えておく必要はあるでしょう。
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2. リフォームする
再建築不可物件は、地震による倒壊リスク・火災リスクが高い物件ですが、リフォームすることによりある程度リスクを減らすことができます。
ただし、増築部分が10㎡を超える大規模なリフォームは「建築確認」が必要であり、建て替えと見なされるため、できない可能性があります。
「建築確認」とは、建築基準法に基づき一定の規模の建物を建てる際に、所在の市町村に届け出なければならない制度のことです。
増築部分が10㎡を超えるリフォームも建築確認が必要となります。
また、再建築不可物件は道路からのアクセスが悪い物件が多いため、重機が入れなかったり、資材置き場の確保の必要があったり、通常よりも工事費用が高額になる可能性が高いことは覚えておく必要があります。
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3. 再建築不可が「可」になるようにする
再建築不可物件は、道路との接道面を拡張するなどして「法律の基準」に満たすようにすれば、再建築が可能にすることができます。
例えば、隣接している土地の持ち主に交渉して売却してもらうのは一つの手です。
または、隣の土地の一部を借りたり、お互いの敷地面積は変えずに「等価交換」するというのも、可能な方法の一つです。
ただし、これらの方法は、隣地の所有者との関係が良好であることが条件ですし、土地を取得するために大きな資金が必要となるため、一般的にハードルが高い方法と言えるでしょう。
それ以外だと、物件に接している道路が「建築基準法」の基準（幅４ｍ）を満たしていない場合の再建築不可であれば、セットバックして基準を満たすという方法があります。
しかし、セットバックした部分の土地は自分のものではなくなりますし、資金的に余裕がある場合に限られますので、これもハードルが高い方法と言えます。
その他、位置指定道路の申請をしたり、43条但し書き申請をする等の方法もありますが、どれもそれなりのリスクと手間がかかることを覚えておきましょう。
詳しくは以下の記事で説明していますので、よろしかったらご覧ください。
いろいろな条件を踏まえると、「いっそのこと売却したい！」という方もいらっしゃるでしょう。
そこで最後に、そんな再建築不可物件の「賢い売却方法」についてご説明します。
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再建築不可物件の売却は「買取」がおすすめ！５つの理由とは？
「再建築不可物件」を高く売却するためには「専門の買取業者」への相談がおすすめです。
その理由は、大きく分けると以下の５つです。
１、再建築不可物件の専門家だから「高値買取」が可能
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
３、現金化がスピーディー
４、契約不適合責任を負わなくて良い
５、近隣に知られずに売却できる
１、再建築不可物件の専門家だから「高値買取」が可能
専門の買取業者は、文字通り再建築不可物件のような「訳あり物件の専門家」です。
「訳あり」の不動産に特化した独自販売ルートがあることはもちろん、物件に応じた再生ノウハウも持っており、スムーズな買取が可能になります。
一見「無価値」に見える訳あり物件でも、あらゆる再生ノウハウを駆使して有効活用することができるため、物件の本当の価値を見抜いて買い取ってくれるのです。
また、仲介の不動産会社で断られたり、値段が付かなかった物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら問題ありません。
相談する業者にノウハウがない場合、訳あり物件は最初から「売れない」と決めつけているため、断られるケースが多いです。
しかし、専門の買取業者は、再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件、共有持分、どんな物件でも無料で査定してもらえます。
他社で断られたからと言って諦めなくても大丈夫です。
２、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかからない
専門の買取業者は、会社が直接買い取ってくれるサービスなので、仲介手数料がかかりません。
仲介の手数料は、「物件価格の3％＋6万円＋税」が一般的です。
仮に物件価格が1000万円だった場合・・・
仲介なら、およそ40万円ほどの手数料を取られてしまうということ。
専門の買取業者なら、仲介手数料は一切かからないため、その分さらに上乗せした金額提示をすることが可能になるのです。
３、現金化がスピーディー
会社が直接買い取ってくれる「専門の買取業者」は、現金化がとてもスピーディーです。
なぜなら、わざわざ買いたい人を探す手間や時間が必要なく、目の前の不動産会社がすぐに買い取ってくれるからです。
仲介の不動産会社に依頼すると、【相談】→【査定】→【販売価格の決定】→【販売活動】という流れを踏む必要があるため、まずは着手するまでにかなりな時間を要します。
実際に販売活動がスタートしても、何人もの見込み客に物件を見てもらうのが一般的。
しかも、やっとのことで契約までこぎ着けたとしても、ローン審査が通らないなんてことも、ザラにあります。
専門の買取業者なら【相談】→【査定】→【契約】と３ステップで完了。
しかも、資金が豊富な不動産会社が買い取ってくれるため、ローンを通す必要もなく、すぐに現金化できるのです。
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４、契約不適合責任を負わなくて良い
契約不適合責任ってなに？
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは、カンタンに言うと不動産売買の際に「契約書した内容と物件の数量や品質が一致していない時に、売主が負うべき責任」のことです。
つまり、引き渡した物件が契約書に書かれた内容と違っている（契約不適合）場合、買った人が困るため、売主は責任を負う義務があるわけです。
例えば、雨漏りやシロアリが発生している物件なのにもかかわらず、それが後で発覚して契約書に書かれていなければ、売主は責任を負わなければなりません。
なお、仲介で売却した物件に不具合があった場合は、以下のような「契約不適合責任」を負わされる可能性があります。
・不具合箇所の修理
・売却金額の減額
・損害賠償請求
その点、訳あり物件の買取専門業者は会社が直接買い取ってくれるため、このような請求がされることは一切なく、すべての「契約不適合責任」が回避されます。
５、近隣に知られずに売却できる
物件の売却をご近所に知られたくない売主さんは、とても多いです。
- 「再建築不可物件の売却を考えていることを知られたくない」
- 「近所で変な噂を立てられたくない」
- 「これ以上マイナスな要因を作りたくない」
など、いろいろなご心配をされるわけですね。
仲介の場合、買主を探すためにインターネット広告やチラシなどを使いますし、物件を見たい人の出入りもあるため目立つことが多く、近隣にバレやすいです。
しかし、買取の場合は、直接「会社」が物件を査定し、そのまま買い取るため、そもそも買いたい人を探す必要がありません。
もちろん、広告で人目に晒されることもありませんし、不特定多数の人の出入りもないです。
売買のスピードも速いため、ほとんど近隣住民に気づかれず、こっそり売却することが可能となります。
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ステップ2：「無料査定」を依頼する
ステップ3：「買取価格」を比較して、一番高いところに売却する
ステップ1：訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップ
まずは、訳あり物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。
訳あり物件に強い専門の買取業者を選ぶときは、「訳あり」の買取実績がどれだけ豊富なのかに着目して選びます。
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なお、もしも交渉するのなら、他のサイトの価格は一切言わないことが重要です。
単純に無料査定の査定額を比較し、一番高い会社を選ぶことをおすすめします。
ちなみに、価格差がそれほど大きくない時は、交渉するのもアリですが、その場合は営業マンが誠実かどうかをしっかり見て決めましょう。
まとめ
今回は、再建築不可物件が地震に遭った場合のリスクと解決方法をお伝えしました。
再建築不可物件は、地震の際の倒壊リスク・火災リスクが高い物件です。
また地震により建物が倒壊した場合は、再度建て直すことができず、固定資産税などの維持費もかさみ、売却も難しくなります。
地震保険に加入したり、リフォームを行うことでリスクを軽減することは可能ですが、一般的に所有し続けるハードルが高い物件です。
売却する場合の1番のおすすめは、専門の買い取り業者に依頼する方法です。
専門の買い取り業者に依頼すれば、売却時の手間がかからず、買い取り額も高額になる可能性があります。
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