タカトリさん、接道幅が2m未満の土地では、家の建て替えは出来ないの？
友だちが、相続した家の通路が細過ぎて再建築はムリと言われた…って悩んでるのよね。
古い家の建て替えを考えたとき、「接道幅2m未満」という問題にぶち当たっている人は結構多いと思います。
結論から言うと、間口（接道）が2m未満の土地は再建築不可となるため、基本的に建て替えはできません。
ただし、これからお話する方法を使えば、荒業ではありますが、建て替えができるようにすることは可能です。
今回は、接道2m未満の土地で建て替えできない理由と、建て替え（再建築）を可能にする３つの方法についてご説明します。
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接道2m未満の土地が「再建築不可」なのはどうして？
まず、接道2メートル未満の土地が再建築不可となるのは、なぜなのでしょうか？
それは、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないからです。
まず、日本で建築物を建てるためには「建築基準法（1950年制定）」を遵守するのが大前提となります。
建築基準法とは、建築物の安全性を確保するために定められた法律です。
「建物の敷地、構造、設備、用途」に関する、最低限の基準が設けられているわけですね。
「接道義務」とは、建築基準法第42条、43条にある「建築基準法で定められた道路に2メートル以上接しなければならない」という規定のことです。
おおざっぱに言うなら「幅4メートル以上の道路に、土地の接道面が幅2メートル以上なければならない」という意味になります。
どうして「接道義務」を果たさないと、再建築不可になっちゃうの？
その理由は、緊急時のことを想定すると答えが見えてきます。
接道義務が果たされていない土地は、十分な広さの道に接していなかったり、接していたとしても、その幅が極端に狭いということになります。
そのため、火災や地震などが発生した際に、緊急車両がスムーズに通れなかったり、避難経路を確保できなかったり、住民の安全確保が難しくなる可能性が高いのです。
法改正される前は「接道義務」そのものがなかったため、2メートル以下の接道幅であっても、再建築（建築）は可能でした。
しかし、1981年の建築基準法の改正によって「接道義務」が定められ、状況が一変したんですね。
結果的に、1981年より前に建てられた建物の中には、再建築不可のものが数多く存在することとなってしまったのです。
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接道2m未満の土地を再建築可能にするためには？
「接道2m未満」が再建築不可の原因になっている場合、再建築を「可能」にするためには「接道2m以上」を確保する必要があります。
その点をご理解いただいた上で、接道2m未満の土地によくある「旗竿地（はたざおち）」を例題にしながら、再建築を可能にする方法を見ていきましょう。
【旗竿地とは？】
旗竿地（はたざおち）とは、土地を上から見た時に、敷地全体が旗竿のように見えることからそう呼ばれるようになったものです。
ちなみに、広い土地の部分が旗竿の「旗」、接道の部分が旗竿の「棒」と見立てて、旗竿地と呼ばれています。
旗竿地のような接道2m未満の土地を「再建築可能」にする方法は、以下の３つがあります。
2、隣地と自分の土地の一部を等価交換する
3、隣地の一部を借りる
一つずつ説明します。
1、隣地の一部を買い取る
一つ目の方法は、隣地の一部を買い取ることで接道幅を2m以上にして、再建築を可能にする方法です。
例えば、下図のように接道幅が1.5mしかない土地の場合、隣地を0.5m分購入することができれば、再建築は可能となります。
接道している1.5mの通路に0.5m分の土地を足すことで、「幅2m以上」という接道義務が果たせるからです。
ただし、すでにお気づきかと思いますが、この方法は隣人の合意がなければ、実現は不可能です。
よほど隣人と親しい関係にあるか、隣人にとってもメリットがある話でもない限り、交渉は難航することが予想されます。
心情的には、自身の土地が削られることを嫌う人の割合は多いということも、頭に入れておいた方がいいでしょう。
もし万が一、隣人がOKしてくれたとしても、購入するためには、まとまったお金が必要になることは言うまでもありません。
また、あなたが再建築不可を可能にするために、隣地の購入を強く希望していると分かれば、足元を見て土地の価格を吊り上げてくるなんていうのは、よくあるパターンの一つです。
本気でこの方法を実行しようと思うのなら、常日頃から隣人とのトラブルを避けることはもちろん、通常よりも良い人間関係が保てるよう細心の注意を払うようにしましょう。
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2、隣地と自分の土地の一部を等価交換する
２つ目の方法は、自分の土地の一部と隣地の一部を「等価交換」するというものです。
例えば、自分の土地の接道幅が1.8mだった場合、0.2m分の隣地と同じ広さ分の自分の土地を「交換する」という方法になります。
文章だと分かりづらいので、画像を入れると以下のような感じです。
等価交換することで、接道幅2mを確保する方法ですね。
ただ、お分かりのように、この方法も相手の合意があって初めて成り立つということを忘れてはいけません。
等価交換することで、隣人が何かしらのデメリットを感じるようなら、こっちの思い通りには動いてくれないでしょう。
例えば、交換した後の土地の見栄えに違和感を覚えたり、使い勝手が悪くなると感じるのは、相手にしか分からないデリケートな問題と言えます。
土地の面積さえ等価交換すればOKというのは、あくまでも自分中心に考えた机上の空論。
実際には、隣人の気持ちがどう動くのかということが全てなのです。
また、等価交換するためには、十分な広さの土地を自分が所有していることが大前提となります。
そのため、自分の土地の広さに十分なゆとりがなければ、実現することは困難でしょう。
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3、隣地の一部を借りる
3つ目の方法は、隣地の一部を買い取るのではなく「借りる」ことで接道幅を2メートル以上にする方法です。
これは自治体によるのですが、建て替え工事の期間だけ一時的に隣地の一部を借りることで、再建築が可能になるケースがあるということです。
ただし、今書いた通り、その土地がある自治体によってルールが違いますので、この方法が可能かどうかは地域の役所に確認を取るようにしてください。
「隣地を借りる」という方法は、買取や等価交換に比べると、ハードルは低めと言えます。
なぜなら、隣人にとっては、土地の所有権が失われたり、土地の形が変わるというものではなく、あくまでも一時的な工事期間だけ、土地を貸せば良いだけだからです。
しかも、土地の賃料が発生するというメリットもあるため、比較的進めやすい方法と言えます。
買取ではなく賃貸ですので、自分にとっての経済的負担も軽くなるでしょう。
ただし、この方法も隣人の承諾がなければ実行不可能であることは、他の2つの方法と同じです。
３つの方法のどれを選ぶにしても、常日頃から隣人との人間関係をよほど円滑にしておかなければ、交渉は難しいと言わざるを得ません。
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接道幅を2m以上にしても再建築不可になる３つのケース
さて、接道2m未満の土地の再建築について見てきましたが、実は、旗竿地を「接道2m以上」にしても、再建不可となるケースが存在します。
え！そんなの聞いてない・・・
まあ、一般的にはあまり知られていないですからね。
いざ着工に踏み切ったものの、これを知らなかったばかりにすべてが無駄になった！ということにならないように、ぜひしっかりとお読みください。
接道面が2m以上あっても、再建築不可となる可能性があるのは、以下の３つのパターンです。
２、通路内の一部の幅が2ｍ未満である
３、通路部分の距離が長い（自治体による）
１、通路と隣地の間に塀があり、有効幅が2ｍ未満である
測量上は接道幅が2ｍあっても、有効利用できる幅が2mに満たない場合は、再建築不可になる可能性が高いです。
例えば、隣地との間にブロック塀などが建っている場合が該当します。
そもそも、接道幅2mというのは、緊急車両が建物の直前までスムーズに入れる幅を確保するために決められているものです。
救急車・消防車ともに車幅はおよそ1.89mあるため、それがスムーズに通るためには、最低限2mは必要ということになります。
また、緊急時は人の出入りも激しいですし、担架や救急用の機材を運ぶ必要もあるため、通路の幅が狭いと、ケガや事故の原因にもなって危険です。
そのため、ブロック塀などのせいで有効利用できる幅が2mに満たない場合は、再建築不可となってしまうわけですね。
なお、実際の審査では、特定行政庁などの判断が分かれることがあるため、少しでも疑わしいと感じたら、自治体の窓口へ行って確認した方が良いでしょう。
2mギリギリかもしれないと思ったら、すぐに役所で確認した方がよさそうね。
２、通路内の一部の幅が2ｍ未満である
接道面が2m以上あっても、建物に到達するまでの過程において、どこかしらの幅が2m未満の場合も、再建築不可となります。
先ほども話した通り、緊急時に幅がおよそ1.89mある救急車や消防車が、建物の直前まで入ることができないからです。
イメージとしては、2m幅の物を道路から運び入れようとした際に、どこにも引っ掛かったり、はみ出したりすることなく、スムーズに建物内まで運べる必要があるということです。
３、通路部分の距離が長い（自治体による）
3つ目のパターンは自治体によるのですが、土地に面している道路から建物に至るまでの「通路部分」の距離が長過ぎると、再建築不可となる可能性があります。
東京都の場合を例にすると、旗竿地の通路部分の長さが20ｍを超える場合、接道義務は2mではなく「3m以上」必要になります。
もう一つ埼玉県を例にすると、旗竿地の通路が10ｍを超えると、接道義務は2.5ｍ以上となります。
このように自治体のルールによって違いがありますが、基本的には建築基準法に定められているよりも厳しくなるケースの方が多くなります。
接道2mという言葉に縛られず、自分の土地の状況と自治体のルールを照らし合わせながら、対策を練っていくことが重要です。
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まとめ
今回は、接道2m未満の土地で建て替えできない理由と、建て替え（再建築）を可能にする３つの方法についてご説明しました。
まず、接道2m未満の土地が再建築不可なのは、接道義務を果たせず、火災や地震などが発生した際に緊急車両が通れなかったり、避難経路を確保できなくて危険だからです。
そんな「接道2m未満」の再建築不可物件を、再建築可能にするための方法は以下の３つ。
1、隣地の一部を買い取る
2、隣地と自分の土地の一部を等価交換する
3、隣地の一部を借りる
どの方法も、隣人との人間関係がよほど良くないと、実現は難しかったですね。
また、接道2m以上の条件を満たしても、再建築不可になるケースも３つご紹介しました。
基本的に、再建築不可物件はシロウトには取り扱いが難しいです。
よほど昔からの思い入れがあったり、その土地でなければダメという理由がない限りは、売却することが一番おすすめです。
無理をせずに確実に利益につなげたいなら、専門の買取業者に依頼するのが一番の早道。
査定は完全無料なので、再建築不可物件を高く売りたい方や、活用方法で悩んでいる人は、気軽に利用してみるといいですよ！
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