共有持分（きょうゆうもちぶん）の不動産にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか？
売却したいと思った場合、問題点があるのかどうかも気になりますね。
・相続した不動産が共有持分だけど、デメリットはあるの？
・親子で二世帯住宅だけど、子どもが出て行って売却したい時の問題点は？
等々・・・その他にもいろいろなケースがあるでしょう。
今回は、そんな「共有持分不動産」を所有する上でのメリット・デメリットについて。
また、売却する時の問題点と解決法について詳しくお話していきます。
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共有持分不動産とは？
まず、あまり聞き慣れない「共有持分不動産」とはどのようなものなのでしょうか？
「共有持分」とは、１つの物件を複数の所有者で共有している場合の、それぞれが持っている不動産権利のことです。
通常は１つの不動産は単独で所有するケースが一般的。
ですが、以下のケースのように、所有者が複数人になることも珍しくありません。
共有持分が発生する代表的なケース
（１）相続によるもの
被相続人（亡くなられた方）が所有していた不動産は、遺言等がなければ、法定相続割合に応じて相続人の所有になります。
例えば、不動産を相続する相続人が、配偶者と子ども２名の合計３名だった場合・・・
相続する不動産の持分は、配偶者は２分の１。
子どもは、１人あたり２分の１の、さらに２分の１にあたる「４分の１ずつ」を相続します。
現預金であれば、割合に応じて分けることができますが、不動産はそうはいきません。
そのため、不動産の所有権を、相続人で相続割合に応じて共有することになります。
上の例でいえば、１つの不動産を３人で共有することになるのです。
（２）二世帯住宅の取得によるもの
親子それぞれが資金を出し合って二世帯住宅を購入することってありますよね。
その場合、資金負担の割合に応じて二世帯住宅の所有権を共有した場合も「共有持分」となります。
例えば、総額５０００万円の二世帯住宅を、親が３０００万円、子どもが２０００万円負担して購入した場合・・・
親は購入資金の６０％を負担しているため、購入した二世帯住宅の持分も６０％を得ることとなります。
同じく、子どもは購入資金の４０％を負担しているため、持分も４０％となります。
（３）夫婦共有による住宅取得によるもの
夫婦それぞれが資金を出し合って住宅を購入するケースもよくありますよね。
財産の共有を意図したり、夫または妻だけの収入ではローンが組めない場合などが考えられます。
この場合、資金負担の割合に応じて住宅の所有権を共有するケースも「共有持分」となります。
例えば、総額４０００万円の住宅を夫婦で２０００万円ずつ負担して購入した場合・・・
夫と妻それぞれが購入した住宅の５０％ずつの持分を、共有することになります。
代表的なケースとしては上記の３つとなります。
それぞれ目的があって「共有持分」になっているわけですが、実はこれにはメリットとデメリットがあります。
続けて見て行きましょう。
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「共有持分」不動産のメリットとは？
何だか面倒くさそうな「共有持分」ですが、やはりメリットはあります。
メリット１：ローンを組みやすい
共有持分で住宅を購入する際の住宅ローンは、共有者それぞれの収入を合算して審査されます。
１人の収入で審査されるよりも多額の住宅ローンが組みやすくなります。
例えば、夫婦共働きで、それぞれの収入が少ないという場合も、2人の名義にすることによってローンが通りやすくなるわけですね。
メリット２：住宅ローン控除が受けられる
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の0.7％が控除される制度のこと。
夫婦共有名義の不動産でローンを組んでいる場合、2人分の控除が受けられます。
また、居住用にしている不動産を売却する場合、3000万円が控除されるため、夫婦2人の共有名義なら合計6000万円の控除が受けられるということになります。
メリット3：相続時の揉め事を避けることができる
これは不動産の所有権を持つ人が死亡したことで、相続が発生する場合の話になります。
相続発生時に、遺産分割の話が上手くまとまらないというケースはかなり多いと言えます。
そのため、仕方なく「法定相続割合」で相続することにして、不動産を相続人間での共有にする場合があります。
法定相続割合とは、法律で決められた割合なので相続人の合意も得やすく、揉め事の回避にもつながります。
しかし、そんなメリットの反面、実は、デメリットの方が大きくなるケースはとても多いのです。
「共有持分」不動産のデメリットとは？
デメリット１：自由に売却・賃貸・リフォームができない
共有持分の不動産は、自由に売却したり、賃貸したり、リフォームすることができません。
- 売却する場合
共有持分不動産を売却する場合は、共有している所有者全員の同意が必要です。
１人でも同意しない人がいると売却できません。
- 賃貸する場合
共有持分不動産を第三者に貸し出そうとする場合は、共有している所有者の持分の過半数の同意が必要です。
仮に、兄弟３人で３分の１ずつ共有している場合は、２人の同意が必要になります。
- リフォームする場合
共有持分不動産をリフォームする場合も、賃貸する場合と同じく、持分の過半数の同意が必要です。
デメリット２：共有する分の費用負担が発生する
共有持分不動産を所有している人達には、持分割合に応じて「固定資産税」や「修繕費」等がかかります。
もしも、共有者の内１人が固定資産税や修繕費などを多く負担していた場合、多く負担していた共有者から後になって請求される可能性もあります。
デメリット３：離婚後も夫婦共有の住宅ローンが残る
夫婦共有で住宅を購入した場合、住宅ローンを夫婦の連帯債務という形で組むことが多くあります。
連帯債務は、夫婦が離婚したとしても、契約上は何ら影響を受けません。
つまり、離婚したからと言って債務者から外れることはできないのです。
離婚して夫婦が赤の他人となったとしても、元夫婦2人で返済を続けなければなりません。
デメリット４：相続で共有者が増加する
共有持分不動産を共有している人が亡くなった場合、共有している分について相続が発生します。
そうすると、相続が発生するたびに「雪だるま式」に共有者が増えていく現象が起きます。
ただでさえ、売却や活用するのにハードルが高い不動産ですが、共有者が増える毎にハードルはどんどん上がっていってしまいます。
上記のような共有持分を、相続、離婚、人間関係のもつれ等の原因があって「売却したい」というケースは少なくありません。
しかし、売却する場合にもいくつか問題点がありますので、その点はしっかり把握しておきましょう。
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共有持分を売却する時の問題点は？
いざ共有持分不動産を売却しようとする場合、どのような問題点があるのでしょうか？
代表的な２つのケースをご紹介します。
ケース１：共有者全員と交渉して不動産全体を売却する場合
不動産を相続した場合などに良くあるパターンですね。
この場合は、不動産全体を売却できるので、通常の市場価格での売却が期待できます。
しかし、共有者と疎遠になっていて交渉に労力を費やしたり、それぞれの思惑があり交渉が難航するというのは、よくあるケースです。
例えば、共有者のうちの１名が実際に共有持分不動産に住んでいる場合は、売却すると住む家がなくなることから、売却には同意しない可能性が考えられます。
また、共有者と疎遠になっていたり、関係が悪くなっていれば、そもそも交渉のテーブルにつかせることも難しい場合があります。
共有の不動産売却は、共有者全員から「イエス」をもらうことが難しいケースが多いのです。
ケース2：自分の共有持分のみ売却する場合
前記したとおり、不動産全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
しかし、自分の共有持分のみを売却する場合は、自分だけの意思で行うことができます。
例えば、あなたが不動産の３分の１の持分を共有している場合、あなたが所有する３分の１の部分のみを第三者に売却することができます。
その場合は、他の共有者の同意は必要ありません。
もちろん、不動産（特に建物）を物理的に３分の１に分けることはできませんよね。
ですので、あなたの所有権を第三者に売却することで、第三者が新たに不動産の共有者となり、家賃を受け取るなどの権利を行使することになります。
しかし、第三者が共有者になることから、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。
例えば、新たな共有者となった第三者が、もともと共有していた人に対して強引に共有持分の売却を要求するケース。
今までは、共有者間の信頼関係に基づき請求していなかった賃料を、いきなり請求してきたりするケースもあります。
そうすると第三者に売却したあなたと、もともとの共有者との信頼関係が崩れてしまうということも考えなければなりません。
では、あなたの「共有持分」を、トラブルなく、高く売る方法はあるのでしょうか？
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共有持分を、トラブルなく高く売却するためには？
結論から言うと、共有持分を「トラブルなく」「高く」売却するためには、「専門の買取サービス」に依頼する方法が一番です。
前述したように、「あなたの共有持分」だけを売るのなら、他の共有者の承諾は必要ありません。
ですが、そうは言っても法律に関することが良く分からなかったり、人間関係がもつれたり、いろいろなトラブルに巻き込まれるケースは少なくないんですね。
その点「専門の買取業者」はプロとして、不動産や法律の知識が豊富で、あなたの共有持分をスムーズに買い取りしてくれます。
買い取り後も、あなたの持分を買い取ってくれた専門業者が、他の共有者に寄り添った交渉をしてくれます。
共有持分を売却した後に起きがちな人間関係トラブル、すでに揉めている場合でも、キチンと法律に乗っ取った形で解決してくれるわけですね。
また、専門の買取業者は、訳あり不動産のプロとしてノウハウも豊富なため、驚くような「高額買取」が実現することもよくあります。
自社買い取りなので、すぐに現金化できるというメリットもあります。
最短で「即日現金」での引き渡しが可能になることもあるんですね。
無料査定はカンタン３０秒で出来るので、まずは気軽に相談してみるといいですよ。
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まとめ
今回は、共有持分のメリットやデメリット等についてお伝えしました。
「共有持分」は複数の所有者で共有している不動産です。
主に相続や親子での二世帯住宅購入、夫婦での住宅購入時に発生します。
「共有持分」は共有者全員の同意がないと売却することができず、他人に貸し出す場合やリフォームする場合も、他の共有者の同意を得なければなりません。
そのようなデメリットがある「共有持分不動産」を売却する場合は、専門の買い取り業者に依頼するのがベストな方法です。
自社買い取りで早期の現金化も可能であり、他の共有者と交渉する手間も省けます。
共有持分不動産でお悩みの方は、専門の買い取り業者に相談するのがおすすめ。
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