ねえタカトリさん、再建築不可物件は建物を壊しちゃうと、新しく建てられないと言うけど、可能にする「裏ワザ」や「抜け道」のようなのはないのかな？
やり方はかなり面倒だけど、実はありますよ！
- 親から相続した物件が再建築不可だったけど、何とか建て替えたい！
- 長年住んだ土地が再建築不可だけど、何とかならないものか・・・
そんなお悩みを抱えている方に、再建築不可を可能にする裏ワザや抜け道、救済措置をご説明します。
ただ、注意点としては、どの方法も手続きに時間や費用がかかる場合が多いですし、厳しい条件をクリアする必要があることは覚悟しておいてください。
そのため、もしも手放すことを考えている方は、１番高値がつきやすい専門の買取業者で「無料査定」を受けてみるのが一番おすすめです。
では、再建築不可を可能にする裏ワザや抜け道、救済措置についてお伝えします。
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再建築不可物件とは？
まず、再建築不可物件を良く知らないという方のために、カンタンに説明します。
再建築不可物件とは、すでに建っている建物を解体すると、次の建物が建築できないと法律で定められている物件のことです。
都市計画法で定められた「都市計画区域」と「準都市計画区域」にだけ存在します。
では、一体なぜ、そんな物件が存在するのか？
それは、法律ができた時期に関係しています。
実は、「建築基準法」や「都市計画法」といった建物や街づくりに関する法律は、最近できたものなのです。
それ以前に建てられた建物の中には、現在の法律に準じていないものがあるため、その場合は、違法物件になってしまいます。
そういった物件が、再建築不可に指定されているわけです。
建築基準法ができたのは昭和25年（1950年）、また都市計画法は昭和43年（1968年）です。
そのため、昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在するのです。
以下のような条件に当てはまる物件は「再建築不可」と見なされます。
２、道路に接しているが、接道の幅が２ｍ未満
３、敷地に接する道路が建築基準法に適合していない
では、なぜ、このようなルールが設けられているのでしょうか？
それは、地震や火事などの災害が起きた時、緊急車両の侵入経路や、避難される人達の避難経路を確保しなければいけないからです。
つまり、住民の安全性を確保するために法律が改正されたことで、結果的に取り残されてしまったのが「再建築不可物件」というわけですね。
そういう意味では、ずっと昔から住み続けている人や、相続で受け取った人にとっては「青天のへきれき」という感じかもしれません。
ただ、そんな再建築不可物件を「可能」にする裏ワザはいくつか存在しますので、ご紹介します。
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再建築不可を「可能」にする裏ワザ７選！
それでは、裏ワザを７つご紹介します。
ただし、先ほどもお伝えした通り「裏ワザ」なので、どの方法もさまざまな障壁があることは、大前提として知っておいてください。
再建築不可を「可能」にする裏ワザは以下の７つです。
２、隣の土地の一部を借りる
３、隣の土地の一部を「等価交換」する
４、セットバックする
５、再建築可能になる条件を、管轄の自治体に問い合わせる
６、位置指定道路の申請をする
７、43条但し書き申請をする
裏ワザ１：隣の土地の一部を買い取る
「道路に接している敷地の間口が２ｍ未満」
・・・ということが原因で再建築不可になっている物件は、隣の土地の一部を買い取ることで「再建築可」にすることができます。
要するに、自分の敷地の間口が、道路に２ｍ未満の範囲しか接していない場合、隣の土地の一部（もしくは全部）を買い取って足すことで、２ｍ以上の接道にしようという方法です。
隣の人も「売りたい！」という意識をお持ちだった場合は、お互いがWin-Winの状態になりますので、良い方法だと思います。
ただし、それはかなりレアなケースと言えるでしょう。
現実的には、隣の人がその土地を売ってくれるとは限らないですし、場合によってはトラブルの原因になることも考えられますので注意が必要です。
あるいは、売ってくれるにしても、こちらの弱みにつけこんで相場よりも高い値段を提示してくる可能性だってあるでしょう。
隣の人も、こちらが再建築不可物件であることを知っている可能性が高いから、多少ふっかけても買ってくれるだろうと考えたりするのね。
裏ワザ２：隣の土地の一部を借りる
「裏ワザ１：隣の土地の一部を買い取る」と、少し似ている方法になります。
違う部分は、土地を「買い取る」ではなく「借りる」ということ。
実は、自治体によっては「再建築可能」になる条件として、土地の所有権までは必要ではないケースもあります。
つまり、家の建て替え工事をする期間だけ、使用貸借、または賃貸借して接道義務を満たすことができれば「建て替え可能」になる場合があるということです。
それを行うためには、まず、あなたの所有物件を管轄している自治体の「建築課」に行って「建築申請」を提出することから始めます。
その際、隣の土地を借りることを「敷地設定」して建築申請書を作成し、建築許可が下りれば再建築が可能となります。
許可が下りさえすれば、あとは借りた土地を隣の人に返却しても、建築することは可能です。
ただし「裏ワザ１」と同様に、隣の人が快く土地を貸してくれるとは限りませんし、いろいろと面倒な問題に発展するケースも少なくありません。
また、建築確認申請するための「手続き」も複雑になり、かなり面倒な方法だということは認識しておいた方が良いです。
よほど隣人と仲が良かったり、協力してくれる人だったりすれば検討の余地はありますが、あまり現実的な方法ではないと言えるでしょう。
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裏ワザ３：隣の土地の一部を「等価交換」する
裏ワザ３は、自分の土地の接道義務を満たすために、隣の土地の一部を「等価交換」するという方法です。
例えば、自分の土地の間口が1.8mしかなかった場合、2mの接道義務を満たすためには、あと0.2m必要ですよね。
なので、それを隣の土地の一部から分けてもらう代わりに、自分の土地の中から「同じ広さ分」を交換するわけです。
つまり、お互いの土地の面積は変化させずに、自分の土地の「接道義務」で不足している部分だけを隣から分けてもらおうという方法です。
隣地の所有者にもメリットが発生する場合には、お互いの土地を等価交換すれば、条件クリアできる可能性は高くなります。
ただし、これも裏ワザ１、２と同様に、そもそも隣人が快く応じてくれなければ無理な方法です。
実際、書類作成が面倒だったり、いろいろと障壁があるため応じてくれない可能性は高いでしょう。
また、広げたい土地にブロック塀などがあれば、それを取り壊す費用や労力もかかるため、それを自分が負担しなければならないことも念頭に置いておく必要がありますね。
裏ワザ４：セットバックする
４つ目にご紹介する裏ワザは「セットバック」です。
結論から言うと、この方法は、かなり「力技」と言えます。
先ほど、再建築不可になるルールの一つに「敷地に接する道路が建築基準法に適合していない」というのがありましたね。
セットバックは、これをクリアして「再建築可能」にするための方法です。
建築基準法に適合するための道路というのは、幅員４mが必要です。
そのため、道路の幅が4mに満たない場合は、セットバックを行って4m以上にすることで「再建築可」にすることができます。
セットバックとは、道路に接している自分の土地を後退させることによって道路幅を拡大し、4m以上にするという方法です。
なお、セットバックは、道路向こうの土地の状態によって2つのケースがあります。
一つ目は、道路の向こうが「住宅」であるケースです。
この場合、自分の土地を道路の中心から2mのところまでセットバックすれば、再建築可能となります。
例えば、家の前の道路の幅が3mだった場合、4mにするためには1mが必要ですよね。
それを、こちら側と向こう側の家で、それぞれ0.5mずつセットバックすれば4mになり、再建築可能にすることができます。
二つ目は、道路の反対側が住宅ではなく、「崖や水路」などであるケースです。
この場合、自分の土地を道路の中心から4mセットバックしなければ、再建築可能となりません。
先ほどの幅員３mの道路であった場合、１ｍもセットバックが必要になるということですね。
もちろん、セットバックするためには、それなりに費用がかかります。
セットバックする範囲や、土地の高低産の有無など、さまざまな条件によって違いますが、だいたい合計で30万〜80万円程度が相場になります。
自治体によっては、費用の一部を負担してくれたり、助成金が出たりすることもありますので、一度確認しておくと良いでしょう。
ただし、注意しなければいけないことは、セットバックでずらした分の敷地は公的な道路になってしまう点です。
もちろん、そこは自分の土地ではなくなりますので、私的に利用することはできなくなります。
う～ん、土地の持ち主にとっては、それはちょっとイヤかもしれない。。
また、必ずしもセットバックができるとは限らないので、まずは自治体等に確認を取りましょう。
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裏ワザ５：再建築可能になる条件を、管轄の自治体に問い合わせる
世の中には、何ごとにも「例外」「特例」というものが存在します。
再建築不可条件も、何らかの事情で外れる可能性もあります。
再建築不可条件を出しているのは、各地域を管轄している自治体ですので、自治体に問い合わせてみると良いでしょう。
再建築不可条件を外すことができるのか、外すためにはどのような手続きを行えばよいのか等必要な情報を教えてくれます。
実際に足を運ばなくても、インターネットでの問い合わせに対応している自治体もありますので、活用すると良いでしょう。
裏ワザ６：位置指定道路の申請をする（救済措置）
「幅員４ｍ道路に間口２ｍ」という接道義務を果たしているにもかかわらず、再建築不可になるケースがあります。
それが、あなたの土地の前にある道路が「建築基準法上の道路」に該当しない場合です。
具体的には、農道、林道、里道、堤防道路、港湾施設道路などが、それにあたります。
こういったケースによって再建築不可になっている場合は、「位置指定道路」の申請を行うことで、再建築可能にすることができます。
裏ワザというより救済措置ですね。
位置指定道路とは、特定行政庁から「土地のこの部分を道路として認める」という指定を受けた幅員4m以上の私道のことです。
ただし、基準をクリアするための条件が多く、「膨大な書類」を用意して役所の建築安全課や建築指導課に提出する必要があります。
また、許可の申請を通すためには、さまざまなハードルをクリアする必要があるため、難易度はかなり高いと言えるでしょう。
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裏ワザ７：43条但し書き申請をする（救済措置）
土地に建築をするためには、「接道義務」をクリアする必要があります。
ですが、それが出来ない土地のために「43条但し書き通路」と呼ばれる規定が作られています。
こちらも裏ワザというより「救済措置」ですね。
これがあることで、建築基準法上で認められている道路に接していなくても、「ある基準」を満たして安全が確保できれば、再建築できるようになるというものです。
具体的には、広い公園や広場、水路や農道などに隣接していることが挙げられます。
カンタンに言うと、火災などが発生したときに消防車や救急車などの車両が通れて、消火活動がスムーズにできるようなスペースが確保されていることが認められれば、再建築可能になります。
ただし、申請したい敷地がこれらに隣接していない場合、「但し書き申請」をすることそのものができません。
申請した場合も、自治体に問い合わせ、たくさんの専門的な書類の提出をし、審査が行われ、やっと許可がおりるという長い道のりがあります。
また、43条但し書き申請は、一度許可を受けさえすればずっと建築ができるというわけではありません。
建物を建てるだびに「建築審査会」の許可を得る必要があり、その結論は審査会に提出してみないと分からないということを覚えておきましょう。
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再建築不可物件が「可能」にならない時の対処法
上記の裏ワザは、どれも数々のハードルをクリアしなければならないため、再建築不可条件が外れずに、そのまま持ち続けている方も多いのではないでしょうか。
しかし、再建築不可物件を持ち続けるのは、無視できないリスクがあります。
例としては、以下のようなことが挙げられます。
- 耐震性能が低いため、地震等の自然災害に弱い
- 設備や配管などの老朽化が進み、維持費用が高くつく
- 不動産の価値が低下し、売却が難しくなる
- 周囲の景観や環境に悪影響を及ぼすことがある
以上のような理由から、再建築不可物件は、所有者にとって大きな負担となるため、早期に対策することが大切です。
考えられる対策は、以下の通り。
２、他の人に賃貸する
３、建物を壊して土地を活用する
１、リフォームして住む
再建築不可能物件に建っている建物はほとんどの場合、老朽化していると考えられます。
老朽化して建て替えを検討しようと試みたら、再建築不可能物件だったなんてこともあるでしょう。
そんな時の一つの方法として、リフォームがあげられます。
ただし、建築基準法に適合していないのが再建築不可なので、「建築確認申請」が必要な工事はできません。
「建築確認申請」とは、自治体などが、その建築計画が建築基準法に適合しているかどうかの審査をしてもらうための申請のこと。
新築する時だけではなく、増改築や大規模修繕などのリフォームを行う場合も必要になるケースがあります。
つまり、再建築不可物件をリフォームする場合は、建築確認申請が不要な工事に限られるということです。
また、再建築不可物件は築年数が古いため、別途「耐震工事」などが必要になることが多く、費用が高額になりやすいことも覚えておく必要があるでしょう。
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２、他の人に賃貸する
再建築不可能物件は、持っているだけで「固定資産税」等の税金がかかります。
そこで、他の人に貸し出して収益を得るという方法もあります。
あなたが住めない理由があった場合でも、そこに住みたい人はいるかもしれません。
ただし、注意点としては、建物が老朽化している場合がほとんどですので、入居者が見つからない可能性は高いです。
よほど立地が良い等の利点があれば借り手も付きますが、多くの場合はそうもいかないでしょう。
入居者が見つからない場合は、何もせずに所有していることと同じですので、出費は避けられなくなります。
３、建物を壊して土地を活用する
更地にして、活用する方法を考える方もいるでしょう。
しかし、当たり前ですが、再建築不可物件は１度建物を壊してしまうと二度と建物が建てられなくなります。
しかも、一度壊したら後戻りができません。
結果として「固定資産税」が６倍、「都市計画税」が３倍に跳ね上がり、それを払い続けなければならなくなります。
このように、再建築不可物件の建物を壊して更地にする方法は非常にリスクが高く、多くの場合おすすめではありません。
再建築不可が「可能」にならない場合、物件の売却を考える方が圧倒的に多いのは、このような大きなリスクが存在するからなのです。
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再建築不可物件を高く売る方法は？
・・・とは言え、再建築不可能物件を不動産会社（仲介業者）へ持って行っても、良い顔をされないと思っていて間違いないでしょう。
なぜなら、前述のとおり、再建築不可能物件は大変扱いが難しい物件であり、不動産会社からしても手間と価値が見合っていないことが多いからです。
査定が低いくらいならまだしも、「うちでは扱っていません」と断られてしまうケース等も少なくありません。
不動産屋からすると、どうせ利益にならない物件に手間をかけても時間の無駄ですから、査定もお断りするということなのです。
それではどうすれば再建築不可能物件を売却できるのでしょうか。
一番手っ取り早く、確実な方法が「専門の買取業者」に頼むことです。
その代表的な理由を、３つご紹介します。
１，スピーディーな売却・現金化ができる
専門の買い取り業者は、ふつうの不動産会社とは違い、「再建築不可能物件」の扱いに長けており、経験も豊富です。
物件を再生する独自ノウハウや、販売ルートを持っているため、普通の不動産会社であれば断られてしまうような物件でも、スムーズに買取をしてくれます。
現金化もスピーディーで、早ければ即日現金にしてもらえるケースもあります。
２，コストが安い
ふつうの不動産会社（仲介業者）による売却の場合、「成功報酬」として仲介手数料が発生します。
一般的に仲介手数料は取引金額の5%ほどなので、場合によっては、100万円以上かかるケースもあります。
その点、専門業者の場合、直接取引になるので、余計な仲介料を払わずに済みます。
もちろん、通常の不動産会社（仲介業者）に頼むよりも、高額で買い取ってくれる確率が、圧倒的に高いです。
３，瑕疵（かし）担保責任を負わなくてよい
「瑕疵（かし）担保責任」というのは、買主が購入後に欠陥を見つけた場合、売主が賠償などを行うという責任のことです。
仲介業者の不動産売却による瑕疵担保責任は、売却からおよそ2～3カ月の期間があります。
つまり、一般の不動産会社（仲介業者）の場合は、万が一売却できたとしても、2～3カ月間は安心できないということです。
例えば、この期間中に「雨漏りする」というクレームがあった場合、その修理費用は売主が出さなければならなくなります。
ちょっとした雨漏りならまだしも、酷い場合には膨大な費用がかかるケースも考えられます。
「専門の買取業者」の場合は、このような瑕疵担保責任を追わずに済みますから、売却した後も安心なんですね。
「再建築不可条件付き」などの条件が付いている物件にはトラブルが付き物ですので、その責任を負わされないというのは、売る側にとっては非常にありがたいことです。
建物もそのまま買い取りしてくれるので、リフォーム資金も必要ありませんし、買い手を探したり、交渉する手間もかかりません。
査定は「完全無料」なので、再建築不可物件の売却をお考えなら、専門の買取サービスを試してみるといいですよ。
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まとめ
今回は、再建築不可物件を可能にする裏ワザやおすすめの売却方法等についてお伝えしました。
再建築不可は、以下の条件に該当する物件のことでした。
- 敷地が道路にまったく接していない
- 道路に接しているが、接道の幅が２ｍ未満
- 敷地に接する道路が建築基準法に適合していない
再建築不可を可能にする「裏ワザ」は、以下の７つ。
- 隣の土地の一部を買い取る
- 隣の土地の一部を借りる
- 隣の土地の一部を「等価交換」する
- セットバックする
- 位置指定道路の申請をする
- 再建築可能になる条件を、管轄の自治体に問い合わせる
- 43条但し書き申請をする
再建築不可が可能にならないときは、リフォームして住んだり、貸し出したり、更地にする等の方法がありますが、どの方法もデメリットの方が大きいと言えます。
売却する場合の1番のおすすめは、専門の買い取り業者に頼むことです。
その理由についてもお伝えしましたね。
査定は「完全無料」ですし、しつこい営業等もまったくないので、再建築不可物件のことでお悩みなら一度見てもらうと良いでしょう。
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