「旗竿地（はたざおち）は売れない」
と、よく耳にしますが、その原因はどこにあるのでしょうか？
- 旗竿地の所有者なので、評価額が気になる
- 旗竿地を相続したけど、売れるか不安
- 売却する場合は、どうしたらいいの？
そんな疑問や不安をお持ちの方もたくさんいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、旗竿地が売れない５つの原因と、売れやすくする方法、相場より高く売るテクニックについて説明したいと思います。
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旗竿地とは？
まず「旗竿地（はたざおち）とはなんぞや？」と思っている方がいるかもしれないので、そこからご説明しましょう。
「旗竿地」とは、道路に面している部分が細長く通路状になっており、その奥に建物が建てられる程度のまとまったスペースがある形状の土地のことです。
上の図のように、旗竿の「旗」の部分が奥にあるまとまった土地の部分、「竿」の部分が通路状の部分を表します。
土地の形状が、まるで「旗竿」のような形になることからそう呼ばれているんですね。
では、なぜ旗竿地は、通常の不動産業者では評価額が低く、売れない物件と言われるのでしょうか？
旗竿地が売れない５つの原因とは？
旗竿地が通常の不動産業者では売れない原因は、以下の５つの問題があります。
（１）新しく家を建てることができない。
建築基準法という法律では、敷地に建物を建てる場合は「幅員４m以上の道路に２m以上接していることが必要」と定めています。
これを「接道義務」といいます。
この「接道義務」を満たしていない物件を「再建築不可物件」といい、現在ある建物を解体した後は、新たに建物を建てることができない物件となります。
旗竿地は道路に接する長さが短い物件なので、この「再建築不可物件」に当てはまる可能性が高い物件です。
「再建築不可物件」に当てはまると、新たに建物を建てられません。
そのため、利用価値の低い物件とみなされ、そのままでの売却が難しい物件となります。
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（２）工事費用が高額になる
旗竿地は通路が狭いです。
そのため、建物を建てたり、改築工事をする場合に、大きな重機が入れなかったり、重機を入れるために別途工事が必要になったりすることがあります。
重機や建築機材を置くスペースがないことも多いため、場所代が別途かかることもあります。
また、周囲の土地と面している長さが長いので、塀を通常より長く作らなければならないことがあります。
総じて、建築コストや、リフォームコストが高額になることがあるため、嫌がられるのです。
（３）土地の有効活用ができず評価が低い
旗竿地の場合、奥のまとまった土地に建物を建てて、通路上の細長い部分には建物を建てられません。
建物を建てられない通路状の部分がまるまる無駄な部分となり、有効活用のしづらい物件といえます。
特に、通路状の部分を駐車スペースなどにも使えない場合は、道路と建物を行き来する通路の役割しか果たさないことになります。
無駄な部分があるので、その分、物件の評価は低くなります。
（４）駐車スペースに余計なコストが掛かる
旗竿地の通路状の部分に建物を建てることは難しいですが、駐車スペースとして利用することは可能です。
しかし、通路状の部分の幅が自動車の幅より狭い場合は、自動車を止めることが出来ず、駐車スペースを別に用意しなければならないことになります。
そのため、駐車スペースを用意するコストが余計にかかる場合があります。
（５）風通しや採光が悪い
旗竿地は奥まった場所にあることから、特に、住宅密集地では周囲を建物に囲まれている場合が多くあります。
周囲の建物の影になり、日当たりが悪くなったり、風通しが悪くなったりする場合があります。
そのような物件は売却する時も、評価が低くなる要素の１つとなります。
ここまで読んで、ウチの旗竿地の評価額って、どれくらいなんだろう？と疑問を持った方もいるでしょう。
では、そんな旗竿地の評価額はどのように計算されるのか？
次で詳しくお伝えします。
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あなたの旗竿地の評価は？３つの計算方法を紹介します
旗竿地を評価する方法はいくつかあり、路線価を使った計算方法が主となります。
路線価とは、国税庁が毎年公表している土地の価格です。
本来は相続税の計算に使うために公表しているものですが、不動産を評価する場合にも多く使われています。
（１）土地の「奥行」に着目した方法
【計算式】 評価額＝路線価×奥行価格補正率×面積
土地の評価は、面している道路からの奥行きに影響を受けます。
旗竿地は、通常の土地に比べ道路からの奥行きがあるため、その影響を考慮するために、路線価に「奥行価格補正率」を乗じて、評価額を算出します。
「奥行価格補正率」については国税庁が定めている数値になります。
（２）間口と奥行に着目した方法
【計算式】評価額＝路線価×間口狭小補正率×奥行長大補正率×面積
旗竿地のように間口が狭く、奥行が長い土地の場合は、路線価に「間口狭小補正率」と「奥行長大補正率」を乗じて評価額を算出することができます。
「間口狭小補正率」と「奥行長大補正率」についても国税庁にて定めている数値です。
（３）土地の歪（いびつ）さに着目する方法
【計算式 】評価額＝路線価×不整形地補正率×面積
土地は出来るだけ歪（いびつ）ではない形の方が評価が高くなります。
きれいな正方形や長方形の土地のほうが、土地を有効利用できるからです。
旗竿地は歪な形の土地になるので、「不整形地補正率」を用いて計算することができます。
「不整形地補正率」も、国税庁にて定めている数値です。
なんにせよ、普通の土地よりもどうしても評価が低くなるのが旗竿地なんですね。
しかし、だからと言って売却しやすくする方法がないわけではありませんので、次でご紹介しましょう。
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旗竿地を売却しやすくするための対策は？
旗竿地を売却しようとする場合、売れやすくなるような対策について説明します。
（１）隣地の所有者に買い取ってもらう
旗竿地は隣地と一つの敷地にすることができれば、キレイな正方形や長方形の土地になり、不動産評価が高くなります。
そこで、隣地の所有者にとっても旗竿地を購入することによって不動産評価が高くなるというメリットがあるので、交渉し買い取ってもらう方法です。
ただし、隣人との関係が良好であることは最低条件ですし、そもそも相手が乗り気でなかったり、資金がない場合はまったく成立しない方法です。
（２）隣地を取得し、一つの敷地として売る
次は、逆にあなたが隣地を買い上げて、キレイな正方形または長方形の土地として、売り出す方法です。
この場合は、隣地の所有者との交渉により、逆に「土地を買い取る」ということになります。
もちろん、（１）の場合と同様に隣人との関係が良好であることが最低条件ですし、相手が乗り気でなければ成立しません。
また、買取資金を用意しなければなりませんので、ある程度資金に余裕のある方しかとれない方法といえます。
（３）日当たりの良さを確認する
旗竿地は日当たりが悪くなりやすい土地と言えますが、方角と建物の設計によっては周りの住宅よりも日当たりが良い場合があります。
日当たりが良い点は、住宅を売却するうえでは重要なポイントとなります。
もしも、ご自身の旗竿地が日当たりが良いのであれば、それをアピールして売り出すのも1つの方法です。
（４）通路状の部分を有効活用できるようにする
旗竿地の一番のデメリットは、通路状の部分を有効に使えないことです。
しかし、通路状の部分が駐車スペースや駐輪スペースとして使えたり、庭として活用できたりすると旗竿地のデメリットを解消することができ、売却しやすくなる場合があります。
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旗竿地分の売却方法は？
旗竿地を売却する場合、いくつかの方法が挙げられます。
（１）隣地の所有者に買い取ってもらう
旗竿地は隣地とまとめて1つの敷地にすることでキレイな形の土地になり、不動産価値が上がります。
よって、隣地の所有者と交渉し、不動産価値が上がることをアピールし買い取ってもらう方法が考えられます。
しかし、隣地の所有者と交渉する手間や、そもそも隣地の所有者と面識がない場合もあるので、一般の方がこの方法で売却するのはハードルが高いといえます。
（２）近所の不動産業者に仲介を依頼する
一般的な不動産業者（仲介）に買い手を見つけてもらう方法です。
通常の土地を売却する場合は、最も一般的でしょう。
この方法では、買い手を探す手間や交渉する手間が省けます。
しかし、旗竿地は売却が難しい不動産です。
そのため、通常の不動産業者では買い手を見つけることが困難なケースが多く、なかなか売却までたどりつかないことが予想されます。
（３）専門の買い取り業者に買い取りしてもらう
結論的には、これが一番おすすめです。
売却が難しい「訳あり不動産」の専門業者に、直接買い取ってもらう方法となります。
この方法では、買い取り業者があなたから直接旗竿地を買い取ってくれるので、あなたが買い手を探す必要はありません。
また、買い取り業者はプロなので、様々な旗竿地を買い取りした経験から活用方法のノウハウが豊富です。
ふつうの不動産屋にはない活用方法を独自に持っているため、あなたの旗竿地を、驚くような高額な評価額で買い取ってくれる可能性も十分あります。
さらに買い取り業者はあなたの旗竿地を自社で買い取りするので、契約がスムーズにいけば、すぐに現金化できるメリットもあります。
売却しづらい旗竿地を手間をかけずに、高額で、すぐに売却するには、専門の買い取り業者へ依頼するのが1番なんですね。
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まとめ
今回は、旗竿地が売れない理由や、売却しやすくする方法等についてお伝えしました。
旗竿地は、道路に面した部分が、狭く細長い通路状の部分（竿）と、奥にまとまった部分（旗）からなる土地です。
土地の有効活用が難しく、建築や改築のコストが高額になるデメリットがあり売却しにくいです。
隣地と一つの敷地にまとめると不動産価値が上がり売りやすくなりますが、隣地所有者との交渉など売却には様々なハードルがあります。
そのため、売却するなら、訳あり不動産の「専門買取業者」に依頼する方法が一番おすすめです。
専門の買取業者は直接買い取りしてくれるため、所有者のあなたに手間がかかりませんし、すぐに現金化できるメリットがあります。
訳あり不動産専門のプロなので、様々なノウハウをもとに高額で買取になる可能性もあります。
査定は「完全無料」なので、旗竿地の価格が気になる方は試してみるといいですよ。
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